Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/05/2014 17h22 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis en train d’étudier la possibilité d’acheter une studette dans une résidence étudiante en LMNP sur Lyon.
Voici quelques informations sur le bien

Gestionnaire : Victory Gestion

T1 de 10,48 m2
Prix HT 41 471 €

Loyers HT/HT 2 239 €

Bail commercial 2014/2023
Indexation IRL non plafonnée
Taxes foncières 188 €
Frais de gestion 120 €
Rentabilité : 5,40%

Ce bien serait financé à 100%, avec un apport mensuel d’environ 80€.

Est ce que ce type d’investissement ( petite surface, avec douches et toilettes regroupées par îlot) est intéressant ?
Avez vous un retour sur ce gestionnaire ?

Merci pour vos réponses

Dernière modification par bomberweb (24/05/2014 17h22)

Mots-clés : lmnp

Hors ligne

 

#2 24/05/2014 17h49 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour moi, la rentabilité est de (2239 - 120 -188) / 41 471 = 4.66%  (avant IR et PS)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 24/05/2014 17h53 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   104 

Hello,

Je ne répondrai pas sur les critères financiers, mais sur Lyon, il y a une grosse demande pour les logements étudiants.

Un ami a investis dans plusieurs studios, situés à Part Dieux (nœud principal des transports en commun de la ville, vers l’ensemble des campus) et dans le 8ème (plusieurs facultés dont celle de médecine, tramway vers Lyon-Bron …), et la demande est très très forte.

De mon point de vue, si votre bien est très facilement accessible par transport en commun (métro, tramway) pour part Dieu, La Doua Villeurbanne, manufacture des tabacs, grange blanche, Gerland et Lyon-Bron, vous ne risquez pas de vacance.

Sans indiscrétion, ou se trouve ce bien ?

A+
Zeb

Hors ligne

 

#4 24/05/2014 17h57 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Merci encore pour vos réponses GoodbyLenine !
Mon projet avance doucement, l’investissement en EHPAD n’est pas adapté au vu des montants d’une chambre.

Que pensez vous d’une renta à 4,66%, est correct pour cet type de placement ?

Dernière modification par bomberweb (24/05/2014 18h02)

Hors ligne

 

#5 24/05/2014 17h58 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

zeb a écrit :

Hello,

Je ne répondrai pas sur les critères financiers, mais sur Lyon, il y a une grosse demande pour les logements étudiants.

Un ami a investis dans plusieurs studios, situés à Part Dieux (nœud principal des transports en commun de la ville, vers l’ensemble des campus) et dans le 8ème (plusieurs facultés dont celle de médecine, tramway vers Lyon-Bron …), et la demande est très très forte.

De mon point de vue, si votre bien est très facilement accessible par transport en commun (métro, tramway) pour part Dieu, La Doua Villeurbanne, manufacture des tabacs, grange blanche, Gerland et Lyon-Bron, vous ne risquez pas de vacance.

Sans indiscrétion, ou se trouve ce bien ?

A+
Zeb

Le bien se situe à 10min du centre ville , dans le 8ème.

Hors ligne

 

#6 24/05/2014 18h16 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   224 

Moi je vois 2 problèmes :
- dépendre d’un gestionnaire, alors que faire du lmnp en nom propre est tellement plus facile (liberté totale, ne nécessite que quelques visites par an quand on change de locataire)
- apport mensuel de 80€ (sur quoi, 20 ans?) => ne cherchez vous pas à créer un cash flow positif plutôt que de faire du CF négatif???

La demande locative à Lyon doit certainement être forte, alors pourquoi ne pas optimiser l’opération?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#7 24/05/2014 18h23 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

ZX-6R a écrit :

Moi je vois 2 problèmes :
- dépendre d’un gestionnaire, alors que faire du lmnp en nom propre est tellement plus facile (liberté totale, ne nécessite que quelques visites par an quand on change de locataire)
- apport mensuel de 80€ (sur quoi, 20 ans?) => ne cherchez vous pas à créer un cash flow positif plutôt que de faire du CF négatif???

La demande locative à Lyon doit certainement être forte, alors pourquoi ne pas optimiser l’opération?

Bonjour,

Les 80€ sont la différence entre les mensualités du crédit, et les loyers percus, donc un résultat négatif sur 20 ans smile

Ce qui me plait dans le fait de passer via un gestionnaire, est la simplicité, et de ne pas avoir a gérer le  locataire ( impayés etc…)

Dernière modification par bomberweb (24/05/2014 18h25)

Hors ligne

 

#8 24/05/2014 18h54 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   26 

^

Oui tout à fait et cela à un prix… Mais très souvent le gestionnaire vous fait payer très cher votre tranquillité.

Hors ligne

 

#9 24/05/2014 19h01 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1083 

bomberweb a écrit :

Que pensez vous d’une renta à 4,66%, est correct pour cet type de placement ?

C’est un rendement correct si on compare à ce qu’on trouve dans d’autres résidences étudiantes (… mais en général, les chambres sont plus grandes. Cette résidence semble plus proche d’une grande coloc.).  Dans l’absolu, il faudrait que le TEG de votre emprunt soit significativement inférieur pour que l’opération vous fasse gagner queqluechose (vous n’avez pas précisé votre TEG).

Il reste clair qu’en vous appuyant sur un exploitant, vous renoncez à une partie du rendement (et à votre liberté, car vous ne pourrez pas résilier le bail sans indemniser l’exploitant), mais vous vous simplifiez aussi significativement la vie (tant que l’exploitant ne fait pas faux bond), ce qui est un choix qui peut se comprendre (même si ceux qui exploitent leurs locations meublées en direct ont du mal… C’est pareil pour ceux qui réparent eux-même leur voiture et ont du mal à comprendre que d’autres aillent au garage).

Autres remarques:
   - Vous aurez des frais pour la compta (au minimum la 1ère année pour récupérer la TVA). Est-ce inclus dans les 120€ de frais de gestion ? (sans doute pas)
   - Je ne connais pas Victory Gestion, un petit www.google.com/search?q=Victory+Gestion vous apprendra qu’ils ont 10 résidences, dont certaines rachetées à des exploitants défaillants, qu’ils sont nés en 2008 et sont juste à l’équilibre (même si certains trouvent ici qu’ils margent trop)  et avec peu de fonds propres. Ils semblent assez fragiles quand même…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#10 24/05/2014 19h19 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

bomberweb a écrit :

Que pensez vous d’une renta à 4,66%, est correct pour cet type de placement ?

C’est un rendement correct si on compare à ce qu’on trouve dans d’autres résidences étudiantes (… mais en général, les chambres sont plus grandes. Cette résidence semble plus proche d’une grande coloc.).  Dans l’absolu, il faudrait que le TEG de votre emprunt soit significativement inférieur pour que l’opération vous fasse gagner queqluechose (vous n’avez pas précisé votre TEG).

Il reste clair qu’en vous appuyant sur un exploitant, vous renoncez à une partie du rendement (et à votre liberté, car vous ne pourrez pas résilier le bail sans indemniser l’exploitant), mais vous vous simplifiez aussi significativement la vie (tant que l’exploitant ne fait pas faux bond), ce qui est un choix qui peut se comprendre (même si ceux qui exploitent leurs locations meublées en direct ont du mal… C’est pareil pour ceux qui réparent eux-même leur voiture et ont du mal à comprendre que d’autres aillent au garage).

Autres remarques:
   - Vous aurez des frais pour la compta (au minimum la 1ère année pour récupérer la TVA). Est-ce inclus dans les 120€ de frais de gestion ? (sans doute pas)
   - Je ne connais pas Victory Gestion, un petit www.google.com/search?q=Victory+Gestion vous apprendra qu’ils ont 10 résidences, dont certaines rachetées à des exploitants défaillants, qu’ils sont nés en 2008 et sont juste à l’équilibre (même si certains trouvent ici qu’ils margent trop)  et avec peu de fonds propres. Ils semblent assez fragiles quand même…

Je n’ai pas encore de TEG, mais je me suis basé sur un taux à 2,90 sur 20 ans.
Qu’entendez vous par significativement inférieur ?
Effectivement, je n’ai pas vu de ligne correspondante au frais de gestion

Concernant la résidence, j’ai aussi l’impression qu’elle n’est composée que de "chambres"

Hors ligne

 

#11 24/05/2014 19h57 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   16 

" Concernant la résidence, j’ai aussi l’impression qu’elle n’est composée que de "chambres"

il me semble que la première des choses pour tout achat est d’ aller visiter réellement le lieu, sentir l ’ambiance,voir l’état etc…le 8ème arrondissement est grand et de qualité très inégale…

Hors ligne

 

#12 24/05/2014 20h01 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   219 

Je partage des avis déjà exprimés
Renta trop mauvaise = remettre au pot chaque mois
Dépendance totale à l’exploitant quoiqu’il arrive
Alors qu’en cherchant mieux vous pouvez sans doute rester libre et bénéficier de l’effet de levier du crédit sans rien ajouter chaque mois.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#13 25/05/2014 07h09 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

bomberweb a écrit :

Ce bien serait financé à 100%, avec un apport mensuel d’environ 80€.

Ce bien sera financé à 90 % car vous allez débourser
80 * 12 *20 = 19.200 pour couvrir le crédit.
Taxe foncière 188*20 = 3760
Frais de gestion 120*20=2400

Soit un total de 25.000 au minimum à sortir de votre poche durant la période de location….

Ce type de bien est difficile à revendre , ces copropriétés majoritairement étudiantes se dégradent vite et nécessitent beaucoup de frais d’entretien.

Il y a des risques de défaillances des gestionnaires , de baisse arbitraire des loyers qui vous sont versés pour assurer la location car surélévation des montants des loyers versés puis adaptation aux prix du marché à vos dépends.

Ce type de produit est un concentré de problème potentiel.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#14 25/05/2014 09h16 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Philippe30 a écrit :

bomberweb a écrit :

Ce bien serait financé à 100%, avec un apport mensuel d’environ 80€.

Ce bien sera financé à 90 % car vous allez débourser
80 * 12 *20 = 19.200 pour couvrir le crédit.
Taxe foncière 188*20 = 3760
Frais de gestion 120*20=2400

Soit un total de 25.000 au minimum à sortir de votre poche durant la période de location….

Ce type de bien est difficile à revendre , ces copropriétés majoritairement étudiantes se dégradent vite et nécessitent beaucoup de frais d’entretien.

Il y a des risques de défaillances des gestionnaires , de baisse arbitraire des loyers qui vous sont versés pour assurer la location car surélévation des montants des loyers versés puis adaptation aux prix du marché à vos dépends.

Ce type de produit est un concentré de problème potentiel.

Philippe

Bonjour Philippe,

J’ai lu avec attention votre présentation et le développement de votre patrimoine.
Ce que j’en retiens, c’est que pour ce type de d’opération, j’ai l’impression qu’i faut être bricoleur afin de limiter les frais de plomberie, électricité et… si l’on achète un bien à rafraîchir ou à retaper.

N’étant pas tellement bricoleur, je ne me vois pas passer mes week-end à rafraîchir ou retaper un appartement.

Voila pourquoi le LMNP avec gestionnaire me séduit plus d’un achat en direct.

Qu’en pensez vous ?

Matthieu

Hors ligne

 

#15 25/05/2014 10h46 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

BomberWeb a écrit :

J’ai lu avec attention votre présentation et le développement de votre patrimoine.
Ce que j’en retiens, c’est que pour ce type de d’opération, j’ai l’impression qu’i faut être bricoleur afin de limiter les frais de plomberie, électricité et… si l’on achète un bien à rafraîchir ou à retaper.

N’étant pas tellement bricoleur, je ne me vois pas passer mes week-end à rafraîchir ou retaper un appartement.

Voila pourquoi le LMNP avec gestionnaire me séduit plus d’un achat en direct.

Je vous alerté sur les risques d’une opération avec gestionnaire avec un cash flow négatif de 80 € dont vous voyez l’impact sur 20 ans.

Je ne vous ai pas conseillé de faire comme moi et ce à aucun moment.

Vous avez posé une question sur la rentabilité de votre opération et nombreux sont ceux qui vous ont alerté sur la mauvaise rentabilité affiché de cet investissement.
Je dis rentabilité affiché car ensuite vous aurez  droit aux coûts cachés mais vous seul pourrez les voir et je suis pas certain que vous viendrez les exposer ici.

Que vous ne soyez pas bricoleur et si vous voulez investir dans l’immobilier , il y a deux solutions soit vous devenez bricoleur ou soit vous faites appel à des artisans.

Vous verrez vite que votre rentabilité minime sera absorbée par la moindre intervention.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#16 28/05/2014 18h08 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Je suis sur Lyon, le secteur étudiant étant mon domaine, je peux vous dire que la demande étudiante est forte, mais le turn over n’est pas à négligé, vous pouvez aussi viser les jeunes actif, le rendement sera meilleur en achetant un studio au sein d’une copro aux dépenses maitrisés et sans travaux.

Outre les secteurs dynamiques fixant les étudiants, il y a plusieurs coups à faire selon votre profil…

Car chaque année a partir de mai des centaines d’étudiants partent et reviennent en septembre ou quittent définitivement le secteur, donc de mai juin a septembre le risque de vacances est a prendre en compte dans le montage de l’opération…

Pour un rendement de ce type je privilégierai un appartement a st étienne avec jeune couple stable, a part la taxe foncière c’est pas mal, car contrairement a ce qui se dit ici OUI St Etienne est critique niveau emploi mais une exode de Lyonnais est en cours dont je penses faire partie bientôt car les prix comme la rentabilité pousse investisseur et locataire à regarder ailleur…

Bon courage


"Ami au prêter, ennemi au rendre"

Hors ligne

 

#17 29/05/2014 06h44 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

Dans la catégorie studio  , nous pouvons définir 2 sous catégories :
- La studine spécifique étudiant  , c’est un mini studio qui restera vacant de fin juin à début septembre.
- Le studio de taille variable , approchant des 20 M2 soit 50 % de plus que la studine.

Le studio permet de loger des jeunes couples ou des célibataires mais le turn over restera important sur ce type de biens car c’est plus une première installation à deux qui débouche sur un départ rapide à 1 an et demi.

La meilleure surface pour des petits investissements reste le T1de 25 à 30 M2 , un grand studio avec cuisine séparé , sensation accrue d’espace , vous pouvez ciblé des jeunes couples qui resteront plus longtemps , des quadras , des étudiants avec des parents aisés , des jeunes célibataires ayant déjà pratiqué le petit studio.

Ces personnes seront plus respectueux des lieux car elles connaissent déjà la location.

Avec des petites studines , vous allez passer une partie de vos vacances à repeindre les lieux , faire des état des lieux , chercher de nouveaux locataires pour la nouvelle année universitaire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#18 29/05/2014 11h54 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   224 

Je ne suis pas d’accord sur la vacance pour les studettes. Chez moi les étudiants cherchent bien avant la rentrée de septembre. C’est aussi ce que je faisais quand j’étais étudiant. En Septembre il ne reste plus que les biens qui n’ont pas trouvé preneur avant. Bcp préfèrent payer aout voir juillet aout pour etre sur d’avoir un bon logement.

Et en fonction de là ou on est, louer de septembre à juin à un étudiant et louer juillet aout aux touristes permet de faire jackpot.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#19 30/05/2014 06h12 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

Tout dépend de l’offre locative dans la ville, de la demande locative et de la localisation de la studine.

Pour les locations estivales , une studine me semble petite pour permettre de louer à des touristes.

Chacun voit en fonction de son expérience , je conçois que sur des grandes villes comme Paris la location de studios soient possible en été mais pas dans le Gard , nous aimons trop le soleil et être en extérieur.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#20 30/05/2014 21h06 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   224 

Je pensais à Nice et Nantes surtout, des villes étudiantes en bord de mer.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#21 31/05/2014 06h31 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

Mon esprit raisonne très localement , le Gard n’offre pas ces possibilités.
Même Montpellier proche n’offre pas l’attrait de la mer

Le cocktail étudiant et mer est relativement rare , effectivement Nice ,Nantes  , Bordeaux et d’autres offrir ce type de location étudiante et saisonnière.

Le standing de la location saisonnière doit être plus élevé que celui de la location étudiante pour se démarquer dans des zones fortement attractives.

Nice que je connais bien s’adresse à une clientèle disposant de moyens et attend de la qualité ce qui n’est pas la préoccupation d’un étudiant qui vise le pas cher

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#22 31/05/2014 08h01 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Personellement, je vous conseille d’etre extremmement prudent par rapport a l’imposition.

Car une chose est sure; la regime d’aujourd’hui ne sera pas celle de demain.

Le gouvernement (que ca soit de droite ou de gauche) adore changer les regles.

Celles qui concernent la plus value ont déja changées plusieurs fois en moins de 5 ans.

Et attention aux abattements micro-BIC, etc. etc. qui seront sans doute visées a l’avenir.

N’oubliez pas non plus qu’a l’achat vous faites un cadeau de 6% au gouvernement, plus les frais d’agent, donc une PV, de tout facon, n’est pas pour demain…….

Hors ligne

 

#23 31/05/2014 09h33 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos conseils et avis !
mon avis sur le LMNP a évolué, et j’apprécie mieux les risques de ce type d’investissement

Dernière modification par bomberweb (31/05/2014 09h36)

Hors ligne

 

#24 01/06/2014 09h53 → LMNP : investir dans une studette à Lyon... (lmnp)

Membre
Réputation :   313 

Parfait.
Prenez le temps de vous poser  , réfléchissez , regardez les annonces , visitez des biens , faites des calculs de rentabilité.

Vous pouvez tout a fait acheter un studio bien placé que vous gérerez vous même mais au moins vous serez maitre à bord.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech