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#1 11/01/2014 16h56 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

Membre
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Bonjour,

Mandataire pour un propriétaire bailleur des murs d’un commerce que je loue à un preneur.
Mon bail prévoit l’indexation annuelle. La révision triennale est acquise de par la loi.

J’indexe annuellement le loyer, mon souci, c’est d’observer un juste milieu entre le preneur et le bailleur ( que personne ne soit lésé et que le loyer tienne compte de la valeur locative).

Cette année, L’ ICC du 3ème trimestre 2013 est vraiment encore à la baisse.
La date anniversaire du bail est en mars prochain.
Comme nous sommes en révision triennale ( la dernière étant en mars 2011), puis je demander le calcul suivant au preneur:

Loyer mars 2011 X Indice ICC Trimestre 2013 / Indice ICC 2011

Est ce que je peux prendre comme référence le loyer indexé de mars 2011 ?
( il avait baissé avec l’indice du 3ème trimestre 2010 mais au bout d’une longue transaction, nous étions d’accord sur une valeur de loyer )

Si je peux pratiquer la révision triennale, le loyer issu de cette augmentation, ne dépassera pas 25 % par rapport à celui de mars 2011.
En outre, il me semble se rapprocher davantage de la valeur locative.

D’avance, merci de vos lumières.

Dernière modification par gotrib (22/04/2014 18h57)

Mots-clés : révision, triennale

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#2 11/01/2014 22h26 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

Modérateur
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Il me semble que : La révision triennale est ’’acquise’’ de par la loi…. sauf si le bail stipule autrement.
Vous ne pouvez pas choisir ce qui vous arrange, une fois les indices connus.


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#3 14/01/2014 09h48 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Merci pour votre réponse.

En fait l’indice est le même : ICC ( ref. contrat de bail ).
Chaque année, j’indexe le loyer à la date anniversaire du contrat avec l’ICC, à la hausse ou à la baisse.
Mais cette année, j’hésite entre la solution A et la solution B.

A) Pour les années ordinaires : 
Loyer X nouvel indice 3e trimestre 2013 / ancien indice 3e trimestre 2012.

B) Il s’agit de Révision Triennale et en Révision Triennale, le calcul devient :
Loyer X nouvel indice 3e Trimestre 2013 / ancien indice 3e Trimestre 2011.

Ma question est : ai -je le droit de choisir le calcul B ?
Qui en plus, est à mon avantage.

Si vous arrivez à connaitre la réponse, vous êtes fort car ce n’est pas évident de trouver des spécialistes des baux commerciaux.
Pour moi, un véritable challenge…

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#4 14/01/2014 13h00 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

Modérateur
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Si votre "bail prévoit l’indexation annuelle", c’est (uniquement) celle-ci que vous pouvez faire.


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#5 20/01/2014 16h09 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Et bien justement, ce bail prévoit les deux.
Je vais donc indexer en reprenant la dernière somme obtenue de façon amiable, lors de la dernière révision triennale.
Expédier le courrier AR à la date anniversaire + 1 jour.
Je vous tiendrai au courant, en espérant que ma démarche pourra être utile à quelqu’un .

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#6 28/01/2014 22h30 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Bonjour gotrib,

Il est curieux de voir un bail commercial prévoyant deux modes de révision du loyer. Ca me semble un peu limite. Il a été rédigé par un expert-comptable ? Ma question :  quel mode de révision choisir en cas de litige ? Le bail devrait le prévoir…

La rédaction d’une clause d’indexation (annuelle en général) vient normalement se substituer à la révision légale. En tout cas, dès qu’une telle clause est prévue par le bail, le nouveau loyer est normalement automatiquement indexé et exigible sans que l’une des parties ne fasse la demande par LRAR/huissier (un rappel de loyer pourra être exigé au locataire pendant 5 ans à compter de la date où la révision aurait du être faite).

Toutefois, pour vous rassurer un peu, il faut bien comprendre que même si les deux mécanismes ont pour but d’ajuster le loyer, la révision triennale permet à l’une des deux parties de solliciter sa révision lorsqu’il est applicable depuis au moins trois ans. Cela suppose une demande, alors que la clause d’indexation est automatique.

Dans votre cas, je suppose que vous ne pourrez pas faire varier le loyer de l’écart en 2013 et 2011. J’ai bien peur que si une clause d’indexation annuelle est prévue, la variation des indices qui est prise en compte ne puisse excéder un an…

N’hésitez pas à me contacter en PV si vous voulez que je jette un oeil à la-dite clause du bail, pour plus de détail.

Dernière modification par Gekko (29/01/2014 12h42)

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#7 29/01/2014 10h25 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Gekko a écrit :

Bonjour gotrib,

Il est curieux de voir un bail commercial prévoyant deux modes de révision du loyer. Ca me semble un peu limite. Les statuts ont été rédigé par un expert-comptable ?

Il vaut mieux qu’il soit rédigé par un notaire, cela rendra la créance prioritaire en cas d’impayé (sans parler de l’expertise du notaire en immobilier).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 29/01/2014 12h50 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Pour être plus précis, le bail notarié est utile car il permet d’éviter un jugement pour recouvrer les impayés. Il faut directement passer par un huissier qui pourra procéder à des saisies.

Après, cela a un coût…

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#9 30/01/2014 01h08 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Ou plutôt il n’a pas vraiment d’utilité car dans tous les cas il faudra passer devant le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

http://avocats.fr/space/gabriel.neu-jan … CC3E57ACF1

peu importe alors que le contrat soit notarié ou sous seing privé : la procédure en référé est identique. Pour le paiement des loyers, il y a l’injonction de payer, les saisies, etc., toutes voies d’exécution pour lesquelles l’huissier de justice n’aura nul besoin d’une copie exécutoire d’un acte authentique

Pour l’histoire de la saisie, la saisie conservatoire marche trés bien également même sans bail notarié, http://vosdroits.service-public.fr/part … 1748.xhtml
Néanmoins je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, mais le faire avec un avocat est tout aussi efficace sinon plus (expérience du contentieux).

Dernière modification par BorderLine (30/01/2014 01h10)

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#10 02/02/2014 17h59 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Toutefois, pour vous rassurer un peu, il faut bien comprendre que même si les deux mécanismes ont pour but d’ajuster le loyer, la révision triennale permet à l’une des deux parties de solliciter sa révision lorsqu’il est applicable depuis au moins trois ans. Cela suppose une demande, alors que la clause d’indexation est automatique.

Je compte faire une demande de révision triennale.
Et le calcul de la triennale, c’est le calcul: B) ( réf: plus haut ).
Et ce sur base de L’Art.145-38.

Il me semble que le droit de procéder à une révision triennale selon le calcul B) est légal et inclus tacitement dans le bail parce qu’il fait partie du code des baux.

Sinon, dans le cadre de la triennale, comment et quel intérêt de calculer un loyer qui serait le même que celui de l’indexation automatique annuel ?

J’ai fait moi-même le bail en reprenant le précédent bail rédigé par le notaire. Cette particularité de procéder aux deux révisions a été relevé d’ailleurs par un expert judiciaire à qui j’avais fait appel en son temps pour déplafonner le loyer.

L’expert avait rédigé un rapport d’expertise très bien construit qui m’a permis de débloquer la situation. J’ai beaucoup appris grâce à cet expert. Et je ne regrette pas l’investissement. Ce rapport est ma base.

Le contrat de bail, je l’ai amélioré et complété en me basant sur des modèles de baux commerciaux car le précédent était vraiment trop succinct.

Je retiens la proposition de communiquer en pv de Gekko. Merci à Gekko et à tous ceux qui se sont gratté la tête.

Si vous avez d’autres textes de référence…ou d’autres lumières..

En dernier recours, je ferai recours à un expert judiciaire. Et je vous tiendrai au courant.

Dernière modification par gotrib (02/02/2014 17h59)

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#11 02/02/2014 23h13 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Alternative : vous lisez ce livre sur les baux commerciaux.


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#12 03/02/2014 23h24 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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La révision triennale est de droit.

Il existe des clauses particuliéres, type clause d’échelle mobile qui peuvent permettre de répartir cette augmentation triennale sur trois fois une année.

L’avantage pour le bailleur est que cela lui permet d’obtenir l’augmentation partielle directement dés la premiére année, au lieu d’attendre la troisiéme année pour avoir l’augmentation globale.

L’avantage pour le locataire est ténu. Certains diront que cela lui évite un coup de bambou au bout de trois ans. D’autres diront qu’il devra payer plus plus vite que s’il attendait les trois ans et qu’il y ait perdant.

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#13 08/02/2014 14h51 → Révision triennale d'un commerce et indice ICC... (révision, triennale)

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Merci pour vos réponses.
Lénine, je vais me procurer le libre sur le Bail commercial qui a l’air très complet :-)

Dernière modification par gotrib (12/02/2014 18h47)

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