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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/06/2012 14h26 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Bonjour,

En vous lisant, je me rends compte que je suis l’un des seuls propriétaires de logements locatifs qui ne revalorise pas le loyer en fonction de l’indice Insee.

Je partais du principe que le jeu n’en vallait pas la chandelle, je m’explique :
- Les loyers de mes appartements sont déjà haut par rapport la moyenne;
- La revalorisation du loyer est assez faible, disons environ 2% sur une année glissante; le fait d’appliquer cette hausse ne changera pas foncièrement ni mes rentrées, ni mon rendement,;
- Par contre, ayant été locataire longtemps, je me rappelle que je n’appréciais pas vraiment cette hausse lorsqu’un propriétaire me l’impactait et disons que je m’en rappelais le temps venu.

Donc en gros, je pense que pour gagner très peu de plus, je prendrais soit le risque que le locataire parte (un peu l’histoire de la goutte d’eau qui fait déborder le vase), soit le risque de "tendre" un peu les relations.

Y a-t-il des données que je ne vois pas / dont je ne tiens pas compte ?
Quels sont les retours d’expériences de ceux qui louent de nombreux biens depuis de nombreuses années et ont donc des résultat statistiquement exploitables ?

Erwan

Mots-clés : indice, insee, loyer, revalorisation

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#2 19/06/2012 14h41 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Personnellement, chaque revalorisation augmente les loyers d’environ 10€ par mois. Si vous avez 10 apparts, ca fait 1200 euros par an. C’est pas rien je trouve.

D’autant plus que si je veux relouer, avec la loi qui va sortir, il vaut mieux que j’applique cette hausse, sinon je n’augmenterait jamais mes loyers!

N’oubliez pas les dividendes croissants en bourse, c’est pareil en immo, le loyer doit augmenter (ne serait ce que pour couvrir l’inflation)


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#3 19/06/2012 15h03 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Personnellement, nous faisons un peu des 2.
Pour certains de nos locataires dont on n’entend jamais parler, nous n’appliquons pas les augmentations.
Pour d’autres qui nous appellent pour changer une ampoule (j’exagère, mais ça n’est pas tellement loin de la vérité) ou qui payent systématiquement en retard, nous augmentons.

Nous avons aussi 2 locaux commerciaux : un qui s’auto-augmente (les avantages de louer à un grand groupe…), l’autre pour lequel nous avons négocié de ne pas appliquer d’augmentation 1 année sur 2 (c’est un bail avec paiement mensuel, donc révision annuelle du loyer)

Pour Erwan,
Si tu veux simuler les effets d’une augmentation des loyers ou pas à long terme, je t’invite à télécharger mon simulateur excel qui permet entres autres de calculer cet impact (sur 10 ans)
Tu devras malheureusement t’inscrire sur mon blog - lien ci-dessous - pour le recevoir ;-) mais tu pourras te désabonner après si tu le souhaites…

Dernière modification par Siocnarf (19/06/2012 15h07)


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#4 19/06/2012 15h06 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Tout a fait d’accord avec vous, 10 € multiplié par x logements, ça compte; petits ruisseaux = grande rivière

Mais ce que je voulais dire c’était : on augmente le loyer, on mécontente donc un locataire et sur x logements, il y en a bien un qui sera assez mécontent pour partir. Mes logements ne sont pas en région parisienne et se louent donc moins facilement. Si j’ai un mois de trou entre 2 locataires, cela annulera le bénéfice de la revalorisation pour plusieurs années …

Comment signifiez vous l’augmentation de loyer afin que cette dernière soit assez "bien" acceptée ?

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#5 19/06/2012 15h11 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Effectivement, je parle de mes studios en RP qui se relouent en une journée.

Pour la province, je commence juste à y investir et ne serait peut être pas aussi strict si la demande locative est faible.  A la tête du client comme on dit…


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#6 19/06/2012 15h19 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Bonjour Siocnarf,

Il n’y absolument aucune relation entre le paiement mensuel et la clause d’indexation annuelle du loyer ou clause d’échelle mobile. C’est totalement indépendant.

Dernière modification par BorderLine (19/06/2012 15h25)

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#7 19/06/2012 16h16 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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OK il me semblait que pour les baux commerciaux avec paiements trimestriels, l’augmentation était forcément tous les 3 ans… En tout cas c’est ce qui est précisé dans un de mes baux.
Mais bon c’est le locataire qui a fait les conditions…

Dernière modification par Siocnarf (19/06/2012 16h18)


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#8 19/06/2012 16h23 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Je rajouterais comme arguments pro-application de l’indexation :

  - Si le locataire reste 10 ans, c’est en intérêts composés qu’il faut raisonner (bon ok des intérêts composés à 2% mais bon c’est pour la philosophie… ;-)
  - Avec les lois qui vont arriver (dont on a déjà entendu parler ou pas encore), on risque de ne plus trop pouvoir faire ce que l’on veut à terme (hausse du loyer à la relocation etc…). Donc pour ça, j’aurais tendance à prendre ce qui est prenable tant que c’est possible…D’autant que si on est parti au début du crédit par exemple à mensualité= loyer, c’est celà qui permet de générer de la trésorerie au fure et à mesure de l’avancée dans le temps.

Dernière modification par julien (19/06/2012 16h27)

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#9 19/06/2012 20h12 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Je le mentionne dans le bail, je l’explique au locataire et je l’applique scrupuleusement tous les ans… et un an cela passe vite !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#10 20/06/2012 01h44 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Par le passé, je proposais de réviser le loyer seulement tous les trois ans pour que les locataires puissent mieux gérer leur budget, mais en fait ils partaient quelques mois avant l’échéance ou posaient  problèmes pour régler car je ne l’avais pas fait les années précédentes.

Maintenant j’applique systématiquement la révision des loyers, à la hausse comme à la baisse. Tout est clair dès la signature du bail et ça se passe plutôt bien.

Points positifs :
- montre aux locataires le respect des lois, des règles et des délais ;
- les locataires ont l’habitude des revalorisations, il ne faut pas leurs changer les habitudes ;
- en cas de baisse ça fait plaisir au locataire ;
- compense sur la durée la hausse des taxes foncières et assurance propriétaire non occupant ;
- le locataire peut rester 40 ans, je ne suis pas "pris au piège" ;
- En cas de revente avec locataire en place, le loyer reste conforme au marché ;

Point négatif :
- tableaux de suivi et paperasse

A contrario, lors d’un achat, j’ai pu faire baisser très significativement le prix d’un immeuble à cause d’un locataire qui paie "seulement" 280 € CC pour un F3 en plein centre ville (prix marché ~640€ HC). Merci au vendeur de ne pas avoir révisé ses loyers.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 20/06/2012 08h54 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Effectivement, les arguments des uns et des autres font du sens et je vais peut être regarder pour appliquer cette revaloraisation à mes appartements.

Maintenant, je pense faire un mix entre augmentation et pas d’augementation un peu comme fait Siocnarf. En effet, j’ai des locataires parfait (assez strict lors de la recherche et pas mal de chance), ce qui fait que non seulement ils ne dégradent pas mes biens mais ils entretiennent parfaitement (avec peintures, achats de petites fournitures, etc …) sans jamais me déranger.

Du coup peut être très clair sur la revalorisation sur base indice insee lors de la location et dans le bail et ensuite à moi de voir si je l’applique ou non en fonction de l’année écoulée et du locataire.

Par contre, il me semblait que l’on pouvait "revenir en arrière" avec l’indice insee si on ne l’a pas fait les années précédentes : 3 ans ? 5 ans ?
Maintenant, la pilule ne doit pas être facile à faire passer au locataire smile ! Mais bon, plus facile de dire "vous êtes là depuis 5 ans, le prix de loyer n’est plus en adéquation avec le marché, je vous propose de l’augmenter en suivant l’indice insee des 2/3 dernières années", non ?

@ ZX-6R :
Le blocage des loyers à la hausse n’est en projet que pour la région parisienne et les régions très tendues sur le plan des loyers il me semble ? Un peu comme la loi qui fixe un plafond du montant de la location par M² pour les petites surfaces; ce n’est pas exclusif pour Paris, mais vu le marché français, la réglementation ne fait du sens qu’à Paris, non ?

En tout cas, merci pour vos réponses !

Erwan

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#12 20/06/2012 10h00 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Erwan a écrit :

Par contre, il me semblait que l’on pouvait "revenir en arrière" avec l’indice insee si on ne l’a pas fait les années précédentes : 3 ans ? 5 ans ?
Maintenant, la pilule ne doit pas être facile à faire passer au locataire  ! Mais bon, plus facile de dire "vous êtes là depuis 5 ans, le prix de loyer n’est plus en adéquation avec le marché, je vous propose de l’augmenter en suivant l’indice insee des 2/3 dernières années", non ?

Rappel possible sur 5 ans en arrière pour les augmentations de loyers non effectuées et les rappels de charges locatives non perçues
Je ne vous le conseille pas pour les loyers sauf si trop bas  mais il ne faut pas appliquer l’intégralité des indices IRL sinon vous allez vous retrouvez très vite avec un locataire qui part ou au tribunal car c’est pas bien vu par la justice et la jurisprudence , je le  comprend tout à fait pour les loyers.
On ne se pointe pas chez le locataire en lui disant qu’on a oublier 5 ans d’augmentations et que maintenant il doit payer c’est la loi …..

Pour les charges c’est pareil on peux faire un rappel sur 5 ans en arrière mais c’est aberrant car vous avez l’obligation de régulariser les avances de charges annuellement donc si vous gérez bien ce cas ne doit pas se produire.
Sinon c’est de la perte et profit mais je ne régularise pas sur plus d’un an et demi , je ne trouve pas cela correct.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 20/06/2012 10h07 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Philippe,

je suis d’accord avec vous, je ne suis pas pour une régularisation sur plusieurs années (déjà que je ne revalorise pas du tout).

Mais c’était plus pour savoir sur combien d’année on peut revenir et surtout pour limiter le risque suivant : Je ne revalorise pas du tout, le locataire reste 15 ans et le loyer est ridicule par rapport au marché (bien que risque limité avec de petites surface).

Même si on n’a pas revalorisé les premières années, rien ne nous empêchent de le faire sur les suivantes (si c’est bien inscrit dans le bail).

Erwan

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#14 24/10/2012 02h57 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Erwan a écrit :

Bonjour,

En vous lisant, je me rends compte que je suis l’un des seuls propriétaires de logements locatifs qui ne revalorise pas le loyer en fonction de l’indice Insee.

Je partais du principe que le jeu n’en vallait pas la chandelle, je m’explique :
- Les loyers de mes appartements sont déjà haut par rapport la moyenne;
- La revalorisation du loyer est assez faible, disons environ 2% sur une année glissante; le fait d’appliquer cette hausse ne changera pas foncièrement ni mes rentrées, ni mon rendement,;
- Par contre, ayant été locataire longtemps, je me rappelle que je n’appréciais pas vraiment cette hausse lorsqu’un propriétaire me l’impactait et disons que je m’en rappelais le temps venu.

Donc en gros, je pense que pour gagner très peu de plus, je prendrais soit le risque que le locataire parte (un peu l’histoire de la goutte d’eau qui fait déborder le vase), soit le risque de "tendre" un peu les relations.

Y a-t-il des données que je ne vois pas / dont je ne tiens pas compte ?
Quels sont les retours d’expériences de ceux qui louent de nombreux biens depuis de nombreuses années et ont donc des résultat statistiquement exploitables ?

Erwan

Bonjour,

Pareil, meme reflexions.

je n’ai jamais revalorisé les loyers sauf en cas de sortie et a la rentré de nouveau locataire ce qui fut tres rare.
J’ai toujours demandé des loyers élevés au départ avec un dépôt de garantie conséquent.
Tout les "aparts le valait bien".

Ils étaient refait a neuf et "nickel chrome" du luxe ! Carrelage de luxe j’u’au plafond.
de la qualité (pas envie de changer les robinets tous les trois ans).
Parabole sur le toit et clim (mini split). Sur la cote d’Azur.
Frigo 2 portes, congelo, avec gaziniere et four encastrés de luxe, micro-onde luxueux et Lave vaisselle.
Hotte aspirante puissante de qualité.

Mais Je selectionnais par le prix, au départ en garantissant pas d’augmentation de loyer, je garantissait également le paiement de l’eau et des charges de poubelle (que je déduis des loyers).

Résultat sur mes studios: de 1988 a mai 2012.
Jamais eu un impayé avec des durées d’occupation assez impressionnantes.
j’ai eu une locataire de juin 1994  Mai 2012
un autre locataire de sept 2000 a 2010
et autre qui a enménagé en 1999 et qui est toujours la.
un autre depuis 2003.
coefficient d’occupation 100%
Maintenant je suis en phase de revente.

Pas d’apt vacants pas de soucis, bref un systeme qui permet d’etre considéré comme un "bon propriétaire" .(iune espèce en voie de disparition en France).

Ça me permet aussi de me considérer comme un personne  de "bien". Apres tout ces gens la, (mes locataires), ce sont eux qui me font "bien"vivre bien alors ils méritent aussi quelques égards.
Et la tranquilité d’esprit ça vaut bien quelques milliers d’euro de loyer en moins.

Et de gérer de l’étranger, grace a internet, Skype tout cela est nettement plus facile aujourd’hui.

Par contre pour mes baux commerciaux 
c’est 3/6/9 indexés sur l’indice INSEE des prix a la construction.

m.

Dernière modification par Miguel (24/10/2012 03h18)


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#15 24/10/2012 06h10 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Je suis d’accord avec Miguel, son approche est pleine de bon sens.

Pourquoi augmenter un locataire qui est là depuis longtemps et fiable dans ses paiements, est-ce une façon de la remercier en augmentant tous les ans ?

Je n’augmente pas tous les locataires , pas tous les ans , certains ne sont jamais augmenter , d’autres une fois tous les deux ans.
On fidélise, on met en place une relation plus apaisé , cela ne m’empêche pas à la date de revalorisation de faire parvenir un courrier un courrier indiquant ce que j’aurais pu augmenter au niveau de loyer mais que je le ferais l’année prochaine.
Lorsque que j’augmente l’année suivante j’arrondis à l’euro inférieur en très restant modéré , le but n’est pas de récupérer 2 ans en une fois.

Faites le calcul de 5 ou 6 euros de gagner par mois sur 12 mois = 60 € si votre locataire part même avec un loyer de 300 € et que vous devez attendre 15 jours pour relouer car il faut passer un coup de rafraichissement combien vous avez perdu ?
Un locataire qui reste entretient l’appartement et cela n’a pas de prix donc je ne le pénalise pas.

Philippe


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#16 24/10/2012 08h36 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Philippe, Miguel,

merci pour vos retours !
C’est effectivement ce que je pensais mais étant en dehors de ce que fait la majorité des bailleurs, je me disais juste que j’avais du louper quelque chose …

Jusqu’à aujourd’hui, je n’ai encore jamais augmenté le loyer mais le coup de la petite lettre qui dit que j’aurais pu le faire mais que je ne le fais pas car : Aucun retard sur le paiement / Bon locataire qui entretient l’appart / Etc …, c’est toujours bien.
D’une part, ça redore un peu le blason du méchant bailleur et c’est aussi bon pour le locataire qui se sent valorisé/remercié et qui est donc incité à continuer à agir dans l’intérêt de tous.

Erwan

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#17 24/10/2012 09h20 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Cette année, je ne l’ai pas fait pour 2 locataires qui y ont droit d’habitude.
En effet, il y a eu pas mal de problèmes avec la chaudière, et donc pour "compenser la gêne occasionnée", je n’ai pas appliqué la hausse de l’IRL.


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#18 24/10/2012 11h02 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Après des témoignages de proprio, je donne mon témoignage de locataire :

je suis locataire depuis 3 ans en région parisienne d’une maison .

Mon propriétaire ne m’a jamais augmenté mais il sait qu’il a affaire à un locataire sérieux :

- les 37 loyers que j’ai versés ont tous été virés le 30 ou 31 du mois précédent sans aucune défaillance
- la maison est entretenue comme si c’était la mienne . Lors de quelques visites, il a pu voir qu’elle était propre comme au premier jour.
- pose d’un carrelage mural de cuisine (de bon goût je précise) à mes frais
- pose d’un poêle à frais partagé et qui restera dans la maison.

C’est donc win-win

Dernière modification par stef (24/10/2012 11h40)

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#19 24/10/2012 11h27 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Personnellement j’ai appliqué la hausse de l’Irl bien qu’ayant un locataire sérieux.
Mes raisons :
  - Le loyer actuel est dans la moyenne du marche voire légèrement en dessous.
  - Ma crainte que la loi de non augmentation s’étende un jour a d’autres zones (pour le moment je ne suis pas concerné) et que je sois coincé au changement de locataire.
  - J’ai un patrimoine + diversifie que la majorite des intervenants du forum (on a bcp de "fans" de l’immobilier OU des actions). Ma Part immobilier de patrimoine n’est pas majoritaire. Je considère qu’elle me sert de protection partielle contre l’inflation, contrepartie aux sommes que je possède en fonds euros & PEL (crédit à taux fixe vu comme short obligataire, et loyers/revenus indexés sur l’inflation…)
  - Mon propriétaire me l’applique alors que je suis le locataire idéal. Je dois donc l’appliquer si je veux éviter un pincement du delta flux entrants - flux sortants…

Dernière modification par julien (24/10/2012 11h41)

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#20 24/10/2012 11h42 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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@Julien : même si la loi s’étend, elle ne concerne que les hausses de loyers entre 2 locataires, supérieures à celles de l’indice. Donc tant que l’indice n’est pas dépassé, pas de problème pour augmenter.

@stef : j’ai des locataires "en or" comme vous (qui payent toujours à l’heure, qui entretiennent très bien et prennent en charge des travaux eux-même…), et je suis tout à fait d’accord sur la relation gagnant-gagnant.
Je n’augmente pas leur loyer, et dès qu’ils m’appellent (ce qui est très rare) je suis disponible pour eux.


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#21 24/10/2012 18h34 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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stef a écrit :

Après des témoignages de proprio, je donne mon témoignage de locataire :

je suis locataire depuis 3 ans en région parisienne d’une maison .

Mon propriétaire ne m’a jamais augmenté mais il sait qu’il a affaire à un locataire sérieux :

Merci pour votre témoignage et votre sérieux.

Vous avez du comprendre que nous ne sommes pas des méchants bailleurs, nous sommes des collecteurs de fonds pour les banques et l’état.
Pensez à investir dans une RP quand vous pourrez , cette RP même de taille modeste pourra ensuite être loué pour acheter plus grand et nous aurons le plaisr de vous donnez des conseils sur la location.
 
Envoyez un lien de ces messages à votre propriétaire , il sera ravi de voir qu’il procède de manière juste.

Philippe


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#22 24/10/2012 22h11 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Siocnarf a écrit :

@stef : j’ai des locataires "en or" comme vous (qui payent toujours à l’heure, qui entretiennent très bien et prennent en charge des travaux eux-même…), et je suis tout à fait d’accord sur la relation gagnant-gagnant.
Je n’augmente pas leur loyer, et dès qu’ils m’appellent (ce qui est très rare) je suis disponible pour eux.

Siocnarf …. à tout hasard : vous n’êtes pas mon propriétaire ? wink

Dernière modification par stef (24/10/2012 22h12)

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#23 25/10/2012 00h36 → Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ? (indice, insee, loyer, revalorisation)

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Stef a écrit :

Siocnarf …. à tout hasard : vous n’êtes pas mon propriétaire ?

A tout hasard Stef vous n’êtes pas mon locataire ? big_smile

Philippe


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