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#26 18/08/2014 17h44 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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merci pour ce témoignage.
j’ai visité l’immeuble et il est assez classe également, très propre avec une gardienne, un ascenseur…

et surtout très bien situé, à deux pas de la gare à pieds.

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#27 18/08/2014 18h06 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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dchiesa a écrit :

toudoucement a écrit :

Le probleme est qu’on ne peut louer qu’à des gens qui n’ont pas le choix.Donc potentiellement des locataires à problème  ou des relations conflictuelles.

Viser des biens ou ses locataires se sentent bien  est pour moi essentiel.

Mon meilleur ami en école d’ingénieur a loué pendant 5 ans une studette avec WC et douches sur le palier.
l’immeuble était assez classe et bien situé, et seulement 2 apparts se partageaient les sanitaires.
Donc bon, c’est possible, il faut voir.

Je suppose que, par très bien situé, vous voulez dire à coté de l’école d’ingénieur? Au centre ville? Au centre de Paris? A coté d’une fac?

Car, toute la question est là. Tout est relatif et tout le monde ne cherche pas la même chose.

Néanmoins, à coté de la gare d’Enghien, ce n’est pas non plus un emplacement de première ordre pour une grande partie de la population à mon avis.

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#28 18/08/2014 18h12 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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effectivement près de la gare d’enghien ne peut pas interesser tout le monde, mais j’ai eu qq réponses suite à mon annonce fictive. je pense que le train à 9min de Paris Gare du Nord peut être un atout? ainsi que pour les jeunes travaillant à coté.

je stress vraiment avec ce 1er investissement, toujours peur de me dire que j’aurais pu trouver mieux (genre l’affaire du siècle mais ça je ne me fais pas d’espoir sachant que des investisseurs aguerris me passeront devant). de plus on m’a dit que c’était mieux d’acheter un appart à refaire entièrement mais je ne veux pas me lancer la dedans pour une 1ère fois. une chambrette ça me correspond pour l’instant. une petite mensualité que je eux supporter en cas de vacances locatives.

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#29 18/08/2014 21h22 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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amelzo a écrit :

toujours peur de me dire que j’aurais pu trouver mieux (genre l’affaire du siècle

Si vous savez quels sont vos objectifs et ce que vous cherchez, cette peur disparait, car trouver mieux n’est plus nécessaire, il faut remplir le cahier des charges.

amelzo a écrit :

On m’a dit que

Etes vous sûre d’être prête à investir en immo? Savez vous ce que VOUS faites ou réagissez vous par rapport à des on dit?


Pourquoi pas Vous?

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#30 18/08/2014 21h35 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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depuis le début de l’année je suis en recherche active.
A chaque fois, un peu déçu, car je pars les "mains vides".

Je me dis, il vaut mieux avoir les mains vides que mal chargé.

Amelzo, au pire si vous n’arrivrez pas à conclure pour ce bien (j’ai compris que vous etes sur le point de signer un compromis) ce n’est pas dramatique. Vous avez beaucoup appris et vous êtes déjà mieux aguéri.e pour le prochain dossier. Pour faire une affaire, il n’y a pas de secret. Ce que vous gagnez en argent, vous l’avez déjà investi au préalable en temps (même si cet investissement en temps est rentable).

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#31 18/08/2014 23h24 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Combien vaut cette studette? Quel est le montant des charges? Type de chauffage? Montant des charges? Population vivant dans l’immeuble?

Dernière modification par toudoucement (18/08/2014 23h25)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#32 19/08/2014 10h42 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Boubouka a écrit :

depuis le début de l’année je suis en recherche active.
A chaque fois, un peu déçu, car je pars les "mains vides".

Je me dis, il vaut mieux avoir les mains vides que mal chargé.

Amelzo, au pire si vous n’arrivrez pas à conclure pour ce bien (j’ai compris que vous etes sur le point de signer un compromis) ce n’est pas dramatique. Vous avez beaucoup appris et vous êtes déjà mieux aguéri.e pour le prochain dossier. Pour faire une affaire, il n’y a pas de secret. Ce que vous gagnez en argent, vous l’avez déjà investi au préalable en temps (même si cet investissement en temps est rentable).

oui c’est vrai, j’ai pas mal regarder les biens sur le net et j’ai été partante pour le1er bien visité car il est vraiment bien. après j’appréhende les éventuels secrets cachés du bien sad

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#33 19/08/2014 10h45 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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toudoucement a écrit :

Combien vaut cette studette? Quel est le montant des charges? Type de chauffage? Montant des charges? Population vivant dans l’immeuble?

cette studette vaut 65000€, le montant des charges est de 45€, chauffage collectif (gaz), dans l’immeuble population assez agée, immeuble propre et bien situé.

la douche est surélevée en revanche.

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#34 19/08/2014 15h12 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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65 k€ pour 13m² vous êtes à 5000 €/m² ça me parait bien cher pour des WC sur le palier…

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#35 19/08/2014 16h12 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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ce sont les prix du marché malheureusement.

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#36 19/08/2014 16h29 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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en compilant les différentes interventions … j’en déduis que c’est un bien dont le loyer couvrirait les remboursement (pour un prêt de 20 ans) et les charges … plus une vingtaine d’euro. vous confirmez ?

Vous aurez besoin d’un peu d’épargne pour les frais de notaires, les taxes (foncière et cfe) et les imprévu. Renseignez vous auprès des impôts pour la CFE minimale à montmorency.

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#37 19/08/2014 16h35 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Almezo,

Vous avez raison en précisant que vous n’achetez pas pour vous et donc vos critères ne doivent pas entrer en jeu, je pense que l’exercice est plus dans le fait de se projeter dans la peau de son futur locataire et de tenter de voir les points positifs et négatifs si vous étiez ce futur locataire.

Je connais plutôt bien ce coin n’habitant pas très loin et pour un jeune actif ou étudiant c’est AMHA une position plutôt attractive (transports, commerces, bars, boutiques, notoriété, etc…).
La gare n’est pas "si" bruyante et les rondes policières assez fréquentes (je fais attention d’ailleurs à chaque fois que je passe dans ce coin là)

Je regarderai également de plus près la rentabilité (brut, net, net-net) car 65K (sans compter frais bancaires, notaire, travaux) à 450e CC, est-ce vraiment un bon investissement ?

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#38 19/08/2014 18h30 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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merci pour vos réponses, alors la banque me propose plusieurs options de prêts dont une sur 20 ans avec une mensualité de 387€ au pire des cas (je peux renégocier le taux selon mon courtier). (Prêt + assurances + frais de notaires + frais Crédit Logement + commissions de la banque).

l’agent immobilier du coin m’a fait une estimation locative entre 450€ et 500€ avec les charges.

donc 450 HC - 387 = 63€

(les charges sont de 45€/mois)

le logement est meublé et ne nécessite pas de travaux.

parallèlement j’épargne.

qu’en pensez-vous?

Dernière modification par amelzo (19/08/2014 18h32)

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#39 19/08/2014 18h33 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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amelzo a écrit :

merci pour vos réponses, alors la banque me propose plusieurs options de prêts dont une sur 20 ans avec une mensualité de 387€ au pire des cas (je peux renégocier le taux selon mon courtier). (Prêt + assurances + frais de notaires + frais Crédit Logement + commissions de la banque).

l’agent immobilier du coin m’a fait une estimation locative entre 450€ et 500€ avec les charges.

donc 450 - 387 = 63€

le logement est meublé et ne nécessite pas de travaux.

parallèlement j’épargne.

qu’en pensez-vous?

63€ avant impôt, taxes, charges de copropriété et en faisant l’hypothèse que le logement est loué 12 mois sur 12…

Dernière modification par sanbouddha (19/08/2014 18h33)

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#40 19/08/2014 18h38 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Boubouka a écrit :

en compilant les différentes interventions … j’en déduis que c’est un bien dont le loyer couvrirait les remboursement (pour un prêt de 20 ans) et les charges … plus une vingtaine d’euro. vous confirmez ?

Vous aurez besoin d’un peu d’épargne pour les frais de notaires, les taxes (foncière et cfe) et les imprévu. Renseignez vous auprès des impôts pour la CFE minimale à montmorency.

oui exactement. pour les frais notaires et autres, la banques me finance à 109%

en revanche qu’est ce que la taxe CFE?

l’epargne je suis entrain de la constituer, je mets assez de coté pour les différentes taxes.

merci beaucoup pour vos précieuses interventions. je vais me renseigner auprès des impots.

Dernière modification par amelzo (19/08/2014 18h39)

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#41 19/08/2014 18h42 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Je ne m’en souviens plus, vous allez le gérer vous même le bien ou le mettre en agence ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#42 19/08/2014 18h43 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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sanbouddha a écrit :

amelzo a écrit :

merci pour vos réponses, alors la banque me propose plusieurs options de prêts dont une sur 20 ans avec une mensualité de 387€ au pire des cas (je peux renégocier le taux selon mon courtier). (Prêt + assurances + frais de notaires + frais Crédit Logement + commissions de la banque).

l’agent immobilier du coin m’a fait une estimation locative entre 450€ et 500€ avec les charges.

donc 450 - 387 = 63€

le logement est meublé et ne nécessite pas de travaux.

parallèlement j’épargne.

qu’en pensez-vous?

63€ avant impôt, taxes, charges de copropriété et en faisant l’hypothèse que le logement est loué 12 mois sur 12…

oui exactement, je pourrais avoir plus en prenant un peu pret sur 25 ans mais je trouve que c’est enorme.

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

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#43 19/08/2014 18h44 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Gwen11 a écrit :

Je ne m’en souviens plus, vous allez le gérer vous même le bien ou le mettre en agence ?

je compte le gérer moi meme mais je vais quand même demander à une agence un devis on ne sait jamais.

Dernière modification par amelzo (19/08/2014 18h44)

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#44 19/08/2014 18h52 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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- Vous devez vous assurer par vous même du montant du loyer pour ce bien à cet emplacement (et ne pas croire sur parole l’agent immobilier qui vous vends le bien)

- Prendre le temps de lister l’ensemble des charges d’un côté et des dépenses de l’autre pour savoir estimer avec précision ce que vous gagnerez ou devrez ajouter chaque mois (n’oubliez pas la fiscalité)
En faisant cette simulation avec différents emprunts (20, 25 ans…) vous pourrez vous déterminer pour celui qui correspond le mieux à votre situation

- La CFE (contribution foncière des entreprises) sera une des charges que vous aurez à payer en faisant du meublé LMNP


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#45 19/08/2014 18h57 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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amelzo a écrit :

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

Je prends mon cas, je viens de recevoir les documents de l’appartement que je vise et notamment les charges. Donc rien à voir avec vous car dans mon cas ce sera un T2 (en province) mais pour la petite anecdote, les charges annuelles étaient de 480 euros en 2012 et de 650 euros en 2013.

Pour vous le montant sera moins élevé mais si vous devez rafraîchir l’appartement régulièrement car le turn-over est important (voir changer les meubles puisqu’il est meublé), ce sont des frais à prendre en compte dans la rentabilité du bien.

Nous ne mettons pas en cause votre capacité à rembourser l’emprunt ni payer les éventuelles dépenses liées à l’appartement mais nous tentons de vous faire prendre conscience que la rentabilité du bien est très importante. Si elle se montre trop basse, il peut être plus judicieux d’épargner sur un bon contrat d’assurance-vie plutôt que de s’endetter pour un bien peu intéressant en terme financier.

amelzo a écrit :

Gwen11 a écrit :

Je ne m’en souviens plus, vous allez le gérer vous même le bien ou le mettre en agence ?

je compte le gérer moi meme mais je vais quand même demander à une agence un devis on ne sait jamais.

D’accord merci.  Donc dans le cas d’un turn over important, vous devrez être en mesure de vous libérez rapidement pour faire visiter votre bien.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#46 19/08/2014 19h48 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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amelzo a écrit :

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

Les "pires" chiffres… en ce qui concerne le financement.
En revanche vous ne mentionnez pas les cas défavorables
- du côté des revenus (période de vacance) et
- du côté des autres charges (ex : travaux ; dans l’ancien il est courant de considérer une charge moyenne de l’ordre de 1% par an de la valeur du bien). L’impact d’un ravalement d’une toiture ou d’une façade a un impact bien plus considérable -sur le rendement de l’opération- que quelques points grapillés sur le prêt.

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#47 20/08/2014 11h12 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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DDtee a écrit :

- Vous devez vous assurer par vous même du montant du loyer pour ce bien à cet emplacement (et ne pas croire sur parole l’agent immobilier qui vous vends le bien)

- Prendre le temps de lister l’ensemble des charges d’un côté et des dépenses de l’autre pour savoir estimer avec précision ce que vous gagnerez ou devrez ajouter chaque mois (n’oubliez pas la fiscalité)
En faisant cette simulation avec différents emprunts (20, 25 ans…) vous pourrez vous déterminer pour celui qui correspond le mieux à votre situation

- La CFE (contribution foncière des entreprises) sera une des charges que vous aurez à payer en faisant du meublé LMNP

en fait ce n’est pas l’agent immobilier qui me vend le bien car je passe par particulier à particulier.

l’agent immo est celui que j’ai contacté pour me faire une estimation locative que je dois donner à la banque pour avoir le prêt.

merci pour ces infos sur le CFE, je ne connaissais pas et je vais me pencher dessus.

je vais essayer de faire des calculs précis pour voir où j’en suis.

le gros problème que j’ai en ce moment c’est de voir que la douche est raccordée à l’installation du voisin et cet accord entre les 2 proprio n’a pas été dit au syndic ni en AG. j’ai peur que ça me porte préjudice. je n’ai jamais connu ce genre de cas.

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#48 20/08/2014 11h15 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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Gwen11 a écrit :

Je prends mon cas, je viens de recevoir les documents de l’appartement que je vise et notamment les charges. Donc rien à voir avec vous car dans mon cas ce sera un T2 (en province) mais pour la petite anecdote, les charges annuelles étaient de 480 euros en 2012 et de 650 euros en 2013.

Pour vous le montant sera moins élevé mais si vous devez rafraîchir l’appartement régulièrement car le turn-over est important (voir changer les meubles puisqu’il est meublé), ce sont des frais à prendre en compte dans la rentabilité du bien.

Nous ne mettons pas en cause votre capacité à rembourser l’emprunt ni payer les éventuelles dépenses liées à l’appartement mais nous tentons de vous faire prendre conscience que la rentabilité du bien est très importante. Si elle se montre trop basse, il peut être plus judicieux d’épargner sur un bon contrat d’assurance-vie plutôt que de s’endetter pour un bien peu intéressant en terme financier.

D’accord merci.  Donc dans le cas d’un turn over important, vous devrez être en mesure de vous libérez rapidement pour faire visiter votre bien.

vous avez raison, il faut bien que je regarde l’évolution des charges les dernières années.

pour l’assurance vie, je ne m’y connais pas très bien. j’en ai eu un fut un temps mais je l’ai fermé car j’avais des droits d’entrées de 6€ à chaque versement donc au final en retirant cet argent, j’ai eu moins que ce que j’ai déposé. ce type de placement m’a fait peur.

pour les visites, je ne m’inquiète pas car j’habite pas loin de la studette en question.

merci infiniment de prendre le temps de vous pencher sur mon cas et de me donner des éléments auxquels je n’aurais pas pensé.

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#49 20/08/2014 11h21 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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sanbouddha a écrit :

amelzo a écrit :

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

Les "pires" chiffres… en ce qui concerne le financement.
En revanche vous ne mentionnez pas les cas défavorables
- du côté des revenus (période de vacance) et
- du côté des autres charges (ex : travaux ; dans l’ancien il est courant de considérer une charge moyenne de l’ordre de 1% par an de la valeur du bien). L’impact d’un ravalement d’une toiture ou d’une façade a un impact bien plus considérable -sur le rendement de l’opération- que quelques points grapillés sur le prêt.

pour les périodes de vacances je pense que tout proporiétaire a cette angoisse, c’est pour cela que j’ai pris une chambre très bien située et j’ai pris soin de mettre une annoce sur internet (sans photo ni détails) pour voir si j’avais des réponses. je me dis que ce type de bien est assez convoité en vu des réponses que j’ai eus.

pour les autres charges, je prends soin d’épargner pour les "imprevus" .

vous avez raison, tout celà est à prendre en compte. c’est pour cela que j’ai choisi pour un premier investissement, un bien peu cher afin d’être à peu près sure de pouvoir supporter la moindre galère.

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#50 20/08/2014 12h38 → Investir dans une studette avec WC sur le palier ? (investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier)

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amelzo a écrit :

vous avez raison, tout celà est à prendre en compte. c’est pour cela que j’ai choisi pour un premier investissement, un bien peu cher afin d’être à peu près sure de pouvoir supporter la moindre galère.

Je ne suis pas convaincu que cette démarche soit judicieuse.
Acheter un bien peu cher pour pouvoir supporter la moindre galère… En général quand ce n’est pas cher il y a une raison…

Pour un premier investissement, plutôt que le bien le moins cher je chercherais le bien le plus simple : du standard, classique, "passe partout". Un studio ou petit 2 pièces comme on voit plein, 20-25 m2, kitchenette, SdB WC, bref juste l’essentiel, mais l’essentiel, quartier et immeuble moyen+, etc. qui peut intéresser aussi bien un étudiant, qu’un jeune actif, un retraité, un quadra marié cherchant une garçonnière, des touristes (en location temporaire) etc.

Là avec votre chambre aux dimensions ric-rac + wc sur le palier + douche pas aux normes ou je ne sais quoi + emplacement bien mais pas top, etc. ça fait beaucoup je trouve. Au contraire je verrai plutôt ça pour un investisseur averti qui a déjà un parc immobilier solide et qui veut essayer de booster un peu son rendement.

Dernière modification par sanbouddha (20/08/2014 13h36)

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