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#1 19/05/2011 13h14 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

Membre
Réputation :   -21 

Bonjour à la suite , d’une discutions avec un CGPI, j’ai eu une information écrite selon laquelle , les investissement de moins de 75 000€ n’ouvre pas le droit à la déduction des intérêt d’emprunt.
Mais s’agit il pour les crédits consommation ou pour les crédit immobilier … ?

Travaux parlementaires > Rapports > Rapports législatifs

Initialement constitué de trois articles, ce titre comporte désormais, dans sa rédaction soumise au Sénat, quatre
articles répartis en trois chapitres :
- le chapitre Ier, consacré aux contrats de crédit immobilier (article 16) et à l’assurance emprunteur qui leur est le
plus souvent liée (article 17) ;
- le chapitre II, relatif aux regroupements de crédit (article 18) ;
- le chapitre III, créé par votre commission spéciale pour accueillir un article 18 bis consacré au microcrédit.
Ce chapitre, d’une part, tire les conséquences de la directive en redéfinissant le champ du crédit immobilier,
touché en creux par une conception du domaine du crédit à la consommation plus extensive que celle retenue
jusqu’alors par le droit français (article 16), et, d’autre part, met fin à la possibilité pour les banques, dans le
cadre des crédits immobiliers, d’imposer à leurs clients d’adhérer à des contrats d’assurance souscrits pour
leur compte afin de garantir leurs emprunts (article 17).
Article 16 (article L. 312-2 du code de la consommation) - Redéfinition du champ du crédit immobilier
Commentaire : cet article modifie la définition du champ du crédit immobilier pour tenir compte de
l’extension de celui du crédit à la consommation à des prêts allant jusqu’à 75 000 euros, sous deux réserves :
la construction d’immeubles d’habitation et l’acquisition d’immeubles en jouissance à temps partagé.

I. Le droit en vigueur
Le chapitre II du titre Ier du livre III du code de la consommation définit le régime applicable aux crédits
immobiliers, qui se caractérise notamment par un encadrement de la publicité, l’exigence de mentions obligatoires
figurant dans l’offre de contrat de crédit immobilier présentée au client potentiel, un délai de validité de cette offre
d’au minimum trente jours et un délai de réflexion minimal de dix jours pour l’emprunteur.
Le champ du crédit immobilier est strictement délimité par les articles L. 312-2 et L. 312-3 en fonction de deux
critères. Le premier est matériel : l’opération à financer doit consister en l’acquisition en pleine propriété ou en
jouissance d’un immeuble ou de parts ou actions de société donnant vocation à la propriété ou la jouissance. Les
emprunts en vue de l’acquisition d’immeubles en jouissance à temps partagé (time-share) relèvent donc de cette
législation. L’opération peut également consister en l’achat de terrains dans le but d’y construire un immeuble ou
encore en la réalisation de travaux de construction, réparations, aménagements et entretiens de cette même catégorie
d’immeubles, lorsque leur montant dépasse le plafond des crédits à la consommation, fixé à 21 500 € par l’article
L. 311-3.
Le second critère est celui du but de l’opération, qui doit avoir pour finalité un usage d’habitation et non un
usage professionnel. Les règles du crédit immobilier s’appliquent toutefois si l’opération à financer vise un
immeuble à usage à la fois d’habitation et professionnel, comme c’est souvent le cas pour les professions libérales.
Projet de loi portant réforme du crédit à la consommation Projet de loi portant réforme du crédit à la consommation
1 sur 2 17/05/2011 21:49
En revanche, le financement de l’achat de parts de sociétés civiles immobilières est exclu du domaine du crédit
immobilier.

II. Le texte du Gouvernement
La directive 2008/48/CE a étendu le champ du crédit à la consommation tout en maintenant la possibilité pour les
Etats membres de l’Union européenne de conserver un régime spécifique pour le crédit immobilier défini au b) du 2
de l’article 2 de la directive comme destiné à « permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété d’un
terrain ou d’un immeuble existant ou à construire ». Cette exception n’est pas utilisée par tous les Etats,
l’Allemagne en particulier ayant décidé d’appliquer le droit du crédit à la consommation aux crédits immobiliers.
Avec le présent article 16, le Gouvernement propose de maintenir un droit du contrat de prêt immobilier
spécifique tout en adaptant son domaine aux exigences communautaires par :
- la fixation à 75 000 € du seuil au-delà duquel le contrat de prêt sort du régime du crédit à la consommation pour
entrer dans celui du prêt immobilier. Désormais, seules les opérations de réparation, d’amélioration ou d’entretien
d’immeubles les plus lourdes seront susceptibles d’être financées par des prêts immobiliers ;
- la soumission des opérations de construction d’immeubles à usage d’habitation au régime des prêts
immobiliers dès le premier euro, alors qu’actuellement, ce régime ne s’applique que si l’opération de construction
est supérieure à 21 500 € (cas en tout état de cause le plus fréquent) ;
- la soumission au régime du crédit à la consommation des contrats de crédits destinés à financer l’acquisition
d’immeubles en jouissance ou à l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en
jouissance lorsque le crédit demandé est inférieur au seuil de 75 000 €. Actuellement, le droit de la
consommation prévoit que les crédits souscrits pour l’acquisition de ces biens immobiliers en temps partagé
(appartements, chalets de montagne, maisons vendues à plusieurs acquéreurs à temps partagé…) sont des crédits
immobiliers quel que soit le montant emprunté.

III. Le texte de la commission spéciale
Votre rapporteur souhaite une transposition en droit français de la directive sur le crédit à la consommation la
plus fidèle possible, dans le but de parvenir à un marché unifié du crédit au niveau européen, soumis aux règles les
plus proches possibles.
La directive permet de ne pas soumettre aux règles du crédit à la consommation les crédits destinés à
l’acquisition de droits de propriété sur des immeubles. La distinction de deux régimes est traditionnelle en droit
français. Deux régimes économiques très différents, qui se traduisent par des durées d’engagement, des conditions
de taux, des natures de besoins à financer très différents justifient pleinement deux régimes juridiques différents.
La soumission au droit des crédits à la consommation des crédits destinés à financer l’achat de droits de jouissance
d’immeubles à temps partagé, lorsque l’opération se situe en dessous du seuil de 75 000 € ne paraît à cet égard pas
satisfaisante. En effet, la propriété, définie aux articles 544 et suivants du code civil, est composée de trois
éléments constitutifs, trois droits du propriétaire communément désignés sous le triptyque « usus fructus abusus » :
un droit d’usage, un droit de jouissance et un droit de disposer de la chose possédée. Traiter différemment le
droit de jouissance lorsqu’il est séparé des autres composantes du droit de propriété n’a pas de sens.
Outre les arguments de droit développés ci-dessus, il est peu lisible pour les acquéreurs de biens immobiliers à
temps partagé d’avoir deux régimes de crédit applicables, que l’on se situe au dessus ou en dessous de 75 000 €. En
conséquence, votre commission spéciale, sur la proposition de votre rapporteur, et nonobstant les réserves du
Gouvernement, a réintégré dans le champ du crédit immobilier tous les crédits destinés aux achats de biens
immobiliers à temps partagé, quel que soit le montant de l’emprunt.
Votre commission spéciale a adopté cet article ainsi modifié.

Projet de loi portant réforme du crédit à la consommation Projet de loi portant réforme du crédit à la consommation

Dernière modification par harry (19/05/2011 13h16)

Mots-clés : intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi

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#2 19/05/2011 17h04 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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Réputation :   143 

Sans lire les détails, les banques n’aiment pas prêter des petites sommes pour investir dans l’immobilier. Ainsi, elles n’encouragent pas les épargnants à le faire.

Je ne vois pas où tu lis que les investissements immobiliers de moins de 75k€ n’ouvre pas de droit à la déduction des intérêts d’emprunts ?

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#3 19/05/2011 17h42 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

Membre
Réputation :   116 

Super_Pognon a écrit :

Je ne vois pas où tu lis que les investissements immobiliers de moins de 75k€ n’ouvre pas de droit à la déduction des intérêts d’emprunts ?

ce n’est pas ecrit de manière explicite, mais si les crédits de moins de 75k€ servant à financer des achats de parts de société immobilières (type SCPI) sont considerés comme des credits à la consommation, on peut alors être raisonnablement inquiet sur la deductibilité des interets d’emprunt.

Donc article interessant qui merite d’être creusé…..

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#4 19/05/2011 17h53 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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#5 19/05/2011 17h56 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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Réputation :   35 

Je ne serais pas (encore) inquiet à ce stade quant au traitement fiscal des intérêts d’emprunts destinés à l’acquisition de SCPI.

Je pense que ce qui est ici visé est plutôt une simplification procédurale: certaines banques considèrent les crédits SCPI comme des crédits immobiliers, avec tout le formalisme qui y est lié (offre préalable, délai de réflexion obligatoire de X jours avant renvoi par voie postale du contrat, etc etc)

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#6 19/05/2011 20h39 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

Membre
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Cette évolution réglementaire concerne le droit bancaire et non le droit fiscal qui ne semble pas modifié :

Les charges d’un revenu catégoriel sont, en principe, déductibles pour le calcul du revenu net catégoriel. S’agissant des revenus fonciers, le droit fiscal ne fait aucune distinction en fonction des montants empruntés (art 34 CGI).

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#7 21/05/2011 15h37 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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Quelle que soit la nature du crédit (conso ou autre), il faut bien veiller à l’objet du crédit, indiqué dans le contrat de prêt.
Il doit préciser que le crédit sert bien à acheter les part de SCPI et non a financer les besoins généraux de l’emprunteur.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#8 26/05/2011 18h47 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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Bonjour,

J’ai un crédit de moins de 75 000 € pour 2 SCPI, et je déduis bien les intérêts d’emprunt.
Les SCPI c’est comme pour de l’immo en direct.

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#9 04/06/2011 12h51 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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Pour l’achat de SCPI à crédit le problème est simple, soit vous avez pris un prêt immobilier, soit une autre forme de prêt immobilier. Si le prêt est un prêt immobilier, alors vous déduisez les intérêts de votre emprunt !

Concernant les sommes empruntées, elles peuvent être de montants relativement faibles. Je peux en parler car j’ai jusqu’à présent fais 4 prêts immobiliers pour l’achat de parts de SCPI à crédit pour des montants tous compris entre 10000 et 20000 euros (20 ans, financement 100%).

Bien entendu faire un prêt immobilier pour 10000 euros demande quelques calculs. Car n’oublions pas en effet qu’un prêt immobilier suit un circuit plutôt complexe que vous mobilisez pour une faible somme. Donc il vaut mieux connaitre son conseiller pour ne pas se faire refouler ! C’est d’ailleurs tout le problème du "petit" investisseur (que je suis).

Pour récapituler et pour ne pas risquer une mauvaise interprétation de l’administration fiscal : souscrire un prêt immobilier et bien indiquer dessus achat de parts de SCPI.

Gilles (Objectifs Liberté)
Le blog de la liberté

Dernière modification par gillesf (04/06/2011 12h52)


Gilles (Objectifs Liberté) - http://www.objectifsliberte.fr
Mon placement favori : http://www.objectifsliberte.fr/scpi

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#10 25/07/2011 09h35 → Non déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'achat de SCPI < 75k € ? (intérêt d'emprunt, non déductibilité, scpi)

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La déductibilité des intérêts d’emprunt est en effet conditionné au caractère affecté du crédit.

Dès lors que vous réalisez un crédit immobilier pour souscrire SCPI ==> Les intérêts sont déductibles.

Par contre, si vous réalisez un crédit non affecté (c’est à dire un crédit consommation) pour l’achat de vos parts de SCPI, les intérêts ne seront pas déductibles.

Il est vrai que certaines banques préfèrent mettre en place des crédits conso pour le financement car moins contraignant. Mais les conséquences fiscales sont importantes.

Bien cordialement.

Guillaume.

www.leblogpatrimoine.com

Dernière modification par guillaume (25/07/2011 09h36)

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