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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/08/2013 22h22 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Réputation :   69 

Bonjour à tous,

toujours à la quête de l’investissement qui me mettra le pied à l’étrier, ma recherche vient de me mener à visiter des bureaux à vendre. J’en avais parlé dans un poste précédent qui exprimait ma surprise face aux rentabilités en immobilier d’entreprise et je reprends les éléments évoqués alors, avec quelques compléments derrière des "=>":

Pruls a écrit :

Enfin un local de bureaux loué à une association de formation, à proximité de la gare, avec les accès et parking en copropriété. Faudrait faire descendre le prix d’environ 15% pour atteindre le graal des 10% brut. D’autant plus que la taxe foncière est refacturée.
Ya de gros projets de création de bureaux à proximité de la gare. Est ce bon ou mauvais pour moi? Le quartier des affaires viendrait il s’installer à la gare avec l’activité que cela peut générer ou alors grosse concurrence en perspective?

Qu’en pensez vous?

Ces interrogations sont toujours d’actualité, quelles sont vos expériences de réorganisation de ville à l’échelle de 15 ou 20 ans, quels ont été les facteurs marquants, d’après vous?

Construiresaretraite a écrit :

où en est le bail ? Combien d’années restent -ils ? Etes vous allés à la Mairie pour savoir ce qui justifie la création des bureaux ? Difficile avec ces éléments pour l’instant d’avoir un avis tranché.

Le bail à un an.

Pour ce qui est de l’avenir du quartier, voici l’analyse de la ville.

En gros, il parle de quartier typique à côté d’une gare. A mon sens il faut comprendre que les bureaux seront créés pour apporter de la mixité au quartier. L’un des éléments phares est la création d’une passerelle permettant de traverser les rails. Cela donnera un meilleur accès piéton aux bureaux que j’ai visité.

salaze a écrit :

Quels sont les avantages de votre bureau pour un locataire potentiel? Comparé à ce qui est susceptible d’être construit dans les alentours.

1) la disponibilité immédiate. Enfin si le locataire part. Les projets de construction sont par nature pas encore sortis de terre et prendront du temps pour être construits.
2) Une fois construits, le loyer sera moins élevé que pour du neuf, tout en ayant une proximité forte avec la gare (5min à pied)
3) peut être des facilités de stationnement, faudra que je vérifie, à moins que les projets prévoient des parking souterrain.
=> c’est confirmé, un parking est situé devant la porte du bâtiment et est possédé par la ville.
De plus, le bâtiment est des années 30, serait typique et donc aurait tapé dans l’oeil de l’ABF. Du coup, le parking serait maintenu pour permettre de laisser le bâtiment visible depuis l’espace public.

L’inconvénient de ce classement est qu’envisager une isolation par l’extérieur est compliqué, de même que changer les menuiseries.

salaze a écrit :

Depuis combien de temps sont installés vos locataires?

Le bail a moins d’un an, les locaux auraient été remis à neuf il y a deux ans. Je ferai une visite pour confirmer tout ça.
=> locaux OK, ils sont propres et présentent une hauteur sous plafond importante. Les volumes sont donc agréables, par contre la facture de chauffage doit l’être beaucoup moins.
L’éclairage naturel se fait par de très grandes baies vitrées exposées au nord. Avis mitigé, en logement, le nord c’est bof, mais la grande taille serait un bon point. Quid dans le cas de bureau?

salaze a écrit :

Quelle est la qualité de la "signature" (enseigne renommée? Bien implantée? Franchise?…)?

Bonne, branche locale d’une asso nationale. Je crois comprendre que le local a été choisi pour mieux se conformer au mode de déplacement des personnes en formation (la gare). Il faudra que je creuse.
=> pas de formation envisagée ici, il s’agit d’une antenne administrative dont l’activité est une création au sein de l’association.

salaze a écrit :

Quel est le loyer pratiqué dans les alentours en cas de relocation?

Il me parait être dans les prix, un rafraichissement pourra aider une éventuelle relocation.

=> Il faudra que j’examine tous les documents du dossier (bail, copro, diagnostics…)

Mots-clés : bureaux, investissement


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#2 21/08/2013 00h24 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Je continue à réfléchir et des éléments de la visite me reviennent. Je me sers de ce fil comme bloc notes, n’hésitez cependant pas à commenter un point ou un autre, cela m’aide à réfléchir correctement.

Pour l’histoire de l’ABF, je vais demander un copie du dossier de PC et de l’arrêté avec ses annexes. J’aurais des éléments précis.

La façade est en mauvais état, un devis a été réalisé et l’agent immobilier me dit que ce genre de travaux peut passer en charge au locataire. Votre expérience confirme? Je validerai avec mon notaire. A vu de nez, ça dépend de ce que dit le bail.

Dur d’évaluer la pérennité d’une association. Je dois demander quels éléments? Les rapport d’activité?

Une fois que j’aurais les éléments de copropriété, il faudra que je sois au clair avec l’état des communs. D’ailleurs là dessus, je n’ai pas trop apprécié le peu que l’on m’a montré.

Par contre, j’ai l’impression que le vendeur (acheteur de gros, revendant à la découpe) a besoin de cash pour financer une autre opération, il aurait acheté 5000m² qui lui restent sur les bras et a créé un loft de 500m² dans l’immeuble qui m’intéresse pour loger sa fille.
Il a essayé de m’embrouiller avec des histoires fiscales comme quoi c’était le fisc qui le poussait à vendre mais que lui n’y trouvait pas d’autre intérêt que "jouer le jeu"…


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#3 21/08/2013 07h08 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Bonjour

Je ne suis pas un spécialiste de l’immobilier de bureau et je ne pourrai pas trop vous aider mais concernant le dernier point, je crois avoir lu sur une autre file que si votre vendeur est marchand de biens, il doit revendre sous 4 ans s’il ne veut pas subir les frais de mutations. C’est peut-être le cas ici (d’où les histoires "fiscales").

Stéphane

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#4 21/08/2013 10h09 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Oui, vous avez surement raison, mais c’est plutôt le discours "je ne veux pas vendre mais on me force la main" "ça me fend le cœur" qui m’a dérangé.

De toutes façons, je fais mes calculs et je donne un prix, si ça marche pas, je passe à autre chose.


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#5 21/08/2013 13h29 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Il me semble que la durée maximum avant revente est de 5 ans pour qu’un marchand de biens bénéficie d’un taux réduit. Vous trouverez les détails ici http://www.oec-paris.fr/documents/1757_ … nfodoc.pdf
J’ai connu des MDB acculés par le fisc, qui étaient prêt à vendre à des prix défiant toute concurrence pourvu que cela soit très rapide.
Au delà du discours officiel tenu par votre interlocuteur (qui à visiblement du stock), il doit y avoir aujourd’hui des MDB aux abois et de réelles opportunités.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 21/08/2013 15h36 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Reste quand même la situation locale où j’ai déjà identifié une offre de bureaux beaucoup plus importante que la demande.

Il faut donc que mon achat développe des avantages concurrentiels suffisants pour trouver un locataire quand celui en place partira.

Ou que la rentabilité soit suffisante pour que l’opération soit complètement financée et que la vacance ne me mette pas en difficulté ou que je puisse pratiquer un loyer plus faible que le marché (ce qui est en fait un avantage concurrentiel…)

Du coup, j’y connais rien en bureau, quels peuvent être ces avantages, mis à part le prix?

Une connexion internet très haut débit? Des frais de fonctionnement faibles (chauffage, copropriété, quoi d’autres)? Une façade emblématique? Une adresse prestigieuse (pour combien de temps)?

Autant le logement est mon domaine et j’ai les idées relativement claires sur ce qu’est la qualité, autant en bureau, je sèche hmm


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#7 21/08/2013 19h10 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Une chose à voir aussi c’est que dans le cas d’un bail commercial déjà existant, vous ne pourrez rien changer.

Si le locataire décide de rester 30 ans dans les murs, rien ne pourra l’en faire sortir. Pour le changement du prix du loyer, vous ne pourrez que le changer tous les ans ou les 3 ans (à voir dans le bail) selon l’indice qui y est marqué.

à vérifier en général dans un bail commercial c’est que le locataire peut être amené à payer la taxe foncière à votre place que si c’est marqué explicitement dans le bail. wink d’autres choses peuvent être mis à la charge du locataire mais il faut que ce soit déjà dans le bail.

Si un jour vous voulez récupérer le local, vous devrez sans doute devoir payer au locataire une indemnité d’éviction qui peut être très élevé en fonction de son chiffre d’affaire.

Baux d’habitations et commerciaux sont 2 mondes bien différents.   smile

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#8 21/08/2013 19h13 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Merci pour ces éléments.

Je compte me faire conseiller par mon notaire afin de bien comprendre toutes les subtilités du bail.


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#9 22/08/2013 13h56 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Pour moi, un locataire qui reste longtemps en place est une bonne chose (dans le cas où il entretien bien le local et paye ses loyers évidemment) : pas de vacances locatives, loyer indexé sur des indices qui suivent l’inflation.
De plus, les loyers pro peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse suivant la conjoncture économique de la ville où il se situe, et du pays en général. Le marché de l’immobilier pro est d’ailleurs sinistré depuis plusieurs mois, d’après ce que j’ai pu entendre et voir, notamment pour les bureaux où l’offre est supérieure à la demande dans de nombreuses villes.
Le départ d’un locataire, en plus d’entrainer une période de vacance peut également générer une baisse de loyer consentie par le propriétaire si la demande est faible (une franchise de loyers est également envisageable).

Si l’achat dégage un cash flow positif, un locataire qui ne part pas c’est impeccable.

Pour les quartiers des gares, je ne sais pas si est une tendance actuelle, mais de mon côté c’est pareil : création d’un grand ensemble immobilier d’habitation, de bureaux et de commerces à Caen, et au Havre création de plusieurs milliers de m² de bureaux + construction d’un tram.

D’après ma faible expérience des bureaux, et surtout face à une concurrence directe de bureaux neufs, à part les facilités de stationnement et le loyer, je ne vois pas d’atout concurrentiel (le neuf est moins énergivore, plus facilement aménageable, est généralement bien équipé en prise réseau/accès internet/prise électriques)

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#10 22/08/2013 14h30 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Bonjour,

que cela soit en bureau ou en logement, un locataire qui reste est ce qui permet de se rapprocher le plus de ce qu’on entend par "rentier".

Sauf à espérer augmenter le loyer entre chaque locataire, ce qui me semble être une hypothèse trop optimiste, avoir un client fidèle est la situation idéale!


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#11 22/08/2013 16h05 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Il ne me semble pas avoir vu l’info, mais quelle est la surface de ce bien ?

Pour en avoir discuté avec deux gros investisseurs et plusieurs agents immobilier, tous m’ont déconseillé les surfaces de bureaux ou les locaux d’activités de grande taille (>200m²), la vacance locative est importante, et c’est encore pire depuis quelques mois (les deux gros investisseurs ont des bureaux et des locaux d’activités vides depuis plus d’un an).

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#12 22/08/2013 16h07 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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J’attends avec impatience le dossier investisseur que l’on m’a promis, mais c’est de l’ordre de 100m².

Par contre le vendeur m’a un peu inquiété quand il m’a décrit les copropriétaires.

Il possède 50% de la copro au travers de 6 sociétés. Peut il bloquer ou faire passer des décisions comme bon lui semble?

Dernière modification par Pruls (22/08/2013 16h08)


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#13 22/08/2013 16h32 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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C’est effectivement le risque quand vous avez un propriétaire archi majoritaire.
Il peut donc faire la pluie et le beau temps…
A moins que vous mettiez les propriétaires des 50% restants de votre côté, mais vous serez, au mieux, à égalité…

Je suis d’ailleurs actuellement en recherche et je fuis ce type de copropriétés…

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#14 22/08/2013 16h38 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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NYBR a écrit :

Le départ d’un locataire, en plus d’entrainer une période de vacance peut également générer une baisse de loyer consentie par le propriétaire si la demande est faible (une franchise de loyers est également envisageable).

Pour info : j’ai récemment entendu le président d’une société de gestion de SCPI indiquer qu’une pratique courante actuellement était, pour des bureaux, de consentir 2 mois de franchise de loyer  par année d’engagement de bail ferme (donc si le locataire s’engage sur 6 ans, il s’attend à 1 an de franchise). Ce n’est pas forcément généralisable (certaines SCPI ne semblent pas consentir de franchise, mais sans doute cela est-il lié au montant du loyer ou à la négociation lors de l’acquisition d’un bien), mais ça signifie clairement que le départ d’un locataire est une très mauvaise nouvelle, et explique qu’un bailleur préfèrera souvent faire un "effort" sur le montant du loyer, pour retenir un locataire.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#15 22/08/2013 16h42 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Dominik a écrit :

C’est effectivement le risque quand vous avez un propriétaire archi majoritaire.
Il peut donc faire la pluie et le beau temps…
A moins que vous mettiez les propriétaires des 50% restants de votre côté, mais vous serez, au mieux, à égalité…

Je suis d’ailleurs actuellement en recherche et je fuis ce type de copropriétés…

Je vais préciser ma question:

Je sais qu’en copropriété, un copropriétaire, même majoritaire, ne peut pas imposer sa volonté aux autres.

Par contre, ici, les copropriétaires sont des sociétés, certes pilotées par la même personne, mais des sociétés quand même.

Donc, le type a t il réussi à détourner la restriction d’abus de pouvoir de la copro ou pas? Il faut que je pose la question à mon notaire.

Edith m’indique un début de réponse par .

Dernière modification par Pruls (22/08/2013 16h55)


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#16 22/08/2013 16h59 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Cher Pruls,

C’est exactement sur ce point que je vous répondais ;-)

J’ai rencontré le cas une fois (un ami propriétaire d’un seul appartement dans un immeuble) où un propriétaire était archi majoritaire via de multiples SCI.
Eh bien quand est venu le moment de rénover les parties communes… elles n’ont pas été rénovées.

Alors, à savoir si ils se sont fait avoir ou pas, je ne pourrais pas être affirmatif car je n’ai pas de texte à proposer pour justifier mon propos. En tout cas, à ce jour, les parties communes ne sont toujours pas refaites et pourtant la résolution est présentée chaque année en assemblée.

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#17 11/10/2013 20h44 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Bonjour,

Je n’ai pas pu trouver l’info sur le net mais :

Quand on achète des bureaux et que le prix est annoncé Hors Droits en HT qui sont de 5%, comment calcule t on le prix final ?

Prix + Prix * 0,05 + Prix * 0,07 (frais de notaire) ?

doit on payer la TVA sur les droits qui sont HT, quand c’est une SCI à l’IR qui achète ?

merci pour vos réponses

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#18 11/10/2013 23h09 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

Modérateur
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Je ne suis pas sur, mais voila une tentative de réponse, qui je l’espère vous aidera :

Si la vente concerne des parts d’une société (la société possédant les bureaux) à dominante immobilière, il y a 5% de droits à payer au trésor public lors de l’enregistrement de la cession des parts. En plus, il peut y avoir à payer des frais et honoraires de l’homme de loi (avocat, notaire, etc.) qui rédige les documents sous seing privé constatant la vente. 
Note : Un amendement de la loi ALUR (pas encore définitivement votée à ce jour) obligerait à constater une telle vente par acte authentique à l’avenir, donc à faire intervenir un notaire.

Si la vente concerne le bien immobilier en direct, il y aura des droits d’enregistrement (taux global de 5.09% actuellement, que certains département pourraient décider d’augmenter de 0.7% à partir de 2014) à payer au trésor public. En plus, il faut payer les frais (généralement + élevés que dans le cas précédent) et honoraires du notaire établissant l’acte authentique (obligatoire dans ce cas) constatant la vente. La somme des droits d’enregistrement et des frais et honoraires du notaire est généralement dénommé "frais de notaires".

Les frais et honoraires sont assujettis à la TVA. Il y a un certain nombre de cas où celui qui achète le bien [*] pourra récupérer cette TVA. En règle général (la réalité est un peu plus compliquée), il n’y a que si l’acheteur exerce ensuite avec ce bien une activité assujettie à la TVA qu’il peut récupérer la TVA sur son acquisition (et bien entendu il devra ensuite collecter et payer la TVA sur cette activité). 

Il y a une autre problématique lié à la TVA, si les biens immobiliers sont neufs (ou en VEFA) ou ont moins de 5 ans, dont les détails figurent ici.

Dernière modification par GoodbyLenine (11/10/2013 23h10)


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#19 12/10/2013 08h18 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Merci pour votre retour, je comprends donc que dans mon cas :

- Avec une SCI IR (non assujétie à la TVA)

sur un prix de 500KE +5% d’honoraires HT, le prix "tout compris" se situera aux alentours de 560 000 euros ? (500 +5% honoraires +5,09% ddm + 2% notaire)

Dernière modification par roudoudou (12/10/2013 08h18)

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#20 12/10/2013 08h36 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Bonjour,

Je n’avais jamais vu  ce post très interressant.
pour information je conseille techniquement des propriétaires de bureaux et parfois des locataires.

thierry83 a écrit :

Une chose à voir aussi c’est que dans le cas d’un bail commercial déjà existant, vous ne pourrez rien changer.

Si le locataire décide de rester 30 ans dans les murs, rien ne pourra l’en faire sortir. Pour le changement du prix du loyer, vous ne pourrez que le changer tous les ans ou les 3 ans (à voir dans le bail) selon l’indice qui y est marqué.

Le bail 3/6/9 est la pour ca. Et pour un proriétaire de bureaux il preferera garder un locataire 30 ans que 3 ans. Mais cela n’est pas bon signe, car le locataire, une entreprise par définition, est donc une entreprise qui ne se développe pas, donc n’embauche pas. Le risque que cette entreprise soit à terme en dépot de bilan est fort.

NYBR a écrit :

Pour moi, un locataire qui reste longtemps en place est une bonne chose (dans le cas où il entretien bien le local et paye ses loyers évidemment) : pas de vacances locatives, loyer indexé sur des indices qui suivent l’inflation.

Absolument

NYBR a écrit :

Pour les quartiers des gares, je ne sais pas si est une tendance actuelle, mais de mon côté c’est pareil : création d’un grand ensemble immobilier d’habitation, de bureaux et de commerces à Caen, et au Havre création de plusieurs milliers de m² de bureaux + construction d’un tram.

D’après ma faible expérience des bureaux, et surtout face à une concurrence directe de bureaux neufs, à part les facilités de stationnement et le loyer, je ne vois pas d’atout concurrentiel (le neuf est moins énergivore, plus facilement aménageable, est généralement bien équipé en prise réseau/accès internet/prise électriques)

C’est effectivement des points fort pour un locataire en recherche

GoodbyLenine a écrit :

Pour info : j’ai récemment entendu le président d’une société de gestion de SCPI indiquer qu’une pratique courante actuellement était, pour des bureaux, de consentir 2 mois de franchise de loyer  par année d’engagement de bail ferme (donc si le locataire s’engage sur 6 ans, il s’attend à 1 an de franchise).

La moyenne "Parisienne" est de 6 à 9 mois de franchise pour des locaux propres (blanchiment). Pour la province c’est un peu differrent, cela dependra des villes. Mais la franchise reste toujours vers les 6 mois.
Il arrive qu’un an ne soit pas une exception.

GoodbyLenine a écrit :

Ce n’est pas forcément généralisable (certaines SCPI ne semblent pas consentir de franchise, mais sans doute cela est-il lié au montant du loyer ou à la négociation lors de l’acquisition d’un bien),

Depuis 6 ans que je suis des proprietaires de bureaux, je n’ai jamais vu des bureaux se louer sans franchise.

GoodbyLenine a écrit :

mais ça signifie clairement que le départ d’un locataire est une très mauvaise nouvelle, et explique qu’un bailleur préfèrera souvent faire un "effort" sur le montant du loyer, pour retenir un locataire.

Surtout depuis deux ans, c’est à la mode en fin de bail. Mais ils demandent souvent d’autres aménagement.

.

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#21 12/10/2013 09h16 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Bonjour Bacarol,

votre retour est intéressant surtout que vus avez une expérience dans le domaine.

Pouvez vous développer ce qui défini un bon local de bureaux d’après votre expérience et peut être identifier des tendances?

Je serais également intéressé par un retour sur les éléments qui se négocient lors de l’entrée et la sortie d’un bail? Je me doute que la franchise est un aspect parmi d’autres?

Merci d’avance.

Cordialement.


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#22 12/10/2013 09h39 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Mon point de vue pour la location de bureaux


Coté propriétaire

Entretenir son immeuble à un cout, il faut impérativement faire un bilan technique annuel. Et surtout avant achat.
Est il conforme ?  la est la vrai question.

- Conformité SAE 2013, 2018 (Ascenseurs)
La mise en conformité est obligatoire et peu s’averer très élevée

- Amainte, on en trouve beaucoup (colle sur sol PVC, gaine technique, calorifuge goudronné, ect…)
Pas d’obligation de la neutraliser, mais si vous vous faite des travaux ils seront plus élevés. Et des travaux il y en a dans des bureaux

- Conformité PMR 2015  (Personnes à Mobilités Réduites) sanitaire, accès de l’imeuble, si ascenseurs SAS de sécurité…
Une obligation pour le 1 Février 2015, il peut y avoir des dérogations, mais elles seront dur à obtenir
De plus un locataire qui loue une surface "non conforme" au code du travail sera plus dur à trouver. Les dirigeants d’entreprises ne veulent pas se retrouver confronté à des problèmes sociaux.

- Etude capacitaire, combien de salariés peut il contenir, (capacité sanitaire, capacité  d’évacuation…)
Deux étages identiques d’un même immeuble ne peuvent parfois pas contenir le même nombre de salariés.
Vous devez demandé au commercialisateur ou au vendeur ou au propriétaire une étude capacitaire.  Cela vous évitera la mauvaise surprise.

- Climatisation, son gaz est il de type R22, si oui alors il faudra changer le systeme avant 1 Janvier 2015.
Vous pourrez continuer à avoir une clim au R22, mais elle ne sera plus dépannable. Je m’explique, après le 01/01/2015 s’il elle tombe en panne plus de possibilté de recharger le gaz R22 donc clim -> poubelle.
Bien sur cela arrivera en été, donc un locataire sans clim!
Surtout si elle est reversible (chaud/froid) car un été sans clim est pire qu’un hiver sans chauffage pour des salariés.
Il faut donc envisager de la changer avant 2015.

- Luminosité, et oui, l’inspection du travail est très sensible en ce moment à l’espace lumineux des salariés, il vaut mieux prevoir des bureaux pas trop profond afin de garantir les 200 ou 300lux à 1m (article L. 4211-1 du Code du travail), sinon il va falloir rajouter des éclairages.

- Sécurité des biens et des salariés
Sécurité environnementale
Sécurité des locaux (intrusion, incendie..)
Sécurité des salariés dehors c’est le fourgon de CRS à chaque jour, regarder l’accès de la gare au bureau c’est toujours le coin critique…

enfin pour finir - Blanchir avant de relouer (peinture, moquette, faux plafond..)

Coté locataires

Salariés, syndicats, CE…
Ils sont très sensibles à :
L’environnement commercial, magasins de proximités
Les accès, gare, parking, transport en commun
RIE, ou restaurant donc ticket resto
Loisirs
La sécurité des lieux (extérieur et locaux)

Dirgeants en plus de ce qui est cité ci-dessus :
Les archives (culture Francaise du tout papier)
Parking
Espace de bureau (open space, donc moins cher en ammenagement et cloisonnement)
Aménagement, sont ils faciles… (cloisonnements, électricité aux normes…)
Informatique est il "fibré" accès à la fibre optique par les opérateurs, est il cablé et sa norme(préconiser le Cat6)
Salle informatique (local étanche)
Vu sur la "mer" (les locataires potentiels sont séduits s’ils ont un belle vu), un propriétaire à transformer une terrasse technique en terrasse accessible sur mes conseils. Les futurs locataires se sont battus pour obtenir le bail.
Salle de réunion
Restauration de proximité, les dirigeants regardent beaucoup à l’extérieur car ils aiment bien avoir un resto pour leurs invités. Donc les quartiers de Kebab, Grec ne sont pas les bien venus pour les dirigeants d’entreprises.

Juridique
Ce n’est pas ma spécialité mais j’ai retenu :
- Pour les baux vous pouvez mettre l’article 606 dedans, mais il est de plus en plus difficle de le faire accepter par les locataires, suite aux nombreux abus dans le passé. En deux mots, le locataire a tout à sa charge.
- Etat des lieux, il doit etre précis, car les entreprises font des aménagement au fil des ans, et parfois des aménagements impossibles à revendre au locataire suivant.
- Vérifier l’entreprise, sa solidité financière, son Patron, j’ai connu une belle entreprise, PDG en Ferrari ou Range Sport, 18 mois plus tard il ne pouvait plus payer les loyers.

Voila pour l’essentiel, bien sur cette liste est exhaustive.

Pascal

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#23 12/10/2013 11h24 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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Pruls a écrit :

Bonjour Bacarol,

votre retour est intéressant surtout que vus avez une expérience dans le domaine.

Pouvez vous développer ce qui défini un bon local de bureaux d’après votre expérience et peut être identifier des tendances?

Je serais également intéressé par un retour sur les éléments qui se négocient lors de l’entrée et la sortie d’un bail? Je me doute que la franchise est un aspect parmi d’autres?

Merci d’avance.

Cordialement.

Bonjour Pruls
Je pense que mon post ci dessus que j’ai rédigé pendant votre réponse, doit répondre à certaines de vos interrogations, (nos réponses se sont croisées.)

Pruls a écrit :

Je serais également intéressé par un retour sur les éléments qui se négocient lors de l’entrée et la sortie d’un bail? Je me doute que la franchise est un aspect parmi d’autres?
.

Entrée :
Le futur locataire veut des locaux propres, donc blanchiment, vous n’echapperez pas à refaire les peintures, faux plafond et moquettes même si c’est propre.
Comptez environ 200€ du m² suivant la qualité de la moquette.
respectez les normes pour cette dernière elle doit etre minimum U3P3 pour la norme Francaise ou la classe Européenne (22 et/ou 32)

Relamping, c’est très souvent neccessaire, les tubes fluo s’alterent dans le temps et fournissent un lumière jaunatre qui dévalorise lors de la visite des futurs locataires.
Un relamping de tube fluo "blanchira" les locaux.

Vous pouvez négocier pour que ces éléments soient pris en charge par le futur locataire en échange d’une franchise, mais il vous remettra des locaux en piteux état le jour de sa sortie.
Personnellement je ne suis pas pour ce type de négociation. Je conseille toujours de proceder au blanchiment, imposant un respect des lieux en sortie de bail.

après, tout est question de négociation.

Vous pourrez négocier moins de franchise loyer si vos locaux sont propres.
Quand j’arrive dans des locaux qui sont vieux, moches, plein de trou aux murs, une moquette sale et dégradée, je peux vous assurer que j’obtiens jusqu’a 1 an de franchise. Et le jour de sortie, les locataires laissent les locaux comme ils les ont trouvé!

De toute façon vous n’echaperez pas à la franchise de loyer, c’est devenu un sport national. C’est comme les délais de paiement dans le B&B.

Sortie :
Cloisonnement :
Bien souvent les entreprises réaménagent les cloisons il ne faut pas les garder, car le futur locataire à d’autre aménagement à faire. C’est donc un contrainte lors de la visite.
Preferez un plateau vide de cloisons et propre, c’est plus "vendeur" qu’un plateau ou on voit pas le jour de l’extérieur. Donc le locataire sortant devra vous remettre le plateau décloisonné.

Moquette :
elle doit etre neuve, 9 fois sur 10 le locataire sortant fait jouer la vétusté. Pour éviter toutes polémiques louer des locaux avec une moquette neuve même de basse qualité. Comme cela le locataire sortant devra vous remettre une moquette neuve sans polémiquer sur "il y avait des taches". D’ou la neccessité du blanchiment.

Peinture :
identique aux moquettes, peinture blanche sur tous les murs, sans trou,

Electricité :
Normalement le locataire sortant doit/aurait du vous remettre les rapports de controles obligatoires qu’ils doient faire tous les ans (Electricité, machines éventuellment, ..) cela vous donnera un aspect de l’état d’entretien de l’électricité.
Dans ces rapports il y a des résreves, elles doivent avoir toutes été levées et donc faire  l’objet de réparations avec facture d’un électricien associé ou d’une contre visite du bureau de controle.

Chauffage/clim :
vérifiez que tous les appareils soient en état de fonctionnement, n’hésitez pas à les faire fonctionner un par un.

Pour le reste c’est comme un appartement, vérifier les sanitaires, la propreté, les stores, l’éclairage..

S’il y a l’article 606 dans le bail, alors faite expertiser les lots techniques et structurels par un bureau d’étude avant la sortie car il y a trop de parametres pour les controler lors de l’état des lieux.

Pascal

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#24 12/10/2013 11h26 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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roudoudou a écrit :

Merci pour votre retour, je comprends donc que dans mon cas :

- Avec une SCI IR (non assujétie à la TVA)

sur un prix de 500KE +5% d’honoraires HT, le prix "tout compris" se situera aux alentours de 560 000 euros ? (500 +5% honoraires +5,09% ddm + 2% notaire)

Bonjour,

@ Bascarol : Etant un pro, peut etre avez vous l’info sur ma question ci dessus ?

ps = je parle d’un prix affiché de 500 000 euros HD avec 5% HD de frais de commercialisation

Merci

Cdt,

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#25 12/10/2013 14h33 → Achat de bureaux : étude de cas (bureaux, investissement)

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roudoudou a écrit :

roudoudou a écrit :

Merci pour votre retour, je comprends donc que dans mon cas :

- Avec une SCI IR (non assujétie à la TVA)

sur un prix de 500KE +5% d’honoraires HT, le prix "tout compris" se situera aux alentours de 560 000 euros ? (500 +5% honoraires +5,09% ddm + 2% notaire)

Bonjour,

@ Bascarol : Etant un pro, peut etre avez vous l’info sur ma question ci dessus ?

ps = je parle d’un prix affiché de 500 000 euros HD avec 5% HD de frais de commercialisation

Merci

Cdt,

Bonjour,

hum, sujet très complexe.
Je ne suis pas un Pro de la commercialisation, mon domaine de compétence est plutot technique.

Je tacherai de me renseigner semaine prochaine, mais je crains que le sujet soit trop vaste pour pouvoir en debattre sans réelle compétence.

Pascal

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