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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/11/2014 20h22 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Sans vouloir jouer les Cassandre, j’aimerais lancer le sujet suivant (merci de me dire s’il y a déjà un post ou file qui traite de ce sujet) :
si un jour futur la fiscalité LMNP change, et plus probablement comme on peut le lire sur ce forum, par la fiscalisation de la plus-value sur la valeur comptable nette (plutôt que par la suppression de l’amortissement) que va t il advenir de ce marché ?

Intuitivement je me dis que les propriétaires de LMNP sous gestionnaire, décus de cette (nouvelle) baisse du rendement de leur bien, vont tenter de vendre, d’où une baisse des prix de ces biens.

Concernant les biens gérés en direct (par soi même ou via une agence qui ne nous a pas vendu des mirages) je fais l’hypothèse que la plupart des acheteurs sur ce micro marché ont été très attentifs au rendement réel d’une part mais surtout n’ont pas surpayés leur bien ;
ils seront donc, soit moins pressés que les premiers de revendre, soit revendront au prix du marché (donc sans perte si le marché général immobilier n’a pas baissé durant cette période)

Quels sont les avis des accros LMNP ?

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp, revente

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#2 20/11/2014 20h38 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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C’est mon avis. Le LMNP permet de vendre du neuf , résidences hôtelières, seniors ou étudiants.
Le gouvernement hésitera avant de réformer un appât a l’achat du neuf.

L’évolution démographique et la volonté noble des politiques d’investir dans la matière grise seront deux arguments assez recevables de la part des promoteurs et vendeurs des résidences neuves.

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#3 21/11/2014 10h54 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Le dispositif permet effectivement de soutenir encore un peu la construction neuve, c’est gage d’une relativité pérennité.
Pour l’ancien, tout est possible, au bon vouloir des échéances/versalités politiques… Vous avez raison, le niveau de rentabilité est la seule garantie que l’investisseur puisse prendre sur ces affaires là.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 26/11/2014 20h45 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Oui en effet vous avez raison de faire cette différence entre neuf et ancien ; le soutien au neuf pourrait être maintenu longtemps vue l’économie vacillante…
Alors quid de l’ancien ? Comme le dit DTEE tout est possible au gré des politiques…..et comme le neuf devient de l’ancien à la première revente on retombe vite sur tous les biens que nous (les investisseurs de ce forum) avons en LMNP
On peut sans doute imaginer que, afin de ne pas effrayer de futurs acheteurs de neuf ou de biens récents, que seuls les biens vraiment anciens (plus de x années ou pas aux normes BBC, ou que sais je encore…) seraient concernés ….
D’autres analyses ?

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#5 26/11/2014 21h00 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Une loi fiscale qui date de 1948 (soit une des plus stables avec le MH au niveau fiscal) ne devrait pas bouger rapidement.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#6 26/11/2014 21h39 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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D’où l’importance de rappeler de ne pas investir dans de l’immobilier uniquement pour l’attrait fiscal.
C’est bien les qualités fondamentales de l’immeuble qu’il faut regarder avant tout.

Je ne souhaite évidemment pas l’instabilité à ce niveau mais certains investisseurs risquent de s’en mordre les doigts.

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#7 26/11/2014 22h36 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Avoir un cash flow positif est déjà un bon début. Ensuite il faut bouger sur d’autres produits (actions…)

L’immo c’est bien pour se constituer un patrimoine à effet de levier, mais dès qu’on n’a plus grand chose à déduire (travaux, interets d’emprunts, amortissements) il faut revendre et racheter.

Si le calcul de la PV change, cela signifie que vendre un bien totalement amorti revient à payer 34,5% du prix de vente en taxe au lieu de 34,5% de la PV aujourd’hui.

Dans ce cas là c’est la fin du meublé. Dès promulgation d’une telle loi, vous passez tout ce que vous pouvez en nu afin de stopper les amortissements.


Left the Rat Race in 2013

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#8 27/11/2014 05h58 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Donation du bien à un enfant à la valeur du bien seul le cout de mutation sera payé.

Revente ensuite du bien par l’enfant sans plus value.

Conclusion  Faites des enfants

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 27/11/2014 09h04 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Bonne idée à condition que ce soit une réelle donation.
Hors de question ensuite de faire "remonter le cash". C’est à dire des mouvements d’argent des enfants vers les parents.
Sinon c’est redressement fiscal assuré !

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#10 27/11/2014 10h39 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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des avis très intéressants :
guillaume 33 : bien sûr pour la qualité de l’immeuble….nous essayons tous de le faire (contrairement aux investisseurs LMNP qui achètent à distance via commerciaux et gestionnaires) ; donc pour nous il s’agira quand même d’une perte sèche
ZX 6R : oui c’est la règle fondamentale : se diversifier ; mais en phase de constitution de patrimoine la tentation est grande de surinvestir en LMNP vue les conditions ; sans doute faut il bien avoir conscience que tout peut basculer et savoir "limiter" la constitution de son patrimoine à une certaine valeur sans vouloir être trop gourmand ou toujours plus
Philippe30 : belle idée que je n’avais pas envisagé ; sauf qu’avec plusieurs biens il faudra être prudent (progressif), et bien sûr "invisible" sur les remontées de cash… vue les sommes pas évident comme évoqué par Guillaume33

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#11 27/11/2014 10h51 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Quand j’évoque une donation, il s’agit pas d’une astuce fiscale mais d’une vraie donation.

Maintenant il existe d’autres astuces pour reprendre la main sur l’argent.

Il est toujours possible de revendre sa RP aux enfants , opération dénué de plus value également ce qui permet de récupérer l’argent ….

Autre possibilité , les enfants injectent l’argent au titre de CCA dans une SCI pour l’achat d’un bien.

Autre possibilité , le montage d’une Holding pour un rachat partiel de parts sociales détenues par les parents.

Les possibilités sont à moduler suivant votre age et objectif , l’idée n’est pas de se démunir trop tôt.

Et il faut être sur des ses enfants et surtout des conjoints …..

L’ensemble des ses possibilités auxquelles j’ai déjà réfléchi ne peuvent se concevoir que pour le cas d’un patrimoine important.

La première idée que j’ai indiqué s’accorde bien avec un achat locatif qui arrivé à son terme avec une forte plus value permet une donation à moindre coût qu’une vente avec plus value puis donation ceci dans une optique d’aider un enfant à acheter lui même un bien

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 27/11/2014 18h23 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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carpediem : la loi sur les meublés dateraient de 1948 ? La déductibilité des amortissements aussi ?

Philippe30 : voilà des idées intéressantes ; je vois en effet que vous y avez réfléchi (l’inverse m’aurait surpris commençant à connaitre votre prudence) et c’est bien cela que je recherchais : des idées pour s’en sortir en cas de tempête sur le LMNP.
il est clair que ces solutions supposent une entente familiale sans faille mais elles ont le mérite d’exister…de toute façon toute transmission de patrimoine doit être commencée assez tôt afin d’éviter un matraquage fiscal… ; et donc toute transmission même "non forcée" par un changement de fiscalité, présentera ce "risque" lié à l’entente familiale

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#13 27/11/2014 19h11 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Quand la tempête sera là , il sera trop tard.

Il faut prévoir l’accastillage à l’avance.

Les politiques ont l’avantage totalement inadmissible du pouvoir de créer la date de la tempête et ainsi de se prémunir avant.

Dans ce que j’ai évoqué , je n’aurais aucune hésitation à envisagés des localisations plus exotique.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 28/11/2014 10h26 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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envisager des "localisations plus exotiques" ……. moi non plus je n’aurais aucun état d’âme à ce sujet ; avez-vous déjà des destinations et/ou types de biens en tête ? Peut-être peut-on sur ce thème renvoyer à des topics du forum ?

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#15 28/11/2014 11h16 → LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ? (fiscalité, imposition, lmnp, revente)

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Dans la métaphore employée , je pense que tout le monde à compris et que je ne m’étendrais pas sur le sujet.
Les destinations n’ont pas besoin de présenter des plages idylliques , en cherchant on peut trouver pas trop loin de la France.
La pertinence d’une destination est à appréhender suivant ses critères personnels.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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