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#1 07/08/2015 13h23 → SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ? (démembrement, fiscalité, imposition, scpi)

Membre
Réputation :   13 

Bon, c’est pas pour tout de suite mais les SCPI m’intéressent, le problème c’est que je devrais avoir un TMI très élevé une fois que le fisc français l’aura calculé suite à mon installation en France.

J’ai bien compris que dans ce cas, il est recommandé de faire du démembrement et donc d’acheter de la nu propriété, par contre la plupart des cas que je vois on parle de personnes proche de l’age de la retraite, par exemple dans l’excellent poste de Stephane en post-it du forum ses trois exemples sont tous au delà de 50 ans, dans mon cas la retraite c’est dans minimum 30 ans.

J’ai lu plusieurs fois le fait qu’il était possible d’enchainer les reventes d’usufruit, mais dans ce cas, comment se passe la taxation de la revente ? est-ce que c’est aussi facile que le démembrement initial ?

Parce que, sur le papier, c’est plus qu’intéressant : si on regarde la clef de répartition à 10 ans l’usufruit vaut a peut près 1/3 de la part, donc, si on achète de la SCPI en démembrement puis qu’on revend 2 fois l’usufruit pour arriver à la durée de 30 ans, au final on a rien payé nos parts de SCPI + pas payer d’impôt sur l’investissement + sorti de l’argent de l’ISF + l’éventuelle revalorisation de la part, ça me semble un investissement long terme plus qu’intéressant, surtout si on considère qu’on récupère 50% de l’argent investi au bout de 10 ans et 100% au bout de 20 et qu’après il reste juste à attendre la fin du démembrement.

Hors si c’était vraiment aussi interessant que cela, on arrive quand même a un TRI de 20% sans revalorisation de part, j’imagine que beaucoup plus de gens le ferraient.

Donc il doit y’avoir un truc que j’ai raté et je pense que c’est d’abord le fait que la revente de l’usufruit est taxé comme un revenu mais si ce n’est que ça, même avec une taxation de 41%, j’ai encore un TRI de 16% donc j’aimerais avoir un éclairage des experts es-scpi du forum.

J’imagine qu’on pourrait considérer le fait que :
- c’est du "très long terme" vu que c’est sur 30 ans
- le risque lié à la survie de la SCPI
- le risque de ne pas trouver d’acheteur pour son usufruit.
- le fait qu’il s’agisse d’un produit compliqué (SCPI) + d’un mécanisme complexe (démembrement)
explique que ce n’est pas plus courant mais ça me semble léger quand même comme explication.

EDIT : Comme indiqué dans le 4ème message de la file, les TRI indiqués ici sont faux suite à une faute de frappe…

Dernière modification par SwissInParis (07/08/2015 15h56)

Mots-clés : démembrement, fiscalité, imposition, scpi

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#2 07/08/2015 13h58 → SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ? (démembrement, fiscalité, imposition, scpi)

Modérateur
Réputation :   1081 

En cas de cession d’usufruit temporaire, l’acheteur doit enregistrer l’opération auprès du trésor public et payer des droits (à 5%) sur la valeur de la cession évaluée selon le barème fiscal (23% de la valeur en PP si la durée fait 10 ans ou moins, 46% si plus de 10 ans jusqu’à 20 ans), et de modiques (100 à 200€) frais auprès de la société de gestion. (Je précise que j’ai déjà fait ce type d’acquisition, avant la LFR 2012, et que le vendeur était un "habitué").

Cependant, vous avez raté quelque chose : (depuis la LFR 2012) le produit de la vente d’un usufruit temporaire est imposé comme un revenu, dans la catégorie des revenus du bien, c’est à dire comme un revenu foncier dans le cas de parts de SCPI. En conséquence, ça ne présente plus guère d’intérêt, et mieux vaut opter dès le début pour une durée longue de démembrement (15 ans par exemple : le maximum "légal" pour de l’usufruit temporaire est certes de 30 ans, mais vous aurez beaucoup de mal à trouver une contrepartie sur une telle durée). Après 15 ans, il sera toujours temps d’optimiser, en prenant en compte ce que sera alors la fiscalité et son niveau d’imposition (bien des choses peuvent avoir changées), avec parmi les possibilités la revente alors des parts de SCPI.


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#3 07/08/2015 14h40 → SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ? (démembrement, fiscalité, imposition, scpi)

Membre
Réputation :   174 

Revendre seulement l’usufruit sera difficile mais rien ne vous empêche de revendre les parts en pleine propriété pour acheter à nouveau de la nue-propriété avec les fonds issus de la vente. Compte tenu des frais liés aux SCPI, la plus-value taxable sera faible.

Eviter juste que le 1er Janvier tombe entre les deux opérations pour votre ISF.

C’est un montage pertinent pour les TMI élevés plus ISF car les 4.25%/an en moyenne obtenu par la nue-propriété de SCPI correspondent à du 8.5% à 9.5% /an brut selon le profil fiscal. Ce qui n’est pas le plus facile à obtenir aujourd’hui avec le même niveau de risque que les SCPI.

Carpediem


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#4 07/08/2015 15h25 → SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ? (démembrement, fiscalité, imposition, scpi)

Membre
Réputation :   13 

En fait, j’ai surtout raté ma fiche excel… j’ai fais une faute de frappe en oubliant un 0 dans le montant investi pour le TRI… du coup, effectivement, les rendements ont plus rien à voir une fois l’erreur corrigée, ça m’apprendra a pas contrôler 5 fois tous les chiffres si ça a l’air trop beau pour être vrais…

Après correction j’arrive à 3% de rendement avec une simulation certes sans revalorisation mais sans commissions de souscription et de vente de l’usufruit et sans droits sur la cession bref autant tout mettre sur une AV en fond euro.

Je pense qu’effectivement vous avez raison et ce type d’achat n’est interessant que combiné à des économies sur l’ISF, comme c’est pas encore mon cas, il y’a peut être la piste de la SCPI à crédit, il faut que j’étudie ça, sinon d’autres produits genre foncières cotées.

Si un modérateur veut effacer la file, pas de problème pour ma part et je m’excuse auprès de carpediem et GbL de leur avoir fait perdre leur temps pour une erreur de frappe.

Dernière modification par SwissInParis (07/08/2015 15h44)

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#5 08/08/2015 19h47 → SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ? (démembrement, fiscalité, imposition, scpi)

Membre
Réputation :   151 

Si vous êtes fortement imposé à l’impôt sur le revenu, je vous recommande d’examiner la possibilité de faire vos investissements en parts de scpi à crédit et au travers d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés.

La revente successive d’usufruits n’est pas une option intéressante car elle est très fortement fiscalisée.

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