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#1 27/11/2014 14h41 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour,
je suis nouveau sur le forum et suite à ma présentation succincte, je cherche depuis qq temps, entre autre en fouillant ce forum, la réponse à ma question :

J’achète en début 2014 un studio abandonné avec chambre et salle d’eau séparée pour 7 k + 3 K AI + 3 K notaire = 13 k avec sur l’acte notarié l’existence de 2 lots bien distincts (la pièce principale et la cuisine en haut + la chambre et la sdb en demi sous sol à l’extérieur !)

Je fais 10 k de travaux pour tout refaire + 3 k de divers mobiliers sur LBC pour meubler en LMNP les 2 lots désormais indépendants.
Les 2 lots ont donc maintenant chacun leur cuisine et leur salle d’eau.

Je rajoute un compteur EDF pour la studette du bas pour 550 € (facture ERDF, je m’attendais à plus !)

Ces 2 lots seront donc loués séparément, en LMNP, le studio du haut pour 290 € HC et la studette du bas pour 190 € HC, fourchette basse pour la région, pas très dynamique…

Donc rendement élevé et imposition sur revenus BIC élevé (ma TMI 30%).
Donc peu d’intérêt de garder ce lot car peu de frais à déduire….

J’ai fait un prêt conso de 16 k sur 10 ans, mensualités 180 €, donc peu d’intérêts à déduire pour le calcul des revenus BIC (désolé je ne peux plus faire de prêt immo……)

La fin des travaux approche, je veux mettre début 2015, 2 locataires en place et vendre le tout comme un immeuble de rapport en copro de 2 lots occupés, avec 10 à 12% de rdmt brut minimum, soit un prix de vente d’environ 40 à 50 k ?
Donc plus value énorme, et taxation 34,5%, pas glop.

Ma question :
Pour le calcul de la PV, le fisc prend prix de vente - (prix d’achat + travaux) , donc PV énorme ici.

Mais si je demande à 2 agences immo une attestation de la valeur vénale du bien travaux finis, que c’est alors cette valeur qui est portée à l’actif du bilan LMNP, pour le départ officiel du calcul des amortissements, alors je fais baisser artificiellement la valeur de ma PV ; car le prix d’achat n’est plus de (10 K + travaux), mais alors 40-50 k valeur réaliste selon attestation agence immo locale…. ?

Dans le bilan LMNP, je ne fais donc pas apparaitre le prix d’achat réel, ni le montant des travaux ; travaux que je ne pourrai donc pas déduire/amortir ; mais je fais apparaitre à l’actif la valeur estimée par 2 ou 3 agences immo locales.

Mon comptable n’est pas d’accord, et d’après lui la valeur "initiale" pour le calcul de la PV est bien le prix réellement payé (10 k ici) , plus les travaux (10 k ici) ; éventuellement plus les meubles je ne sais pas.

Quel est votre avis, Merci de me renseigner si vous connaissez le truc ! (Philippe30 ou Siocnarf ont du débattre de ça qq part……).

Désolé pas vu précisément sur le forum…

Merci,

Immoship

Mots-clés : achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp

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#2 28/11/2014 11h11 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour,

Je crains être d’accord avec votre comptable. Le statut LMNP implique une taxation des plus-values immobilières au régime des particuliers.

En l’occurrence, oubliez la valeur comptable de votre bien au bilan. La seule vraie question est : quel est le prix d’acquisition dans l’acte notarié. Aucun notaire digne de ce nom n’acceptera de passer l’acte en utilisant un autre prix.

Vous pourrez toutefois corriger le prix d’acquisition en le relevant des frais d’acquisition (frais réels ou forfait 7,5% du prix) et des travaux au réel, à condition que vous ne les ayez pas déjà déduits par ailleurs…

Cordialement,

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#3 28/11/2014 11h32 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour immoship,

Vous aimez vivre dangereusement ….

J’ai fait un prêt conso de 16 k sur 10 ans, mensualités 180 €, donc peu d’intérêts à déduire pour le calcul des revenus BIC (désolé je ne peux plus faire de prêt immo……)

Je ne savais pas que l’on pouvait faire des prêts  consommation sur 10 ans , au contraire les interets seront importants mais ce prêt ne peux pas être affecté à votre achat ou à vos travaux.

Ma question :
Pour le calcul de la PV, le fisc prend prix de vente - (prix d’achat + travaux) , donc PV énorme ici.

Vous gagnez , vous payez …..

Sinon attendez 5 ans pour avoir une déduction de 7,5 % des frais de mutation et 15 % du prix d’achat initial au titre de travaux sans aucun justificatif.

Autre piste évoqué récemment
LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ?

Dans le bilan LMNP, je ne fais donc pas apparaitre le prix d’achat réel, ni le montant des travaux ; travaux que je ne pourrai donc pas déduire/amortir ; mais je fais apparaitre à l’actif la valeur estimée par 2 ou 3 agences immo locales.

Comme cela serait simple ……

Le notaire vous demandera le prix d’achat sinon il le retrouvera par le dernier notaire qui a fait l’achat.

Mon comptable n’est pas d’accord, et d’après lui la valeur "initiale" pour le calcul de la PV est bien le prix réellement payé (10 k ici) , plus les travaux (10 k ici) ; éventuellement plus les meubles je ne sais pas.

Le comptable est un homme de l’art qui connait la loi , ne contestez pas ses avis car ils sont fondés.

Dans l’opération décrite nous avons le summum du redressement
- Fraude sur le prix d’achat pour revente sans plus value
- Opération achat revente avec intention spéculative

Il doit être possible si vous avez acheté les deux studios en lot est de prendre la valeur globale d’achat pour limiter l’impact de la plus value de la revente d’un seul.

Lors d’un achat d’un immeuble de ma part ,le vendeur avait acheter deux immeubles et il a fait ce type d’opération , un report de plus value sur le deuxième immeuble

A voir ….je ne suis pas sûr de ça

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 28/11/2014 11h42 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Pour le régime LMNP, "les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés" découlent des "règles applicables aux plus-values privées".

cf BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées ligne 270.

Enfin, je ne peux que vous recommander de relire plusieurs fois le message de Philippe30. au delà des questions "techniques et juridiques", c’est le bon sens ;-)

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#5 28/11/2014 12h06 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Merci Philippe, Patator.

En effet il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre.
Dans mon cas avec le forfait de 15% de travaux après 5 ans, je suis perdant car mes travaux au réel sont plus important que le montant de ce forfait.

Je ne savais pas que l’on pouvait faire des prêts  consommation sur 10 ans , au contraire les interets seront importants mais ce prêt ne peux pas être affecté à votre achat ou à vos travaux.

En effet les intérêts sont élevés en %, mais finalement la somme que ça représente sur une mensualité de 180 € est très faible vu le montant des loyers "encaissables".

Vous dites qu’on ne peut pas déduire les intérêts d’un prêt conso pour le calcul du résultat BIC pour un investissement immo ? Je ne connaissais pas ces contraintes.
A savoir que la banque m’a bien prêté cette somme en prêt conso sur 120 mois à 4,41% assurance incluse, et quelle savait que c’était pour acheter un bien immo.

Le comptable est un homme de l’art qui connait la loi , ne contestez pas ses avis car ils sont fondés

En effet vous avez raison, mais c’est vrai que certains comptables sont plus affutés que d’autres en LMNP, et ce forum regroupe tellement de bons conseils….
Même si je suis très content du mien actuellement.

Autre piste, vendre à la découpe, en utilisant le forfait de 15 k par lot prix de vente sans plus value imposable, et ce qq soit le prix d’achat initial ; et demander le reste, "autrement"…..

En tout cas mille merci ;

Philippe, vous avez été mon inspirateur durant toute cette période d’investissement.
En prônant la maximisation du cash flow, plutôt qu’une durée d’emprunt courte, soit disant pour profiter plus rapidement des loyers emprunt finis.

Cette position s’avère tous les jours payante pour moi, avec une trésorerie mensuelle positive nécessaire pour faire face aux nombreux aléas de la vie de bailleur (en 2 ans, j’en suis à 1 chauffe eau, 2 impayés, 2 retards de loyer, 1 fuite toiture, …..)

Encore bravo pour ce forum !

Immoship

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#6 28/11/2014 12h17 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Merci Boubouka,
j’ai peut être confondu 2 choses :

- Faire estimer son bien après travaux par agence immo pour faire porter à l’actif du bilan la valeur vénale, valeur au prix du marché actuel, et non pas la valeur calculée mathématiquement Achat+travaux ; et ce le jour de la première mise en location du bien (comme vu sur ce forum je crois….)

- Se servir de cette valeur estimée par agence immo pour déterminer le prix initial du bien dans la cas d’une vente avec calcul de la PV imposable.

On cherche toujours à optimiser, mais en effet la constitution d’un patrimoine important ne peut se faire à mon avis qu’en respectant les règles.

Immoship

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#7 28/11/2014 12h25 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour Immoship,

Dans vos propos, on ressent une volonté farouche d’échapper au fisc avec des montages plus ou moins douteux.
Méfiez-vous quand même à trop vouloir faire le malin…
Des fois, il vaut mieux payer ce que vous devez et dormir tranquille.
Cela n’empêche pas de vouloir optimiser. Mais faites les choses simplement et avec des mécanismes que vous maîtrisez bien.

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#8 28/11/2014 13h48 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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"Il doit être possible si vous avez acheté les deux studios en lot est de prendre la valeur globale d’achat pour limiter l’impact de la plus value de la revente d’un seul."

Non. Il faut ventiler le cout global d’acquisition sur les "sous lots". Les travaux effectués spécifiquement sont déductibles spécifiquement, par contre.

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#9 28/11/2014 14h50 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Merci Xa, Guillaume (bon blog !), pour vos contributions.
Autre subtilité que j’ai appris récemment et qui peut servir à d’autre :

Vous achetez un immeuble de 3 lots.
Si chaque lot est déjà indépendant avec un N° de lot dans l’acte notarié, car l’immeuble a été découpé préalablement par un géomètre, car peut être il existe une cave ou un cagibis qui finalement appartient historiquement au voisin d’à coté, ou au voisin du sous sol (comme souvent dans des maisons de village en centre ville avec des lots imbriqués les uns dans les autres….)

Et bien il est préférable de faire un prêt bancaire avec 3 lignes de prêt séparé, 1 ligne pour chaque lot désigné, car si vous désirez vendre à la découpe l’immeuble de 3 lots, vous pourrez alors rembourser par anticipation 1 ligne de prêt précise qui correspondra au montant du lot vendu, et ainsi lever la garantie sur ce lot précisément.

Si vous n’avez qu’une ligne de prêt pour le global des 3 lots, la banque ne pourra pas lever l’hypothèque ou l’IPPD sur le lot vendu ; ce qui est plus ennuyeux….

Immoship

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#10 29/11/2014 18h29 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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L’astuce est intéressante mais à l’entrée cela ne va t’il pas augmenter les frais de dossier bancaire ou les frais du notaire pour la  prise de garantie?
Vous l’avez déjà expérimenté?

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#11 01/12/2014 09h36 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour Guillaume,
je vous dirai ça sous 1 mois, ce projet est en cours pour ma dernière opérations immeuble 3 lots découpés ; dossier de credit en cours.
Merci,

Immoship

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#12 01/12/2014 09h47 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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OK Merci de nous tenir au courant alors.
Bonne journnée

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#13 01/12/2014 11h52 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Bonjour,

Pour votre projet on pourrait envisager :

Un achat en indivision à 50/50 (avec conjoint / famille / ami…)
Une revente par lot avec chaque lot inférieur à 30 k€ soit inférieur à 15k€ par personne -> aucune plus value.
Je n’ai encore jamais utilisé cette niche mais elle me tente bien.

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#14 01/12/2014 12h02 → LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux... (achat-revente, amortissement, calcul pv, lmnp)

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Méfiez-vous quand même !
A trop prendre les agents du fisc pour des idiots…
Quand il vous auront dans le collimateur, ils ne vous lâcheront plus !
J’ai un client que s’est fait prendre à ce petit jeux : donation à ses 3 enfants puis revente par les enfants de parts inférieurs à 15 K.
Résultat contrôle fiscal approfondis pour tous le monde ! sad
Merci papa !

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