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#1 17/05/2015 02h08 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

Membre
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Bonjour,

J’ai fait une recherche mais je n’ai pas trouvé de situation similaire à celle à laquelle nous sommes confrontés. S’il existe un sujet approchant le mien, je vous de m’excuser d’avance!

Ma mère âgée de 60 ans est propriétaire d’un terrain de 600 m² acquis pour 7000€ en 1993. Elle n’a pas de projets pour ce terrain situé dans sa commune natale. Elle envisageait de le transmettre à ma sœur ou à moi cependant aucun d’entre nous n’a de projet à court ou moyen terme pour cette parcelle. Bref, aucun d’entre nous trois n’est intéressé par ce terrain.

Elle a reçu récemment un courrier recommandé de l’EPF (établissement public foncier) de notre région. Dans ce courrier l’EPF lui signale son intention d’acquérir sa parcelle et lui demande de rentrer en contact avec l’établissement. Il y a quelques années elle avait été contactée par une société mandatée par la commune où se situe le terrain pour accorder une servitude de passage sur son terrain. En raison de la configuration du terrain peu avantageuse en cas de servitude elle avait proposé de le céder à la commune. La négociation a été suspendue pour les dernières élections municipales puis elle a carrément avorté en raison du changement d’équipe et de majorité à la municipalité… Jusqu’au début du mois de mai et au courrier recommandé de l’EPF.

La commune a acquis une parcelle d’une superficie de 10000m² adjacente à son terrain. A l’époque le projet consistait à la construction de logements (sociaux?) et de services techniques communaux sur un terrain ne disposant pas d’accès direct à la voie publique, d’où la demande de servitude. Pour être francs nous aimerions bien vendre le terrain à la commune car le projet actuel ainsi que la distance avec nos résidences respectives ne nous enchantent pas vraiment. Cependant, il s’agit d’un terrain assez bien situé et nous souhaitons en tirer le meilleur prix tout en limitant au maximum l’impact fiscal. D’où ma demande de conseils.

Actuellement nous estimons la valeur du terrain au minimum à 50000€ soit 43000€ de plus-value minimum envisageable. Nous avons consulté un notaire qui nous a conseilé de vendre le terrain à l’EPF et d’empocher la plus-value. Cette solution entrainerait des frais et taxation d’environ 6800€ retenus sur la plus-value. Cependant comme je m’étais renseigné avant, je lui ai parlé d’une solution moins pénalisante fiscalement parlant. Je souhaite avoir votre avis sur la faisabilité et le risque de requalification fiscale si nous procédons comme je l’ai imaginé.

Voici la stratégie: ma mère procède à une donation-partage du terrain entre ses deux enfants. Une fois que c’est fait nous (les enfants) rentrons en contact avec l’EPF pour nous signaler en tant que nouveaux propriétaires et proposer de vendre le terrain. Nous vendons le terrain à l’EPF à un prix proche de la valeur déclarée de la donation (50000€), la plus-value est peu imposée puisqu’elle est peu importante. Le notaire a calculé les frais pour cette stratégie, il sont d’environ 3500€ (pour un prix de vente de 50000€). Cependant, il s’agit d’une somme à avancer alors que si c’est ma mère qui vent l’imposition est indolore car prélevée à la source …

Les questions que je me pose sont donc les suivantes:
- Certains d’entre vous ont-ils déjà été confrontés à une proposition d’achat de terrain ou bien immobilier par un établissement public? Comment avez-vous procédé? Quels sont les pièges à éviter? Le prix de vente est-il négociable?
- A notre place qu’auriez vous choisi, sachant que nous souhaitons céder le terrain pour le meilleur prix tout en limitant l’impact fiscal de la vente? La vente directe ou la donation-partage puis vente immédiate?
- Ma mère prend t’elle un risque en faisant la sourde oreille et en ne répondant pas au courrier de l’EPF? Peut-elle être poursuivie en justice pour ne pas avoir donné suite au courrier et engagé les démarches de donation-partage après réception du courrier recommandé?
- Si nous procédons à une donation-partage puis à une vente quasi-immédiate par les donataires, la donation peut-elle être remise en cause par l’administration fiscale? Courrons nous un risque de redressement fiscal? Comment le prévenir? Faut-il procéder à une expertise immobilière? Par qui?
- En étant vicieux , peut-on envisager de sur-évaluer la valeur du terrain lors de la donation pour annuler l’impôt sur la plus-value?cool Est-ce risqué? Quels sont les risques encourus?
- Concrètement ni ma sœur ni moi n’avons besoin de cet argent, en cas de donation-partage puis vente nous envisageons de remettre le produit de la vente à notre mère. Comment procéder sans nous faire taxer?
- Si nous poursuivons la réflexion, en cas de donation si nous n’arrivons pas à conclure de vente avec l’état quels risques prenons nous ma sœur et moi en cas d’indivision sur ce terrain?
- Ma mère dispose d’autres biens immobiliers qu’elle souhaite nous donner. Ceux-ci nous intéressent et nous souhaitons les garder? J’ai vu que les parents peuvent donner 100000€ en franchise d’impôts à leurs enfants tous les 15 ans. Si elle procède à une donation d’un montant de 25000€ par enfant comment cela se passe t’il pour le solde? Peut-elle utiliser les 75000€ de donation restants à sa guise ou faut-il qu’elle attende à nouveau 15 ans? A partir de quand court le délai de 15 ans? Lors de la première opération de donation ou lorsque la somme de 100000€ est atteinte? Je suppose qu’il ne s’agit pas d’une somme glissante..

Merci d’avance pour vos réponses. Merci à l’administrateur pour ce forum, riche  en informations et en conseils.

Tikok

Mots-clés : donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain


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#2 17/05/2015 02h41 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Bonsoir Tikok,
Ce n’est pas une heure pour poser des questions… Ni pour y répondre…smile

Sans rentrer dans les spécificités immobilières, ce que vous envisagez (donation partage avant cession) est proche de ce qui se fait quand un chef d’entreprise vend sa société.
Pas de risque particulier de requalification par le fisc si vous faites les choses "proprement". Il est par contre essentiel qu’il y ait véritablement dessaisissement donc exclure de laisser l’argent à votre mère…

En plus il faut être sur de la valeur de la cession. Si vous faites une cession à hauteur de 40k€ alors que la donation a été faite à hauteur de 50 k€ c’est qd même dommage..

Si votre mère vous donne 25 k€ à chacun elle pourra bien sur vous donner par la suite 75k€ (ce n’est pas du one shot).

Si la vente ne se fait pas après la donation et bien vous serez proprietaire en indivision avec votre sœur et des qu’un des deux voudra vendre, sous réserve d’avoir un acquéreur, l’autre sera obliger de vendre également (nul n’est censé rester dans l’indivision).

Si, comme vous le dites, votre mère à d’autres biens, tout dépend bien sur de leur valeur globale, plutôt que ce montage qui vous fait économiser certes un peu (calculs à checker à une heure plus usuelle) il faudrait possiblement vous orienter vers des donations en démembrement en gardant avant ces opérations  l’abattement de 100 k€ intact (il faudrait rentrer un peu plus dans des détails chiffrés, savoir si ces biens sont loués et si votre mère à besoin de ces revenus, etc..) pour aller un peu plus loin dans la réflexion et voir si ce que vous évoquiez en première intention vaut vraiment le coup.

Bonne "nuit" a vous

Crown

Dernière modification par Crown (17/05/2015 02h45)

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#3 17/05/2015 10h20 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Si la vente ne se fait pas après la donation et bien vous serez proprietaire en indivision avec votre sœur et des qu’un des deux voudra vendre, sous réserve d’avoir un acquéreur, l’autre sera obliger de vendre également (nul n’est censé rester dans l’indivision).

Bonjour,

Petite correction : pour vendre, il faut l’unanimité des indivisaires. Si un seul veut vendre et que les autres refusent de lui racheter sa part, il faut passer par le tribunal pour obtenir la licitation du bien indivis, et ca peut prendre un temps certain. En plus, sauf accord des parties pour une vente unanime en cours de route, ca se termine par une vente aux enchères, pas nécessairement plus favorable.

Concrètement ni ma sœur ni moi n’avons besoin de cet argent, en cas de donation-partage puis vente nous envisageons de remettre le produit de la vente à notre mère. Comment procéder sans nous faire taxer?

Non, pas possible. Ca caractériserait un abus de droit : une donation fictive dans le but d’éluder l’impot !

quels risques prenons nous ma sœur et moi en cas d’indivision sur ce terrain?

Vous vous retrouvez avec un terrain en indivision (gestion par consensus), avec potentiellement le risque de voir le terrain declassé dans le temps (perte de valeur), ou surclassé (gain). Typiquement un terrain qui passe de constructible à non constructible ou l’inverse (chez moi, c’est un rapport de 1 à 200)

A partir de quand court le délai de 15 ans?

Il ne court pas ! Ce n’est pas un délai vers le futur, mais un regard vers le passé : à chaque donation, on vérifie l’état des donations sur les 15 années précédentes, si le total excède le plafond, les droits sont dus.

Donc dans l’état actuel du droit si dans 15 ans votre mère veut refaire une donation, elle pourra le faire en franchise pour le montant maximum. Mais d’ici là, la loi peut changer. Ex : on était à 6 ans il y a quelques années, et la modification de temps a cassé nombre de stratégies calculées sur des donations tous les 6 ans.

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#4 17/05/2015 11h32 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Xa,
Vous avez raison mais je voulais simplement insister sur le fait que l’indivision n’était pas souhaitable car elle n’a pas vocation, sauf cas particulier à perdurer. En plus si la mère de Tikok à différents bien je n’irai pas perso pour un bien à 40k ou 50 K€ vers une donation en indivision.

De plus si on veut être précis le montage de Tikok n’est pas faisable s’il veut partir sur une donation partage car le partage exclu l’indivision comme cela a été confirmé par différentes décisions de la cour de cassation ces dernières années. Mais là on rentre dans des détails alors qu’on ne connaît pas véritablement la situation patrimoniale de Tikok.

Très bonne journée à tous (le soleil est de retour smile smile)

Crown

Dernière modification par Crown (17/05/2015 11h36)

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#5 18/05/2015 00h57 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Crown,

Je suis plutôt du genre oiseau de nuit d’où mes interventions tardives.

Crown a écrit :

le partage exclu l’indivision

C’est une précision que le clerc de notaire qui nous a reçus ne nous a pas apporté. Heureusement que j’ai posé la question ici sinon je serais passé à côté de l’information. C’est quand même dommage d’être obligé de vérifier les données en provenance des professionnels du droit. En tout cas merci pour l’information!

Nous tenterons d’éviter la requalification et l’abus de droit. Du coup, je pense faire évaluer l’intégralité des biens pour étudier la possibilité d’une donation-partage équitable des biens dont ma mère souhaite nous transmettre la propriété.

Merci pour vos conseils, si vous en avez d’autres n’hésitez pas wink.


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#6 18/05/2015 13h33 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Bonjour,

Il m’est arrivé récemment d’être dans ce cas de figure ; mais de l’autre coté : avec l’EPF donc j’ai mon idée sur l’aspect "négociation" mais il faut en savoir plus, bien qu’à mon avis la marge soit faible.

Cordialement,

X

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#7 18/05/2015 17h39 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Bonjour Iqce,

Pouvez-vous développer? Vous travaillez dans un EPF? Pouvez-vous nous en dire un peu plus? Si vous préférez en discuter en privé répondez moi par MP.


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#8 18/05/2015 21h45 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Bonjour,

Non pas dans, avec, parfois…Je suis plutôt spécialisé dans le foncier (beaucoup moins dans l’immobilier, la fiscalité etc).

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#9 19/05/2015 00h05 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Crown a écrit :

De plus si on veut être précis le montage de Tikok n’est pas faisable s’il veut partir sur une donation partage car le partage exclu l’indivision comme cela a été confirmé par différentes décisions de la cour de cassation ces dernières années. Mais là on rentre dans des détails alors qu’on ne connaît pas véritablement la situation patrimoniale de Tikok.

Hum … J’ai peut être raté une décision, mais en général, on dit cela en se utilisant la référence 1re chambre civile, 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.681.

Or cette décision ne dit pas tout à fait la même chose : en l’espèce, une donation partage en indivision AVEC une clause définissant la valeur pour l’UN des indivisaires et en faveur des autres indivisaires a été considéré comme ne respectant pas la notion de partage.

Le coeur de la décision est "

Qu’en statuant ainsi, alors que, quelle qu’en ait été la qualification donnée par les parties, l’acte litigieux, qui n’attribuait que des droits indivis à deux des trois gratifiés n’avait pu opérer un partage, de sorte que cet acte s’analysait en une donation entre vifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Le fait de "dire" que c’est une donation-partage n’en fait pas une donation-partage. Pour que ce soit une donation, il faut que les droits des donataires soient représentatifs du partage dans le cadre d’une succession, et donc que l’ensemble des donataires voient, dans la durée, leurs droits respecter. C’est à dire qu’il n’y ait pas de préjudice pour l’un des donataires ou ses propres héritiers (dans le cadre de la représentation).

Or dans ce cas précis, c’est bien le coeur du problème : l’un des donataires initiaux devait, en application de l’acte de donation, céder ses droits à prix fixé par l’acte. La cour considère logiquement qu’en l’absence de respect des droits des donataires, la caractéristique principale de la donation-partage n’est pas respectée (avance de succession respectant les droits légaux des héritiers)

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#10 19/05/2015 02h29 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Effectivement "le cas" soumis à la première chambre civil est tel que vous le décrivez (comme bien souvent il s’agit de situations particulières) mais de mémoire la décision de la dite cour ne fait pas explicitement un lien direct entre l’obligation de licitation d’un des héritiers au profits de son frère et de sa soeur selon des modalités prédéterminées et leur décision ; mais met plus en avant l’indivision entre 2 des enfants (ce qui aboutit à une crainte de généralisation de cette décision, faisant suite du reste à la décision de Mars 2013).

Auriez vous des éléments permettant de penser que la décision de la cour, donné dans le cas précité, n’a pas de "raisons particulières" d’être généralisable à toute les donation-partages avec indivision ?

Merci

Crown

Dernière modification par Crown (19/05/2015 02h30)

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#11 19/05/2015 09h51 → Comment limiter l'imposition de la plus-value avant la vente d'un terrain ? (donation-partege, optimisation fiscale plus-value, vente terrain)

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Je cite :

ALORS QUE les père et mère et autres ascendants peuvent faire, entre leurs enfants et descendants, la distribution et le partage de leurs biens ; qu’une donation-partage cumulative réalise, par un même acte, un partage amiable des biens de la succession ouverte et une donation-partage des biens du parent survivant, à la condition que tous les enfants majeurs et capables acceptent ce partage ; qu’une telle donation suppose que le donateur répartisse lui-même ses biens entre les différents gratifiés de sorte qu’il soit mis fin à l’indivision et que chaque coindivisaire se trouve alloti ; qu’en décidant néanmoins que l’acte du 5 février 1987 s’analysait en une donation-partage cumulative, après avoir pourtant constaté que tous les biens n’avaient pas été partagés entre les trois héritiers par l’ascendant survivant, ce qui excluait nécessairement la qualification de donation-partage cumulative, la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1075 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006.

Le partage, dans le cadre de la donation-partage, est la décision du donateur, pas des donataires. Dans ce cas, ce partage reposait dans l’acte sur les donataires, qui convenaient entre eux un tel partage moyennant des compensations financières entre les donataires, alors que c’est le rôle du donateur de définir par lui-même et avec ses propres ressources ce partage.

En clair : si Mme Y avait fait une donation-partage des biens à 2 de ses enfants et de la valeur correspondant à la part du troisième en direct, l’acte eût été valide, la répartition des biens de Mme Y créant un parage de son propre patrimoine. Mais l’acte prévoyait un partage via licitation de certains biens indivis, donc après la donation, c’est à dire par les donataires eux-mêmes, seuls capables de provoquer cette licitation une fois la donation effective (

Cette donation à titre de partage anticipé est faite sous la condition essentielle et déterminante, que M. Thierry Y… consente dès à présent à la licitation de ses droits dans les immeubles ci-après désignés, au profit de ses frère et soeur, conformément aux conventions prises aux termes du protocole du 19 septembre 1986, ci-dessus analysé (¿)

)

La Cour constate donc que le partage n’est pas réalisé par le donateur, mais par les donataires.

La décision est cependant importante parce que c’est tout de même un cas classique de transmission de patrimoine lorsque des parents ne disposent pas des liquidités pour effectuer proprement un partage. Mais elle ne va pas jusqu’à rendre totalement inopérante l’indivision, ce qu’elle ne pourrait pas faire puisque cela serait anticonstitutionnel (interdire l’indivision sur un bien matériellement indivisible est une violation du droit de propriété garanti par la Constitution, puisque cela impose la licitation, donc la perte de propriété, du bien indivis)

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