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#1 18/08/2014 16h02 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Je m’informe sur la fiscalité dans le cadre de l’achat revente de terrain après lotissement.

Je vais acheter un terrain nu pour le viabilisé et revendre par lot.

En SCI les choses sont claire :pour l’achat revente c’est TVA et IS. Puis imposition des dividendes à l’IR après abattement (40% je crois)., Soit 50% d’imposition en gros après déduction des frais de viabilisation.

Par contre je me pose la question si je le fais à titre perso; quelle-est la fiscalité?
 
Merci pour vos réponses.

Mots-clés : lotissement, terrain

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#2 19/08/2014 10h24 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Votre question amène à aborder plusieurs problématiques. En effet, avant même d’envisager la fiscalité, il convient de parler de l’aspect "activité commerciale".

L’achat revente de terrain et de tout bien immobilier en général est un métier, il s’agit de celui de marchand de biens. L’article 35 du code général des impôts précise que :

"I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :

1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés….
."

Ainsi pour répondre à votre question : "…à titre perso; quelle-est la fiscalité ?…"

Il faut savoir dans quelle cadre vous allez vous trouver, en effet si vous avez mal anticipé votre montage de projet, l’administration risque de vous requalifiez de force comme marchand de biens… avec tous les inconvénients qui en découle (TVA immobilière, prise en compte de BIC, cotisation sociale…).

Pour essayer de vous aider dans votre projet, il faudrait répondre aux questions suivantes :

- Avez-vous déjà fait de l’achat / revente de biens immobiliers en général (à titre perso ou en société) ?

- Quel est l’importance de votre lotissement ? Nombre de lots à bâtir ?

- L’assiette du lotissement appartient-elle à un seul propriétaire (ou une seule indivision) ? Ou faut-il prévoir plusieurs acquisitions pour la constituer ?

- A quelle échéance souhaitez-vous revendre les terrains, 6 mois, 1 an, 2 ans … 15 ans ?

- Exercez-vous un métier en lien avec l’immobilier au sens large (agent immo, notaire, travaux dans les TP etc….) ?

-


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#3 19/08/2014 12h24 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Sur le plan technique, avez vous une étude de sol du propriétaire actuel ?
Sinon êtes vous prêt à financer une étude de sol avant quelques soit l’acte d’achat, négociation…

Si oui, OK
Si non, évaluez bien le risque de votre projet.

Sans cette étude, impossible de savoir si votre terrain peut être viabilisé, en dehors des autorisations administratives bien sur.

En attendant, renseignez vous sur :
- l’environnement (usine, déchets, etc…) aux alentours du terrain, paysans si c’est rural…
- pollution des sols
- viabilisation aux alentours, cela ne signifie rien mais lève un doute.
- Mairie, est ce OK
- Voyez un géomètre du quartier en prétextant un devis, questionnez le sur la nature du terrain.
- repérez la distance et accès des fluides aux alentours (égout, transformateur électrique, eaux, ligne téléphonique)
- repérez les accès routiers, sont ils des routes nationales, départementales, communales.. suivant le cas vous aurez à faire à différentes administrations.

Cdt

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#4 19/08/2014 13h50 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses. Bascarol ma problématique aujourd’hui est vraiment fiscale. Les études sont en cours mais très peu de risque car nous sommes dans un mitage urbain sur d’ancienne parcelle vierge.

Sasuke, pour vous répondre:

- Avez-vous déjà fait de l’achat / revente de biens immobiliers en général (à titre perso ou en société) ?
NON

- Quel est l’importance de votre lotissement ? Nombre de lots à bâtir ?
5 lots

- L’assiette du lotissement appartient-elle à un seul propriétaire (ou une seule indivision) ? Ou faut-il prévoir plusieurs acquisitions pour la constituer ?

Pas d’acquisition mais nous lotissons avec les voisins (pas de risque)

- A quelle échéance souhaitez-vous revendre les terrains, 6 mois, 1 an, 2 ans … 15 ans ?
3 ans ou plus rapidement.

- Exercez-vous un métier en lien avec l’immobilier au sens large (agent immo, notaire, travaux dans les TP etc….) ? NON

Pour être clair, il y a une intention spéculative et je voudrais connaitre la fiscalité en cas de marchand de biens mais sans société.
Pourriez-vous me dire pour 10 de benef par exemple combien va prendre le fisc?

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#5 19/08/2014 14h37 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Merci d’avoir pris la peine de répondre à mes questions, ça permet de mieux cerner votre problématique.

Dans votre premier post vous parlez d’un achat / revente, alors que dans le précédent post vous dites : "Pas d’acquisition mais nous lotissons avec les voisins (pas de risque) ".

Achetez-vous le terrain ou est-il déjà en votre possession ? Si oui depuis combien de temps ? Est-il lié à une propriété bâtie ?

Pouvez-vous détailler la composition du lotissement ? Identification du tènement objet du lotissement ? qui est propriétaire de quoi ? depuis combien de temps ?

Les 5 lots vous concernent seulement ou décomptez-vous aussi les lots des voisins ?

En l’état, il me semble possible d’effectuer l’opération à titre personnel sans risque de requalification… vos prochaines réponses permettront d’y voir plus clair.


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#6 19/08/2014 16h30 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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J’achète une parcelle de terre mais je n’ai pas besoin de faire d’autres acquisitions pour lotir car le lotissement se fera avec les voisins. par contre je vais revendre donc le caractère habituel et spéculatif est présent.
Les 5 lots sont sur cette parcelle de terre pour un lotissement de 12 lots au total. Pour les voisins, il sont propriétaire depuis longtemps; d’ailleurs il ne vont certainement pas revendre mais construire pour eux même.
Ma problématique est que j’achète pour revendre donc TVA et BIC à mon sens. Je me demande s’il est plus intéressant de faire en SCI à l’IS ou en nom propre.
Le régime du marchand de bien c’est TVA, BIC et CSG à 8%?

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#7 19/08/2014 17h14 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Le caractère spéculatif est incontestable, pour ce qui est de l’habitude c’est discutable (en effet un seul achat… mais plusieurs reventes).

Il serait sans doute possible d’envisager cette opération en dehors du statut de marchand de biens, à condition de ne pas répéter l’opération une autre fois.

Si vous décidez finalement de la faire dans le cadre d’une activité de marchand de biens, pour espérer dégager un résultat positif il faut que pour un prix de vente de 100, le prix d’achat soit inférieur à 30 (à moduler en fonction de la complexité du lotissement / contraintes techniques etc….).

En effet vous allez devoir supporter :

- coût du lotissement (géomètre / VRD / études complémentaires etc…)

- Taxe d’aménagement (peut être PVR ou PUP suivant les cas)

- TVA immobilière

- Cotisation sociale (URSSAF) (à voir suivant le montage).

- IS (si structure soumise à l’IS)

- IR (si SCI ou nom propre) ou si versement d’un salaire / indemnités de gérance / dividende dans une structure à l’IS.

Du coup plusieurs solutions s’offrent à vous :

- Faire l’opération sans être marchand de biens (avec un risque minime d’une requalification), dans ce cas vous serez soumis à l’impôt sur les plus-value des particuliers à savoir un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 % (sans abattement pour durée de détention et en déduisant le montant des travaux, frais etc…)

- Faire l’opération en étant marchand de biens (en nom propre) dans ce cas cas, sauf affaire du siècle, une fois l’ensemble des travaux / cotisations / taxe / impôts payés (en particulier IR) / assurances souscrites…. il risque de ne pas vous restez grand chose…

- Faire l’opération dans une société à l’IS, dans ce cas, vous pourrez optimiser la fiscalité… par contre ça suppose d’effectuer d’autres opérations par la suite et de ne pas monter une structure pour un one-shot de cette ampleur (seulement 5 TAB).


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#8 19/08/2014 19h05 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Merci,

Ok pour les coûts de viabilisation.

J’en reviens à ma première question fiscale.

Sur l’imposition des plues values pas de difficultés c’est 34,5% et pas de TVA

Pour une structure à l’is c’est 15,5% puis 33,3% au dessus de 38K€. Ensuite les associés sont imposable sur les dividendes à l’IR après abattement de 40% et 15% de CSG sur 100% des dividendes.
100Ke de résultat après TVA
IS prend:5,89 + 20,46
Le dividende est de 73,65Ke
En gros pour un TMI de 45%: Pour un benef de 73,65K après TVA il reste environ 44Ke.

Pour les personnes physiques BIC plus CSG à 8% plus TVA? Ce Troisième régime n’est-il pas plus favorable que le regime de la structure à l’is?
Toujours pour 100K€ après TVA je retire 8% de CSG et 45% d’IR: 47K€

Merci pour vos commentaires.

EDIT: Il y a une taxe d’aménagement sur une viabilisation?

Dernière modification par maria (19/08/2014 19h46)

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#9 19/08/2014 20h28 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Il faut prendre en compte dans votre raisonnement les cotisations sociales (RSI, URSSAF etc…).

Sachant que le type de structure (individuel, SARL, SAS etc…) va influencer le montant et le type de cotisation.

En individuel, sur les 100 Ke de résultat (après TVA et travaux), vous devriez arriver à 30 Ke après cotisation et impôts.

A l’IS, sur les 100 Ke de résultat, vous pouvez arriver à 73 Ke (sans distribution de dividende) à faire fructifier dans le cadre de la structure IS.

De plus si la structure IS est du type  SAS, SARL etc… elle vous permettra de protéger votre patrimoine perso dans le cadre d’un pépin sur l’activité de marchand de biens.

PS : quelque soit votre choix, si vous êtes marchand de biens pensez bien à souscrire une DO, RCP et décennale pour vous protégez au maximum.


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#10 19/08/2014 21h17 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Merci,

Les cotisations sociales sur les BIC 7,5% CSG et 0,5 CRDS. Je ne suis pas sur d’avoir du RSI..

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#11 20/08/2014 00h22 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Pour toute activité pro (et marchand de bien en est une), il y a des cotis à une caisse du genre RSI (RSI si commerçant ou profession libérale), et à l’URSSAF (même si parfois ce n’est que quelques mois avant la prescription qu’ils se rappellent à votre bon souvenir).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 20/08/2014 09h34 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Vous parlez du regime des TNS?

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#13 20/08/2014 10h09 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour,

Il s’agit en effet du régime TNS dans le cas ou vous seriez en entreprise individuelle ou dans le cas d’une société commerciale suivant le type de montage pour lequel vous pouvez être salarié ou TNS (président SAS, gérant majoritaire ou minoritaire SARL etc…).

Dernière modification par Sasuke (20/08/2014 10h15)


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#14 20/08/2014 13h37 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Merci pour les infos j’y vois plus clair.

Il n’y a pas photo, une société à l’is en faisant fructifier le résultat au sein de la structure.

Pour la taxe d’aménagement, il faut en payer une pour une viabilisation de terrain?

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#15 20/08/2014 14h12 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Pour un permis d’aménager (sans construction), la taxe d’aménagement va porter seulement sur la création de place de stationnement… dans la mesure du possible, minimisez le nombre de places de parking collectifs !


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#16 12/08/2015 10h38 → Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ? (lotissement, terrain)

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Bonjour ,
Je me permets d’écrire sur cette page car mon cas est par certain aspect identique .
En 2010 j’ai acheté en nom propre un grand terrain avec une veille maison, dans la foulée j’ai revendu la maison avec une partie du terrain. Sur le reste du terrain j’ai construit ma résidence principale que j’occupe actuellement. A l’époque j’avais payé une plus-value sur la vente de la maison.
Aujourd’hui j’ai une opportunité d’acheter une maison à rafraîchir avec un grand terrain. J’attends un retour du CU opérationnel pour éventuellement détacher deux parcelles. Mon objectif est de revendre ces deux parcelles. La vente de ces parcelles me rembourserait mon investissement et me financerait une partie de la renovation de la maison, ensuite mon objectif est de mettre la maison en location.
L’opération sera vraisemblablement tres rentable.
Mais je ne sais pas comment aborder la fiscalite de cette opération.
Ma démarche est patrimonial car je souhaite conserver la maison dans mon patrimoine.
Dois je l’acheter en nom propre ou par ma SCI ou une autre option creer une sarl marchand de biens dont une holding serait actionnaire. Cette même holding serait actionnaire de ma sci . Ainsi les benefices de ma SARL MDb financeraient l’endettement de ma holding pour ma sci?
Quelles options choisir?
Quelles sont les différentes fiscalités?
Merci par avance pour vos réponses.

Dernière modification par Cri15 (12/08/2015 20h04)

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