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#1 21/09/2014 17h28 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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Bonjour,

J’aurais besoin de vos avis et connaissances.
Il y a 2 ans, j’ai acheté un appartement dans un copropriété. L’appartement était déjà loué par une locataire (investissement locatif). La vente à été un peu pénible car l’ancien proprio possédait tout l’immeuble et à vendu les 4 appartements séparément (RDV chez notaire reportés plusieurs fois). Ce bonhomme à été désigné syndic lors de la vente. Les agents immobiliers nous (mon compagnon à acheté aussi) ont expliqué que Mr Bonhomme nous enverrais les convocations pour tenir une AG et élire un nouveau syndic. Autant vous dire qu’on attend toujours. On s’est débrouillés seuls: les agents immobiliers ne répondaient plus et l’ancien proprio à quitté la région, disparu. On à dut passer par un avocat pour pouvoir élire un syndic.
On a galéré et payé pour mettre en place notre petite copropriété.

Et voici mon souci du jour : ma locataire quitte l’appartement. (Bon, ça me met dans une situation financière pas terrible, mais ça c’est mon souci).
Je n’ai jamais eu la caution que la locataire a payé. Vu les infos que j’ai trouvé, c’était à moi de la récupérer auprès de Mr Bonhomme. J’avoue qu’a l’époque, je n’ai pas franchement cherché. A savoir que Mr Bonhomme à était convoqué au tribunal pour notre affaire citée plus haut, et condamné à nous verser des indemnités. Il est pas venu, et nos indemnités se promènent. Alors redonner une caution…Et puis honnêtement, je n’avais pas les moyens de repasser par la voie juridique pour tenter de la récupérer.

Je me suis toujours bien entendue avec la locataire (Nous nous arrangions entre nous en cas de difficultés). Elle et moi avons "souffert" de Mr Bonhomme,
Quand elle me rendra les clef, je devrais lui restituer la caution?
Je ne connait pas le montant, et je n’ai pas eu l’état des lieux d’entrée (fait il y a 10 ans).

Mots-clés : précédent proprio disparu avec la caution

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#2 21/09/2014 18h00 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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Par l’effet de la vente vous êtes devenu le nouveau débiteur du dépôt de garantie envers le locataire.

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#3 21/09/2014 18h30 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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CaroEP a écrit :

Quand elle me rendra les clef, je devrais lui restituer la caution?
Je ne connais pas le montant, et je n’ai pas eu l’état des lieux d’entrée (fait il y a 10 ans).

Oui, c’est très clair : la restitution du dépôt de garantie est de votre ressort, la loi ayant été modifiée pour clarifier les choses en 2009 donc antérieurement à votre achat si j’ai bien compris. Voir Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 22 | Legifrance le dernier alinéa de l’article 22 modifié de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Si vous êtes en raisonnablement bons termes avec la locataire, une solution qui paraît raisonnable est de lui demander de combien était cette caution et de lui faire confiance non ? J’imagine que le dépôt a été de deux mois de loyer, donc deux mois de loyer au moment de l’emménagement c’est un peu moins que deux mois de loyer aujourd’hui, ça vous permet de vous rendre compte d’une éventuelle arnaque ou "erreur" malencontreuse - mais bon tout le monde n’est pas malhonnête quand même.

Pour l’état des lieux d’entrée, c’est la locataire qu’il défend, donc ce n’est pas très grave que vous ne l’ayez pas. Si vous agissez avec doigté, vous devriez pouvoir régler les choses en échangeant avec elle ("il y a des trous dans le mur" "ah mais ils y étaient déjà quand j’ai emménagé, regardez l’état des lieux d’entrée"), ou bien sûr obtenir ces informations de façon rugueuse en vous montrant désagréable (vous partez du principe que tout était impeccable à l’entrée, et vous attendez qu’on vous prouve le contraire) ce qui ne serait pas très cordial avec quelqu’un avec qui vous étiez en bonnes relations, mais c’est à vous de voir.

Vous pouvez toujours écrire au notaire qui a acté la vente pour vous plaindre de sa négligence (enfin s’il a effectivement été négligent - peut-être plein d’informations utiles sont-elles dans l’acte de vente ou dans ses annexes avez-vous vérifié ?) mais je doute que ça vous apporte autre chose qu’un défoulement : pour qu’un notaire reconnaisse avoir fait une erreur, il faut un cadavre sur sa moquette et le revolver encore fumant entre ses mains.

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#4 21/09/2014 19h05 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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J’ai eu un cas similaire lors d’un précédant achat.

J’étais persuadé que le notaire allait faire ce travail, et ce ne fût pas le cas, j’ai eu énormément de mal pour récupérer la caution.

Légalement d’après le notaire il ne pouvait pas déduire du prix de vente la caution, pourtant il me fit payer les charges et la taxe foncière au prorata!!

La logique voulait qu’il fasse entrer la caution dans les calculs et bien non.

Depuis j’ai changé d’office notarial pour une autre déconvenue.

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#5 21/09/2014 20h10 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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Bonjour,

Pour ma part à chaque fois que j’ai acheté un bien loué au moment de l’acte définitif  le vendeur m’a fait un chèque du montant de la caution.
Maintenant c’est vous le proprio donc c’est à vous de lui rendre la caution !

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#6 22/09/2014 11h00 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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@CaroEP

En achetant un bien que vous saviez loué, vous avez repris le bail en cours et les accessoires du bail. C’était à vous de régler avec le vendeur la question du dépôt de garantie, des décomptes de loyers et charges de la locataire, et d’obtenir une copie du bail et de l’EDL d’entrée.

Vous ne l’avez pas fait, vous devez assumer, et cela inclut le fait de ne pas pouvoir prouver si une dégradation du bien est réparable sur le dépôt de garantie ou non. Problème de preuve de la date des dégradations !

@miguelmantes

Sur l’acquisition du bien, il y a 2 choses bien distinctes :
- le bien lui même et toutes les données annexes à cette acquisition : charges, taxes, frais divers
- le bail et toutes les données annexes à ce transfert de bail : loyers en attente, dépot de garantie, etc …

Le notaire ne traite pas la partie concernant le transfert d’un bail en cours dans le cadre d’une mutation immobilière. Si vous voulez qu’il s’en charge, il faut le lui demander (et ca sera facturé en sus de la mutation, selon un tarif qu’il doit vous indiquer au préalable).

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#7 22/09/2014 11h39 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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miguelmantes a écrit :

Légalement d’après le notaire il ne pouvait pas déduire du prix de vente la caution, pourtant il me fit payer les charges et la taxe foncière au prorata!!
.

A chaque fois que j’ai été dans cette situation, mon notaire à demandé au vendeur de régler, à part de la vente, mais tout de suite dans son bureau la caution. Il a produit une attestation pour nos comptabilité respectives…

Je crains également @caroEP que vous deviez assumer… le locataire ne peut être tenu responsable d’une irrégularité entre vous et l’ancien vendeur.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 22/09/2014 13h47 → Immobilier locatif : dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire... (précédent proprio disparu avec la caution)

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Merci pour vos réponses, vous confirmez ce que je pensait. C’est à moi d’assumer.

Je verrais comment ça se déroule et vous tiendrait au courant.

Merci encore et bonne journée à tous.

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