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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/04/2015 13h39 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un studio à Romainville (ile de france) en VEFA:

-surface : 42m²
-en rez de jardin
-jardin de 93m² (très grand pour ce type de surface et la région)
- 1 place de parking

le prix frais de notaire inclus est de 150ke, le logement sera loué en Pinel sur une durée de 6 ans.

Je vais le louer charges inclus 775€ (astuce parking pinel)

objectif du projet :

-défiscaliser 3000€ par an pendant au moins 6 ans. donc coût réel de l’appartement = 132k
-une place de parking dans cette zone vaut environ 10k donc coût de l’appartement 122k.
le prix au mètre carré est donc de 2904 € ce qui est bien en dessous du marché (meilleurs agents indiquent une moyenne de 3300€ du m² dans l’ancien )
-la rentabilité est très faible mais la demande locative est forte dans ce secteur pour ce type de bien, il y a très peu de bien de ce type disponible et lorsqu’ils le sont c’es tplus cher
-en 2020-21, la ligne 11 va arriver à moins de 500m du logement ce qui je pense va bien évidemment le valoriser
- le but est de constituer un patrimoine avec peu de risques de vacances locatives ou de travaux (d’où le neuf dans un secteur demandé)
-je pars du principe que je vais avoir un CF négatif d’environ 200€ par mois soit 2400 par an pendant les 6 premières années en PINEL. après l’arrivée du métro, je le mettrais au prix du marché.
-l’investissement en prenant des données conservatrices me couterait environ entre 50 et 60ke sur 20 ans.
-j’ai obtenu pour cela un crédit à 1.95 sur 20 ans avec en apport 5k seulement.

voilà j’attends vos avis! (et si vous avez bien sûr des bons conseils car c’est mon premier investissement locatif)

Dernière modification par sentenza (22/04/2015 13h44)

Mots-clés : locatif, pinel, studio

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#2 22/04/2015 14h38 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,
Il faudrait donner l’échéance mensuelle du prêt, pour la comparer au loyer hors charge. D’une manière générale, 42m2 pour un studio c’est grand, trop grand pour moi. Je crois plus au 2 pièces pour ce genre de surface (j’en ai 2 en banlieue parisienne). Si vous pouvez modifier une cloison, avec le jardin et la voiture, c’est bien pour une famille.
Vous investissez en Pinel, sachez que les investisseurs qui revendent leur bien "Duflot" ou "Scellier" dans la ville du 93 qui m’intéresse font actuellement des moins-values…Pour le métro, c’est un très bon signal pour l’avenir. Les locataires ne raisonnent pas en distance, mais en temps : moins de 5mn à pied, c’est bon, 7 à 8 mn c’est moyen, plus de 10mn c’est mauvais… Pour la place de parking, 10K c’est un peu gras, sauf si vous parlez d’un parking souterrain. Et là, c’est effectivement bon. Pour la rentabilité, je préfère l’ancien et les cash-flow proches de zéro sur 20  ans en prêt à 110%, qui peuvent devenir positifs dans 5 ans…
Pour le retour au marché locatif "normal" dans 6 ans, cela ne dépend pas de vous : le locataire peut vouloir rester avec un loyer bas, un métro qui arrive, et vous êtes bloqué… De plus, votre modification du loyer risque de ne pas être vraiment "libre" dans 6 ans, ça m’étonnerait que vous ayez le droit de l’augmenter de 25% d’un seul coup…Donc, soyez prudent dans vos estimations futures. Enfin, dans votre investissement, vous n’évoquez pas le quartier, son évolution, ce qui est à mon sens fondamental pour la valeur future du bien.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 22/04/2015 14h57 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour Rastignac,

j’ai prévu de cloisonner une partie du studio pour faire une petite chambre (10-11m²), ça fera un petit F2 bien plus sympa à vivre afin de cibler un couple également.
L’échéancier mensuel est d’environ 720€ par mois, en théorie si le logement est loué 12/12 mois, je perds quasiment rien et  je pense que ce sera le cas mais je préfére partir sur de très mauvaises hypothèses.
Le parking est au souterrain de l’immeuble. Les charges selon le promoteur (qui a déjà plusieurs résidences à Romainville devrait être autour de 2€ le m²).
au niveau du métro, en marchant normalement c’est de l’ordre de 5 min, c’est la principale raison pour laquelle j’ai acheté ce bien car comme indiqué ce n’est pas avec les loyers que je ferais de l’argent.
Je crois beaucoup à Romainville (secteur place Carnot) car c’est déjà à l’heure actuelle assez sympa avec beaucoup de petits commerces, un cinéma, pas de grands ensembles etc.
Je connais assez bien le secteur pour y avoir vécu pas très loin.
Au niveau de l’avenir, Les Lilas étant devenu très cher, l’extension de la ligne 11 va devenir un marché de report pour ceux qui n’y ont pas les moyens et je pense que ça peut etre pas mal pour ceux qui veulent être sur le métro, j’espère une évolution à la Pantin ou Montrouge.
Au niveau de la relocation dans 6 ans: si j’ai un locataire qui paye ses factures en temps et en heure, ça me dérangerait absolument pas de continuer en pinel encore 3 ans ou 6 ans, je bénéficierais ainsi d’un crédit d’impot supplémentaires (3000 € par an) qui couvre en partie le manque à gagner. Dans mon cas, une année en Pinel "ajoute" 250€ au loyer (pas vraiment puisqu’au fond il s’agit de mon argent)
Dans mes calculs, comme je disais je pars du principe d’1% d’augmente par an et 85% des revenus. Si le locataire veut rester avec un loyer bas, tant mieux ! tout le monde serait gagnant, comme je l’ai dit, je n’ai pas d’objectif de CF avec ce bien.
Je suis plutot interressé par le "coup" d’acheter avant l’arrivée du métro et une éventuelle plus-value à la revente à un horizon 10-15 ans.

J’ajoute également que le fait d’acheter neuf devrait me laisser plutôt tranquille pendant une décennie et éviter des mauvaises surprises inhérentes à l’ancien.

Dernière modification par sentenza (22/04/2015 15h00)

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#4 22/04/2015 15h07 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Pour ce que j’en sais, votre démarche m’a l’air bien construite (je débute aussi), mais vous n’abordez pas les aspects fiscaux hors Pinel :  une fois l’avantage Pinel réalisé et les intérêts d’emprunt déduits, vous pouvez penser au LMNP, qui permet l’amortissement de 85% du bien, même s’il y a des démarches à réaliser (expert comptable, CFE…). Mais j’ignore si c’est possible après le Pinel.
Rastignac


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#5 22/04/2015 15h19 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Avec un prêt à - de 2% sur 20 ans et une ligne de metro qui arrive, allez-y foncez. Je vais juste mettre un bémol sur "c’est du neuf, je suis tranquille". J’ai été gestionnaire de copropriété et j’ai eu une multitude de dossiers contentieux avec les constructeurs. Ils sont souvent de très mauvaise fois. Cela se règle au tribunal et peut facilement prendre 5 à 7 ans. L’exemple le plus parlant a été une erreur dans les raccordements puis la cassure du réseau d’eau usée sous un immeuble de 64 logements construit sur une dalle autoportante à Saint-Denis. Quel bazar. Tout le monde se rejette la faute et c’est pas les assurances les derniers… En attendant, les biens sont quasi-invendables ou avec une forte décote et c’est la copropriété qui avance l’ensemble des frais de procédure. Pensez à changer le syndic qui est mis en place par le promoteur, il ne défendra pas les intérêts des copropriétaires.


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#6 22/04/2015 15h33 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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j’avoue que pour l’instant je ne me suis pas encore fixé pour l’après Pinel car connaissant nos politiques les règles du jeu auront eu le temps de changer 5 fois d’ici là.
par ailleurs j’étais à la base opposé d’entrée de jeu au RDJ mais je pense qu’un jardin de cette taille à 3 stations de métro de Paris est un vrai plus et peut pour un locataire faire une vraie différence pour rester.
Je connais par ailleurs les affres de la VEFA puisque ma RP en est une mais je pense que dans l’ensemble c’est plus sécurisant (mais moins rentable) d’avoir une décenale et un logement en RT 2012 livré avec du parquet, douche italienne etc.
J’ai cherché environ 1 an un investissement dans des secteurs à  fort potentiel (la plaine St denis, villejuif, romainville) et c’est vrai que la plupart du temps le Pinel est très rarement intéressant.
Je pense que les investissements d’aujourd’hui en région parisienne doivent forcément prendre en compte le fait que le Grand Paris va redistribuer les cartes.

Dernière modification par sentenza (22/04/2015 15h54)

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#7 22/04/2015 15h55 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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@ Sentenza:

Il serait bon d’exposer les détails de vos calculs de rentabilité. Sauf erreur je ne vois pas mention d’impôts (après les 6 ans), de charge, d’entretien régulier, etc. Quelle est votre rentabilité nette-nette sur 20 ans?

Quelle est la valeur marché de votre bien aujourd’hui (si vous le mettiez en vente tout de suite, à quel prix partirait il)? L’arrivée de la ligne n’est elle pas déjà "pricée" dans le prix de votre bien?
La plus-value ne me saute pas au yeux dans ce genre de configuration, mais je concède ne pas connaître du tout le lieu…
Enfin, c’est étonnant de demander notre avis APRES achat.

@ Mestra:

Je ne conteste en rien vos expériences passées, mais ne noircissez pas le tableau plus que de raison sur les promoteurs. Comme dans toutes les professions, il y a des personnes honnêtes et d’autres sans scrupules (que l’on retrouve aussi côté client bien entendu, ce sont les mêmes!).
Étonnant de lire ce genre de propos à l’emporte pièce, d’autant que les syndics comme vous l’avez été ont aussi "mauvaise presse". J’en ai rencontré des incompétents et d’autres très investis et réactifs.


La sueur épargne le sang.

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#8 22/04/2015 16h41 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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J’ai pas ma feuille excel magique mais dans les grandes lignes (annualisé) :

dans les entrées :

6885 loyer HC (85% des revenus, je retire 15% moins pour les vacances que pour l’entretien)
1200 charges
3000 Pinel

dans les sorties :
600 taxe fonciere (exonéré les 2 premières années)
240 de garantie loyer impayé
charges copro : 1008
prix notaire : 0
prix agence : 0 (l’agence est le promoteur)
prix travaux : construire une cloison avec une porte coulissante (environ 2000€)

en gros je compte dans cette hypothèse assez pessimiste -250€ en CF par mois

Je n’ai pas de rentabilité nette nette sur 20 ans (si effectivement j’en ai une mais je pense qu’elle n’a aucun sens du fait du trop grand nombre de paramètres impactant et qui changeront comme l’inflation, les politiques d’encadrement des loyers, l’apparition de dispositifs fiscaux, défiscalisants etc etc etc).
Je crois beaucoup à ce secteur et à la valeur qu’il va prendre, les taux sont historiquement bas et je pense qu’on ne restera pas ad vitam eternam à des niveaux d’inflation aussi bas.
Dans mon hypothèse la pire (or destruction, guerre etc):
je paye 65k de ma poche pour acquérir un bien qui en vaut en 2015 150k.

C’est le prix auquel je l’estime aujourd’hui, Romainville vaut à l’heure actuelle 3500 € du m². Je ne vois pas de raison majeure pour qu’elle subisse une correction supérieure à 10% par contre l’arrivée du métro à 500m du logement va à coup sûr lui donner un gros boost car cette commune souffrait d’un manque de réseau ferré.
mon bien a une décote du fait du rez de jardin certes mais j’estime qu’avoir 93m² de jardin à soi en location à 3 stations de métro de Paris le compense. Il a également un parking qu’on peut louer autour de 70€ par mois sans trop de soucis.
J’ai loué moi meme un petit F2 dans le secteur, il y a quelques années et bien qu’étant anti-rdc, j’aurais pu être un client potentiel.

Pour moi l’arrivée de la ligne 11 n’est pas tout à faire pricée car actuellement les prix à Romainville sont quasiment les mêmes qu’a Noisy-Le-Sec (juste à coté mais moins bien) car cette dernière dispose du RER. Je pense qu’avec l’arrivée du métro, Romainville va devenir une option pour les actifs parisiens, par exemple lorsque j’ai choisi ma RP, la proximité du métro était mon critère n°1 et je connais beaucoup de personnes dans ce cas.
en comparant sur seloger ou leboncoin, les prix dans l’ancien sont généralement supérieur sans offrir les mêmes prestations ou aménités (ne parlons pas du neuf)

Je demande l’avis à la communauté IH au cas où vous auriez des bonnes idées ou des conseils comme dois-je faire installer une cuisine équipée type ikea ou pas la peine, confier le bien en agence ou pas ou peut-être quelque chose m’aurait échappé comme par exemple la difficulté de faire partir un locataire. (j’ai déjà lu à peu de choses près la plupart des pages du forum immobilier physique)
des retours d’expérience en sorte.

Dernière modification par sentenza (22/04/2015 16h42)

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#9 22/04/2015 18h55 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Serenza,

Vous comptez les 3000€ d’économie d’impôt mais pas les impôts de l’autre côté sur vos loyers.

Concernant la cuisine et tout autre aménagement, ce sont surtout des prestations pour attirer un locataire. En particulier une cuisine aménagée qui apporte tout de même un certain nombre de contraintes. Pour ma part, il est cependant bien de prévoir a minima des meubles hauts de rangement pour éviter que les locataires en installent puis vous laissent des trous… Si vous êtes bloqués par le loyer et que ces aménagements ne sont pas nécessaires, on peut considérer ces dépense inutiles.


La sueur épargne le sang.

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#10 22/04/2015 18h56 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,

Je trouve que votre investissement ressemble un peu à du poker. Vous pariez sur une plus-value à terme et en attendant, vous achetez une dette.

J’ai entré vos données dans ma moulinette qui calcule le CF mensuel en prenant vos hypothèses, y compris la défiscalisation (12% sur 6 ans).
Je suis parti sur une augmentation annuelle des loyers de 0.5%, 1% pour les impôts, assurances et charges, tranche d’imposition à 14%, déclaration au réel.
Je sors un CF mensuel moyen sur 10 ans de -400 € et un revenu cumulé sur 20 ans de -100 000€ !
Je ne pense pas que la plus value escomptée couvre ce décifit.

D’autre part, les charges me semblent déjà élevées et sur des grands ensembles, elles peuvent vite exploser et diminuer la rentabilité.

Pour vous montrer qu’on trouve des affaires en région parisienne, je viens d’investir dans de l’ancien à Champs-sur-Marne (métro du Grand Paris prévu dans quelques années). Le bien est à 10.5% brut et me rapporte 50€ par mois (impôts et TF payés).
Si le bien a une PV à terme, tant mieux mais je ne compte pas dessus.

Pour moi, votre investissement est un gouffre. La règle minimale de précaution loyer>prêt n’est même pas respectée.
Mais je peux me tromper…

Dernière modification par yomaze (22/04/2015 18h58)

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#11 22/04/2015 19h42 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Merci Nathanael pour le bon conseil, vu que le logement est en bon état je ne pense pas qu’il y aura trop de difficulté à se louer les premières années.
Concernant l’imposition, j’avais calculé environ 700€ d’impôts supplémentaires par an en micro foncier soit environ 60€ mensuel d’où ma prévision d’environ 250 € de CF négatif par mois. C’est bien évidemment un scénario pessimiste car je doute qu’il faille 3 mois pour trouver un locataire dans ce secteur (mais c’est possible et c’est pour cela que je le provisionne ainsi)

Au niveau des charges: le promoteur (ORPI) a déjà réalisé plusieurs résidences sur Romainville, j’ai vérifié c’est bien autour de 2€ environ du m². Par ailleurs si le jardin est aussi grand c’est justement parce qu’il n’y a pas d’espaces verts collectifs etc.. Pour ma RP (copro plus grosse), je suis à 2.2.

@yomaze : oui quelque part c’est un pari mais je crois fortement en ce secteur et je pense que le secteur et notamment ce bien vont s’apprécier à la hausse. Par ailleurs, je suis fortement convaincu que nous avons devant nous au minimum pour 5 ans de baisse de l’immobilier y compris en IDF. Mais c’est un investissement à long terme horizon 15 ans et je pense que la situation se sera retourné d’ici là.
Je vois plutôt cet investissement comme une épargne forcée me permettant de constituer un patrimoine par l’effet de levier car j’ai accès au crédit facilement.

De mon coté, d’après mes calculs j’ai environ -250 en CF mensuel mais même si je prends votre exemple de -400€ et que je décide de vendre dans 20 ans certes j’aurais dépensé 100k mais je doute fortement que le bien vaille moins de 150k en 2035. Quand bien même c’était le cas, à cet horizon il faudrait que le bien perde 50% de sa valeur pour que je sois perdant in fine.

J’ai visite et vu des dizaines de logements, de nombreux avec des rentabilité plus attractive et bien situé mais j’ai choisi pour un premier investissement de la jouer safe dans un secteur que je connais . alors évidemment la sécurité se paye et cela impacte directement la rentabilité.

Pour le Grand Paris à Noisy Champs(où est prévue une autre extension de la ligne 11), je doute fort que l’on voit le métro avant 2025 (pour rappel la ligne 11 à Romainville à la base était prévue en 2017 repoussée à 2020, je table sur 2022).

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#12 22/04/2015 20h12 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je suis moins enthousiaste que les précédents intervenants :
    - tout espoir d’augmenter significativement le loyer dans 6 ans me semble osé;
    - la rentabilité reste faible;
    - l’assimilation "neuf = aucun souci" n’est pas vraie : vous devrez batailler pour que les finitions soient correctes, et le neuf ne vous met pas à l’abri de surprises (encore moins en VEFA). 
    - un bien en rdc peut souffrir d’une sérieuse décote, selon l’environnement, les problèmes de sécurité, etc.
    - l’arrivée du métro est "prévue"…. mais il est aussi possible qu’elle prenne 5 ou 10 ou + années de retard (je connais un cas où le métro est arrivé il y a 2 ans … avec 90 ans de retard sur le plan initial), donc il existe un aléas;
    - l’ensemble de la copropriété est-elle uniquement ou principalement constituée de bailleurs investissant en Pinel ? (si oui : soucis à attendre, car un immeuble avec 100% locataire vieilli souvent mal, les copropriétaires sont peu impliqués, et beaucoup risquent de vouloir vendre en même temps);
    - hypothèse "1% d’augmente par an" pas forcément réaliste, et assurément optimiste.

La pertinence d’un tel investissement dépend aussi (voire surtout) de votre propre situation : votre fiscalité (pourrez-vous même profiter à plein des avantages fiscaux du Pinel sur toute la durée?), votre capacité d’épargne (cf le CF négatif), vos objectifs à long terme, les alternatives que vous avez envisagées, résidez-vous à proximité, etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 22/04/2015 23h37 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Les remarques de GBL sont, comme toujours, précises et justifiées. Néanmoins, je tiens à souligner quelques points plus optimistes du premier investissement de Sentenza.
Encore que je connaisse surtout Aubervilliers et Saint-Denis, et que j’aime pas d’une manière générale les "Pinel"  je vais défendre un peu la démarche de Sentenza, pour qu’il obtienne au moins "les circonstances atténuantes"  du jury… ))).

localisation :
Romainville est située près de Pantin et des Lilas, deux cités de la première couronne qui ont décollé (les Lilas, 4 700 euros le m2) ou sont en train de le faire (Pantin 4 000 euros le m2). Il me semble clair que l’Etat fait un réel effort, dans la durée (toutes couleurs politiques confondues) pour avancer les travaux du métro (cf. Grand Paris, ou la ligne 12). Or la création d’un métro change radicalement la donne pour un quartier. Avant d’investir, j’ai discuté avec des agents immobiliers de Montrouge qui m’ont décrit ce type de bouleversement. Certes, la ligne 11 ne vaut pas la ligne 4, ni même la 12, mais elle représente une assurance "anti-chute" des prix réelle et solide. Donc il n’y a, à mon sens, qu’une très faible probabilité de perdre de l’argent sur ce coup. Et c’est très important quand on débute de commencer par ne pas perdre, pour se faire la main, avant de penser à gagner gros.
Sur le quartier, les petits commerces sympa vont faciliter la boboïsation.

Immeuble :
Pour l’immeuble proprement dit, je peux dire après un paquet de visites que beaucoup sont en très mauvais état, avec des copros mal tenues depuis 30 ou 40 ans : bref, la qualité de son bien sera presque toujours très largement supérieure à la concurrence de l’ancien (sauf les rusés qui prennent un immeuble des années des 30 en bon état…), même si le promoteur n’est pas parfait.

Appart :
Sur l’appartement, s’il s’agit d’un rez-de-jardin, comme cela y ressemble, c’est très différent d’un rez-de-chaussée sur rue. Certains locataires apprécient un peu de verdure (mamie y fait pisser le chien et s’occupe des plantes…). Ce n’est pas rédhibitoire. La place de parking souterrain est un plus non négligeable, car il est de plus en plus dur de se garer dans Paris.

conclusion
Sur la rentabilité, je reste plus réservé, et je n’aime pas le cash flow négatif de 200 ou 250 euros pour débuter. Mais sur la valeur, ce n’est pas mal, et ça se défend bien, même dans un marché assez stable comme la région parisienne. Je réclame donc l’acquittement !

Rastignac


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#14 23/04/2015 10h44 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Vous indiquez vouloir vous arrêter de travailler prématurément grâce à l’effet de levier du crédit dans votre présentation.
Dans cet objectif, je ne suis pas certain (c’est un euphémisme) que commencer par un cash-flow négatif soit très pertinent.
Désolé d’exprimer une opinion pas agréable smile

Je suis bien conscient qu’investir en IDF n’est pas facile. Mais si votre objectif reste le même, il me semble indispensable pour les investissements suivants que vous cherchiez une autre voie avec CF impérativement positif. Faute de quoi les banques vous bloqueront très rapidement si ce n’est vous même par la trésorerie à sortir chaque mois (imaginez 10 investissements comme celui-ci).

Peut-être en province ou grande banlieue avec des travaux ?
Les travaux permettent aussi de défiscaliser et d’acheter des biens moins chers.

Compter sur des futures plus-values me semble aujourd’hui très aléatoire et se risquer à un pronostic sur la valeur d’un bien à 10 ou 20 ans tout autant.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 23/04/2015 10h56 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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évidemment comme dans toute construction il peut y avoir des aléas mais dans l’ensemble je pense que le bien sera livré après la levée des réserves dans un état correct.

il y a plusieurs investisseurs dans la copro mais également des acheteurs vivant dedans, mais  il n’y a aucun logement social (un point plutot positif)

@rastignac : à moins d’un bouleversement majeur, mes revenus professionnels devraient aller vers la hausse ces prochaines années, j’ai même encore un peu de gras niveau imposition après ce Pinel.
mon objectif à long terme est de constituer un patrimoine locatif avec à terme devenir rentier. J’habite près de Romainville.
pour moi économiser (car c’est ainsi que je le vois) 250€ par mois est tout à fait faisable. Dans l’hypothèse ou je n’empruntais pas, je n’en aurais pas tiré grand chose, là je bénéficie de l’effet de levier.

@ddte évidemment l’idéal aurait été un CF positif et neutre mais après avoir cherché pas mal de temps, je n’ai pas trouvé de bien à potentiel ET sécurisant dans un secteur que je connais (et j’ai envisagé le nord est de la France). J’espère pouvoir faire 3 -4 opérations de ce genre en 20 ans. Bien sur, si j’y arrive, je ne pense pas rester en France où la vie est bien trop chère pour un "petit" rentier

Au niveau de la ligne 11, on a passé le plus difficile (concertation, financement etc) même si je ne crois aucunement au calendrier initial, je pense que la prolongation va se faire. Il y a eu une très grande mobilisation au niveau politique car justement cette prolongation va changer la donne dans cette partie de la Seine Saint Denis. Après c’est mon point de vue mais je pense que l’arrivée du métro va être vraiment bénéfique pour le secteur et notamment pour la demande pour mon logement.

Je partage l’avis de Rastignac sur l’état du parc immobilier de la partie est de la petite couronne. J’ai vu moi-même beaucoup de logements et l’état est très très largement catastrophique. Les "meilleurs" sont des logements type années 70 avec des charges énormes. J’habite dans un logement BBC RT 2005 et le confort n’a strictement rien à voir. Dans cet investissement, on est sur de la RT2012 et le confort est bien supérieur.
J’ai habité une fois un immeuble des années 20 en meulière. Alors belle hauteur sous plafond, cheminée massive, balcon en fer forgé, parquet en chêne massif MAIS isolation phonique catastrophique sans parler de la thermique. Je payais plus cher en chauffage dans ce F2 que maintenant dans un F4.
Résultat j’ai quitté ce logement alors qu’il était bien situé dans un quartier sympa.

C’est effectivement un rez de jardin qui donne lui même sur un autre jardin donc c’est censé être calme et assez vert. Les fenetres donnent sur le jardin. Je n’aurais pas acheté si c’était un RDC. Je pense qu’un jardin de 93m² à trois stations de Paris compensent cet inconvénient. D’ailleurs, j’y ai pensé je ne connais personne habitant sur le métro qui a un jardin de cette taille, je pense que c’est plutôt rare.

Je souhaiterais également ajouter qu’en neuf on ne paye que 2.5% de frais de notaire donc je paye pour le même bien (146250 €) 3562€ de moins en frais de notaire que s’il avait été ancien.

Lorsque j’ai discuté avec un ami AI (personne n’est parfait) sur le profil du futur locataire, il m’a dit que ce bien peut attirer un(e) retraitée avec animaux car justement pas en étage avec jardin. Maintenant je doute que ce soit le candidat idéal..

j’hésite encore à faire la gestion du bien moi-même, est ce que quelqu’un aurait une check list de toutes les formalités à accomplir et les obligations?

Dernière modification par sentenza (23/04/2015 11h09)

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#16 23/04/2015 11h04 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,

Je rejoins DDtee, si votre objectif est d’être rentier, cela me semble mal parti.

Je vous ai donné plus haut l’exemple d’un bien avec le même risque, même secteur et qui ne me coûte rien. C’est bien la preuve que vous avez fait une erreur (et on en fait tous au début).
De plus, si vous investissez intelligement vos 250€ par mois en suivant les conseils de notre hôte, vous en tirerez bien plus que votre investissement actuel et avec un risque bien moindre.

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#17 23/04/2015 11h22 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour Yomaze,

votre investissement est sûrement plus rentable que le mien et je vous en félicite mais je ne suis pas d’accord avec "même secteur " et "même risque".

Je ne voudrais pas y habiter car c’est trop loin, c’est la grande couronne parisienne alors je suis sûr que la qualité de la vie y est égale (ou peut etre supérieur) à Romainville mais pour moi ce n’est pas du tout le même secteur quand au risque il faudrait évaluer votre bien au niveau du bati, surface etc informations dont je ne dispose pas donc je ne peux comparer.

La logique derrière cet investissement est d’acheter un logement avec peu de risques dans un secteur porteur. Mon prochain investissement aura une meilleure rentabilité.

J’ai vu des biens à des rentabilités bien meilleure (5%) dans des secteurs porteurs en petite couronne mais j’ai été refroidi la plupart du temps par l’état des parties communes, des comptes rendus d’AG et ou des diagnostics énérgétiques limite frauduleux.

petite anecdote à ce sujet: un jour je visite un bien à St Denis dans état vraiment pas terrible mais l’affaire semblait financièrement intérressante. j’épluche les documents et pour le diagnostic énergétique, je me rends compte que la surface ne corresponds pas au bien. Je regarde de plus près et il se trouve que le diagnostiqueur habitait dans la même ville que le vendeur (un coin perdu du 78). Je suis quasiment sûr qu’il y a eu largement complaisance car au mieux j’aurais donner la note F au logement alors que là il avait un D.

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#18 23/04/2015 11h36 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour,

Moi j’ai une remarque de bon sens paysan. Le m2 est actuellement à 3500, votre prix de revient de 3000 et vous pariez qu’il va monter avec arrivée du métro : A votre avis quel est le profil en termes de revenu et/ou pouvoir d’achat des personnes se portant acquéreur à Romainville ? Pensez vous que leur capacité va s’accroitre ou décroitre dans les 10 prochaines années ?

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#19 23/04/2015 11h51 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Bonjour roudoudou,

Je pense qu’avec l’arrivée du métro, Romainville va devenir un marché de report voire une alternative crédible aux Lilas (4720€ m²), le pré saint gervais (4436€ m²), Pantin (4064€ m²) ou Montreuil (4009€ m²).
Ces communes (membres de la même communauté d’agglomération) disposent déjà du métro.
Je pense que la gentrification des arrondissements de l’est parisien est bien avancé comme dans le XIème ou Xème et est en cours dans le XIX et XX. Cela pousse mécaniquement, des actifs qui n’ont pas les moyens d’investir 8000e du m² ou de payer des loyers invraisemblables vers les communes limitrophes que je viens de citer.
Actuellement, nous sommes plutôt dans un marché baissier mais je pense que dans ces communes et par ricochet Romainville, nous assisterons à une hausse liée par exemple à des investissements lourds de l’Etat (fort d’aubervilliers, Pantin Hoche etc, boulevard Mac Donald, Montreuil Mairie) ou à des délocalisations d’entreprise du tertiaire pour profiter des espaces laissées par les anciennes friches industrielles. Donc je pense que ce serait plutot un profil d’actifs travaillant sur Paris maintenant la question est un peu trop vaste pour y répondre précisement.

Je n’en ai pas parlé dans  mon premier poste mais il y a également une prolongation prévue de la ligne de tramway T1 jusque Montreuil avec une station prévue place Carnot (où se situe mon bien) là encore à l’horizon 2020. c’est évidemment une bonne nouvelle mais je pense que l’impact sera moindre toutefois.

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#20 23/04/2015 11h52 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je crois comprendre l’erreur (que je pense) que vous faites.

Vous me dites "Je ne voudrais pas y habiter car c’est trop loin".
Cette remarque montre bien que vous investissez dans un bien ou vous vous verriez bien habiter. Or, un investissement s’apprécie en terme de rentabilité, pas d’affinité.
Moi non plus, je n’habiterai jamais à Champs sur Marne, ni même à Romainville mais peu importe, dans les deux cas, le bien que j’achète va se louer rapidement.
C’est bien pour cela que je vous dis même secteur (ile de france) et même risque (à proximité des transports).

Par exemple, vous n’acheteriez jamais une action juste parceque vous aimez bien l’entreprise.
Raisonnez en terme de rentabilité, pas au coup de coeur.

Après, je ne veux pas vous faire peur, je vous donne juste mon avis puisque c’est le but de votre discussion, mais il me semble que les autres investisseurs avertis du forum vous diront la même chose que moi.

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#21 23/04/2015 12h04 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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yomaze:

lorsque je disais que je ne voudrais pas y habiter c’était dans le sens que je ne suis pas client de ce secteur pour démontrer justement que ce n’était pas le même. Saint Denis est bien mieux desservie que Boulogne billancourt mais ce n’est définitivement pas le même secteur, de la même manière que Montrouge n’est pas Sarcelles.
Par exemple, j’aurais pu investir à Strasbourg mais je ne souhaite pas y vivre. Pour moi, il y a des dizaines de secteurs différents en Ile De France, si je prends l’exemple de Noisy Le Sec, juste dans cette ville j’en compte 4 qui n’ont pas les mêmes interêts ni le même prix. Pour reprendre votre exemple, je ne vois pas de points commun entre Clichy sous bois et Clichy la Garenne.
Au niveau du risque des transports, pour moi ce n’est pas non plus la même chose justement du fait des transports.
Après je ne dis pas que vous avez fait une mauvaise affaire ou que vous n’aurez pas de locataires (je vous souhaite tout le succès), pour moi c’est deux cas différents qui ne sont pas corrélés car nous n’avons pas les mêmes objectifs probablement.

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#22 23/04/2015 12h59 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je remercie l’initiateur de cette discussion qui, malgré lui, montre ce qu’il ne faut pas faire dans l’immobilier.
Malgré les arguments recevables de revalorisation grâce au métro et d’intérêt d’avoir un bien neuf, on ne peut rattraper une erreur sur les chiffres commise dès le départ.
Acheter une dette n’est pas un investissement, cela vous condamne à remettre au pot tous les mois, en plus des surprises inévitables dans l’immobilier.

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#23 23/04/2015 14h14 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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sentenza a écrit :

Bonjour roudoudou,

Je pense qu’avec l’arrivée du métro, Romainville va devenir un marché de report voire une alternative crédible aux Lilas (4720€ m²), le pré saint gervais (4436€ m²), Pantin (4064€ m²) ou Montreuil (4009€ m²).
Ces communes (membres de la même communauté d’agglomération) disposent déjà du métro.
Je pense que la gentrification des arrondissements de l’est parisien est bien avancé comme dans le XIème ou Xème et est en cours dans le XIX et XX. Cela pousse mécaniquement, des actifs qui n’ont pas les moyens d’investir 8000e du m² ou de payer des loyers invraisemblables vers les communes limitrophes que je viens de citer.
Actuellement, nous sommes plutôt dans un marché baissier mais je pense que dans ces communes et par ricochet Romainville, nous assisterons à une hausse liée par exemple à des investissements lourds de l’Etat (fort d’aubervilliers, Pantin Hoche etc, boulevard Mac Donald, Montreuil Mairie) ou à des délocalisations d’entreprise du tertiaire pour profiter des espaces laissées par les anciennes friches industrielles. Donc je pense que ce serait plutot un profil d’actifs travaillant sur Paris maintenant la question est un peu trop vaste pour y répondre précisement.

Je n’en ai pas parlé dans  mon premier poste mais il y a également une prolongation prévue de la ligne de tramway T1 jusque Montreuil avec une station prévue place Carnot (où se situe mon bien) là encore à l’horizon 2020. c’est évidemment une bonne nouvelle mais je pense que l’impact sera moindre toutefois.

Perso avec un bon pouvoir d’achat je n’irai jamais foutre 3,4 ou 5k €/m2 dans cette ville. Je préfère encore aller placer 8k€/m2 dans une commune ou je sais que ce sont (et seront) toujours de très bons profils financiers qui y chercheront à loger. Ce qui sera et est loin d’être le cas de Romainville, ligne 11 ou pas.

La gentrification, cet argument ca me laisse de marbre, allez faire un tour aux Lilas ou à Montreuil…

Dernière modification par roudoudou (23/04/2015 14h16)

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#24 23/04/2015 14h36 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Je ne partage pas votre point de vue Roudoudou. Les Lilas je trouve que ça a bien évolué et une grande partie de montreuil également. Surtout leur image a changée. Ce processus est actuellement en cours à Pantin (sur la ligne5) où on voit très souvent apparaitre des articles à ce sujet dans la presse et je le constate moi-même.
Je prends un exemple la copro de ma RP qui se trouve dans cette communauté d’agglo. 80% de propriétaires habitant venant de la classe moyenne et travaillant dans des secteurs très divers.

Enfin y a quinze ans de celà on parlait de Montrouge encore comme une zone, on voit l’évolution que celà a connu. Je suis trentenaire et si j’interroge les personnes de mon âge, la très très grande majorité préférerait habiter dans le Xème ou le XVIIIme que dans le XVI ou le XVème alors qu’objectivement ces deux derniers sont plus "propres".
Un autre exemple, le quartier Mac Donald il y a à peine 5 ans était une friche industrielle dégueulasse aujourd’hui c’est vraiment pas mal avec un accès rapide vers la Villette ou les Buttes Chamonts. L’investisseur qui y a mis des billes y a 10 ans a fait une belle plue value je pense.
Pour terminer Boulogne Billancourt qui aujourd’hui vaut cher n’était qu’une triste banlieue ouvrière il y pas si longtemps. je vous invite à aller faire un tour sur l’ile Seguin.

après c’est une opinion, je suis convaincu que ces territoires vont continuer à se valoriser comme par exemple vitry sur seine (94) ou Nanterre (92) qui il y a peu encore était infâme, c’est le pari que je fais et je pense qu’il y a une potentialité. En tout cas plus grande qu’a Neuilly sur Seine.

Dernière modification par sentenza (23/04/2015 14h43)

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#25 23/04/2015 14h38 → Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne) (locatif, pinel, studio)

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Votre pari reste un pari, mes arguments, eux factuels et basés sur des critères quantitatifs.

Aujourd’hui la bulle se dégonfle à Montrouge, les prix sont trop élevés, et c’est pareil un peu partout.

Miser sur une plus value future est dangeureux, c’est ce que vous faites.

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