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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/05/2014 18h30 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Membre
Réputation :   313 

Voilà , en ces temps de déclarations fiscales , il m’est venu à l’idée de faire naitre un débat sur le sujet de la fiscalité comparative entre l’immobilier et la bourse.
N’étant pas un féru de bourse , il est possible que mon texte soit orienté mais je vais essayer d’être objectif.

J’ai vu passer depuis plusieurs jours des messages concernant Investisseur Heureux qui à pris des actions Cominar à prédominance immobilière.

Sans préjugé de l’intérêt de cet investissement , il pourrait être intéressant de partir de cette base pour faire un comparatif de fiscalité.
Mon idée n’est pas de relancer le débat sur le bien fondé de cet investissement , il s’agit juste d’une réflexion fiscale.

Placement foncière sur Cominar et les réponses que j’ai pu lire

Investisseur Heureux a écrit :

Pour passer du brut au net, il faut compter 15,5% de PS et 14% d’IR (je suis un rentier sans le sou…) après abattement de 40%.

Soit : 8% - 15,5% - (14% * 0,60) = 6,19% de rendement net après IR.

C’est le rendement in fine, car au niveau des flux, c’est un peu compliqué avec les histoires d’acompte et crédit d’impôt.

6,19% de rendement net sans jamais avoir quitté ma terrasse, je trouve ça plutôt pas mal vu le risque pris relativement modéré.

Derival a écrit :

Il s’agit justement d’un rendement net de PS et d’IR, avec même un prélèvement en excédent, qui sera restitué par la suite en fonction de l’imposition globale sur le revenu de IH.

D’après son précédent message, le montant brut a subi un prélèvement de 51,5 % en tout.

Si je refais le calcul avec 0,12 CAD/titre, soit 1,44 CAD/an, la rentabilité brute au cours actuel est de 1,44 / 19,01 = 7,57 %.

Si je me réfère au message suivant
Détail de la fiscalité d’un dividende étranger • Newsletter de l’investisseur heureux
Pour un dividende de 1422 €versé , il reste à la fin 563 €.

Placement immobilier avec une SCI à l’IS

Pour un placement immobilier à travers une SCI IS , l’apport venant au compte courant de la SCI est récupéré ensuite sans aucune fiscalité.
La seule fiscalité étant 2,5 % de CRL dans la SCI et un impôt sur les sociétés absent durant les 7 à 8 premières années.
Avec un investissement entre 8 % et 10 % et pour une somme placé de 100K€ on récupère annuellement pas loin de 10.000 € sans aucune fiscalité personnelle pendant 10 ans.
On peut même ajouter une rémunération des comptes courants suivant le capital social , cette rémunération proche de 3 % constitue par contre des revenus mobiliers avec CSG.

Sans connaitre les arcades complexes de la fiscalité des foncières , je trouve que l’investissement dans des foncières présente une fiscalité qui semble importante.

Hormis la possibilité pour ces actions de fluctuer plus facilement à la différence de l’immobilier qui est également moins liquide , comme évoqué au dessus la fiscalité est importante.

Philippe

P.S : Par curiosité , j’ai ouvert un PEA et je commence à essayer de comprendre ce monde très étrange de la bourse.

Mots-clés : bourse, immobilier


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#2 04/05/2014 18h45 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour Philippe,

Je ne suis pas sûr de comprendre…

Pour parler de la même chose, nous sommes dans le prisme du rendement uniquement et pas en phase de constitution de capital.

Mettons que vous mettiez 150 000 € de capitaux propres dans la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier, que cela génère 9000 € de loyer par an, et que vous vouliez en sortir 8000 € de dividendes par an…

…Vous aurez bien à payer un IS sur les 9000 € (moins amortissement sur l’immeuble et frais) et subirez la fiscalité des dividendes habituel au moment de sortir les 8000 € chaque année ?

Philippe30 a écrit :

Si je me réfère au message suivant
Détail de la fiscalité d’un dividende étranger • Newsletter de l’investisseur heureux
Pour un dividende de 1422 €versé , il reste à la fin 563 €.

1422 $ (et non €) --> cash flow de 563 € + crédit d’impôts ensuite qui dépend du TMI

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#3 04/05/2014 18h51 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Membre
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Bonjour Philippe,

Très bonne idée de discussion.

Pour la phase de capitalisation, la SCI à l’IS est sans doute fiscalement optimale (revenu brut ~ revenu net).

Pour la phase de distribution (celle que vous souhaitez comparer), c’est quand même moins clair.

Philippe30 a écrit :

Avec un investissement entre 8 % et 10 % et pour une somme placé de 100K€ on récupère annuellement pas loin de 10.000 € sans aucune fiscalité personnelle pendant 10 ans.

Je ne comprends pas, comment les 10 000€ sont sortis de la structure à l’IS sans fiscalité personnelle…. ? Je comprends qu’il puisse ne pas y avoir d’IS en raison de l’amortissement du bien, mais pour l’absence de fiscalité personnelle, je ne vois pas.

On peut même ajouter une rémunération des comptes courants suivant le capital social , cette rémunération proche de 3 % constitue par contre des revenus mobiliers avec CSG.

CSG et IR non ?

Dernière modification par Geronimo (04/05/2014 19h22)

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#4 04/05/2014 19h19 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Modérateur
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Une SCI IS (qu’on contrôle soi-même), c’est un peu la même chose qu’une Foncière, sauf que :
   - on décide seul (ou plutôt : la majorité des associés décide), en particulier de l’affectation des résultat, ou de la répartition du financement en CCA ou Capital ou emprunts, ce qui peut permettre d’optimiser au niveau fiscalité;
   - on s’occupe soi-même de tous les aspects (compta, investissements, gestion, etc.), et même s’il est possible (voire recommandé) de s’entourer de pro, on reste le décideur responsable en dernier recours;
   - la liquidité du placement est faible (trouver un acheteur d’une SCI IS prendra bcp plus de temps que vendre des actions d’une foncière);
   - on reste petit, ce qui a quelques conséquences (moins diversifié, accès à de moins bons financements -et il faut en général se porter caution perso-, sans possibilité d’optimiser certains coûts fixes -avocat en cas de souci par ex.-, etc.);
   - selon le pays où est immatriculée ou cotée la foncière (et la SCI), il peut y avoir des impacts fiscaux.


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#5 04/05/2014 19h20 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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J’entends bien que la technique de l’apport en compte courant permette de sortir du capital sans imposition. Mais quand le compte courant arrive à 0 c’est finis.

Pareil, pour l’amortissement, ce n’est là encore qu’un transfert de fiscalité lors de la vente du bien.

Il faudrait mesurer clairement ces deux avantages via une actualisation des flux.

Enfin, le bien à 8-10% de rentabilité je n’y croit guère. On a quand même le sans jamais avoir quitté ma terrasse à prendre en compte. Je veux bien quelques entorses, mais s’il faut tout refaire de fond en comble soi-même …

Dernière modification par JesterInvest (04/05/2014 19h22)

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#6 04/05/2014 22h07 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Membre
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Philippe30 a écrit :

Placement immobilier avec une SCI à l’IS

Pour un placement immobilier à travers une SCI IS , l’apport venant au compte courant de la SCI est récupéré ensuite sans aucune fiscalité.
La seule fiscalité étant 2,5 % de CRL dans la SCI et un impôt sur les sociétés absent durant les 7 à 8 premières années.
Avec un investissement entre 8 % et 10 % et pour une somme placé de 100K€ on récupère annuellement pas loin de 10.000 € sans aucune fiscalité personnelle pendant 10 ans.

Philippe,

En fait vous pouvez faire plus ou moins le même montage avec une SAS à l’IS, et des achats d’actions dedans, y compris de foncières (là, ce n’est pas interdit comme dans un PEA). Ce sera toutefois un peu moins intéressant il est vrai, puisque jusqu’à 38 k€ et quelques, vous devrez payer 15 % d’IS sur vos revenus. C’est bien sûr partiellement compensé par la rémunération du CCA, qui est une charge financière déductible dans la limite de taux d’intérêt fixé par la loi (il me semble que c’est 3,99 %).

Cependant, dépendant de votre situation fiscale, il peut être plus avantageux de ne pas rémunérer ce CCA du tout, et de récupérer le CCA par remboursement au fil de l’eau comme vous l’expliquez. Ce qui se fait sans impôt et encore mieux, sans augmenter votre RFR sur l’année.

J’en avais déjà parlé sur le forum, mais en ce qui me concerne je préfère aussi que le ratio dette/fonds_propres de la société d’investissement ne dépasse par 1 à 1,5. Sinon je trouve que ça fait un peu "abus de droit" (si quelqu’un qui a l’expérience peut me contredire…). Ca veut donc dire mettre un capital minimum dans la société, qui lui ne pourra être récupéré que par des distributions.

Si on compare donc ce qui est comparable, votre montage reste légèrement avantageux à son équivalent en investissement financier.

Mais n’oubliez pas l’argument principal :

InvestisseurHeureux a écrit :

sans jamais avoir quitté ma terrasse

Même si vous devez probablement bénéficier du déficit foncier en tant qu’investisseur dans l’immobilier - mécanisme totalement absent dans l’investissement financier en titres cotés, même avec emprunt - vous avez une activité de gestion de vos biens, vous vous en occupez, ça vous prend du temps.

De la même façon qu’on échange un peu de performance avec l’AV en UC et les frais associés pour gagner en souplesse et en fiscalité, l’investissement en titres de foncières cotées est peut-être moins intéressant en termes de rendement et de fiscalité, mais il se fait en levant un doigt pour cliquer sur "acheter".

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#7 04/05/2014 22h47 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

Membre
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Bonsoir,

Derival a écrit :

Cependant, dépendant de votre situation fiscale, il peut être plus avantageux de ne pas rémunérer ce CCA du tout, et de récupérer le CCA par remboursement au fil de l’eau comme vous l’expliquez. Ce qui se fait sans impôt et encore mieux, sans augmenter votre RFR

Je ne comprends pas cet argument. Le remboursement du CCA, c’est le remboursement de votre apport, c’est normal que ce soit sans fiscalité …. et ca ne résout pas le problème de la sortie des loyers… me trompe-je ?

Merci

Dernière modification par Geronimo (04/05/2014 22h48)

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#8 04/05/2014 23h25 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas cet argument. Le remboursement du CCA, c’est le remboursement de votre apport, c’est normal que ce soit sans fiscalité …. et ca ne résout pas le problème de la sortie des loyers… me trompe-je ?

Le CCA est une dette, peu importe les fonds que vous utilisez pour le rembourser.

Dans l’idée : vous apportez 100 k€ à une société en CCA, et vous investissez ces 100 k€ avec un rendement de 5 %. J’élimine volontairement les frais liés à ce type de montage pour simplifier.

Au bout de la première année, vous avez donc 105 k€. La société doit payer 750 € d’IS. Vous remboursez à ce moment-là 4250 € du CCA. Vous encaissez donc ces 4250 €, et vous avez toujours vos 100 k€ d’actifs dans la société. Vous avez donc "sorti" votre revenu (loyer, dividende, intérêt) avec 15 % d’impôt seulement, et ce même si vous êtes à l’ISF et au plafonnement.

La société vous doit encore 95750 €. L’année suivante, elle pourra vous rembourser 4250 € supplémentaires (revenu net de votre capital, c’est toujours le même actif auquel vous n’avez pas touché), et ainsi de suite. La société ne vous devra plus rien qu’au bout de 23 ans 1/2. Et arrivé à ce stade, vous détiendrez toujours votre actif d’origine dans la société.

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#9 05/05/2014 06h45 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Je vais essayer de répondre à tous.

Mon raisonnement est le suivant , je dispose de 100 K€ ou 150 K€ est-il plus intéressant fiscalement  de prendre de l’immobilier ou des foncières ?

Comment calculer les deux ?

Dans le cas de la SCI , c’est simple st je dispose par mon apport en compte courant d’un remboursement de celui ci pendant 8 à 10 suivant les revenus annuels générés.
Ce remboursement se terminera bien sûr un jour et ensuite je percevrais des dividendes imposables.

Dans le cas d’un foncière , je place la même somme , même rentabilité mais j’ai de la fiscalité immédiatement au titre de des prélèvements sociaux.

IH a écrit :

Mettons que vous mettiez 150 000 € de capitaux propres dans la SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier, que cela génère 9000 € de loyer par an, et que vous vouliez en sortir 8000 € de dividendes par an…

Sur l’argent investi , la SCI me rembourse mon compte courant donc aucune fiscalité sauf la CRL à 2,5 % pour la SCI et l’IS évité pendant 10 ans environ avec l’amortissement.

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas, comment les 10 000€ sont sortis de la structure à l’IS sans fiscalité personnelle…. ? Je comprends qu’il puisse ne pas y avoir d’IS en raison de l’amortissement du bien, mais pour l’absence de fiscalité personnelle, je ne vois pas.

Il s’agit de l’apport par vous même de 100.000 pour acheter un bien , c’est apport vous est ensuite remboursé en fonction de la trésorerie.
Vous ne payez pas d’impôts sur de l’argent que l’on vous rembourse.
A titre personnel , je fonctionne hors IS depuis 4 ans et j’ai encore de la marge devant moi entre les rais d’achat , l’amortissement , les déficits reportables sans limite , quelques charges que je passe en frais.

Si vous rémunérez les CCA , il faut bien entendu payer à titre personnel la CSG sur les sommes perçues comme des revenus mobiliers.

GBL a écrit :

Une SCI IS (qu’on contrôle soi-même), c’est un peu la même chose qu’une Foncière, sauf que :
   - on décide seul
   - la liquidité du placement est faible
   - on reste petit
   - selon le pays

Effectivement , je vois une moindre liquidité mais on est maitre à bord, c’est important.

Jesterinvest a écrit :

J’entends bien que la technique de l’apport en compte courant permette de sortir du capital sans imposition. Mais quand le compte courant arrive à 0 c’est finis.
Pareil, pour l’amortissement, ce n’est là encore qu’un transfert de fiscalité lors de la vente du bien.

Il faudrait mesurer clairement ces deux avantages via une actualisation des flux.

Enfin, le bien à 8-10% de rentabilité je n’y croit guère. On a quand même le sans jamais avoir quitté ma terrasse à prendre en compte. Je veux bien quelques entorses, mais s’il faut tout refaire de fond en comble soi-même …

Outre l’amortissement i l y a l’imputation de tous les frais , les déficits reportables et d’autres astuces quand on a pas mal d’immobilier qui permettent de passer sur la SCI des travaux…
Si on élude l’hypothèse d’une vente alors la fiscalité devient très intéressante avec l’apport pendant longtemps.
Pour la rentabilité , vous seriez étonné des chiffres que l’on obtient sur les immeubles , avec un peu de recul j’oscille entre 11 et 13 % sur certains lots d’immeubles et cela sans avoir fait de travaux de rénovation complet
Dans un immeuble , vous n’avez aucune charge de syndic , juste l’assurance et le foncier.

Derival a écrit :

En fait vous pouvez faire plus ou moins le même montage avec une SAS à l’IS, et des achats d’actions dedans, y compris de foncières (là, ce n’est pas interdit comme dans un PEA). Ce sera toutefois un peu moins intéressant il est vrai, puisque jusqu’à 38 k€ et quelques, vous devrez payer 15 % d’IS sur vos revenus. C’est bien sûr partiellement compensé par la rémunération du CCA, qui est une charge financière déductible dans la limite de taux d’intérêt fixé par la loi (il me semble que c’est 3,99 %).

C’est un point de comparaison intéressant.

Derival a écrit :

J’en avais déjà parlé sur le forum, mais en ce qui me concerne je préfère aussi que le ratio dette/fonds_propres de la société d’investissement ne dépasse par 1 à 1,5.

La rémunération des CCA se fait sur la base de 1,5 le capital d’une SCI IS , je suppose que le principe doit être similaire pour une SAS.
On ne peux pas rémunérer plus que ce ratio de capital.

Derival a écrit :

Même si vous devez probablement bénéficier du déficit foncier en tant qu’investisseur dans l’immobilier - mécanisme totalement absent dans l’investissement financier en titres cotés, même avec emprunt - vous avez une activité de gestion de vos biens, vous vous en occupez, ça vous prend du temps.

Ce fût le cas du fait de travaux m’ayant obligé à quitter ma terrasse.
Maintenant c’est juste du suivi locatif ( versement , envoi de quittance ) et un coup de peinture à l’occasion.

Derival a écrit :

De la même façon qu’on échange un peu de performance avec l’AV en UC et les frais associés pour gagner en souplesse et en fiscalité, l’investissement en titres de foncières cotées est peut-être moins intéressant en termes de rendement et de fiscalité, mais il se fait en levant un doigt pour cliquer sur "acheter".

Je comprend le principe de la simplicité.
Ce qui m’a dérangé et qui a motivé mon message initial , c’est d’investir dans des foncières avec de l’argent personnel ( je l’ai évoqué dans mon premier message , j’ai ouvert un PEA même si les foncières n’y rentrent pas , je me renseigne ) et de devoir payer de la fiscalité dès la première année.
Ceci à la différence de mes raisonnement immobilier mieux connus.
Vous avez évoqué la création d’une SAS , cela pourrait être effectivement une piste d’optimisation.

Ou sinon il faudrait renommer le sujet en Comment optimiser son investissement en foncière au même titre qu’en immobilier.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/05/2014 06h50)


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#10 05/05/2014 07h31 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Derival a écrit :

La société vous doit encore 95750 €. L’année suivante, elle pourra vous rembourser 4250 € supplémentaires (revenu net de votre capital, c’est toujours le même actif auquel vous n’avez pas touché), et ainsi de suite. La société ne vous devra plus rien qu’au bout de 23 ans 1/2. Et arrivé à ce stade, vous détiendrez toujours votre actif d’origine dans la société.

Merci pour ces précisions, j’avais en effet "oublié" qu’une fois les 100k€ remboursés, il vous restait le bien…. !

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#11 05/05/2014 09h51 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Excellent initiative que ce sujet !
La création et le fonctionnement de la SCI créent un coût j’imagine ? De quel ordre est-il ?
Est-ce possible avec un emprunt à 100% ?

Dernière modification par DDtee (05/05/2014 09h53)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 05/05/2014 11h11 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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La création d’une SCI à un coût de l’ordre de 500 € pour l’enregistrement des statuts.

La rédaction des statuts ne nécessite par l’intervention d’un tiers à mon sens  , il suffit de rechercher des statuts types , prendre la partie concernant les articles 1832 et suivant du code civil.
Pour la partie gestion , à partir d’exemples on peux aisément adapter pour personnaliser ses statuts.

Le coût de gestion annuel au niveau comptable est de 400 € , à voir suivant le comptable , le volume de biens géré par celui-ci.

Toutes modifications de statuts entraînent des frais d’enregistrement.

Philippe


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#13 05/05/2014 11h25 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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En terme de gestion des flux , je dirais pour un montant de 100.000 € avec une rentabilité de 10 % dans le cadre d’une SCI , j’obtiens :

500 € d’enregistrement de la SCI.

Certains éléments sont propres à un bien précis
400 € annuel de comptabilité
10.000 de revenus soit 250 € de CRL annuelle
Taxe foncière 1.500 €

La problématique pour une SCI IS reste la sortie avec la plus value professionnelle mais si on considère qu’il s’agit d’un investissement à conserver pour transmission le cas ne se pose pas.

J’ai initié ce message car j’ai été étonné de la cascade de taxation pour les foncières.
L’intervention de Derival a permis d’envisager une possibilité de trouver une option moins fiscalisante par une SAS.

Je note une forte disparité de fiscalité entre les foncières et l’immobilier.

Sur des foncières les prélèvements représentant environ 30 %  , je ne maîtrise pas la partie crédit d’impôt
"1422 $ (et non €) --> cash flow de 563 € + crédit d’impôts ensuite qui dépend du TMI"

Soit une dépense en 3 ou 4 ans en prélèvement de l’équivalent d’un an de dividende.

La proposition de Derival induit par contre un impôt sur les sociétés pour la SAS mais permet d’atténuer la pression fiscale.

Philippe


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#14 05/05/2014 11h56 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Il faut dire, vous prenez également le cas d’une foncière étrangère achetée par un résident français… Loin d’être le cas le plus simple !

Faites plutôt le comparatif avec ce qu’un investisseur paresseux fera :
- 100 k€ de Unibail en compte-titres
- 100 k€ de tracker REIT en PEA de plus de 8 ans, sur lequel on réalise des retraits partiels selon nos besoins. Certains trackers distribuent, d’autres capitalisent, cela ne change rien dans un PEA.
- 100 k€ d’OPCVM de foncières en assurance-vie de plus de 8 ans, sur laquelle on réalise des rachats partiels selon nos besoins.

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#15 05/05/2014 12h00 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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J’ai profité des multiples interventions sur Cominar pour évoquer ce sujet mais mon idée n’est pas forcement de comparer cette foncière.

Autant prendre une foncière en France pour comparer les mêmes types de fiscalité Française.

Philippe


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#16 05/05/2014 12h13 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Bonjour,

Philippe30 a écrit :

La proposition de Derival induit par contre un impôt sur les sociétés pour la SAS mais permet d’atténuer la pression fiscale.

Je ne comprends pas pourquoi l’IS est différent dans un SCI à l’IS comparé à une SAS à l’IS : c’est une différence dans l’amortissement du bien ? des revenus fonciers ?

Surtout qu’apparemment la SAS a un IS plus élevé mais"pression fiscale atténuée" (j’imagine pression fiscale globale au niveau de la société et de la personne physique).

Donc je suis un peu perdu, malgré quelques recherches en ligne (différence SCI/SAS, hors l’aspect civil/commercial).

Merci

Dernière modification par Geronimo (05/05/2014 12h15)

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#17 05/05/2014 12h41 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Philippe30 a écrit :

La problématique pour une SCI IS reste la sortie avec la plus value professionnelle mais si on considère qu’il s’agit d’un investissement à conserver pour transmission le cas ne se pose pas.

Philippe

Concrètement, cela donne quoi en cas de sortie sans transmission ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#18 05/05/2014 13h20 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Nikki a écrit :

Faites plutôt le comparatif avec ce qu’un investisseur paresseux fera :
- 100 k€ de Unibail en compte-titres

Philippe30 a écrit :

J’ai profité des multiples interventions sur Cominar pour évoquer ce sujet mais mon idée n’est pas forcement de comparer cette foncière.

Autant prendre une foncière en France pour comparer les mêmes types de fiscalité Française.
Philippe

Sur CTO, si je ne m’abuse, la fiscalité est pire pour une foncière française type Unibail, car il n’y a pas (plus) l’abattement de 40% pour les dividendes (abattement qui perdure lui sur les REITs USA, Canada).

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#19 05/05/2014 13h47 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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DDtee a écrit :

Concrètement, cela donne quoi en cas de sortie sans transmission ?

Si on revend le bien alors on est assujetti à la plus value professionnelle.
La plus value professionnelle déduit les amortissements du prix d’achat ce qui augmente sensiblement la base d’imposition entre le prix de vente et le prix d’achat.

Achat 100.000
Amortissement 80.000
Revente 200.000
Plus value imposable 200.000 - 20.000 = 180.000 à 33 %

Plus autre joyeuseté comme la sortie de l’argent de la SCI vers le patrimoine privée où il y a une deuxième couche d’imposition.

Il faut le savoir mais en fonction de ses buts , l’IS est une très bonne solution pour se constituer un patrimoine sans impacter son IRPP.

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi l’IS est différent dans un SCI à l’IS comparé à une SAS à l’IS : c’est une différence dans l’amortissement du bien ? des revenus fonciers ?

Non l’amortissement ne rentre pas  en compte dans le taux d’imposition.

Geronimo a écrit :

Surtout qu’apparemment la SAS a un IS plus élevé mais"pression fiscale atténuée" (j’imagine pression fiscale globale au niveau de la société et de la personne physique).

De ce que j’ai vu , les taux IS d’une SCI et SASU sont identiques

Une SAS est une société de capitaux qui est, à ce titre, assujettie normalement à l’impôt sur les sociétés (IS). Le taux normal de l’IS est de 33,33 %, mais il est réduit à 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice pour les petites entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 7 630 000 euros.

Le régime fiscal de la SAS - L’Express L’Entreprise

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/05/2014 13h51)


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#20 05/05/2014 13h49 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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geronimo a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi l’IS est différent dans un SCI à l’IS comparé à une SAS à l’IS : c’est une différence dans l’amortissement du bien ? des revenus fonciers ? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=95517#p95517

]Fiscalité comparative entre l’immobilier et les foncières cotées…[/url]
Si je ne me trompe pas, la différence se fait dans la récupération des dividendes, juste l’IS + 15,5% de charges sociales pour la SAS, IS+15,5%+charges RSI & cie pour la SARL (comme une rémunération).

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#21 05/05/2014 13h54 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Depuis le 1er janvier 2013, la part des dividendes perçus par le travailleur non salarié (gérant majoritaire de SARL, associé unique d’EURL, associé de SNC), son conjoint, son partenaire pacsé ou ses enfants mineurs, qui exercent leur activité dans une société relevant de l’IS, est assujettie à cotisations sociales pour la fraction supérieure à 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes versées en compte courant détenus par le travailleur indépendant.

Espace professionnel décideur - APCE, agence pour la création d’entreprises, création d’entreprise, créer sa société,l’auto-entrepreneur, autoentrepreneur, auto-entrepreneur, auto entrepreneur, lautoentrepreneur, reprendre une entreprise, aides à la création d’entreprise

Ce n’est pas le cas encore pour les sociétés de capitaux SAS et SASU.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 05/05/2014 14h34 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Philippe30 a écrit :

GBL a écrit :

Une SCI IS (qu’on contrôle soi-même), c’est un peu la même chose qu’une Foncière, sauf que :
   - on décide seul
   - la liquidité du placement est faible
   - on reste petit
   - selon le pays

Effectivement , je vois une moindre liquidité mais on est maitre à bord, c’est important.

Un parallèle :  Je veux souvent traverser la Mer. Vaut-il mieux prendre le ferry ou mon propre petit bateau ? La réponse va beaucoup dépendre de vos qualités de navigateur et de vos envies, et un peu de l’efficacité de la compagnie de ferries (voyez SNCM….).

La fiscalité n’est sans doute pas le facteur primordial pour faire un choix entre SCI IS ou Foncières cotés. Et rien n’interdit de détenir les deux (comme moi).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 05/05/2014 16h43 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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@Philippe
Je viens de comprendre que votre allusion au fait que la SAS payait un IS et pas la SCI vient simplement du fait que votre exemple est différent de celui de Derival. Donc pas comparables.

Plus généralement, quel est l’intérêt d’une SCI vis-à-vis d’une SAS ? Moins de frais pour la SCI (statuts, commissaire aux comptes, etc.), mais gestion plus souple pour la SAS ?

Dernière modification par Geronimo (05/05/2014 16h45)

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#24 05/05/2014 22h56 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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Sur l’amortissement, c’est a double tranchant. quand on refait des travaux importants on décaisse une somme conséquente mais on doit amortir et on paiera de l’IS…

Pour expliquer en terme simple ce qu’est le régime fiscal de la SCI IS, j’ai tendance a dire qu’on cède une partie de la nue propriété de son bien à l’administration fiscale chaque année via le mécanisme d’amortissement. La ou à mon sens on se fait avoir par notre "nue propriétaire" est qu’il nous exonère d’impôt à 15% pour nous taxer à 33 % à la sortie…

Si on voulait comparer objectivement les 2 fiscalités, il faudrait considérer le bien de la SCI comme mis en gestion locative et non en administré personnellement pour avoir des bases taxables comparables…

Dernier point, tout dépends sur quelle durée vous comparez. Le principe de la foncière cotée est de lisser les revenus (récurrents et plus value) sur la durée. La comparaison avec une SCPI de capitalisation ou de fonds type viager me semble plus pertinente. Toutefois c’est un domaine ou je n’y connais strictement rien et je ne m’y aventurerais pas.

Des petits conseils sur la SCI, l’option IS peut intervenir a tout moment (pas l’inverse, si on est à l’IS, on ne peut revenir à l’IR). Ce qui me semble le plus optimal pour un bien avec travaux est de l’acheter a crédit et de se faire un déficit. La part des intérêts diminuant et le déficit s’épuisant on passe à l’IS et on fait partir l’amortissement de cette date dans la mesure ou on a pas fait une importante plus value. Si on a une plus value importante a cette date on peut aussi partir sur le tableau d’amortissement généré à la date d’achat mais en partant comptablement de la date du jour.

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#25 07/05/2014 11h27 → Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées... (bourse, immobilier)

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En tous les cas, tous les jours je parcours la section Immobilier en direct ou optimisations fiscales du forum.

Cela ressemble à ceci :
- question LMP
- question LMNP
- pb locataire
- comment se débarrasser d’un locataire
- question crédit
- question fiscalité SCI IS, SCI IR, SARL
- pb comptabilité LMNP
- recherche comptable spécialisé LMP
- pb pour remplir la déclaration d’impôt
- question amortissement
- question financement de travaux
- etc.

Une véritable litanie quotidienne.

Sincèrement, j’admets sans réserve qu’en phase de capitalisation, pour l’autofinancement, cela vaille la peine d’investir en direct, car c’est la seule solution de se construire un patrimoine si l’on a une faible capacité d’épargne.

Mais en phase de rente, il y a pas photo avec les foncières cotées ou même les SCPI. Ou alors vous n’êtes pas rentier (c’est-à-dire assis sur une terrasse comme je le suis en ce moment - et à Porto la semaine prochaine et à Valence début juin), mais semi-professionnel de l’immobilier.

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