Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 28/10/2014 18h16 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je rencontre actuellement un problème.

Ma grand-mère est décédée il y a peu, nous sommes en train de régler la succession.

Mon problème est le suivant :

Elle était propriétaire d’un appartement dans le Xeme arrondissement, à 5 minutes de la gare du Nord.

L’appartement fait 120 m², et a été estimé par une agence à environ 900 000 euros.

C’est le notaire qui nous avait demandé l’estimation.

Or nous avons un potentiel acheteur, au prix de 950 000 euros.

Qu’en est-il alors des impôts sur la succession??

La somme à payer (40% si j’ai bien suivi les explications du notaire..) se basera-t-elle sur l’estimation du  bien par l’agence ou bien sur le prix que nous réussirons à en tirer, s’il est supérieur à celle-ci?

Sachant qu’il nous est impossible de payer les impôts sur la succession sans vendre l’appartement, étant donné qu’il y en a pour environ 400 000 euros…

Si vous pouviez m’apporter des éclaircissements, ou des solutions…

Par avance merci smile

Dernière modification par Andx (28/10/2014 18h19)

Mots-clés : succession impot vente appartement

Hors ligne

 

#2 28/10/2014 18h23 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   

Dans l’acte de succession, l’appartement doit apparaître à sa valeur au jour du décès.

Il est possible que la valeur de succession soit différente du prix de vente effectif (il ne faut pas cependant que l’écart soit trop important si la succession et la vente ont lieu de manière rapprochée).

Dans votre hypothèse, vous allez payer
- des droits de succession sur 900 000 EUR
- l’impôt sur la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur à laquelle l’appartement est entré dans votre patrimoine soit 950 K€ - 900 K€ (50K € de plus-values)

NB : En réalité vous n’aurez pas d’impôts sur la PV à payer puisqu’il est possible d’inclure dans le calcul les droits de succession payés.

J’espère vous avoir apporté quelques pistes de réponses.

Jepargne

Hors ligne

 

#3 29/10/2014 10h20 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   

D’accord, merci bien pour vos éclaircissements! smile

Hors ligne

 

#4 29/10/2014 11h19 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   12 

Andx,
L’idéal est de déclarer à la succession la valeur la plus proche de la valeur de la future vente, sans la dépasser. Simplement parce que les frais de succession sont inférieurs aux impôts sur la plus-value.

L’impôt sur la plus-value est de 34.5% (un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %).

Donc, si la déclaration de la succession n’est pas encore terminée, Ajustez là au plus proche de la future vente.

Par contre, n’oubliez pas de tenir compte du mobilier, s’il y en a dans l’appartement. Généralement, lorsqu’on vend un appartement, il y a une partie du prix de vente qui correspond aux meubles (Alors que lors de la succession, la valeur du mobilier est calculée séparément). On ne tient pas compte de cette valeur pour calculer la plus-value.

Dans votre cas, s’il y a pour 15 000 euros de meubles dans l’appartement, vous paierez « seulement » des impôts sur 35 000 euros de plus-value immobilière. Cette valeur est à définir avec l’acheteur et ou votre notaire (il faut qu’elle reste réaliste).

Jepargne,
Je ne comprends pas votre NB. Cela m’intéresse également car je suis actuellement dans une situation similaire à Andx (valeur de succession d’un appartement : 200 000 euros, vente à 225 000 euros)

Fabrice

Hors ligne

 

#5 29/10/2014 11h43 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   127 

effectivement il faut être le plus proche possible de la valeur de session si le TMI est > ou égale à 14% (14% + 15.5% > 19%)

Autrement si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que c’est votre première cession immobilière, vérifier si vous êtes exonérés (on en sait jamais).

voir article II / 1bis du lien suivant.

Code général des impôts, CGI. | Legifrance

un peu plus digeste le BOFIP
voir alinea 30 de ce point
RFPI - Plus-values immobiliÀ¨res - Exonération de la premiÀ¨re cession d’un logement autre que la résidence principale

Hors ligne

 

#6 29/10/2014 12h03 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   

Fabrice,

Tout d’abord par rapport à votre premier point :

L’idéal est de déclarer à la succession la valeur la plus proche de la valeur de la future vente, sans la dépasser. Simplement parce que les frais de succession sont inférieurs aux impôts sur la plus-value.

L’impôt sur la plus-value est de 34.5% (un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %).
- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=7546#sthash.lBWLHmxS.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Dans son premier message, Andx nous indique que les droits de succession sont de l’ordre de 40% selon son notaire. Ne connaissant pas les détails de la succession, il n’est pas possible de vérifier que cela est juste mais partant de ce postulat, les droits de succession étant supérieur à l’impôt sur la plus-values immobilières (34,5%), il serait donc plus intéressant de minorer la valeur du bien dans la déclaration de succession.

Je ne comprends pas votre NB. Cela m’intéresse également car je suis actuellement dans une situation similaire à Andx (valeur de succession d’un appartement : 200 000 euros, vente à 225 000 euros) - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=7546#sthash.lBWLHmxS.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Il est possible d’ajouter au prix d’acquisition les droits de succession payés.

Par exemple:

Valeur du bien dans la succession : 100 000 EUR
Droits de succession payés : 20 000 EUR
Prix de vente : 130 000 EUR

Plus-values : 130 000 - (100 000 + 20 000) = 10 000 EUR

Plus d’infos :
Calculer la plus-value d’un appartement hérité ou donné
Les plus-values immobilières | Notaires de France

@Boubouka

A ma connaissance les PV immobilières sont encore taxées au taux forfaitaire de 19% (+15,5% de CSG) et ne sont pas encore intégrées au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Donc le TMI n’a rien à voir dans la problématique de Andx

Dernière modification par jepargne (29/10/2014 12h09)

Hors ligne

 

#7 29/10/2014 13h36 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   12 

Jepargne,

Au temps pour moi, je n’avais pas fait attention aux 40%. Mon raisonnement est donc faux, il vaut effectivement mieux minorer la valeur du bien dans la déclaration de succession.

Merci pour l’info. Je ne savais pas qu’on pouvait considérer les droits de succession payés, comme des frais d’acquisition.
C’est une deuxième raison pour minorer un peu ;-)
Dans mon cas, je ne devrais donc pas avoir d’impôt sur la PV à payer. La signature de la vente aura lieu mi-novembre, je verrai d’ici-là.

Fabrice

Dernière modification par Fabrice67 (29/10/2014 14h37)

Hors ligne

 

#8 29/10/2014 14h03 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   23 

Je n’ai pas l’impression que beaucoup de gens le savent mais il est possible de demander a etaler le paiement des droits de succession sur 10ans.

avec les taux actuel, l’etat vous prete donc ce montant a 0% sur 10 ans ce qui est interessant.
Rien en vous empeche ensuite de revendre le bien et payer le solde du a l’etat. cela voua accorde au moins un delai pour vous retourner et vendre dans de bonnes conditions.

Paiement des droits de succession en plusieurs fois

Hors ligne

 

#9 29/10/2014 14h26 → Succession et vente d'un appartement : imposition de la +Value ? (succession impot vente appartement)

Membre
Réputation :   161 

Bonjour,

Juste pour préciser un détail. Le taux de succession est par tranche. Les 40% s’appliquent, en ligne directe, sur la part excédent 900k environ et en decà de 1.8m, le tout après considération des abattements en ligne directe et pour la part de l’héritier considéré.

Donc 40% SI votre quote part de la succession excède les 900k. VOTRE part, pas l’ensemble de la succession. Si c’est le cas, il vaut mieux payer la PV le cas échéant.

Cependant :
- les droits sont déductibles dans la proportion applicable au bien. Il faut donc "ventiler" ces droits.
- si la vente est rapprochée, le fisc pourra contester la valeur de succession et vous retaxer en conséquence, d’autant plus facilement si le taux de successoin excède la plus value. Prudence, donc, parce que si réévaluation par le fisc, il appliquera aussi les pénalités de retard.

Enfin, attention, vous parlez de votre grand-mère et de son patrimoine.
1) vérifiez bien ce qui entre en succession. Typiquement, son appartement est peut être déjà en indivision suite à une succession précédente (grand père)
2) vérifiez qui hérite et dans quelles conditions. En particulier, puisque c’est votre grand mère, si votre parent est prédécédée ou renoncant, vous passez en représentation (à la place du parent prédécédé ou renoncant), ce qui peut changer les abattements.
3) pensez, comme l’a rappelé Gorn, que si l’essentiel de la succession se compose de biens immeubles, vous pouvez demander le paiement fractionné ou différé des droits, en payant un intérêt au taux légal en vigueur. Ca permet de reporter le paiement de ces droits après la vente d’un bien, par exemple. En ce moment, le taux légal est de 0.04%, autant dire rien du tout.

Attention, le taux n’est pas fixe. Il est défini par décret chaque année.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech