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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/04/2015 09h14 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bonjour à tous, voilà après ma présentation, j’ouvre cette file pour un projet que j’ai attaqué
Je cherche à investir dans l’immobilier, et l’envie de faire de la location, en me constituant un patrimoine, sans alourdir mes impôts, et pourquoi pas me faire un complément de revenues….
Voilà le projet sur lequel je suis:
Dans une ville moyenne de 50000 hab. du sud-est de la France, plutôt populaire, un peu étudiante et  touristique, un immeuble de 4 P2 et 13 studios de 30 ans environ, avec chauffage individuel électrique, 10 place de parking clos, 17 compteurs EDF mais un seul compteur d’eau, façade et toiture refaites.
J’ai vu la propriétaire qui m’a fait visiter et donner plus de renseignement et des chiffres.
C’est un ensemble de deux immeubles qui seront divisés dont un sera gardé par les propriétaires, et l’autre qui est à la vente.
Il est loué à des personnes seules et des retraités, certain aidés par la CAF.
Actuellement 15 lots sur 17 sont loués. les deux autres sont en cours de rafraîchissement.
J’ai visité ce bien: belle bâtisse, bel emplacement dans du résidentiel et à proximité du centre ville!!
Prix de vente: 689000 euros   Loyers brut: 90150 euros.
FN: 49500 euros    TF: 7000 euros     Eaux: 2500 euros   assurances: 1000 euros

Je suis plutôt bon bricoleur, j’ai construit ma villa et toujours entretenue un studio que j’avais, et participé à la construction d’autres biens de ma famille. Mon job me laisse beaucoup de temps libre, donc je veux le gérer moi même.
Je pense prendre le statut de LMNP à l’IR en nom propre (ce que m’a confirmé GBL dans le post de ma présentation)
J’ai contacté ma banque pour leur présenter mon projet, et là… petit problème, à priori il y a trop de décalage entre mon patrimoine et mon salaire par rapport à l’investissement!
Ils ont peur pour la fiscalité(IR, ISF), peur pour la gestion par moi même( j’ai conscience du travail que demande la location de 17 lots), peur des risques naturels, peur de future contraintes dans les normes( handicapés, ect…)
J’ai donc pris rendez-vous avec un comptable pour que l’on monte un business-plan et pose tout les chiffres.

Au plaisir de lire vos commentaires.

Mots-clés : lmnp à l'ir

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#2 24/04/2015 09h20 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bonjour et dire que l’on me disait que je devais commencer petit… vous faites dans le très gros d’entrée.
Meme pas peur !
Pour la loc , dites à votre banquier que vous le fait gérer par une agence .
Sinon en créant une société peut etre que cela passerait mieux? Possibilité de faire une sci avec quelqu’un de votre famille?

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#3 24/04/2015 09h32 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Vous ête à presque 11% net quand même….   Voyez un courtier, l’investissement n’est pas énorme non plus, 700k€, c’est le prix d’un pavillon…  Préparez vous même un tableau avec les entrées et les sorties mois par mois, et une moyenne. Avec ca, il sera plus facile de montrer que vous obtiendrez un cash flow largement positif (en fonction de la durée d’emprunt, je préconise une 20aine d’années, au dela le banquier est plus frileux)


Left the Rat Race in 2013

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#4 24/04/2015 09h42 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Rentrez tous ces parametres sur site grauit rendementlocatif

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#5 24/04/2015 09h51 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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patito a écrit :

Bonjour et dire que l’on me disait que je devais commencer petit… vous faites dans le très gros d’entrée.
Meme pas peur !
Pour la loc , dites à votre banquier que vous le fait gérer par une agence .
Sinon en créant une société peut etre que cela passerait mieux? Possibilité de faire une sci avec quelqu’un de votre famille?

Vous avez raison c’est assez gonflé, mais l’immeuble est vraiment sympa dans une ville que je connais très bien !!! je pense qu’ils ont peur parce ce que c’est un seul lot!!!
Une SCI en LMNP je crois que c’est pas possible.
Je vais rendez-vous avec un courtier Lundi.
Vu mon age..15 ans serait-il pas idéal?
Le site rendement locatif n’est-il pas un peu juste? ou faut-il prendre l’abonnement premium?

J’ai aussi une première touche au niveau credit avec ma banque.
738000 euros à 3,07% TEG, ce qui donne 4507 euros, dont 306 euros d’assurances sur 18 ans.
Bien sur ce taux ne me convient pas du tout, mais j’ai une base pour calculer mon rendement, mon CF, etc…

Dernière modification par vince30 (24/04/2015 10h13)

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#6 24/04/2015 10h10 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Pourquoi 15 ans?  Vous devez avoir une opinion.

Souhaitez vous rembourser le crédit avant un certain age pour une raison précise?

Comptez vous vivre du cash flow dès aujourd’hui (et donc autant partir sur 20 ans)?


Left the Rat Race in 2013

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#7 24/04/2015 10h17 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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J’ai un seuil psychologique des 60 ans!!!lollllll
Mais c’est vrai que le CF engendré sur 20 ans est très intéressante… pour en vivre et faire fasse à d’eventuels frais.

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#8 24/04/2015 10h43 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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C’est étrange, je me sens moins seul tout à coup!

Je suis entrain d’investir dans 19 lots. C’est une expérience passionnante….. et stressante.

Je vous laisse lire ma présentation (vous y trouverez les détails de mon projet), n’hésitez pas à m’envoyer un mp si vous avez des questions.

Le financement de votre projet est le point clé. Trouvez les bons arguments auprès de votre banquier pour qu’il sente que vous maîtrisez le projet. Je vous conseille de faire le tour de la place avant d’aller chez votre banquier.

Pour la garantie du prêt, oubliez l’hypothèque et le Crédit Logement. A vous de trouver la bonne solution avec le banquier.

Idem pour l’assurance du prêt, négociez!

En gros, sur 10 contacts pris auprès des banques et courtiers, 5 ont refusé dès le départ, et 3 ont refusé le risque (pour des raisons étranges parfois).


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#9 24/04/2015 11h06 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Au vu de votre salaire, de votre épargne, de l’expérience acquise (gestion du studio et travaux RP/studio) c’est certainement jouable : vous n’avez juste pas trouvé le bon banquier.

En argumentant autour de votre capacité d’épargne, de l’expérience acquise, de votre connaissance du marché immobilier local ainsi que de l’environnement financier/fiscal vous aurez à mon opinion plus de chance de convaincre un banquier qu’avec un bon business-plan.
Il y a en effet de fortes chances que cela finisse par un bête ratio appliqué sur les loyers (prévoyez tout de même le BP si par le plus grand des hasard vous tombez sur quelqu’un de compétant).

J’ai remarqué dans ma petite expérience qu’a delà de 10% brut de rendement, cela a plus souvent un effet peur (c’est pas possible, il y a un loup) que positif. Il m’est même arrivé d’annoncer un rendement inférieur à la réalité pour ne pas effrayer le banquier/vendeur de Pinel en face de moi.
Il ne faut pas trop insister sur le rendement (n’oubliez pas que votre interlocuteur a du mal a proposer des placements 3%) mais sur la valeur du marché, de vos connaissances…

Les courtiers sont une excellente piste, comme toutes les professions encore faut-il trouver le bon.
Qui cherche, trouve wink


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#10 24/04/2015 11h50 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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lachignolecorse a écrit :

C’est étrange, je me sens moins seul tout à coup!

Je suis entrain d’investir dans 19 lots. C’est une expérience passionnante….. et stressante.

Je vous laisse lire ma présentation (vous y trouverez les détails de mon projet), n’hésitez pas à m’envoyer un mp si vous avez des questions.

Le financement de votre projet est le point clé. Trouvez les bons arguments auprès de votre banquier pour qu’il sente que vous maîtrisez le projet. Je vous conseille de faire le tour de la place avant d’aller chez votre banquier.

Pour la garantie du prêt, oubliez l’hypothèque et le Crédit Logement. A vous de trouver la bonne solution avec le banquier.

Idem pour l’assurance du prêt, négociez!

En gros, sur 10 contacts pris auprès des banques et courtiers, 5 ont refusé dès le départ, et 3 ont refusé le risque (pour des raisons étranges parfois).

Bonjour lachignolecorse, j’ai lu vos péripéties pour trouver un financement!!! Surtout pour l’assurance! on nous prends pour des grabataires!!lolll
Plus sérieusement, je vois que vous faites jouer, si je peux dire, vos avoirs financiers et immobiliers.
Mon problème, enfin pour la banque, est que j’ai pas assez de cash et d’immobilier qui pourrais couvrir le risque.( j’ai pas loin de 250000 euros en cash)
Pour la future gestion de votre bien, ils vous ont pas demander ce qu’il se passerait si vous etiez dans l’incapacité physique de vous occuper des visites, de la gestion, des travaux si c’est vous qui les assurer?

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#11 24/04/2015 13h30 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Le banquier n’a pas de souci pour prêter de l’argent. Il a juste besoin d’une garantie en échange. De plus, le cash n’est pas une garantie pour le banquier sans nantissement.

Vous avez par exemple un PEE, l’argent est-il déblocable? si non, il ne peut être utilisé.

Je vous conseillerais bien le scénario suivant : ouvrez une seconde AV au CA dans lequel vous placez vos liquidités disponibles. Vous nantissez les 2 AV cela vous garantira déjà une partie du prêt. le reste, vous le demandez en PPD.

Pour la gestion du bien, dites leur que dans le pire des cas, vous pourrez passer par des entreprises pour les travaux et un AI pour les baux. Montrez que vous avez des plans B et que la rentabilité le permet.

Et calculez le prix de vente qui vous permet de rentre le projet attrayant! Et proposez un peu moins encore que ce prix, histoire de remonter un peu après.

Lorsque j’ai fait l’offre à l’AI, il m’a rit au nez et m’a dit, à ce prix là, ils n’accepteront jamais, ils ont vendu un truc moins bien plus cher dernièrement et patati et patata…


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#12 24/04/2015 15h27 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Sur le papier un beau projet.

Mais veillez à bien être attentif aux détails : des retraités dans des studios, ce sont des personnes suivies par des assistants sociaux. Avez vous prévu de la vacance locative et/ou des impayés?

Sinon sur le papier joli projet, mais j’espére pour vous que c’est pas à Béziers par contre.

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#13 25/04/2015 08h02 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bonjour à tous , merci à tous pour vos réponses..
DDee: pour le ratio ils m’ont sorti un ratio de 60-70%…alors qu’en 2006 quand j’ai acheté mon  meublé ils se basaient sur 80%.
Lachignolecorse: oui mon PEE est bloqué, mais tous les 5 ans je prends la partie déblocable.
Ok pour une deuxième AV( sur laquelle je pourrai mettre environ 72000 euros, mais que veux dire PPD?
C’est parfait pour les rassurer je connait pas mal de monde maintenant dans le bâtiment, et les AI pour les rassurer. Mais l’immeuble est vraiment en super etat…il y a des menuiseries en simple vitrage que je pourrai changer au fur et à mesure, des peintures, une bonne révision de l’électricité(aucun soucie j’ai une entreprise d’électricité dans ma famille). l’exterieur est bien arrangé avec des passages en béton de partout….
Pour les chiffres il me manque encore la CFE, La GRL.
Pour le prix ça va être compliquer de faire baisser..le bien viens juste d’être mis en vente…J’ai trouvé l’immeuble et déjà discuté avec la vendeuse sans passer par l’AI, elle n’a pas l’air pressée…Elle a donnée l’exclusivité à l’AI.
Donc si je passé en direct je pourrai économiser 40000 euros environ sur les frais d’AI…Mais il faut patienté la fin de l’exclu…
PS: le prix que je donne sur le forum est FAI compris.
Borderline: oui dans mes calcul j’ai compter jusqu’à 2 mois de vacances locatives, et louer à des retraités ne dérangent pas plus que ça… Et le projet est en PACA

Au plaisir, Bon Weekend.

Dernière modification par vince30 (25/04/2015 08h09)

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#14 25/04/2015 09h57 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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vince30 a écrit :

Bonjour à tous , merci à tous pour vos réponses..DDee: pour le ratio ils m’ont sorti un ratio de 60-70%…alors qu’en 2006 quand j’ai acheté mon  meublé ils se basaient sur 80%.

Aucun doute, allez voir ailleurs, l’herbe y est certainement plus verte smile

Evitez autant que possible de nantir avec une AV, normalement vous ne devriez pas en avoir besoin et surtout ne le proposez pas.
Avec la baisse de rendement sur les fonds Euros c’est de moins en moins intéressant…

Dernière modification par DDtee (25/04/2015 10h00)


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#15 25/04/2015 11h21 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bonjour,

Au vu de la taille des lots (studio/T2) pensez qu’il y aura de la demande étudiante pour "remplacer"
les retraités? Car il n’y a pas énormément de formation et j’imagine que c’est surtout des locaux
qui étudient en restant dans leur famille. Il restera les jeunes actifs mais le peu de fois où je suis
allé à Arles j’ai eut l’impression que la population était un peu vieillissante.

Je ne connais pas Arles plus que ça mais est ce que ce n’est pas le côté populaire qui fait cette rentabilité ?


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#16 25/04/2015 11h37 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bravo pour ce projet, et je vous souhaite de le boucler rapidement et sans anicroche!

J’ai juste 2 petites questions ( 1 par curiosité et l autre pour apprendre)
- sur les 2 immeubles, y a t il une raison particulière pour que la vendeuse préfère garder l autre et pas celui la?
- compte tenu des recettes de l’immeuble et votre patrimoine financier, quel est le niveau de blocage au niveau des banques: le fait de financer le bien à 100% ( et donc la demande de se prémunir contre le risque via nantissement), ou bien est ce la qualité de votre profil? ( en gros pas de pret de 800k€ pour quelqu’un qui n’a pas 500k€ en banque ne peut pas faire passer un tel dossier)

Bonne continuation!

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#17 25/04/2015 13h40 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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vince30 a écrit :

…/… que veux dire PPD ? …/…

La réponse est "Privilège de Prêteur de Deniers" (une garantie associée à un emprunt), comme expliqué par exemple ici ou ici.

PS : Ce sont d’ailleurs les 2 premiers résultats de www.google.fr/search?q=PPD


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#18 25/04/2015 23h36 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Bonjour Vince30,

Une petite remarque sur votre projet.
Ce qui me gène c’est la typologie des appartements. Vous concentrez dans le même immeuble 17 petits appartements (quasiment que des studios) :

-Vous allez passer un temps fou à les gérer,le turnover est plus important sur les studios en général.
Ce projet ressemble plus à de hôtellerie, incompatible avec ma notion de "revenus passifs".
Je préfère glander sur une plage avec un bon bouquin smile

-J’y vois aussi un gros manque de diversité dans l’immeuble, amplificateur à mon avis de soucis à gérer (tensions entre les locataires) . Vérifiez bien l’isolation phonique entre les appartements.

Je trouve aussi que c’est beaucoup d’argent investit au même endroit.
Pour le même budget, je prendrais plutôt 3 immeubles à 250 K pour diluer le risque géographique.

Bien entendu ce n’est qu’un avis…

Au plaisir.

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#19 26/04/2015 11h05 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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A DDtee. Le contrat Floriane vous permet d’utiliser pas mal de fonds, y compris des fonds extérieurs au CA. Certes le fond euro du floriane est peu performant. Dans mon cas, j’avais choisi 40% en fonds euro le reste en obligations et fonds actions. Après 8 ans, j’obtiens un rendement de 6% global après prélèvements. Je suis en négociation pour rembourser par anticipation le prêt in fine adossé.

Dans le cas de vince, il a intérêt à étudier toutes les subtilités du Floriane pour optimiser sa rentabilité.


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#20 26/04/2015 11h23 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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lachignolecorse a écrit :

Après 8 ans, j’obtiens un rendement de 6% global après prélèvements

Je doute que le rendement soit équivalent dans les 8 prochaines années, ceci dit, je ne suis pas devin wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#21 26/04/2015 12h04 → Business plan pour investir dans un immeuble de 17 studios ? (lmnp à l'ir)

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Ddee: je vais voir ailleurs des demain rendez-vous avec un courtier.

Fasthand: la propriétaire ne vends qu’un seul immeuble pour des raisons personnelles, dont elle m’a fait part…
Le blocage viens de mon profil à priori…le bien vaut plus de 10 fois mes revenues, c’est vrai que si j’avais 500000 euros ça passerai mieux…ils bloquent aussi au niveau fiscal qu’engendre cet investissement.
GBL: desolé..la prochaine fois j’utilise l’outil…
Guillaume33: C’est vrai que c’est un gros investissement tant financier que pour gérer….Je cherchais
plutôt des petits immeubles dans les 150000 euros à 300000 euros…mais les rentabilités sont pas top…le bâtis est en général de l’ancien….mal foutu, humide, c’est vrai que l’on peut les restaurer mais ça reste des vieilleries!!!! si je peux dire!!lollll. Cet immeuble est construit en traditionnel( pour les connaisseurs) dans les années 80. Quartier résidentiel, mais très proche du centre et des commodités..

Et pour le glandage pas de souci..saintes maries de la mer, le grau du roi, la grande motte, et bien d’autres villes balneaires à 45mn maxi de chez moi.

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