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#1 08/04/2012 16h14 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Bonjour,

je possede une parcelle de 3000 m2, constructible.

Constructible mais indivisible au regard du POS actuel.; en effet je ne peux pas la diviser car certaines n’auront pas la largeur minimum.

Deux solutions: 1) attendre la fin de révision du POS et le nouveau PLU ( revision debutée en 2010).
                       2) créer une copro horizontale: vendre 3 parcelles de 1000, mais sans division.

Avez vous des suggestions ou une expérience en lien avec mon projet: d’un point de vue fiscal, administrative ( déclaration préalable, permis d’aménager, de lotir…)

Merci

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#2 11/04/2012 17h27 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Bonjour,

Pour la solution 1) êtes-vous sûr que la parcelle restera constructible dans le nouveau PLU ?

Si oui, on peut supposer qu’il n’y aura pas de largeur minimum imposée et probablement pas de superficie minimum imposée si la parcelle peut être raccordée au tout à l’égout.

Pour la solution 2) si vous envisagez de vendre les parcelles non Bâti cela est impossible.

En effet, le point de départ d’une copro (même horizontale) c’est de porter sur un immeuble bâti… sinon comment répartir les charges, calculer les tantièmes etc…

Pour que la solution 2) marche, il vous faudra dans un premier temps déposer un permis de construire pour 3 maisons, les construire vous même et ensuite les vendre à 3 acquéreurs… ça suppose d’avoir les liquidités ou les financement pour construire 3 maisons (gros budget en perspective), les acquéreurs (donc proposer à la vente un bien assez standard)… bref encore un truc assez lourd….

Ce qui m’étonne dans votre cas, c’est cette largeur minimum…. pouvez-vous copier l’article du POS qui y fait référence ?

Pour être complet dans la réponse, il faudra aussi connaître l’origine de la parcelle (donation, achat etc…) ainsi que le nombre d’années de détention (pour l’aspect fiscal).


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#3 14/04/2012 16h14 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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merci pour votre reponse.

je possede cette parcelle deuis un an. Achet en 2011.

je pense que cette parcelle restera constructible car située en zone residentielle à 400 metres de la gare.

le plus sage est de faire construire ma maison sur ces 3000m2 avant la révision du POS , puis attendre le nouveau PLU,  diviser et vendre . ( quid de l’obligation d’aménager les lots: voirie, reseaux, ect?)

Avec cette solution, cette parcelle devient ma propriété principale et je serai moins taxé sur la plus value.

pour la regle du POS, celle ci est claire: toute parcelle ou lot issu d’une division doit faire 1000m2 mini et sa configuration doit permettre d’y inscrire un cercle de 20m de diametre. Sur ma parcelle un seul endroit permet d’inscrire ce cercle.

Merci

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#4 14/04/2012 23h50 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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mathbac a écrit :

Avec cette solution, cette parcelle devient ma propriété principale et je serai moins taxé sur la plus value.

C’est vrai pour la maison… par contre le terrain à bâtir qui viendra à être détaché ultérieurement rentrera dans le cadre de la taxation des plus values (sauf exonération liée au nombre d’année de détention).

Pour le détachement des terrains à bâtir, il y aura obligation de les viabiliser si le lotissement rentre dans le cadre d’un permis d’aménager (PA) sinon dans le cadre d’une simple déclaration préalable (DP) de division il n’y aura pas d’obligation de viabiliser.

De manière simplifiée on peut dire qu’il y aura PA si détachement de terrains à bâtir avec création d’espaces ou d’équipements communs. DP dans les autres cas de figure.


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#5 16/04/2012 20h59 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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merci pour vos précisions.

la loi a changé récemment et je n’arrive pas à obtenir de réponses unanimes:

Soit une unité foncière que je possède de 4300m2, composée de 2 parcelles.

la première parcelle à  un accès direct sur la voie publique et tous les réseaux.

la deuxième ( celle de 3000m2), "enclavée", doit passer par la première pour atteindre la voie publique.

si je vends la parcelle jouxtant la voie publique à un  client qui pose un PC avec une servitude tous usages au profit de celle "enclavée" ,et que dans le même temps je pose un PC valant division, dois je réaliser une PA?

Puisqu’une partie de la servitude crée se fond  dans l’accès  à la voie publique de la première parcelle?

On a donc une voirie commune.

la voie publique bordant ma parcelle est une départementale urbaine. Le conseil générale nous oblige à sortir toutes les futures maisons par cette sortie unique et commune.

merci

Dernière modification par mathbac (16/04/2012 21h02)

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#6 16/04/2012 22h49 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Pour mémoire, voici les deux principaux articles à prendre en compte pour analyser le détachement envisagé :

L442-1 du code de l’urbanisme : Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

R421-19 du code l’urbanisme : Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :
a) Les lotissements :

-qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;

-ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ;


Dans votre cas de figure, il y aura au moins deux détachements voir plus (cf PC valant division) et création d’une voie commune et d’équipements communs => PA…

Pour info concernant le PC valant division / lotissement : http://avocats.fr/space/olivier.savigna … 1C12875FDC


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#7 16/04/2012 22h52 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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J’ai eu le cas,mais c’était il y a déjà il y a plus de 15 ans ,les règlements ont pu changer.
On a d’abord fait une division de la parcelle (en 3)avec création d’un accès commun en indivision.Il a fallu viabiliser (eau ,assainissement et électricité à amener au bout du chemin commun)et créer une place de demi-tour pour l’accès en voiture;les ventes des parcelles n’ont pu être faites qu’ensuite.

Les parcelles enclavées ,j’en ai une ,qui fut jadis constructible.Elle est contigüe à un autre terrain que je possède,non constructible celui-là,mais qui a un accès sur la voie publique.Lors d’une révision du POS il y a eu déclassement de la parcelle en NC sous prétexte qu’il n’y avait pas d’accès.J’ai eu beau porter réclamation en disant que je pouvais faire un chemin d’accès en le prenant sur l’autre terrain,rien à faire "il est non constructible--mais je ne construis pas,je fais un chemin!--Refusé!!"
C’est comme ça qu’un bien  acheté l’équivalent de 1000 € les 100m2 vaut maintenant entre 50 et 80 €,alors qu’il pourrait en valoir 8 à 9000…..En attendant la commune préempte dans cette zone lors des ventes après succession……

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#8 17/04/2012 16h10 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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merci,

le POS de ma commune étant en révision pour aboutir à un PLU, je dois me dépêcher de construire sur la parcelle "enclavée", au risque d’avoir des surprises!

Donc pour ne pas faire de PA, je dois d’abord construire ma maison sur l’unité foncière et apres je diviserai..

ais je bien compris?

je vais déposer une demande de CU opérationnel la semaine prochaine.

merci

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#9 17/04/2012 23h20 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Si l’objectif était d’obtenir deux terrains à bâtir (celui destiné à votre maison et l’autre destiné à être vendu) avec création d’une voie commune au deux. Vous éviterez en effet le PA, en construisant d’abord votre maison et en détachant le terrain ensuite… en effet, dans ce cas de figure, il n’y aura plus de création de voie commune (puisqu’il n’y aura plus qu’un lot détaché)

Si vous cherchez absolument à éviter le PA (quelque soit le nombre de lots)… vous pouvez encore faire plus simple.
Dans un premier temps vous créez l’ensemble des voies et des réseaux nécessaires à la desserte du futur lotissement, puis vous déposez une déclaration préalable. En effet, comme indiqué précédement le R421-19 nous dit : " Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

a) Les lotissements :

-qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;

"

Si les voies ou équipements sont déjà créés… le a) n’a pas lieu d’être => lotissement soumis à DP.


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#10 18/04/2012 18h51 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Parfait.

merci pour vos précieux conseils.

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#11 27/03/2013 15h02 → Lotissement ou copropriété horizontale sur une parcelle de 3000 m2 ?

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Bonjour,

je viens donner des nouvelles de mon projet.

Pour mémoire, je possède un terrain de 4200m2, qui me coute 930 euros/mois.

je viens de détacher 2 parcelles de 600 et vendu le tout 280k( signature acte de vente le 21 mai 2013.

Sur ce montant, il me reste 155k net, que je place sur livrets, mais je garde ma dette d’emprunt du terrain de 930eur/mois.

Sur les 3000 m2 restant je vais faire construire 5 villas de 100m2 chacune aux normes BBC et handicapées.

J’en garde une pour nous qui devient notre RP.

je loue les 4 autres: dossier proposé à la banque, elle suit mon projet.

Rentabilité brut:7.32%
Rentabilité net: 6%

Montant des 4 constructions locatives: 800k, emprunt 100%.
Montant de ma future RP: 200k, emprunt 100%.

Il faut que je fasse calculer mes futurs impôts et évaluer l’intérêt de monter une SCI avec mes enfants.

Avez vous des conseils à me donner sur cette opération?

Mon patrimoine actuel: - RP vendue en 2013, plus value net: 200k, que je place en AV
                                  - 155k sur livrets.
                                  - immobilier: dernière estimation 450k.

Merci

Mathieu

Dernière modification par mathbac (27/03/2013 15h34)

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