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#1 19/04/2011 03h41 → Révision loyer bail commercial : ICC ou ILC ?

Modérateur
Réputation :   171 

Je suis en train de rédiger un bail commercial (commerce situé en France) et il m’est possible (en accord avec le locataire bien sûr) de choisir entre 2 indices publiés par l’INSEE pour la révision des loyers :

L’Indice du Coût de la Construction (ICC) (donc immobilier neuf)
et l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) composé de :
          - 50% Indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers)
          - 25% ICC
          - 25% Indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables

Je m’en remet ici aux éminents "amoureux" des chiffres et fins stratèges présents sur ce forum  pour avoir vos points de vue sur les avantages et inconvénients de choisir l’un ou l’autre de ces indices.

Lequel de ces deux indices, selon vous, est le plus susceptible de croître rapidement dans les 9 années à venir ?


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#2 19/04/2011 16h15 → Révision loyer bail commercial : ICC ou ILC ?

Modérateur
Réputation :   1081 

Je ne pense pas que la question posée soit la bonne. Si l’indice venait à croitre de 80%, et les recette du locataire de 10% seulement, vous vous retrouveriez avec … un locataire mauvais payeur, voire défaillant, et peut-être avec le besoin de renégocier le bail bien plus tôt que prévu.. Inversement, si l’indice croissait de 10% seulement alors que les recettes du locataire prenaient 80%, vous n’en profiteriez pas vraiment.

Je pense que l’intérêt du bailleur n’est pas forcément de "gagner le plus possible, éventuellement au dépend de son locataire", mais d’indexer ses gains sur quelque chose de raisonnablement lié à ses dépenses (l’inflation), à la valeur de son actif (un peu lié avec l’ICC), et la solvabilité de son locataire (chiffre d’affaire du commerce de détail), et autant que possible qui restera valable sur une longue durée.

La bonne question à se poser me semble donc plutôt être "quel indice préservera au mieux les intérêts du bailleur et du locataire, et l’équilibre du bail initial entre eux". Et à cette question, la réponse est probablement : ILC.

[Si on regarde les 10 dernières années, l’ICC a augmenté beaucoup plus que l’ILC, mais de nombreux locataires avec un bail indexé sur l’ICC ont du/pu faire réviser le montant du loyer pour finalement ne pas suivre jusqu’au bout cet indice… Il peuvent l’avoir fait en accord avec le bailleur, ou par un juge, dès que le loyer a augmenté de 25% au moins s’il ne correspondait plus à la valeur "commerciale" du local.]


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