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#1 13/10/2014 09h41 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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Bonjour,
Après différentes recherches je n’ai pas trouvé solution à ma question.
J’ai acheté il y a 2 ans un immeuble avec 1 local commercial.
Le bail date de juillet 2006, c’est un 3/6/9 donc expire fin juin 2015.
Le loyer de 360€ n’a jamais été changé depuis cette date.
Après renseignements les surfaces commerciales dans la rue approchent les 500€ de loyer.
Le commerçant souhaite rester mais j’aimerai relever le loyer, sur quelles bases de réindexation dois je partir ? ou bien puis je mettre le loyer que je veux ?
Dois je envoyer un courrier via un juriste ou notaire ou bien puis je le faire seul comme le bail actuel fait par l’ancien propriétaire ?
Merci de votre aide.

Mots-clés : revision bail commercial

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#2 13/10/2014 10h00 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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Bonjour,

Dans le bail actuel, n’avez-vous pas une clause d’indexation du loyer sur un indice quelconque (à priori l’indice du coût de la construction) ? En général, c’est une clause classique qui vous permettra de relever votre loyer simplement.
Pour la prochaine période de 9 ans, il faut distinguer
- le renouvellement du bail qui aboutira à un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années.
- la tacite reconduction du bail qui ne fera que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

C’est à négocier avec votre locataire actuel. a votre place, je ferais appel à un notaire, le renouvellement de bail de la part du locataire doit répondre à un formalisme particulier (cf. L. 145-10 du Code de commerce).

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#3 13/10/2014 10h15 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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Dans le bail il y avait une révision triennale sur le coût de la construction.
Mais jamais il n’y a eu de révision de la part de l’ancien propriétaire.
Est il possible de réindexer depuis l’entrée dans les lieux ?

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#4 13/10/2014 12h48 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Modérateur
Réputation :   1084 

A mon avis, vous pouvez légalement (mais ça ne signifie pas que ce soit nécessairement le meilleur choix, si ça peut mettre votre locataire en difficultés, ou trop tendre votre relation avec lui) :
   - faire les révisions de loyer pour les périodes passées qui ne sont pas encore prescrites (soit 5 ans si je ne m’abuse), et adresser les factures correspondantes au locataire (mais vous ne pourrez pas facturer pour les périodes où vous n’étiez pas propriétaire);
   - à partir de l’expiration du bail (soit en juin 2015) proposer un renouvellement avec un autre montant de loyer (et avec un nouvel indice de révision, ILC, cf loi Pinel) en invoquant la valeur locative réelle du local, en respectant bien les formes requise (délai de préavis -6 mois-, forme de la demande, et de sa signification -huissier-). Soit votre locataire accepte, soit il refuse et alors, soit vous trouver un autre terrain d’entente, soit il vous faudra aller devant un juge des loyers qui tranchera.

Vue la complexité des lois sur les baux commerciaux, vous aurez sans doute avantage à vous faire assister par un professionnel (mais ça ne vous dispense pas de comprendre; pour ma part j’ai lu ce livre), d’autant que la récente loi Pinel (pas celle de Duflot, mais celle que Mme Pinel avait lancée quand elle était ministre déléguée à l’Artisanat, au Commerce et au Tourisme) a changé certains aspects. En particulier, il me semble (je n’ai pas creusé en détail) que cette loi limite l’ampleur des révisions du montant du loyer (même en cas de loyer sous-évalué), et la liste de charges pouvant être supportées par le locataire (l’idée était de protéger les petits locataires, mais comme souvent, ça risque aussi/surtout d’avantager les gros…).


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#5 13/10/2014 14h21 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

A mon avis, vous pouvez légalement (mais ça ne signifie pas que ce soit nécessairement le meilleur choix, si ça peut mettre votre locataire en difficultés, ou trop tendre votre relation avec lui) :
   - faire les révisions de loyer pour les périodes passées qui ne sont pas encore prescrites (soit 5 ans si je ne m’abuse), et adresser les factures correspondantes au locataire (mais vous ne pourrez pas facturer pour les périodes où vous n’étiez pas propriétaire)

Bonjour,
Il y a une nouvelle réglementation, on ne peut augmenter le loyer que sur la dernière année et non plus sur les 5 ans passé.
Source : mon notaire lors de mon achat la semaine passée.
Snif d’ailleurs !

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#6 13/10/2014 14h28 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

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Merci pour l’info…
Mais peut être est ce différent si le bail se finit ? car on repart sur un nouveau 3/6/9 ?

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#7 13/10/2014 23h11 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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Bonsoir,

Le bail ne se fini pas vraiment et la loi est du coté du locataire professionnel. Les 3/6/9 sont juste là pour pouvoir autoriser le locataire à arrêter son bail tous les 3 ans mais son bail continue normalement dans le cas contraire et il est reparti pour une période de 3 ans.

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#8 14/10/2014 00h07 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Modérateur
Réputation :   1084 

@pontneuf : On ne "repart sur un nouveau 3/6/9" que si vous en signez un avec votre locataire. Après la fin du bail commercial (après 9 ans), on est dans une autre situation, et le bail se renouvelle tacitement pour des périodes bien plus courtes, où par exemple le locataire peut résilier n’importe quand avec un préavis pas très long.
Il ne sera pas possible d’expliquer sur un forum tous les aspects légaux d’un bail commercial, pour lequel un bouquin de plusieurs centaines de pages est nécessaire.  Formez-vous correctement et -mieux encore- faites vous aider par des pro compétents.
 

@fredv : Vous êtes sur que ce que votre notaire vous a dit concernait un bail commercial  (et pas un bail d’habitation : ce n’est pas du tout la même chose, et des lois différentes s’appliquent) en cours depuis quelques années déjà (et pas un nouveau bail commercial conclu depuis la loi Pinel) et que ceci est vrai quel que soit ce qui figure au bail (pour un bail conclu avant la loi Pinel) ?


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#9 14/10/2014 01h18 → Révision du loyer d'un bail commercial : quelle réindexation choisir ? (revision bail commercial)

Membre
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Voila, je pense que vous trouverez pas mal de réponses à votre question ici

http://vosdroits.service-public.fr/prof … 2854.xhtml

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