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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/11/2013 10h14 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

Depuis quelques temps je cherche à acheter notre résidence principale.
J’ai repéré un bien qui me donne des idées:
-une maison des années 70 sur sous-sol complet
-état général: habitable, travaux d’amélioration possibles + rafraichissement
-surface hab: 170m²
-terrain: 2700m²
-lieu: petite ville de province
-prix: 250k€ (a priori négociable)
-taxe foncier: 2800€

Etant donné que le terrain est vraiment grand, et a priori constructible,
j’envisage plusieurs scénarios possibles, tous basés sur une division du
terrain, par exemple en gardant 1500m² pour la maison existante puis il
resterait 1200m². L’accès au 2ème terrain me semble "facile" à réaliser
par un passage sur le coté.

Les options possibles seraient:

A) revendre la parcelle de terrain (avec ou sans viabilisation?)
-----------------------------------
Si je revends, l’avantage sera de faire baisser la taxe foncière
(moins de terrain)  et d’avoir un montant confortable pour faire des travaux.
Ca va un peu dévaloriser la maison principale.
Qu’en est-il de la fiscalité?

B) faire construire une maison simple ou jumelée puis la louer
----------------------------------
L’avantage serait d’avoir une rentrée d’argent à moyen terme (les loyers)
puis un patrimoine important sur le long terme. Mais le montage financier
me parait compliqué. Nous avons un apport d’environ 130k€ et gardons 20k€
pour des travaux, changement de voitures etc…
Pensez-vous que ce scenario, plus osé, soit "jouable" ?
Comment voyez-vous les différentes étapes?
Quels renseignements dois-je obtenir?

Merci d’avance pour vos remarques ou conseils

Mots-clés : achat, foncier, impot

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#2 27/11/2013 13h37 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

Personnellement je choisirai le montage A, en l’articulant autour des éléments suivants :

1) Au moment du compromis mettre en condition suspensive l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis d’aménager) autorisant au moins le détachement d’un terrain (si les règles d’urbanisme vous le permette, vous pouvez même envisager de détacher 2 terrains sur une surface de 1200 m² / à confirmer suivant la configuration des lieux).

2)Faites intervenir un géomètre expert, pour déposer un dossier de déclaration préalable (ou permis d’aménager si détachement de deux terrains avec création d’une voie commune/ espaces communs/ équipement communs).

3) Au moment du compromis / ou au plus tard au même de la vente, demandez à votre notaire une ventilation du prix entre le terrain à bâtir et la maison…. maximisé l’évaluation du prix du terrain à bâtir (dans la limite du raisonnable, il ne faudrait pas que le prix de la maison soit dérisoire).

4) Si déclaration préalable vous pouvez dans la foulée de l’acquisition revendre le terrain sans payer de plus value (si le prix de revente correspond au prix fixé en 3)). / Si permis d’aménager il faudra faire les travaux prévus au PA (et surtout trouver le moyen de les financer).

Si vous suivez cette mini procédure, vous ne payerez pas de plus value et vous pourrez financer les travaux sur la maison….

La solution B) ne me semble pas aussi avantageuse…. vous perdez l’avantage de générer du cash rapidement…. pour une rentabilité qui risque de ne pas être terrible sur ce type de location (maison individuelle ou mitoyenne) + Quid du niveau d’endettement et du financement des travaux sur la maison existante ?


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#3 27/11/2013 17h54 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

A votre place, je choisirai la solution C !!!

Solution C:
- Vous rénovez la maison des années 70, ensuite, vous la louez sous régime réel vide ou meublé
- Vous profitez du terrain pour vous construire la maison de vos rêves !

Montage financier
Empruntez au max pour la maison existante pour l’achat et les travaux
Mettez du cash pour la maison neuve, mais pas tout votre cash quand même (garder 50-75 k€ par ex.)

Avantage:
Vous gagnez en Patrimoine (2 maisons au lieu d’une)
Vous habitez dans une maison neuve avec ses avantages (personnalisation à votre gout, confort moderne, isolation, chauffage sol, déco…) et éviter ainsi la maison des années 70.
Vous maitrisez votre voisin
Vous vous créez un revenu locatif
Vous créez un instrument de defiscalition avec la location de la maison rénové et sous prêt.

Votre patrimoine (150 k€) vous permet de choisir cette solution et d’être en bonne voie pour négocier avec la banque

Si je vous conseille cette solution, c’est que nous avons fait exactement la même chose il y a 3 ans et aujourd’hui, nous sommes très satisfait de notre choix sur tous les avantages cités.

Comme le dit sasuke, il faut absolument se rapprocher d’un géomètre pour lancer une DP, et lancer ensuite un permis de construire pour la maison neuve.
Renseignez vous quand même de la faisabilité technique (cela parait bizarre que le vendeur n’y ait pas pensé)
Il faudra mettre également mettre le permis en condition suspensive du prêt, histoire d’éviter les risques.
Par contre, Je vous conseille de maximiser la maison avec travaux. Aujourd’hui, les intérêts d’emprunts ne valent que sur du locatif.

Bon choix !!

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#4 27/11/2013 18h14 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Effectivement,

bien blinder les conditions suspensives
Avant de faire le projet immobilier actuel, nous avons failli tomber dans un magnifique panneau

Nous avions une jolie maison en vue, superbe jardin paysagé,
et sur la gauche une grande partie du jardin ( moins paysager ) constructible.
La proposition de découpe du géomêtre, la condition suspensive d’obtention du permis de construire et tout devait rouler.
Un collegue et ami ( depuis..) cherchait aussi je lui ai dit que nous allions signer
Je lui explique le terrain, et il se trouve que lui etait aussi dessus
et qu’il avait fait une demande de CU
accordé, sous condition de ne pas ouvrir d’acces sur la rue,
et de faire l’acces par le portail existant
et donc de créer l’acces a l’autre maison au travers de la plus belle partie du jardin.

Heureusement que nous n’avions pas signé.. ( le proprio a refusé une baisse de prix, et a bradé
sa maison 3 ans apres… et pas de nouvelle maison sur le coté depuis)

Bien ajouter une condition sur "l’obtention du certificat d’urbanisme sans condition"
Je ne sais pas si c’est comme cela qu’on dit

Attention aux servitudes potentielles. Nous en avons découvert une le jour de la signature
( servitude de passage EDF qui nous empehce toute fermeture.. )
Nous avons fermer quand même…. Advienne que pourra

Dernière modification par coyote (27/11/2013 18h15)

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#5 28/11/2013 14h34 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Merci pour vos réponses bien développées!

Entre temps, j’ai eu l’occasion de visiter la maison et mes premières impressions sont plutôt positives:
* bonne qualité de construction
* beaux volumes et important potentiel d’aménagement
* nombreux "détails" bien pensés

Pour info, le voisin vend une parcelle de terrain de 1300m² (constructible, viabilisée) pour 120k€.

Sasuke
Le scénario A me semble assez raisonnable

1) Je suis pas certain que la partie que je souhaite vendre (soit environ 1200m²) puisse convenablement se diviser en 2 lots de 600m². Quels seraient les avantages ?

2) ok, je vais contacter un géomètre

3) si je comprend bien, il faudrait évaluer le terrain à un montant assez proche de celui de la revente pour éviter de payer des impots sur une plus-value, c’est bien ça?
Par exemple, évaluer la parcelle de 1200m² à 100k€ et la parcelle 1500m² + la maison à 150k€ ?
Ca voudrait dire que la maison ne vaut vraiment ps grand chose, non ?

Gratouille
Vous avez raison de proposer une autre solution, je suis ouvert.

Emprunter au max, c’est-à-dire?
Je mets 25k€ dans l’achat de la propriété puis j’emprunte 220k€.
J’habite l’ancienne maison puis fait qqs travaux (pendant 1 ou 2 ans, jusqu’à ce que la nouvelle soit construite)
Je mets 80k€ dans la construction d’une nouvelle maison (et j’ai besoin de faire un nouveau prêt de 50k€ à 100k€).
Ensuite j’habite la nouvelle et loue l’ancienne.

Effectivement, à terme, la solution produit un gros patrimoine et revenu locatif.
Je ne suis pas certain qu’on trouve facilement des locataires pour ce type de bien (maison de 170m²). Dans la région, il me semble que les gens louent plus facilement des appartements, et achète des maisons.
La taxe foncière va encore grimper.
Au niveau des emprunts, même si les taux sont historiquement bas, le coût global du prêt va être important.

Dans quelle mesure fonctionne "l’instrument de défiscalisation" ?

la faisabilité technique (cela parait bizarre que le vendeur n’y ait pas pensé)

=> il m’a indiqué que c’était tout à fait faisable

"Je vous conseille de maximiser la maison avec travaux"

=> c’est-à-dire?

Aujourd’hui, les intérêts d’emprunts ne valent que sur du locatif.

=> c’est-à-dire?

coyote
Merci pour ce partage d’expérience!
Je veillerai à bien mettre la mention concernant le certificat d’urbanisme sur le compromis.

Encore merci pour vos conseils!

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#6 28/11/2013 15h42 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Perriercitron a écrit :

1) Je suis pas certain que la partie que je souhaite vendre (soit environ 1200m²) puisse convenablement se diviser en 2 lots de 600m². Quels seraient les avantages ?

Les avantages de diviser en 2 un terrain de 1200 m2 sont que d’1, le prix au m2 sera plus élevé, et de 2, une petite parcelle se vend plus facilement qu’une grande car moins chère dans l’absolu sachant que 600 m2 c’est déjà une belle parcelle pour une maison individuelle. Après il faut voir si c’est viabilisable techniquement (raccordement aux réseaux, accès), attention aussi à l’orientation (privilégier le plein sud pour les terrasses à vivre sauf en région PACA).

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#7 28/11/2013 16h00 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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PerrierCitron a écrit :

Sasuke
Le scénario A me semble assez raisonnable

1) Je suis pas certain que la partie que je souhaite vendre (soit environ 1200m²) puisse convenablement se diviser en 2 lots de 600m². Quels seraient les avantages ?

2) ok, je vais contacter un géomètre

3) si je comprend bien, il faudrait évaluer le terrain à un montant assez proche de celui de la revente pour éviter de payer des impots sur une plus-value, c’est bien ça?
Par exemple, évaluer la parcelle de 1200m² à 100k€ et la parcelle 1500m² + la maison à 150k€ ?
Ca voudrait dire que la maison ne vaut vraiment ps grand chose, non ?

1) Bat a très bien synthétisé les avantages des deux terrains de 600 m²… il faut garder en tête qu’une grosse partie des acquéreurs (en particulier les primo-accédants), ont un budget limité.
Un terrain de 600 m² permettra de plus facilement coller au budget alloué au projet de construction, il pourra globalement être moins cher tout en étant mieux valorisé (prix au m²).

3) Le fait que la maison ne vaille pas grand chose n’est pas handicapant dans ce cas de figure… en effet en cas de revente, il s’agit de votre RP…. du coup exonération totale au niveau des plus value ! Il est donc intéressant, par le jeu de la ventilation au moment de l’achat, de reporter une partie de la plus value de l’ensemble de l’opération sur la RP.


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#8 28/11/2013 17h52 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Sasuke a écrit :

PerrierCitron a écrit :

Par exemple, évaluer la parcelle de 1200m² à 100k€ et la parcelle 1500m² + la maison à 150k€ ?
Ca voudrait dire que la maison ne vaut vraiment ps grand chose, non ?

3) Le fait que la maison ne vaille pas grand chose n’est pas handicapant dans ce cas de figure… en effet en cas de revente, il s’agit de votre RP…. du coup exonération totale au niveau des plus value ! Il est donc intéressant, par le jeu de la ventilation au moment de l’achat, de reporter une partie de la plus value de l’ensemble de l’opération sur la RP.

Attention quand même à ne pas exagérer !

Avec les prix évoqués, la maison de 170 m² même de 1970 et sans compter le terrain à 25000 €, ça me semble peu.
Les impôts pourront y trouver à redire et donc à rectifier.

Je pense qu’il faut vous résoudre à payer une partie de plus-value sur le terrain revendu tout en la minimisant de façon raisonnable.
Je pense qu’un notaire pourra vous conseiller sur des prix raisonnables. Cela dépend aussi de la région où vous êtes et de l’état de la maison.

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#9 29/11/2013 00h12 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonsoir Fred,

Je n’avais pas mené ma simulation jusqu’au bout mais c’est vrai qu’évaluer la maison à 25k€, ça parait vraiment peu. Comme évoqué par Bat et Sasuke, la somme des prix de 2 parcelles est plus importante que le prix d’une seule parcelle ayant la superficie des 2.
Mais les conseils d’un notaire seront surement utiles.
D’ailleurs j’ai une question un peu bête: voir son banquier pour ce type de projet est gratuit, mais qu’en est-il avec les notaires ?

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#10 29/11/2013 05h55 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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PerrierCitron a écrit :

voir son banquier pour ce type de projet est gratuit, mais qu’en est-il avec les notaires ?

Bonjour,

Pour le cout cela va de gratuit à …
Je prefere voir un notaire même payant qui defendra mon interet qu’un banquier qui defendra son interet commercial, sauf si vous avez des relations plus poussées que le simple aspect commercial avec votre banquier.

Mon notaire ne me fait pas payer (jusqu’a aujourd’hui) pour un simple rensignement mais cela ne tient qu’a lui.

Mon banquier veut me vendre à tout prix ses financements  participants parfaitement à l’atteintes de ses objectifs mensuels. C’est son role commercial.

Mon ami banquier qui vient diner le samedi soir à la maison m’aide dans mes reflexions à long terme.

Mais rien ne m’empeche de voir les deux et d’en tirer mes propres analyses.

.

Dernière modification par bascarol (29/11/2013 12h26)

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#11 29/11/2013 08h08 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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D’accord merci pour ces précisions sur les relations notaires / banquiers.
Je suis d’accord avec vous qu’il faut se faire conseiller mais rester maitre de ces décisions!

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#12 29/11/2013 15h44 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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[i]

PerrierCitron a écrit :

C’est à dire?

Je vais prendre un exemple chiffré pour étayer ma solution C:

Considérons que vous négociez l’achat à 225 k€ X 1.07 (coef. notaire) = 240 k€
- Maison Existante = 140 €
-> Amélioration & Travaux : 30 k€
- Terrain 1200 m² = 100 k€
-> Construction maison neuve : 150 k€

Montage Financier
- Maison existante :
Emprunt à 100 % sur 25 ans, soit crédit mensuel de 900 €/mois, assurance incluse.
Je connais pas votre région, mais, je pense que vous pouvez louer une maison de 170 m² à 900 € mini à une famille désirant rester sur place sans vouloir acheter. Il s’agit donc pour vous au pire d’une opération blanche. Au départ, la fiscalité vous sera favorable.

- Maison neuve
Apport de 120 k€, le reste (130 k€) en emprunt sur 20 ans, soit crédit mensuel de 800 €/mois, assurance incluse. Je connais pas vos revenus, mais, compte tenu de votre épargne, vous serez ok sans soucis auprès des banques (et pour vous aussi !) avec des revenus de 2400 €/mois.

Précisions:
- Ces chiffres sont arbitraires et peuvent donc être précisés voire améliorés.
- les 30 k€ de travaux vous créent du déficit foncier.
- Les intérêts d’emprunt sur le locatif vont vous créer des charges sur les revenus fonciers.
- On peut optimiser la répartition maison existante/terrain en mettant plus sur la maison existante pour créer de l’intérêt d’emprunt.
- Il vous reste 30 k€ en réserve, ce qui est une réserve honorable. Pas besoin de garder 150 k€ !
- Vous serez propriétaire de 2 grandes maisons !

D’après vos écrits, je ressens en vous une certaine aversion aux risques, RASSUREZ VOUS:
- L’argent n’a jamais été aussi peu cher pour emprunter, profitez-en.
- Si vous vous sentez juste ou si l’affaire vous effraie, séparez le terrain (1200 m²) en 2 et vendez une partie.
- Si un problème vous arrive à moyen terme, vendez 1 des 2 maisons, vous serez gagnant compte tenu de l’affaire que vous aurez fait à l’achat.
- En cas de changement de région, vous pouvez aussi louez l’autre maison et partir ailleurs en location.

Enfin, un conseil essentiel:
Rapprochez vous d’un bon notaire, d’un bon géomètre, d’un bon maitre d’œuvre (ou architecte) pour ficeler le dossier. Renseignez vous dans votre entourage.

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#13 10/10/2016 14h22 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour à tous,

Je déterre ce sujet car je vais me trouver dans une situation équivalente.

Je signe dans 10 jours le compromis de vente pour ma future RP :

- maison des années 50
- état général: saine, environ 70k€ de travaux à prévoir (élec, isolation combles, menuiseries, rafraîchissement général)
- surface hab: 170m²
- terrain: 1500m²
- lieu: au pied de la gare d’une petite ville de province cotée
- prix: 284k€ FAI
- taxe foncière: 1200€

Dans l’état, j’estime la maison au prix du marché, ni plus ni moins (fourchette de 2000 à 2500€/m2). Mais j’ai l’opportunité de céder une parcelle de terrain de 600m2, donnant sur la rue parallèle, orientée Nord mais avec tous les réseaux de viabilisation sur le trottoir. Dans un lotissement voisin, un terrain équivalent s’est vendu 125,000€ prêt à bâtir (borné, viabilisé).

Je n’ai pas de doute sur la constructibilité du terrain (zone UBa, en hyper-centre…), en revanche un voisin m’a signalé qu’un précédent acheteur potentiel se serait renseigné et aurait été informé que la mairie refuserait de créer un nouvel accès depuis la voirie - et donc qu’il faudrait créer une servitude de passage sur le terrain principal. Pas rédhibitoire, mais toujours un peu gênant.

J’ai pris note des conseils de Sasuke, mais ça me semble un peu délicat d’ajouter une clause suspensive d’obtention d’autorisation d’urbanisme, alors que je n’en avais pas fait la demande lors de la visite et de l’offre, et parce que je vois cette possibilité comme un plus et non un prérequis - la maison nous plait et nous semble au prix dans l’état. De plus, nous pouvons assumer financièrement les travaux via l’emprunt, et n’avons pas besoin de la vente du terrain pour les financer.

Voici les questions que je me pose :
- sous quel motif une mairie peut-elle refuser de créer un nouvel accès voirie ? Est-il possible de la contraindre juridiquement à le faire ?
- si je devais créer un accès à la parcelle via le terrain principal, vaut-il mieux créer une servitude ou bien vendre la voie d’accès avec la parcelle ? Je pensais à une servitude temporaire, qui disparaîtrait le jour où l’acheteur obtient l’autorisation de créer un nouvel accès
- financièrement parlant, vaut-il généralement mieux vendre un terrain déjà borné/viabilisé, ou bien laisser l’acheteur s’en charger ?
- la TF décroit-elle nécessairement en cas de session d’une parcelle de terrain, ou bien y’a-t-il un risque de remise à jour des valeurs cadastrales, et donc de stagnation ou de hausse ?
- comment est calculée la PV à la vente de la parcelle, dans l’hypothèse où rien n’est prévu au compromis de vente de la maison ?

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#14 10/10/2016 15h08 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

Compliqué comme sujet. De plus vous achetez une RP (forcément moins tourné "investissement").

De mon point de vue, le premier point, c’est que vous pouvez ajouter une clause suspensive à un compromis sans en avoir parlé avant. Ca tombe un peu comme un cheveu sur la soupe mais bon.
Par contre, cela vous ralenti d’autant les délais d’achat car j’imagine que la Mairie ira au bout du délai pour répondre.

perecastor a écrit :

- sous quel motif une mairie peut-elle refuser de créer un nouvel accès voirie ? Est-il possible de la contraindre juridiquement à le faire ?

Je ne sais pas. Mais j’éviterai de m’attaquer à la Mairie sur un des derniers de leurs prés-carrés, l’urbanisme…

perecastor a écrit :

- si je devais créer un accès à la parcelle via le terrain principal, vaut-il mieux créer une servitude ou bien vendre la voie d’accès avec la parcelle ? Je pensais à une servitude temporaire, qui disparaîtrait le jour où l’acheteur obtient l’autorisation de créer un nouvel accès?

1) J’éviterai la servitude qui forcément sera un point négatif au quotidien en cas de soucis, idem en cas de revente.
Est-ce vraiment un servitude, car le terrain est enclavé au sens de la loi ? je crois comprendre de la lecture que s’il y a une voie publique le terrain n’est pas enclavé. https://www.service-public.fr/particuli … oits/F2040. Par contre, il est constructible de vos dires mais il n’est pas viabilisé.

2) Servitude temporaire : Quid s’il ne l’obtient jamais ? la servitude n’aurait plus rien de temporaire, si tant est que ce soit un statut possible pour une servitude.

perecastor a écrit :

- financièrement parlant, vaut-il généralement mieux vendre un terrain déjà borné/viabilisé, ou bien laisser l’acheteur s’en charger ? ?

entre 5 et 15k € selon http://droit-finances.commentcamarche.n … -demarches

perecastor a écrit :

- la TF décroit-elle nécessairement en cas de session d’une parcelle de terrain, ou bien y’a-t-il un risque de remise à jour des valeurs cadastrales, et donc de stagnation ou de hausse ??

la TF est basé sur la valeur locative de votre bâtiment et du terrain. Donc vaut a être réduite "très légèrement" avec du terrain en moins. Néanmoins, le fisc fait effectivement le tour petit à petit pour mettre à jour ces valeurs qui datent selon les communes. J’en ai fait la facheuse expérience.

Je ne suis pas spécialiste et je ne saurais vous répondre sur les autres points précis.

Setanta

PS : près d’une gare ? vous n’avez pas peur du bruit ? des vibrations ?

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#15 10/10/2016 21h57 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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perecastor a écrit :

- la TF décroit-elle nécessairement en cas de session d’une parcelle de terrain, ou bien y’a-t-il un risque de remise à jour des valeurs cadastrales, et donc de stagnation ou de hausse ?

Je me rappelle avoir creusé la question de la TF, et je vous assure que l’impact du terrain est quasiment négligeable par rapport au bati.
Je serais surpris de voir une baisse de TF suite à réduction de superficie. A contrario, si les services du cadastre font une mise à jour de la valeur locative, ça pourrait faire évoluer la TF à la hausse…

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#16 10/10/2016 22h52 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Setanta a écrit :

1) J’éviterai la servitude qui forcément sera un point négatif au quotidien en cas de soucis, idem en cas de revente.
Est-ce vraiment un servitude, car le terrain est enclavé au sens de la loi ? je crois comprendre de la lecture que s’il y a une voie publique le terrain n’est pas enclavé. https://www.service-public.fr/particuli … oits/F2040. Par contre, il est constructible de vos dires mais il n’est pas viabilisé.

2) Servitude temporaire : Quid s’il ne l’obtient jamais ? la servitude n’aurait plus rien de temporaire, si tant est que ce soit un statut possible pour une servitude.

En effet la parcelle est en longueur, avec au Nord ma future maison donnant sur une rue, et au Sud une autre rue. Le terrain n’est donc pas enclavé. En revanche, si la mairie refuse de créer un accès par la route au Sud du terrain, il faudra bien en créer un via mon bout de terrain au Nord. Et donc détacher, en plus de la parcelle Sud, une bande de terrain de la largeur d’un véhicule pour y accéder par le Nord.

Setanta a écrit :

entre 5 et 15k € selon http://droit-finances.commentcamarche.n … -demarches

Si je reformule ma question : e votre avis, est-ce que le fait d’avancer ces dépenses de viabilisation avant la vente du terrain en augmente mécaniquement sa valeur d’autant, voire plus ?

Setanta a écrit :

PS : près d’une gare ? vous n’avez pas peur du bruit ? des vibrations ?

Le bien est situé à 150m à l’Ouest des voies. 90% des trains de cette ligne s’arrêtent en gare, donc passent à faible vitesse. Et ce sont des trains modernes, électriques, donc peu bruyants. Si on ajoute à ça le terrain très arboré autour de la maison, le bruit des trains sera imperceptible à l’intérieur, et pas gênant à l’extérieur.

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#17 11/10/2016 07h25 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

du point de vue juridique, vous trouverez des infos utiles en recherchant "aisances de voiries". Voire notamment : Gestion du domaine public routier - voirie et espace public - fiche n°06 (à chercher dans google).
En bref, les aisances de voirie constituent une série de droits des riverains d’une voie publique, dont le droit d’accès.

« le libre accès des riverains à la voie publique constitue un accessoire du droit de propriété, lequel a le caractère d’une liberté fondamentale au sens de ces dispositions » (CE, 3 mars 2011, N° 347061).

[le gestionnaire de la voirie] « ne
peut (…) refuser une permission de voirie qui porterait
atteinte au libre accès des riverains à la voie publique,
lequel constitue un accessoire du droit de propriété,
que si ce refus est justifié par des motifs tirés de la
conservation et de la protection du domaine public ou
de la sécurité de la circulation sur la voie publique »

(CAA Paris, 19 mai 2011, SCI Les bleuets).

Source : Collectivités : aisance de voirie et libre accès à la voirie publique | Jérôme MAUDET : Avocat NANTES spécialiste en droit public (la source semble en panne, je n’ai pu y accéder que par le cache de Google ; chez moi c’est la première réponse qui ressort sur une recherche "aisance de voirie").

A noter que ce droit ne s’exerce pas sur les autoroutes, voies express et chemins ruraux.

Je dirais donc qu’il vous faut vérifier :
- la nature de la voie
- est-ce qu’une servitude spécifique est prévue sur cette voie (voir dans le document d’urbanisme de la commune, je crois que c’est en annexe).
- est-ce que, d’une façon pragmatique, un accès à cet endroit constituerait un vrai danger pour la circulation publique (par exemple dans un virage sans visibilité ?)

Si toutes ces vérifications sont au feu vert, la commune ne devrait pas pouvoir refuser le droit d’accès. Ou si elle refuse, c’est attaquable. Par contre, elle peu imposer un reculement ou des travaux à la charge financière du demandeur (réalisation du bateau…). Donc, sous réserve de ces vérifications, il ne devrait pas y avoir à créer une servitude de passage sur votre terrain puisque le terrain divisé, riverain de la voie publique, doit bénéficier de son "droit d’accès".

Voilà pour les informations générales. Peut-être qu’un spécialiste de l’urbanisme (Icqe ?) pourra vous apporter des informations plus précises ?

PS : je suis étonné de ne pas voir "isolation des murs" dans les travaux prévus sur une maison des années 50. Jusqu’en 1973, les murs n’étaient jamais isolés. Si cela n’a pas été fait durant la vie de la maison, c’est à faire, un jour ou l’autre !

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2016 07h31)

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#18 11/10/2016 10h01 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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C’est parfait Bernard2K, je vais prendre le temps de faire mes recherches maintenant que vous m’avez indiqué le bon terme technique (tout ce que j’avais trouvé par moi-même faisait référence à des terrains enclavés, ce qui n’est pas le cas ici).

En l’occurence la voie bordant le terrain a été créée récemment pour desservir le nouveau parking de la gare. Les voitures y roulent à allure modérée, l’environnement est dégagé, donc rien de dangeureux.

Concernant votre remarque sur l’isolation, j’ai justement eu hier soir un entretien avec l’ADIL de ma région. Echange de 1h30 totalement gratuit et très instructif. Je vais probablement étayer sur ce point sur un autre sujet pour ne pas polluer celui-ci, mais voici en quelques lignes ses recommandations, par ordre de priorités :

- le plus rentable sera l’isolation de la toiture. Dans mon cas il s’agit d’un grenier aménageable de 83m2 au sol (probablement la moitié en Carrez). La toiture étant en tuiles simples cimentées mais sans pare-pluie, et n’ayant pas besoin de cette surface supplémentaire à court terme, il me conseille de recouvrir le sol d’une membrane frein vapeur hygrovariable + 25 à 30cms de laine de bois, éventuellement déroulée entre des solives afin de mettre par dessus des plaques OSB et pouvoir circuler et stocker des choses. Budget estimé : environ 2000€ si fait moi-même. Isolation également de la cage d’escalier (15cms d’isolant et porte palière de qualité).

- isolation par l’intérieur des murs avec 10cms d’isolant + 5 cms d’espace technique (élec, plomberie) également comblé par de l’isolant. Il estime qu’une partie de ce poste sera financé par l’économie sur le poste élec, que j’avais de toute façon prévu de refaire en saignées. Le gain énergétique et en termes de confort serait significatif. Il me déconseille de ne faire, par exemple, que le mur Nord (plutôt tout ou rien). Pourquoi pas, mais il faudra que je reprenne également la plomberie (chauffage central), et les murs des salles de bain, dont je souhaitais conserver le carrelage en bon état

- VMC simple flux hygroréglable, si possible centralisée avec unité centrale et tuyauterie dans le grenier, sinon avec des extracteurs dans chaque pièce humide. Si possible, prévoir entrée d’air hygroréglable sur certaines fenêtres des pièces de vie. Il déconseille les VMC double flux dans mon cas, inefficace et donc pas rentable.

- Refaire toutes les menuiseries en double-vitrage simple. Pour lui le surcoût du triple vitrage n’en vaut pas la chandelle, même sur les fenêtres Nord. Par contre, privilégier les fenêtres fixes si possible (meilleure isolation) ainsi que les baies vitrées déboîtantes plutôt que coulissantes.

- Le changement de la vieille chaudière fioul n’est pas une priorité au vu du prix actuel du fioul et tant qu’on ne connait pas la consommation réelle après travaux. Mais en cas de panne ou si possibilité de bénéficier d’aides, pourquoi pas envisager un remplacement par système à condensation gaz ou à pellet (dont le prix sera, selon lui, amené à rester stable). Il déconseille une PAC air/eau dans mon cas.

En termes d’aides :
- le crédit d’impôt sera acquis rien que par le poste fenêtres : 30% du plafond de 1600€ + 400€ par enfant à charge, soit environ 5000€. Attention à prendre une société RGE et respecter les critères de performance énergétique.
- éco prêt à taux zéro : peut motiver l’investissement dans un 3ème bouquet de travaux (chaudière), mais de façon marginale, au vu des taux actuels (environ 2500€ d’économie sur le financement avec l’hypothèse d’un prêt de 30000€ sur 15 ans à 0%).
- certificats d’économie d’énergie : de l’argent gratuit, pourquoi s’en priver ! Attention à bien respecter la procédure. Penser aux courtiers en primes pour obtenir la meilleure aide

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#19 11/10/2016 21h56 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour perecastor,

D’un point de vue cadastre, le lot est-il composé d’une ou plusieurs parcelles ? Il me semble que l’autorisation de découpe n’est pas systématique, sans cette découpe il n’y aura pas 2 terrains donc pas d’intérêt pour la commune d’avoir plusieurs accès véhicule.

Vous indiquez "une bande de terrain de la largeur d’un véhicule pour y accéder par le Nord"
Je m’étais un peu renseigné sur les servitudes, et ce que j’avais vu (je ne retrouve plus les liens) c’est que la servitude devait faire 4m de large… ce qui empiétait quand même pas mal sur le terrain.

Tenez nous au courant smile

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#20 12/10/2016 00h23 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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@romainp : il y a bien plusieurs parcelles mais dont le découpage ne correspond pas à celui que je souhaite faire. Il y aurait donc une division de parcelle à réaliser.

En effet si je dois laisser une bande de 4m, ça empieterait pas mal sur le terrain.

Je vois mon notaire demain, j’en profiterai pour aborder ces éléments avec lui.

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#21 13/10/2016 09h55 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Suite à un coup de fil au service foncier de la commune où je vais acheter, j’ai désormais une vision claire sur les projets dans l’entourage de mon futur bien.

La ville est en train de mettre en place un nouveau PLU, dont la version quasi-définitive se trouve en ligne. L’unité foncière sur laquelle est bâtie la propriété était, et reste, constructible. Il n’y a pas de taille minimale à respecter lors d’une création de parcelle (nouvelle disposition loi ALUR).

En revanche, et contrairement à ce qui m’avait été annoncé, la voie bordant la parcelle côté Sud n’est pas communale mais privée. Elle appartient au promoteur qui a construit le nouveau parking de la gare, et qui détient également le reste du foncier non-bâti aux abords de cette voie. En revanche, lorsque ce foncier sera bâti (ce qui devrait être le cas rapidement, un permis d’aménager est en cours d’instruction), la voie sera logiquement rétrocédée à la commune, qui pourra alors m’accorder l’autorisation de voirie.

Au final une inconnue en a remplacé une autre, dans le sens où je ne sais pas aujourd’hui ce qui sera bâti dans les environs immédiats de ma future maison. Mais le PLU est assez contraignant sur les hauteurs des constructions et les distances des limites séparatives, et la voie bordant ma maison était trop étroite pour permettre aux engins de chantier de circuler et pour mettre en place une voie à double-sens, je devrais également être préservé du plus gros des nuisances. En tout cas ni plus ni moins que quelqu’un qui ferait construire sur un terrain à bâtir en lotissement.

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#22 13/10/2016 10h21 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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D’où l’importance de la nature de la voie !

Avec le promoteur actuel : s’agissant d’une voie privée, vous pouvez peut-être trouver un accord. Il n’a pas grand chose à perdre à vous autoriser à aménager un accès "voitures" donnant sur cette voie. Par contre, il risque d’être plus réticent concernant l’accès à des camions et engins de chantiers qui peuvent endommager la voie. Il y a peut-être un deal à trouver : accès chantier depuis la voirie communale ; accès voiture depuis la voie privée.

S’il y a ensuite rétrocession à la commune : je ne comprends pas pourquoi vous parlez d’"autorisation de voirie". C’est l’inverse, vous avez un "droit d’accès". Vous aurez du mal à à faire valoir vos droits (ou les droits du futur acheteur) si vous pensez avoir besoin d’une autorisation pour quelque chose qui est une "liberté fondamentale" attachée au droit de propriété.

A moins que vous ne parliez d’une autorisation de voirie spécifique aux travaux, comme une dérogation temporaire pour l’accès de camions de tonnage supérieur à une limite sur cette voie communale.

A mon avis, le plus simple est donc de négocier avec le promoteur son autorisation l’établissement d’un accès voiture donnant sur cette voie privée. Quand il y aura rétrocession ultérieure à la commune, celle-ci n’aura rien à dire sur un accès qui répond au droit d’accès de ce terrain.

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#23 13/10/2016 10h36 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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Bonjour,

J’avais raté ce fil Bernard smile

Concernant le bornage : pour moi, tous les terrains devraient de nos jours être vendus en étant "connus" sur leurs limites. En clair cela signifie que le bornage est à faire avant la vente pour que celle ci ne soit pas remise en cause. Il y a plein de cas de conflits que l’on trouve sur le net. De mémoire, il y a une tolérance sur la surface (5 ou 10% ?) en l’absence de bornage, à vérifier. Le seul cas ou l’on échappe au bornage concerne la parcelle entièrement bâties ou bordée de murs…Encore une fois c’est la théorie, mais certains notaires commenceraient à refuser de faire des ventes (?).

Concernant le nouveau PLU ; si celui ci est en ligne c’est qu’il est possible d’en faire une application anticipée en faisant des "sursis à statuer" : en clair un permis délivré sous le PLU actuel ne doit pas compromettre tout ou partie du projet de PLU à venir, sous ce terme juridique se cache - pour faire simple - un refus d’autorisation. Il est donc prudent de préciser ce fait dans la promesse de vente.

Concernant l’accès : de manière générale, il faut identifier le gestionnaire ; ici : un privé. Mais cela aurait pu être la commune, le conseil Départemental (RD) voir l’Etat (RN). Le permis peut toutefois faire l’objet d’un refus sur ce point au titre du R 111-2 du CU (c’est discutable) si le fait de rajouter une construction débouchant via la voie privée sur une intersection rend la situation intolérable en terme de risque routier. A ma connaissance cet argument ne tient pas devant un tribunal… Mais certaines communes essayent de le faire croire aux pétitionnaires (pour leur bien ?).

J’ai tenté de graduer ma réponse, en allant du plus vers le moins, sans connaître plus le dossier, pas facile de hiérarchiser, veuillez m’en excuser.

Edit : encore OK avec B2K ; si la commune juge que votre accès pose soucis (financièrement essentiellement, ou autre), elle ne le reprendra pas dans son domaine (public ou privé de la Commune : pas de différence), à moins d’être "idiote" (il lui appartiendrait par ex de mettre en sécurité les dits accès, alors que s’ils restent privés…). Il n’y a aucune formalité à prévoir de votre coté le cas échéant.

Dernière modification par Iqce (13/10/2016 10h47)

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#24 13/10/2016 11h08 → Achat d'une maison puis division du terrain pour revente ou construction ? (achat, foncier, impot)

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@Bernard et Iqce : J’ai bien noté la différence entre autorisation de voirie et droit d’accès, et l’intérêt de demander dès maintenant l’autorisation du promoteur pour créer un accès voiture via un portail sur la future parcelle à détacher. En cas de refus, je n’aurai qu’à attendre que la voirie devienne publique pour déposer mon permis d’aménager, qui au vu de l’environnement direct de la voie, ne posera aucun souci de sécurité. L’avantage dans mon cas est que je peux financer intégralement les travaux de rénovation de l’habitation sans attendre la vente de la parcelle, que je vois plutôt comme un "plus", donc je ne suis pas pressé.

Une alternative à laquelle j’ai pensé serait de me rapprocher directement du promoteur pour la vente de la parcelle, avec l’avantage de laisser ce professionnel gérer tous les aspects liés au bornage, viabilisation, demandes auprès de l’urbanisme… et levant de facto le souci de l’accès à la voirie (qui lui appartient !). Mais à un prix certainement moins élevé que le prix du marché sur un vrai terrain diffus, et avec une moindre maîtrise sur ce qui serait alors construit au bord de ma propriété.

Edit : Par contre, et compte tenu de ces éléments, il me semble difficile de mener toutes ces démarches dans le même temps que l’achat du bien, et donc d’inclure à l’acte de vente un prix spécifique pour la parcelle à détacher et bâtir afin d’en minimiser la future plus-value à la revente. Se posera donc la question de l’estimation du prix d’achat… qui se fera alors sur la base d’un terrain constructible mais enclavé, sa situation au moment de l’achat ?

Dernière modification par perecastor (13/10/2016 11h12)

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