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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/08/2013 15h48 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Je suis nouveau sue le forum ( Info ).

J’etais plutot a la recherche d’un bien dans la grosse ville du coin (200 000hab) mais en élargissant mes recherche j’en ai  repéré 2 dans une petite ville ou un gros village.

Le premier :
Il s’agit d’un lot de 3 studio meublés de 28m2 dans une vile de 12000h, proche d’une zone industrielle.
Toiture et ravalement fait il y a 2 ans
Les loyers sont de 2*360 + 1*375 plus charges. soit 13140 annuel
Sur l’annonce il est indiqué un revenu net annuel de 11500 €
Le prix est de 115 000€

Le deuxieme :

Il s’agit d’un immeuble de 180 m2 dans un bourg de 2200 hab
Il y a 2 F2 et 2F3 le tout loué pour 22 500 annuel.
Le prix est de
Il est indiqué un rendement locatif brut de 14%

Je précise que dans les deux cas je n’ai pas encore fait de visite, ce qui ne devrait pas tarder.

Qu’en pensez vous ?

merci

Alco

Mots-clés : achat

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#2 25/08/2013 16h38 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   221 

Le point de départ des annonces est plutôt intéressant effectivement. Il faut évidemment creuser derrière, les taux annoncés sont souvent erronés par exemple, les défauts bien entendu toujours tus… Le taux de rémunération d’un capital bloqué étant celui de son risque il est bien entendu à analyser, notamment ici environnement et demande locative (taille du bassin de population).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 25/08/2013 19h35 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
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Merci pour votre réponse, je vais me renseigner en appelant les agences pour voir
les demandes dans les 2 cas.

Le 1er me tente plus car l’immeuble car c’est du meublé.

En relisant mon message je me suis aperçu que je n’ai pas mis le prix du 2 ème bien  :-(

Le prix est de 170 000.

SI d’autres personnes on des conseils ou avis n’hésitez pas

Alco

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#4 25/08/2013 19h51 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   25 

Si je peux me permettre, le critère rentabilité (brute ou nette) est quand même très restrictif et oublie le risque de vacance et / ou de mauvais locataire.

Un exemple : ici, sur Nancy, difficile de trouver en centre ville mieux que du 7% net - mais facile à louer car 40000 étudiants sur une agglomération de 300000 personnes. (banlieue incluse)

A 45 km, perdu dans la cambrousse lorraine, à Château - Salins, on m’a proposé un bâtiment offrant du 14% brut. Sauf que si le locataire en place part, ben, on risque d’attendre longtemps le suivant.

Bref, les petites villes et les fortes rentabilités, méfiance.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#5 25/08/2013 21h42 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

je suppose que vous préférez le meublé pour des raisons fiscales. Qu’est ce qui vous empêcherait de meubler l’autre?


Pourquoi pas Vous?

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#6 25/08/2013 23h35 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.

Pour tout vous avouez il y a peu de temps que je réfléchis a investir pour 2 raisons :

- la première est que ma situation professionnelle évolue assez vite. Comme nous sommes
d’une nature prudente (et aux vues de quelques mauvaises expériences de personnes de nos entourages) nous voulons investir (dans un premier temps) pour quelques que choses ou notre
"excédent" de salaire nous permettra d’assumer si il y a des aléas (défaut du locataire, vacances).
Au vue de mes derniers changements professionnels cela va désormais être possible

- la deuxième est qu’un ami qui est agent immobilier m’a proposé une chambre d’étudiant qu’il
vendait et du coup m’a un peu expliqué les ficelles, du coup je me forme (d’ ou ma venue sur le forum)
et j’étudie de près le marché dans la région.
Pour la chambre il m’a conseiller de laisser tomber car la copropriété n’était pas top.

je suppose que vous préférez le meublé pour des raisons fiscales.

Oui entre autre, mais aussi car mon ami immobilier et une autre connaissance qui a pas mal
de bien en location m’ont dit que dans la région il y a une grosse demande sur le meublés du
fait de la zone industrielle . (vallée de la seine = TOTAL,EXXON, EDF, AREVA (bientôt une usine éolienne…..)

Qu’est ce qui vous empêcherait de meubler l’autre?

Pour l’instant il est loué mais effectivement c’est envisageable sauf que ce bourg est pour le coup
un peu loin d’une des zones industrielles, mais c’est une piste que j’étudierai.
Je pense dans les 2 cas contacter les agences pour voir si la location fonctionne.

Si je peux me permettre, le critère rentabilité (brute ou nette) est quand même très restrictif et oublie le risque de vacance et / ou de mauvais locataire.

@MichelPlatini merci beaucoup votre explication est très claire et c’est un aspect à ne pas négliger.

Merci a tous pour ces précieux conseils.

Alco

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#7 26/08/2013 19h35 → Investir dans 3 studios meublés ou un immeuble de rapport ? (achat)

Membre
Réputation :   14 

A votre place 1ere je regarderait si les biens sont louables à 100% ou si il faut provisionner x mois de vacances locatives. Et je parlerai avec les voisins et les commercants du coin afin d’avoir le maximum d’informations. Je pense pas qu’une village 2000 hab on se précipite sur votre appartement dès qu’il sera vide.

A près avoir vu l’emplacement qui est primordiale pour de la location, je regarderais l’immeuble (façade, toiture, amiante, plomb, partie commune, derniers PV d’AG, etc…)

Ensuite je visiterais les biens et chercherais les moindres défauts sur les appartements (quitte à venir accompagné d’un artisan) afin de ne pas avoir de surprises plus tard et d’avoir des éléments pour négocier.

Avec ces éléments vous pouvez éviter de faire une mauvaise affaire.
Si l’emplacement, l’immeuble et l’appartement sont facilement louable alors vous pouvez commancer les négociations et faire une première proposition.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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