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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/06/2013 20h11 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour à vous,

Nous le savons, la loi n’autorise à demander au locataire qu’un mois de loyer pour le dépôt de garantie.

Si lors de la sortie et de l’état des lieux, nous constatons beaucoup de détériorations, qu’est ce que le propriétaire a concrètement le droit de faire?
Je précise qu’un autre locataire a déjà emménagé dans l’appartement , mais que nous avons constaté plusieurs points assez négatifs: sonnette qui ne fonctionne plus, parquet frotté et abimé par endroits, trous dans les murs mal rebouchés, email de la baignoire gris…ect

Sans parler du nettoyage qu’il a fallu faire à la va vite avant l’entrée du nouveau locataire et après que le locataire sortant s’énerve et dise qu’il avait passé la serpillère…

Quels sont vos retours d’expériences? Légalement, qu’en est il?

Mots-clés : caution, depot de garantie, droits

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#2 01/06/2013 20h44 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Est ce que l’ancien locataire avait un garant et est ce que les dégradations que vous mentionnez sont indiquées dans l’état des lieux?

Quand j’ai quitté mon appartement à Paris, un propriétaire véreux a demandé, en plus d’avoir gardé les 2 mois de cautions de l’époque et pour des raisons imaginaires, quelques centaines d’euro à mes parents qui s’étaient portés garants pour moi.

Mes parents ont payé les quelques centaines d’euro pour avoir la paix et ne plus être en contact avec ce voyou. 

Vous pouvez toujours tenter.

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#3 01/06/2013 21h33 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonsoir

Je pense que se genre de problèmes pourraient être évités en incluant dans  votre bail ce genre de close :

Conformément à l’article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, un état des lieux contradictoire sera établi par les parties lors de la remise et la restitution des clés. Le LOCATAIRE, durant le premier mois de chauffe, pourra demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
L’état des lieux sera annexé au présent contrat. A défaut d’état des lieux établi amiablement, il sera établi à frais partagés par moitié par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Le LOCATAIRE devra restituer l’appartement propre le jour de l’état des lieux de sortie, ou il sera retenu la somme de 100 euros pour frais de ménage sur le montant de la caution.

source  Rentila - logiciel gratuit de gestion locative immobilière classique et saisonnière

Dernière modification par gamdy (01/06/2013 21h33)

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#4 02/06/2013 02h26 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Oui absolument, nous avons fait un état des lieux contradictoires, et nous avons noté toutes les détériorations. Il n’y avait pas de garants, mais je pense à vue d’oeil que les réparations ne dépasseront pas le montant de la caution car nous allons certainement en faire certaines nous mêmes.

Maintenant, je ne sais que faire pour la suite? Combien déduire, évaluer les réparations, procédures à faire? Une simple lettre en recommandé? Dois je justifier en détails le montant retenu?

Dernière modification par Ninette (02/06/2013 02h29)

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#5 02/06/2013 08h41 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour,

Si le locataire à signé l’état des lieux de sortie, reconnaissant ainsi les dégradations,
vous pouvez retenir le montant des réparations sur le dépot de garantie,
vous devez pouvoir justifier du montant des travaux par un devis mais une facture est préférable.

plus de renseignements

La retenue pour la remise en état du logement - Location : dépôt de garantie et mise en état du logement | De Particulier à Particulier - PAP

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#6 02/06/2013 23h04 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Ninette a écrit :

les réparations ne dépasseront pas le montant de la caution car nous allons certainement en faire certaines nous mêmes.

A moins que le locataire n’ait pas les moyens de payer, pourquoi ne pas faire appel à une entreprise?


Pourquoi pas Vous?

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#7 02/06/2013 23h34 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Avant de saisir le Tribunal au cas où, vous pouvez demander une conciliation auprès de la commission départementale de conciliation.

http://vosdroits.service-public.fr/F1216.xhtml


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#8 07/06/2013 12h17 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Ce n’est pas parceque le DG est inférieur aux dégradations, vous ne pouvez pas demander au locataire, de payer plus.

Mais il faut que l’EDL soit contradictoire et signé !
Que les dégradations y soit précisées
Que les réparations soient faites par un professionnel.
(pas possible d’acheter le matériel, le faire soi-même et demander le paiement au locataire).

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#9 17/02/2016 11h23 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bonjour,

Lorsque je reçois un dépôt de garantie et que j’applique une retenue lors d’une constatation d’un dégât.

Comment doit on la déclarer?

cordialement

Édit modération: Merci de faire un minimum de recherche et de capitaliser sur une discussion existante avant de lancer un nouveau sujet

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#10 17/02/2016 12h49 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

#11 08/06/2016 10h59 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Je ne suis pas sûr d’être au bon endroit.
Un locataire qui fait une culture de champignon sur les murs (bon, j’ai de la chance, avec 2mm d’eau au sol, j’ai pas eu de poissons), je peux retirer quoi de la caution ?

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#12 08/06/2016 11h06 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Comment le locataire a-t-il réussi cet exploit ?

Est-ce que les dégradations figurent bien sur l’état des lieux contradictoire de sortie ?

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#13 08/06/2016 11h12 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Dégât des eaux de la responsabilité du locataire? son assurance?

Devis de remise en état, retenu du dépôt de garantie et convention de paiement du reste, à défendre devant un tribunal le cas échéant.

Le dépôt de garantie est une garantie, pas un forfait pour dégradation & impayé ><


Pourquoi pas Vous?

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#14 08/06/2016 12h30 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bernard2K a écrit :

Comment le locataire a-t-il réussi cet exploit ?

Est-ce que les dégradations figurent bien sur l’état des lieux contradictoire de sortie ?

La présence de moisissure a été indiqué à différents endroits de l’état des lieux.
Paradoxalement, la seul pièce exempt est la salle de bain.

Pourtant 2 ventilations mécaniques sont dans l’appartement, 1 dans la sdb, l’autre dans la cuisine.
Ainsi que 3 fenêtre dont 2 énormes, le tout pour 30m².

La moisissure est lié à 2 causes :
- la vie du locataire, à priori frileux, donc ne devant pas aérer, faisant sécher son linge dedans.
- l’idiotie du locataire, ne sachant pas fermer un robinet de lave linge, qui goutait..

Le problème est que je ne peux prouver aucun des 2 points.

Le 2nd problème, j’ai du relouer en urgence, car le locataire suivant était déjà à la rue (elle a voulu avancé la date de départ, puis l’a reculé une fois un locataire trouvé)
Donc le logement est occupé. (bon lui son EDL d’entrée est catastrophique.)

Pruls a écrit :

Dégât des eaux de la responsabilité du locataire? son assurance?

Devis de remise en état, retenu du dépôt de garantie et convention de paiement du reste, à défendre devant un tribunal le cas échéant.

Le dépôt de garantie est une garantie, pas un forfait pour dégradation & impayé ><

Effectivement, j’ai tendance à le prendre pour un forfait.
Pour la remise en état, comme dit précédemment, c’est un peu tard, j’ai du libérer le bien en urgence.
Pas de dégats des eaux posé, car pas remarqué avant son départ.
Surtout pour un robinet non fermé, je sais pas comment ça fonctionne.

Dernière modification par gunday (08/06/2016 12h31)

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#15 08/06/2016 14h12 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Vous n’avez pas besoin de prouver que c’est le locataire. Vous avez un EDL d’entrée et un de sortie, ça suffit.
De même, la présence actuelle d’un locataire n’est pas un obstacle.

Obtenez un devis pour la réparation, et ça vous fera un joli décompte à adresser au locataire précédent (à faire dans les 2 mois).

Exemple fictif :
devis ci-joint : 3000 €
la peinture avait, au moment de l’EDL de sortie, une vétusté de 3 ans sur une durée de 10 ans : décote de 3/10e du devis, pour vestusté, donc 7/10e de 3000 € retenus =  2100 € sont dus
dépôt de garantie : 400 €.
En conséquence : le dépôt de garantie est intégralement retenu, et vous me devez 1700 €, que vous voudrez bien me régler sous un mois par tout moyen à votre convenance.

Envoyez cela en LRAR. Le locataire devrait s’étranger un bon coup. Il ne paiera sans doute pas 1700 €, mais au moins, ça le dissuadera de contester la retenue du dépôt de garantie, parce qu’il sait que, s’il conteste, il a beaucoup plus à perdre qu’à gagner.

Quant au fait de réaliser vraiment les travaux :
- le justificatif demandé, en tout cas pour retenir le dépôt de garantie, c’est le devis, pas la facture… Pour les 1700 € de mon exemple, en revanche, réclamer une dette sur des travaux non encore exécutés, ça paraît plus fragile…
- vous pouvez les faire faire pendant que le locataire est là, avec son accord (par exemple s’il s’absente pour une semaine de vacances)
- sinon, vous pourrez les faire au départ du locataire actuel ; les dégats venant du locataire précédent resteront à corriger, donc ça reste juste qu’il ait payé, même si travaux n’ont pas été faits immédiatement.

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2016 14h15)

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#16 08/06/2016 14h23 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Vous etes sur pour le devis?

On ma toujours dit que seul une facture pouvais etre déduit du dépôt de garantie et avec MO d’un pro car interdit de facturé sa MO…


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#17 08/06/2016 14h30 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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C’est en tout cas ce qui ressort des liens donnés plus haut dans le fil (les avez-vous lus ?).

Pour approfondir, plusieurs réponses de la CC vont dans le sens de dire que les devis suffisent ; la dernière en revanche semble vouloir inverser cette jurisprudence :
Réponses de l’UNPI : Retenues sur le dépôt de garantie

Concernant sa propre MO, c’est clair qu’elle n’est pas éligible. Dans ce cas il faut faire un devis avec les matériaux nécessaires.

PS : dans le cas où toute ou partie des travaux sont payés par le locataire, ce montant n’est évidemment plus déductible en charges.

PPS : un devis, c’est une facture pas encore exécutée… Si vraiment ça s’envenime, le bailleur peut faire exécuter les travaux ; comme ça, d’ici qu’il se retrouve au tribunal, il a une jolie facture acquittée à produire.

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2016 14h35)

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#18 08/06/2016 14h54 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Bernard2K a écrit :

C’est en tout cas ce qui ressort des liens donnés plus haut dans le fil (les avez-vous lus ?).

Pour approfondir, plusieurs réponses de la CC vont dans le sens de dire que les devis suffisent ; la dernière en revanche semble vouloir inverser cette jurisprudence :
Réponses de l’UNPI : Retenues sur le dépôt de garantie

Concernant sa propre MO, c’est clair qu’elle n’est pas éligible. Dans ce cas il faut faire un devis avec les matériaux nécessaires.

PS : dans le cas où toute ou partie des travaux sont payés par le locataire, ce montant n’est évidemment plus déductible en charges.

PPS : un devis, c’est une facture pas encore exécutée… Si vraiment ça s’envenime, le bailleur peut faire exécuter les travaux ; comme ça, d’ici qu’il se retrouve au tribunal, il a une jolie facture acquittée à produire.

Oui mais la discussion datant de 3 ans et les lois changent beaucoup dans le locatif et dans 99% du temps dans le sens du locataire indélicat….

Merci pour votre lien smile


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#19 12/06/2016 21h42 → Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ? (caution, depot de garantie, droits)

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Juste pour le clin d’oeil en continuité :
99% dans le sens du locataire indélicat, contre le méchant et vilain propriétaire…wink

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