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#1 09/05/2011 00h51 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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Je suis fortement imposé. Aussi je m’interroge sur l’opportunité d’investir dans des parts de scpi selon le schéma suivant.

La nue propriété des parts est achetée directement et financée par un prêt. J’achète donc la nue propriété pour 10 ans des parts à 64% de la valeur de celle-ci en pleine propriété. Les intérêts  de ce prêt  diminueront le niveau d’imposition de mes autres revenus fonciers.

L’usufruit est achetée pour 10 ans par une sarl soumise à l’IS dont je détiens l’essentiel des parts. La sarl paye dont 36% du prix en pleine propriété pour 10 ans d’usufruit au moyen d’un prêt. Pendant toute la durée du prêt, la sarl deduit les interets du prêt de ces recettes (les distributions de la scpi).

Qu’en pensez-vous?

D’avance merci

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#2 09/05/2011 03h13 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

Modérateur
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Financièrement, je n’ai guère de commentaires. Cependant :
- le prix -36%- n’est en rien fixe (il dépendra bcp du rendement de la SCPI),
- une durée plus longue que 10 ans serait (financièrement) sans doute plus optimale,
- ne sous-estimez pas le travail pour monter + gérer cette société qui doit avoir une vie réelle (AG, compta, etc.)
- ne sous-estimez pas les coûts (cotisations sociales, impôts) pour "sortir" des benef de la SARL à l’IS  (et si le prix d’achat de l’usuf. temp est déterminé pour que la SARL soit juste à l’équilibre, le fisc risque de se réveiller…)

Fiscalement, si le montage n’a comme seule utilité que de faire échapper les revenus des SCPI à l’impôt, il y a un sérieux risque de requalification en abus de droit. (acheter l’usufruit d’une main, et la nue-prop de l’autre….. attention !).
Fiscalement, je ne pense pas que les intérêts d’un pret pour acheter de la NP (qui ne produit aucun revenu) viendront en déduction de vos autres revenus fonciers.

Dans votre situation (très imposé), le plus simple (et le plus sur) est sans doute d’acheter juste la nue-prop des SCPI, et de céder l’usufruit à un (vrai) tiers. Faites les calculs (en €net, pas en % de TRI brut…), et vous verrez qu’ainsi vous capter la majeure partie du rendement net, en ne prenant guère de risques.


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#3 09/05/2011 09h11 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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Bonjour,

Il me semble que GoodByeLenine a raison : malheureusement, les intérêts d’emprunts contractés pour acheter la  NP de parts de SCPI ne sont pas imputables sur les autres revenus fonciers, l’administration l’a expressément précisé dans le Bulletin Officiel des Impôts 5-D-2-07 fiche n° 10 relative aux intérêts d’emprunts page 97, point n°17:

"Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location."

Dernière modification par sijetaisriche (09/05/2011 20h55)

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#4 09/05/2011 21h33 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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Il ne faut pas sous-estimer la complexité d’un montage IS, en vue de détenir des parts de SCPI en usufruit.

Si cette société préexiste, je pense que vous êtes dans la situation la plus favorable : la compabilité est en place, la société fonctionne et l’usufruit n’est qu’une diversification à vocation "patrimoniale" de l’activité déjà en place : la gestion d’une trésorie de long terme ou l’utilisation d’une capacité d’endettement résiduelle de la société.

En revanche, si la société est constituée pour la circonstance, il faut lui donner une certaine importance, pour amortir les frais fixes : comptabilité, AG, expert-comptable etc… En pratique, je vous recommande de monter une société civile et non une société commerciale, et d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Cela n’est intéressant que si vous faites un volume conséquent d’usufruit à crédit, soit environ 400.000 ou 600.000 euros. Est-ce votre projet ?

Dans le cas contraire, je pense qu’il est préférable de ne faire que de la nue-propriété, comme le suggère Goodbylenine.

Dernière modification par stephane (22/05/2011 00h12)

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#5 07/12/2011 16h00 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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J’ai eu une réponse très intéressante sur le sujet des intérêts d’emprunt déductible sur le blog patrimoine, je vous la partage ici :

Il semble que ce BOI soit dépassé par un rescrit fiscal de décembre 2007 :

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

L’Administration fiscale a ainsi répondu : « La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Par contre, la déductibilité est conditionné au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.

Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

Or, l’usufruitier de parts de SCPI est très souvent une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, empêchant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

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#6 07/12/2011 17h09 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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"Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés."

Je croyais avoir compris, à la lecture de certains échanges sur ce forum,  qu’on ne pouvait pas déduire les intérêts d’emprunt contracté pour l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI de ses revenus fonciers. Je ne comprends plus…

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#7 07/12/2011 17h48 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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… "dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers."


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#8 07/12/2011 18h05 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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Sinon, il existe une SCPI pour les personnes fortement imposées.

Pierre 48 de Paref Gestion

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#9 08/12/2011 16h03 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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@Yannou77:

Il ne faut pas confondre démembrement d’immeuble et démembrement de parts de sociétés.

Si je m’endette pour acquérir la nue-propriété d’un immeuble, en direct: vous pouvez effectivement vous prévaloir de la décision de rescrit, sous réserve de respect des conditions énoncées.

Par contre, je maintiens que la position de l’administration n’est pas la même face à un démembrement de parts de sociétés immobilières, sujet que le rescrit n’aborde pas. Cette position n’est pas logique par parallélisme à la position sur les immeubles détenus en direct, et est jugée très discutable par certains praticiens.

Néanmoins, sauf revirement judiciaire à venir, l’administration peut toujours se prévaloir d’une décision de cour d’appel allant dans son sens (CAA Paris 5 novembre 1998, n° 96-2870, 5e ch.). Il ne semble pas qu’il y ait eu d’autre jurisprudence sur le sujet depuis.

Ainsi, sauf à être prêt à s’engager dans un contentieux à l’issue incertaine, déduire les intérêts d’emprunts en acquisition de parts de SCPI en nue propriété ne paraîtrait pas prudent. On peut tenter le coup en passant à travers les mailles du filet, le sujet est complexe et rien ne dit que l’on se fera prendre, mais ce n’est pas gagné d’avance.

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#10 29/03/2015 17h31 → SCPI : nue propriété à IR et usufruit via une SARL à IS

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si le montage pour une sarl semble couteux.

Quel est le cout si on monte ce type de projet avec une sci?

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