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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/07/2014 16h00 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Bonjour,

Je me lance suite à ma présentation : Info • Forums des investisseurs heureux

Comme je le dis dans le sujet ci-dessus, je souhaiterais me lancer dans mon 1er investissement dans un immeuble de rendement. Je dispose de 20k€ d’apport et d’une bonne capacité d’emprunt.
J’ai repéré un bien immobilier qui me paraît intéressant :

Emplacement :
Une ville moyenne de province d’environ 70 000 habitants. J’ai entendu que l’offre locative sur des studios était très forte et qu’il y avait un niveau assez élevé de vacance locative. En même temps, en discutant avec un ami qui loue des studios meublés sur place, il me dit qu’un grand nombre des studios proposés à la location ressemblent à des taudis et qu’en offrant un bien décoré avec goût, il n’a jamais eu de problèmes pour trouver un locataire (il loue 380€ un studio qu’il a acheté il y a un an pour 40k€)
J’ai l’avantage d’avoir ma mère sur place qui pourrait m’aider à gérer le bien

Le bien :
Il est constitué de 3 studios de 30m², un loué nu (à 290€) dont une grande partie payée par la CAF, 2 autres vides.
Bien situé dans le centre ville historique, dans un quartier calme et sympa, petit immeuble ancien en pierre de taille
Prix de vente : 105k€ (qui me semble raisonnable car des studios de 20-25m² se vendent plutôt autour de 40k€). Le vendeur a hérité récemment du bien et ne souhaite pas gérer ce bien et utiliser plutôt l’argent pour partir vivre dans le Sud
Les studios sont habitables en l’état mais pas très sexys (carrelage blanc pas très joli, peinture à refaire pour un studio, cuisine qui se résume à un meuble-évier…)
Le bien me parait de qualité et répondre à beaucoup de mes critères : bon emplacement, pas de gros travaux à prévoir mais possibilité de valoriser le bien avec des petits travaux de finition, compteurs séparés, taxe foncière raisonnable.

Les questions que je me pose :
Je n’y connais globalement rien en construction/bâtiment. A première vue, le bien paraît très intéressant mais j’ai besoin de quelqu’un ayant plus de connaissance que moi pour valider que l’immeuble ne risque pas de nécessiter des travaux importants. J’ai notamment des questions sur :
1)    Des petites fissures sur la façade au niveau de la mitoyenneté avec l’immeuble voisin : rien d’énorme à première vue pour un immeuble de cet âge, mais comme je suis prudent et que je n’y connais pas grand-chose, l’avis d’un expert serait utile
2)    J’ai la sensation que le studio au dernier étage est un peu humide. Du coup je me demande si il faut prévoir aussi un coût de rajout d’une VMC et combien cela représenterait

Bref, je n’ai pas vraiment de réseau sur place qui pourrait m’aider et me conseiller lors d’une 2nde visite (en échange d’un dédommagement bien sûr). Que me conseillez-vous de faire ? Qui pourrais-je contacter : un artisan du bâtiment trouvé au hasard sur les pages jaunes ? smile Un architecte ?
Quels autres conseils pouvez-vous m’apporter avant de sauter le pas ?

Mille mercis d’avance pour votre aide !
Christophe

Mots-clés : architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati

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#2 30/07/2014 17h36 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Bonjour Christophe;

Tout d’abord, bon courage et bienvenu dans le parcours du combattant;

Vous dites que l’offre est forte, qu’est ce qui justifie cette offre ? Ecole/Université ?
La ville dont vous parlez est-elle un poumon économique du département ou plutôt la ville laissée pour compte ? Demandez à la mairie si les flux migratoires sont positifs et si il y a des projets à venir en promotion dans la ville qui serait susceptibles de venir concurrencer votre produit.
Si vous êtes dans un quartier historique et classé, il existe parfois des subventions pour refaire les façades; (décrassage ou rejointoiement par exemple). Vérifier avec la mairie si c’est possible ou si un projet de rénovation du centre ville est prévu.

Si votre immeuble est en pierre de taille, les fissures doivent concerner les joints ou l’enduit. Les joints de dilatation à l’époque ne devait pas exister. Pour tester l’ouverture des fissures il faut poser un témoin, pour voir si celle-ci s’agrandit. Un petit peu de plâtre suffit sinon il y a des témoins dans le commerce. Si aucune nouvelle construction n’a été faite en périphérie de votre bâtiment il n’y a aucune raison de s’inquiéter.

Avant de commencer les travaux dans votre studio du dernier étage, je vous conseille effectivement de mettre en place un système de circulation d’air (VMC par exemple). Allez-y accompagné d’un plaquiste, ce sont à mon sens les artisans les plus confrontés au problème d’humidité en rénovation.
Vous en trouverez dans les pages jaunes bien sur, mais demandez plutôt à votre mère de demander à ses amis / connaissances sur place.

Avez-vous fait expertiser la toiture ?

Bonne continuation;

Dernière modification par Pryx (30/07/2014 17h37)

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#3 30/07/2014 17h48 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Christophe87 a écrit :

J’ai entendu que l’offre locative sur des studios était très forte et qu’il y avait un niveau assez élevé de vacance locative. En même temps, en discutant avec un ami qui loue des studios meublés sur place, il me dit qu’un grand nombre des studios proposés à la location ressemblent à des taudis et qu’en offrant un bien décoré avec goût, il n’a jamais eu de problèmes pour trouver un locataire

L’offre de studios est souvent vraiment saturée dans les villes moyennes, en effet quand un locataire peut disposer d’une chambre indépendante pour un loyer assez proche, cela fait une vraie différence !
Dans les grandes villes c’est assez différent, pour des raisons de coûts de loyer, d’offre généralement plus limitée, il peut y avoir nombre candidats pour des studios voire chambres de bonne.
A la campagne, autre échelle, c’est le jardin qui est quasi indispensable…
Cependant votre ami voit juste, nombre de biens proposés à la location sont dans un état qui fait peu envie. Un bien au goût du jour a bien plus de chance de partir rapidement !
J’investi également dans une ville moyenne et privilégie pour ces raisons T1bis et T2 (refaits au goût du jour)

Christophe87 a écrit :

Il est constitué de 3 studios de 30m², un loué nu (à 290€) dont une grande partie payée par la CAF, 2 autres vides.

Avez vous rencontré le locataire ?
Pourquoi deux studios sont vides ?
Grouper plusieurs studios dans le même immeuble n’est pas toujours la meilleure solution, même si, certes, c’est un petit immeuble. Le centre ville historique c’est très bien, ce coin là est-il recherché ?
Le stationnement pose t-il difficulté ?

Christophe87 a écrit :

Prix de vente : 105k€ (qui me semble raisonnable car des studios de 20-25m² se vendent plutôt autour de 40k€).

Quelles sont vos sources pour estimer le prix de vente habituel ?

Christophe87 a écrit :

Les studios sont habitables en l’état mais pas très sexys

Un budget et un temps d’immobilisation pour travaux est donc à prévoir dans votre budget

Christophe87 a écrit :

J’ai la sensation que le studio au dernier étage est un peu humide. Du coup je me demande si il faut prévoir aussi un coût de rajout d’une VMC et combien cela représenterait

Comptez 500€ pour une VMC simple flux installée par un électricien si les accès ne sont pas trop compliqués. Si l’humidité vous semble venir de la SDB, il y a de fortes chance pour que cela suffise, sinon le souci est peut-être ailleurs.

Les fenêtres sont en simple ou double vitrages ?
Ont-elles étés changés récemment ?

Concernant les fissures en façade, il existe des zones où l’argile contenu dans le sol peut provoquer par gonflement et dégonflement (apport d’humidité suivi de période de sécheresse) des dommages importants voire irréversibles. Ceux-ci sont pris en charge par les compagnies d’assurance mais seulement en cas de déclaration en temps voulu… voici le site de référence pour identifier ces zones Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques
 
Votre analyse me semble la bonne, il vous faut valider la qualité du construit par un (plusieurs c’est peut-être mieux) pro du coin.
Votre mère ne connait-elle pas d’artisans ?
Y a t-il un courtier en travaux sur la commune ?
Avez vous eu des échanges sur place notaire, agent immobilier… qui pourraient vous donner une adresse de confiance ?

Avez vous les diagnostics ?

Dernière modification par DDtee (30/07/2014 17h55)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 31/07/2014 09h45 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Pryx a écrit :

Vous dites que l’offre est forte, qu’est ce qui justifie cette offre ? Ecole/Université ?
La ville dont vous parlez est-elle un poumon économique du département ou plutôt la ville laissée pour compte ?

Sans être vraiment une ville laissée pour compte, c’est une ville qui perd légèrement de sa population (-10% en 20 ans). Il y a néanmoins des écoles universités (IUT, école d’ingénieur…) mais ce n’est pas une grande ville étudiante.
L’offre est forte sans doute parce que les rendements à première vue paraissent attractifs

Pryx a écrit :

Avant de commencer les travaux dans votre studio du dernier étage, je vous conseille effectivement de mettre en place un système de circulation d’air (VMC par exemple). Allez-y accompagné d’un plaquiste, ce sont à mon sens les artisans les plus confrontés au problème d’humidité en rénovation.
Vous en trouverez dans les pages jaunes bien sur, mais demandez plutôt à votre mère de demander à ses amis / connaissances sur place.

Avez-vous fait expertiser la toiture ?

Merci pour le conseil du plaquiste.
Pour la toiture, je ne l’ai pas fait expertiser mais elle paraît en excellente état (j’ai pu y jeter un coup d’oeil par le velux)

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#5 31/07/2014 10h08 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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DDtee a écrit :

Avez vous rencontré le locataire ?
Pourquoi deux studios sont vides ?
Grouper plusieurs studios dans le même immeuble n’est pas toujours la meilleure solution, même si, certes, c’est un petit immeuble.

Je n’ai pas rencontré le locataire mais cela devrait avoir lieu lors de la 2nde visite.
La raison avancée pour les 2 studios vides sont le fait que sachant qu’il allait mettre l’immeuble en vente, le notaire a conseillé au proprio de ne pas relouer ces 2 studios car c’est plus facile de revendre libre qu’occupé
Quels sont les risques de grouper plusieurs studios dans le même immeuble ? D’avoir un immeuble avec beaucoup de jeunes ?

DDtee a écrit :

Quelles sont vos sources pour estimer le prix de vente habituel ?

Ca fait plusieurs mois que je regarde toutes les annonces sur internet et un de mes amis a racheté 2 studios à Bourges récemment, donc je commence à avoir une bonne idée du juste prix.

DDtee a écrit :

Les fenêtres sont en simple ou double vitrages ?
Ont-elles étés changés récemment ?

C’est du double vitrage en effet, pas besoin de les refaire à court-terme.

DDtee a écrit :

Y a t-il un courtier en travaux sur la commune ?
Avez vous les diagnostics ?

J’ai les diagnostics effectivement, je dois finir de les lire mais ils paraissent tous ok au premier abord.
Merci beaucoup pour l’adresse du site argiles, c’est très intéressant.
Pourquoi me conseillez-vous un courtier en travaux (par rapport à s’adresser directement à un artisan) ? Pourra-t-il s’occuper de la partie expertise du bâtiment sur des éléments différents du bâtiment (charpente, fissures, humidité…) par rapport à un artisan qui serait plus spécialisé ?

DDtee a écrit :

Avez vous eu des échanges sur place notaire, agent immobilier… qui pourraient vous donner une adresse de confiance ?

Je n’ai pas eu d’échange pour le moment et c’est un très bon point !
Faut-il que je contacte un notaire (différent de celui du vendeur) dès à présent ? Quel service/aide peut-il m’apporter au-delà de la simple signature finale du compromis ?

Merci encore pour vos réponses très enrichissantes !

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#6 31/07/2014 10h43 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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-Rencontrer le locataire est effectivement indispensable, notamment pour une question de "ressenti". Vous devez vous assurer que ses versements de loyer sont réguliers (relevé de compte du bailleur) et connaitre sa situation professionnel. Si le loyer est payé en grande partie par la CAF il ne doit pas gagner très bien sa vie (ce qui ne présente pas un problème si il est fiable).
A t-il une caution solidaire ?
- De nombreux étudiants dans le même immeuble peut effectivement poser quelques difficultés

- Les prix réels sont souvent difficiles à estimer, je constate sur le terrain provincial un prix réel bien inférieur à ceux annoncés, même par les notaires (qui sont aussi des vendeurs et ont intérêt pour les successions à surestimer le prix de l’immo wink) Les agences annoncent souvent des prix très décalés à la réalité, tout comme les annonces…
Chez meilleur agent appartement à Bourges = 1422€/m2 Prix immobilier Bourges (18000) Par expérience leurs prix sont assez optimistes. Si l’état et la situation sont supérieurs à la moyenne il faut aussi en tenir compte.

- Ma question sur le double vitrage concernait la VMC. Je m’explique. Une fenêtre en simple est très respirante quand on pose du double souvent surviennent des soucis d’humidité si la ventilation n’est pas suffisante.

- Un courtier en travaux a dans son carnet d’adresse tous les corps de métier et peut orchestrer l’ensemble. Bon, ce n’est ni un archi, ni un maître d’oeuvre, mais dans votre cas il peut présenter une solution à votre difficulté.

- Avant le compromis ou promesse nul besoin de contacter de notaire (sauf si vous avez une demande particulière). Il sera par contre indispensable d’avoir votre notaire à ce moment. Il défendra vos intérêts et celui du vendeur, les intérêts de son client.
Cela n’engendre aucun surcoût, les frais sont alors partagés entre les deux notaires.


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#7 31/07/2014 15h19 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Bonjour,

J’ai appelé hier le propriétaire en lui disant que je voulais faire une 2nde visite après avoir fait une première visite il y a 3 semaines. Je lui dit que je suis disponible ce week-end ou le week-end suivant et il me répond "pas de problème, rappelez moi en me disant quand ça vous arrange le plus".

Rebondissement intéressant aujourd’hui même : je viens de recevoir un email du propriétaire qui me dit

"Bonjour,
Je tenais à vous donner de nouvelles informations puisque vous m’aviez demandé de vous tenir
aux courant des offres d’achat. Je ne manque pas donc de répondre à vos attentes en vous signifiant que mon notaire a eu une contre-offre à 97 000 euros d’une personne qui nous en avait fait une première à 90 000 (que nous avions refusé). Mais que je dois donner ma réponse avant samedi 02 aout à midi et qu’il s’agit de sa dernière offre.
J’ai déjà informé une autre personne intéressée de cela et je le fais pour vous.
Je tenais également à vous en prévenir car la visite de ce dimanche semble compromise !! je n’en
sais rien car je donnerai ma réponse samedi matin. Et quand bien même, vous souhaiteriez surenchérir, il me faudrait une sécurité et que vous fassiez une "offre d’achat écrite" à l’étude ****** demain dernier délai. Voilà pourquoi je dis que cela me semble court et peut être compromis."

Le décalage entre l’attitude de la veille (où il n’a mentionné aucune autre offre) et l’email me paraît bizarre…
Je refuse de faire une offre écrite sans 2ème visite et je n’aime pas trop le coup de pression et le changement d’attitude me déplait. Est-ce un coup de bluff (ça serait osé…) ou est-ce qu’un autre potentiel acheteur a flairé la bonne affaire et met la pression au vendeur pour closer le deal le plus rapidement possible à un excellent prix ?

Au départ, je pensais faire une offre plutôt à 100k€, en étant prêt à augmenter le prix si jamais la contre-visite ne révélait rien de sérieux.

Du coup, ma tactique pour le moment est de rappeler le propriétaire ce soir, en lui disant que l’offre de 97k€ est basse et que l’acheteur essaye de lui mettre la pression pour arracher un prix en dessous du marché, tout en étant clair que je ne pouvais pas faire une contre-offre sans nouvelle visite ?

En même temps, je me pose la question : à quoi m’engagerait une "offre d’achat écrite" envoyée au notaire ? Cela resterait soumis à l’acceptation de mon emprunt immobilier non ? Qu’aurais-je à y perdre ?

Merci de votre aide par avance !

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#8 31/07/2014 15h33 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Bonjour;

Dire au vendeur que l’autre offre est trop basse n’est pas à mon sens le début d’une bonne négociation.

Je pense que dans votre cas, il vaut mieux demander un délai au vendeur, en lui expliquant que vous ferez une offre à l’issue de votre seconde visite.

Je pense que la stratégie du vendeur est actuellement de vous mettre la pression, c’est légitime mais vous êtes tout de même dans une certaine position de force en l’état actuel du marché, profitez-en.

Si celui-ci est pressé je pense qu’il est possible pour vous d’avancer vos bonnes relations avec votre banque et lui expliquer que la banque vous suit dans votre projet et que les fonds pourront être débloqués très rapidement si vous faites affaire.

Gardez votre sang froid, cette affaire peut vous sembler bonne, voire la meilleure, mais il en existe d’autres. Prenez donc votre temps.

L’offre d’achat assortie de clauses suspensives ne vous engage en rien, mais je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire. Leur conseil est gratuit.

Dernière modification par Pryx (31/07/2014 15h34)

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#9 01/08/2014 10h14 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Christophe87 a écrit :

Le décalage entre l’attitude de la veille (où il n’a mentionné aucune autre offre) et l’email me paraît bizarre…
Je refuse de faire une offre écrite sans 2ème visite et je n’aime pas trop le coup de pression et le changement d’attitude me déplait. Est-ce un coup de bluff (ça serait osé…) ou est-ce qu’un autre potentiel acheteur a flairé la bonne affaire et met la pression au vendeur pour closer le deal le plus rapidement possible à un excellent prix ?

Dans ce genre de cas, il est bien difficile de savoir ? Le bluff, parait envisageable…
Si l’affaire est vraiment intéressante, il ne faut pas attendre 3 semaines pour réagir, mais la saisir rapidement. Si elle n’est pas si intéressante qu’espéré, le temps qui passe joue en la faveur de l’acheteur (les ventes immobilières sont un peu des enchères à rebours).
Vous semblez être tombé sur un vendeur pas facile, d’emblée il vous fait savoir que vous avez/auriez pas de marge de négociation !


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#10 01/08/2014 14h30 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Il est toujours difficile de savoir si ca bluffe en face ou pas.

Mes 2 derniers achats en cours (ou devrais-je dire compromis car j’attends le retour de la banque) se sont soldés par une première offre acceptée directement.
A chaque fois pourtant, le prix de départ est pas (ultra) déconnant et j’ai fait environ -10% dessus (70 pour 77.5k et 63 pour 69.5k)

Je pense que le fait d’etre arrivé avec une proposition ET une validation de principe par mon courtier (qui n’engage pas la banque bien entendu) a joué surtout pour celui avec une agence qui a tout a gagné à finaliser la négo : meme avec 500€ de moins de commission, elle fait la vente sans se redéplacer…)

Bien entendu, je me dis que j’aurais du proposer bas a chaque fois. Mais c’est aussi le jeu de la négo, on peut soit faire une meilleure affaire, soit passer pour un charlot et braquer la partie en face, soit se faire doubler par l’investisseur suivant.
sauf à poser des micros et savoir ce qui se dit vraiment en votre absence…pas évident.

Mais au final, je penche pour le bluff aussi.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#11 14/08/2014 00h10 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Bonjour à tous,

Je reviens pour vous tenir au courant de mes dernières avancées.

Après avoir eu au téléphone le vendeur, j’ai pu constater qu’il ne bluffait pas (à vrai dire, il m’a même forwardé l’offre que son notaire avait reçu) et j’ai fait une contre-offre à 100 000€ il y a un peu plus de 10 jours et je signe le compromis demain !

Je suis donc en pleine tournée des banques sur Bourges pour présenter mon dossier. L’accueil est plutôt bon et j’ai reçu quelques premières simulations.
La meilleure simulation pour le moment est de 2.30% sur 12 ans (et 350€ de frais de dossiers) et 2.45% sur 15 ans, qui me propose même de financer 100% du prix d’achat au lieu de 95% (mon apport ne couvrirait que les frais de notaires et autres + les travaux et le mobilier)
En regardant les taux de meilleurtaux.com, j’espère encore obtenir un peu mieux, sans doute 2.20% et 0 frais de dossier.

Je me pose quelques questions :
1) Quels taux pensez-vous atteignables pour quelqu’un avec un bon profil ? Quelles astuces originales avez-vous pour faire baisser les taux ?

2) Concernant la garantie de l’emprunt, que faut-il privilégier entre IPPD et caution ?
Au premier abord, j’aurais tendance à privilégier la caution qui est récupérable, sans frais de mainlevée et qui ne coûte pas beaucoup plus chère que l’IPPD. Ai-je raison ?
Certaines banques m’ont dit qu’elles s’occupaient de faire les démarches vis à vis de Crédit Logement, d’autres non… Comment cela se passe-t-il ?

3) Un des points qui me chagrine concernant l’immeuble concerne le studio loué nu.
Le locataire est bon payeur et cela fait donc 290€ qui tombe chaque mois et sur 12 mois, ce qui est plutôt un très bon point.
Le seul problème c’est que je vais le déclarer en micro-foncier et donc 30% seulement d’abbatement. Du coup, à terme, je serai taxé à hauteur de 41%+15.5% sur les revenus restants, soit 1300€ d’impôts à débourser…

Je crois avoir déjà lu dans d’autres fils de ce forum certaines personnes évoquer le passage en meublé d’un bien acheté en location nue. L’idée serait de racheter les meubles du locataire et de lui les revendre moins cher à son départ (ce qui ferait un accord gagnant-gagnant pour nous 2).
Avez-vous déjà pratiqué ça ? N’y a-t-il pas un risque que cela soit mal vu par l’administration fiscale (résiliation d’un bail avec le locataire pour reprendre un nouveau bail avec le même locataire…) ?

Merci d’avance !
Christophe

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#12 14/08/2014 10h21 → Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios... (architecte, batiment, expert, immeuble, immobilier locati)

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Christophe87 a écrit :

Le seul problème c’est que je vais le déclarer en micro-foncier et donc 30% seulement d’abbatement. Du coup, à terme, je serai taxé à hauteur de 41%+15.5% sur les revenus restants, soit 1300€ d’impôts à débourser…

Le micro foncier avec un TMI de 41% ?!? Vous avez un intérêt particulier de ne pas être au réel ?

Je n’ai pas l’expérience du passage foncier au BIC avec un locataire en place, mais si le locataire est ok il ne me semble y avoir aucun soucis. Lui revendre ses meubles quand il part, par contre…?

Pour les taux vous avez la réponse chez meilleurs taux. Le taux bon est déjà meilleur que le taux moyen…

Pour les garantie sur l’emprunt, c’est une lapalissade, le moins cher est le mieux… après tout est une question de négociation avec la banque. Vous ne pourrez sans doute pas avoir un taux exceptionnel + pas ou peu de frais de dossier… sans contrepartie sur un produit ou un autre.


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