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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/11/2014 21h58 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Bonjour,

Je suis sur le point de signer le compromis de vente d’un appartement. Le notaire vient de m’envoyer l’ébauche du compromis et je devrai payer 10% comme dépôt de garantie a la signature du compromis. Ces 10% sont bien entendu considérés comme un acompte et viendront donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Ma question concerne le prêt. Je compte faire un prêt a 100% (déjà accepté par la banque. Ils attendent justement la signature du compromis pour finaliser le prêt). Si je paye 10% a la signature du compris (en utilisant mes économies car le prêt ne sera pas encore mis en place), il ne restera plus que 90% a payer au moment de la signature de l’acte authentique. Je doute qu’a ce moment-la la banque paye les 90% restant au vendeur (via le notaire) et me rembourse les 10% que j’ai déjà payés pour arriver a 100%. Si ce n’est pas possible je me retrouverai avec un prêt a 90% uniquement. Ma question est donc: est-ce possible (que la banque me rembourse les 10%)?

Si la réponse est non, la seule solution que je vois, mais peut-être en avez-vous d’autres,  c’est de négocier avec le vendeur/notaire pour ne pas avoir a payer 10% des maintenant mais un peu moins (par exemple uniquement les frais d’actes). Est-ce que c’est possible?

Cordialement,

Anthony

Mots-clés : compromis, garantie

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#2 26/11/2014 22h25 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Le notaire vous remboursera les 10%. Mais vous devriez négocier. On peut très facilement ramener ce % à 5%, voir à zéro. Ca m’est arrivé.


Left the Rat Race in 2013

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#3 26/11/2014 23h13 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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La pratique est de 5% à 10% sur un compte séquestre. Le fait que vous soyez en capacité de payer cet acompte n’empêche pas de solliciter un prêt à 100% car vous pouvez envisager de financer des travaux à court terme. Un échange avec le notaire et la banque devrait permettre de clarifier ça.
D’ailleurs il n’est pas obligatoire d’être fauché pour justifier d’un credit total. Par contre la pratique est bien un appel de fonds par le notaire à la banque et donc l’argent prêté ne transite pas par votre compte.

Si le compromis annonce un crédit à 100%, le notaire vous remboursera la somme sous séquestre.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

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#4 27/11/2014 09h55 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Il y a un usage mais aucune obligation tout est négociable, personnellement je verse 2000€ quelque soit le bien.
J’ai une fois vendu une maison, le vendeur n’a rien versé du tout comme dépôt de garantie et tout c’est très bien passé.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 27/11/2014 12h44 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Si mes calculs sont bons :
Crédit à 100% : Prix du bien
Crédit à 110% : Prix du bien + frais bancaire + frais de notaire

Avec un crédit bancaire à 100%, je pense que vous devrez financer les frais de notaire.
Si excédent il y a, le notaire vous enverra la différence lorsque les comptes de l’acte seront clôturés.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#6 27/11/2014 15h12 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Dans mon cas la banque paye 100% du prix du bien, les frais d’agence et seulement une partie des frais de notaire. Ce n’est pas totalement un 110%.

Le dépôt de garantie que le notaire me demande est supérieur au montant des frais de notaire que je devrai payer de ma poche d’ou la création de cette discussion car ça me parait bizarre de payer plus a la signature du compromis que ce que je dois payer.

J’ai contacte le notaire ce matin pour voir s’il serait possible de baisser le dépôt de garantie a 6% ce qui correspondrait exactement a la partie des frais de notaire que je dois payer de ma poche. Je l’appellerai demain si je n’ai pas de nouvelles d’ici la.

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#7 27/11/2014 16h05 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Bonjour,

Personnellement, je ne paye jamais de dépôt de garantie et ça passe toujours, que le compromis soit fait avec une agence ou un notaire.


Dans la tempête : cash is king

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#8 27/11/2014 22h48 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Bonsoir,

Je n’ai pas eu à verser de dépôt de garantie pour mon immeuble, ça c’est joué lors de la signature du compromis, en face à face avec le vendeur.

Etant donné que c’est le vendeur qui est décisionnaire sur le fait d’exiger ou non un dépôt de garantie, j’aurais tendance à vous conseiller de voir directement avec lui si possible, plutôt qu’avec les notaires.

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#9 27/11/2014 23h59 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Le vendeur n’est pas décisionnaire, c’est à négocier avec lui et imposer votre point de vue si vous le souhaitez.
Tout dépend du rapport de force en fait. Le pouvoir est aujourd’hui plus du coté des acheteurs je pense. (marché baissier)
Perso, je ne verse jamais de dépôt de garantie lors de mes acquisitions.
Mon notaire le sais et arrive toujours à faire avaler la pilule aux vendeurs.

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#10 28/11/2014 01h44 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

Modérateur
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Il faut distinguer le montant qui est immobilisé le jour de la signature du compromis, et le montant de l’indemnité si l’acheteur se désiste sans justification valable, les deux pouvant être différents.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 09/12/2014 12h55 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Je reviens vers vous pour une mise a jour.

Finalement j’ai réussi a négocier avec le vendeur un dépôt de garantie de 6% (au lieu de 10%). Cela s’est fait sans problème.

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#12 09/12/2014 13h45 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Merci pour ces nouvelles.
Comme quoi si vous ne demandez pas, vous ne saurez jamais si le vendeur accepte votre requête smile

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#13 28/04/2015 17h03 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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GoodbyLenine a écrit :

Il faut distinguer le montant qui est immobilisé le jour de la signature du compromis, et le montant de l’indemnité si l’acheteur se désiste sans justification valable, les deux pouvant être différents.

Je souhaiterais négocier l’absence d’acompte à la signature du compromis mais l’AI me dit que c’est "légalement" 10% dans le cadre d’un compromis et que les notaires n’aiment pas 0% (argument de négociation…). Selon ce que vous dites, je peux négocier :
- versement séquestré : 0%
- si désistement : 0% (possible?) ou 5% ou 10% par exemple

Question subsidiaire qui n’a rien à voir avec la choucroute : J’ai fait une offre d’achat. Le vendeur me fait une contre-proposition. Si je refais une offre, la contre-proposition est-elle annulée de facto ou je peux m’en servir comme repli si mon offre n’est pas acceptée.

Dernière modification par Kabal (28/04/2015 17h03)

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#14 28/04/2015 17h30 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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En ce qui concerne la choucroute:
Une fois que le vendeur vous fait une proposition il ne peut pas remonter le prix après, en théorie du-moins…

Pour le dépôt de garantie, c’est au bon vouloir du vendeur, demander ça ne coûte rien.

En revanche demander qu’il n’y est pas de clause pénale ne me semble pas une bonne idée, ça envoie un message négatif au vendeur du genre "j’aimerais pouvoir planter la vente à tout moment sans aucune contre-partie". C’est d’ailleurs le seul point qui engage l’acheteur après le délai de rétractation.

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#15 28/04/2015 17h41 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Ok pour la question lié à l’offre, c’est plutôt dans le cadre suivant :
J’ai fait une proposition à 50k€. Il me fait une contre proposition à 70k€. Je voudrais faire une contre proposition à 60k€. Ma question est si je fais cette proposition à 60k€ et qu’elle est refusée, puis-je m’en retourner vers les 70k€ ? (qui m’intéresse aussi) si le délai de cette offre court toujours. Ou bien est-ce que du fait que j’ai fait une nouvelle proposition, cela annule la contre-proposition du vendeur ?

Pour le compromis : Je me doute que cela envoie un mauvais signal et ce n’est clairement pas mon but. Ma question à 0% de pénalité n’était que curieuse sur le sujet. C’est clairement à l’initiative de l’acheteur : 0% séquestré + 0% pénalité si désisté.
Du coup, je pensais plus voir pour pas d’acompte séquestré mais un 5% de pénalité en cas de non conclusion de la vente. Je ne pensais pas qu’il était possible de dissocier les deux en fait.

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#16 28/04/2015 18h19 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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A partir du moment ou le vendeur vous fait une offre à 70k€, vous pouvez acheter à ce montant même si vous faites d’autres propositions.

Autrement dit, vos propositions n’annulent pas celle faites par le vendeur.

Mais dans la pratique vous pouvez tomber sur un détraqué, qui remonte ensuite le prix à 75k€…

La proposition du vendeur est écrite?

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#17 28/04/2015 19h50 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Oui, l’offre est écrite mais avec un délai de réponse (dimanche). C’est cela qui me fait tiquer.

Dernière modification par Kabal (28/04/2015 19h50)

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#18 28/04/2015 23h12 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Franchement, faites la dissociation entre l’aspect légale et la pratique.

Vous avez une proposition à 70k€, mais dans l’intervalle un autre acheteur peut se manifester, ou il n’y a personne d’autre sur le dossier auquel cas c’est vous qui menez le jeu.
D’ailleurs faire valoir ses droits en justice c’est long, donc coûteux, mieux vaut passer à autre chose, la plupart du temps du-moins.

Bref, pas de stress! (c’est mon coté hippie, et ça aide à dormir la nuit)
Ou ça roule, ou c’est un plan foireux! (avec toutes les nuances entre les deux)
Ne perdez pas votre temps avec des c*ns, ils coûtent vraiment trop cher de l’heure.

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#19 29/04/2015 10h02 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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A priori, il n’y a personne d’autres que nous sur le dossier. L’offre que nous avons faite était vraiment basse et la contre offre est en dessous de ce que nous estimons que l’appartement vaut. Là, c’est pour gratter un peu mais c’est à mettre dans la balance l’agacement du propriétaire et le petit grattage.
Surtout que derrière, je dois encore négocier les termes du compromis.

Il est clair que nous n’irons pas en justice. Aucun intérêt. C’est une perte de temps inutile pour gagner 3 francs 6 sous. J’ai mieux à faire.

Merci en tout cas, d’avoir pris le temps de me répondre. Ça me permet de m’armer pour la prochaine négo.

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#20 29/04/2015 10h58 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Kabal a écrit :

Je souhaiterais négocier l’absence d’acompte à la signature du compromis mais l’AI me dit que c’est "légalement" 10% dans le cadre d’un compromis et que les notaires n’aiment pas 0% (argument de négociation…). Selon ce que vous dites, je peux négocier :
- versement séquestré : 0%
- si désistement : 0% (possible?) ou 5% ou 10% par exemple

Bonjour,

J’aimerai bien que l’AI nous donne une référence légale sur ses prétentions !

Non : il n’est pas obligatoire de verser 10% d’accompte ou de séquestre. 10% est le maximum autorisé, aucun minimum imposé, ca peut parfaitement être 0.

Par ailleurs, et comme le dit GbL, il faut bien distinguer l’accompte, qui est une partie du paiement à terme, de l’indemnité de clause pénale. Il n’est nullement obligatoire d’avoir les mêmes montants poru ces deux clauses, mais il est évident que ca rassurera le vendeur d’avoir un accompte séquestré correspondant à l’indemnité de clause pénale (il est sur de pouvoir toucher cette indemnité en cas de rupture invalide du contrat, puisque l’argent a été avancé).

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#21 29/04/2015 12h03 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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Sur mes différents investissements, maisons ou immeubles, je n’ai jamais versé d’acompte.
Que ce soit via le notaire direct ou bien par agence immobilière.
A mon avis essayer de négocier afin de ne pas payer ces 5 ou 10%.
Cdt

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#22 29/04/2015 16h21 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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En 2015, j’ai signé 3 compromis et aucun acompte. La question n’a même pas été posée.

Pour ne pas payer, dites que vous faites un financement à 110% et que vous n’avez pas de tréso. De toute manière, le vendeur ne touche pas cet acompte, c’est juste le notaire qui veut améliorer sa tréso.

Et comme le dit xa, demandez à l’AI quel est le texte qui dit cela. C’est juste un usage qui se faisait systématiquement jusqu’il y a une quizaine d’années mais qui tend à disparaître semble-t-il. Par contre, si vous annulez l’achat sans raison valable (et prévue dans les clauses du compromis), vous serez redevable de 10% du montant de la vente.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#23 30/04/2015 09h16 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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C’est clairement fondé sur aucun texte légal. C’était juste un (mauvais) argument de négociation.
De toute façon, sur cela, je ne lâche rien. On va revenir à la charge sur ce point. Surtout que si c’est pour améliorer la tréso du notaire, je vais déjà l’améliorer en payant ces honoraires alors bon. Pas la peine qu’il fasse travailler mon argent pour lui.

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#24 30/04/2015 09h23 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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"Surtout que si c’est pour améliorer la tréso du notaire"

Non, les fonds sont déposés sur un compte séquestre, pas sur le compte de l’étude.

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#25 25/11/2015 23h28 → Immobilier : réduire le dépôt de garantie à la signature du compromis de vente... (compromis, garantie)

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C’est moi ou je trouve cette pratique complètement débile. Je réalise mon premier investissement imo et je suis justement confronté à ce cas:

J’imagines que majoritairement les investisseurs achètent à crédit alors pourquoi demander le paiement d’un acompte à la signature du compromis avant d’avoir le prêt validé et l’argent débloqué … Si je paye avant en cash 5 à 10%  mon prêt est donc faux puisque je vais emprunter 5 à 10% de trop je vais tout de même payer des intérêts sur de l’argents que j’ai pas encore reçu mais que j’ai payé !!!!

Je comprends que le vendeur veuille des garanties mais tout cela se fait dans le désordre ?!

j’ai un peu mal avec ce manque de bon sens mais en voyant vos réponses je comprends que cela se négocie ce qui me rassure.

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