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#26 01/06/2014 17h51 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

Modérateur
Réputation :   1084 

La banque ne verra pas forcément comme vous que "je ne vois pas en quoi les garanties de sont pas solides", en particulier, si vous voulez limiter à "la caution personnelle de chacun à concurrence de ses parts sur le passif" (qui lui compliquerait beaucoup la vie en cas de souci).

Une SCI IR qui achete puis qui cède l’usufruit en année 1 à une SCI IS = pas spécialement de risque, mais très mauvaise idée sans doute, car chacun des associés de la SCI IR devra déclarer sa quote-part du montant de l’usufruit temporaire perçu comme du revenu foncier.


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#27 01/06/2014 18h21 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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En fait sans caution particulière on a déjà la caution a concurrence du passif et pro rata des parts il me semble.

Pour les banques, hélas je sais bien, ils veulent du sans risque et sont très frileuses, surtout en ce moment

J’ai re-parcouru mon livre sur les SCI (Michel Brillat 2e edition) et je ne vois pas d’autre montage sauf peut être l’indivision sous convention avec un bail de location en locaux équipés, ce qui permettrait d’amortir le bien et d’annuler le revenu imposable

Dernière modification par roudoudou (01/06/2014 18h22)

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#28 01/06/2014 19h09 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Réputation :   195 

roudoudou a écrit :

Bonjour,

J’ai l’occasion d’acquérir une surface de bureaux/commerciale a paris dans l’ouest parisien.

L’emplacement est excellent, proche métro, commerces.

Le bien est occupe par une societe jusqu’en 2022 et le loyer actuel de 3300 euros/mois hc ht hors tf et taxe bureaux (a la charge du locataire). La surface est de 145 m2 et le prix est dans les 800 000 euros. C’est un rdc avec petit jardin (tout petit) en jouissance privative.

Seulement le souci c’est que le prix au regard du rendement me parait super élevé compte tenu Qu’on est autour de 5% sur le loyer actuel (275ht/m2/an). J’estime que le rendement devrait être de 6 mini.

Qu’en pensez vous ?

Merci

Pas de travaux, 15 min a pied de CDGEtoile

Un petit jardin privatif dans Paris, ça n’a pas de prix !

en fait il y a un projet derrière donc j’exclus la SCPI car j’ai besoin de la valeur d’usage des locaux à terme. La question c’est surtout si le locataire reste, est ce que c’est un bon investissement ? -

Le rendement a 4.98 % sur le hors taxe.
Le loyer est indéxé  --- le temps fera le reste.

La caution solidaire est hors de question pour nous, pour le reste ca peut s’arranger.

La caution solidaire entre associés --- je ne vois pas de probleme --- une bonne clause dans les status de la SCI --- et si un des associés fait défaut --- ses parts deviennent un investissement a bon marché pour les associés restants, ou pour un nouvel associé.
le but final étant que cette situation ne se produise pas.

En plus de la garantie sur le bien et du nantissement des parts la banque souhaite la garantie solidaire ??? -

J’ai même vue la banque demander en plus des natissements solidaires des associés,  un nantissement de contrats d’Assurance Vie.
A ne [as confondre avec une "délégation".
voir Nantissement du contrat d’assurance vie «  Michel Leroy

Vous semblez tous avoir accepte d’être caution solidaire, quels sont les risques et implications ? Si vous êtes caution solidaire et que vous remboursez pour quelqun d’autre pouvez vous exiger la fraction de l’actif rembourse a concurrence ? (Qui correspond a ce que vous avez remboursé pour l’autre si il ne rembourse plus) -

Effectuer les paiement a la place de l’associé défaillant et obtenir des justificatifs (preuves) de la banque. Ne pas laisser le prêt devenir délinquent et générer des intérêts et pénalités de retard.
Et une bonne clause dans les statuts de la SCI, ajouter un article du style  (a voir avec votre conseillé juridique).
J ’ai mis article 31 … mais il peut aussi s’agir de l’article 9 a venant a la suite de l’article 9 qui serait intitulé " Cession de parts - Agrément - Nouveaux Associés "

.
                                                           Article 31

                      "Défaillance de règlement des mensualités du prêt bancaire"
Dans l’éventualité ou l’un des associés manquerait a ses obligations de règlement de mensualités du prêt bancaire.
Une défaillance de règlement de deux ou trois mensualités, (a voir avec votre avocat), entrainerait immédiatement la cession des parts de l’associé défaillant et ce au prix nominal d’origine, au jour de la constitution de la SCI. L’associé défaillant ne pourra prétendre a aucune indexation de la valeur de ses parts.
Décision serait prise en Assemblée Générale Exttraordinaire etc…
.

Dernière modification par Miguel (02/06/2014 15h57)


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#29 02/06/2014 06h28 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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roudoudou a écrit :

Savez vous si est si on paye pour quelqu’un d’autre on peut exiger la part que lon a rembourse donc en gros une fraction des actions par ex ou alors on apporte en compte courant et la sci doit nous rembourser ?

Vos parts sociales ne vaudront pas grand chose au début et tout transfert de parts seront caution à acte notarial et frais de mutation.

Tout apport en CCA sera remboursé par la SCI , à vous de privilégiez le remboursement des CCA par rapport au dividendes par contre un associé peux exiger le remboursement de son CCA , charge à la SCI de prendre un emprunt pour le rembourser.
Regardez si vosu pouvez blinder un peu de ce coté 

Vous mettez ce que vous voulez dans les statuts mais une clause stipulant qu’en cas de défaillances cet associé peut être exclu de la SCI peux s’envisager reste à voir la tournure juridique dans les statuts.

Vous avez rédigé vos statuts ? 
Prenez sur internet des modèles et essayer d’en comprendre la teneur.
La partie importante est la gérance , les venets de parts , les prises de décisions suivant les AG et les assemblées extraordinaires.

Si je comprends bien , vous montez une SCI avec différentes personnes hors contexte familiale proche ?
Je vous conseille de vous imprégniez de la rédaction des statuts et ensuite allez voir un notaire pour bien ficeler les statuts.

Je peux vous envoyer les miens par MP pour vous faire une idée

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#30 02/06/2014 11h27 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Qu’est ce qui vous permet de justifier "un associé peux exiger le remboursement de son CCA , charge à la SCI de prendre un emprunt pour le rembourser." de manière générale ? (A mon avis, ce n’est pas du tout le cas).

En l’absence de convention explicite entre un associé et la société, la décision de rembourser un CCA est une décision de gestion. Donc c’est le gérant qui décide (et si ça nécessite un emprunt, il lui faut peut-être l’accord de l’AG si ça dépasse les pouvoirs que les statuts lui donnent), et pas l’associé qui a un CCA. Même avec une SCI dans un contexte familial, c’est la même chose (on peux aussi ne pas être d’accord au sein d’une famille..).

EDIT : Non, ceci est erroné, lire messages qui suivent


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#31 02/06/2014 14h33 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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http://www.creationsci.info/Compte-cour … socies-SCI

En l’absence de convention particulière ou de clause spécifique dans les statuts, tout associé peut exiger le remboursement par la SCI du solde de son compte courant, et ce à tout moment et sans tenir compte des conséquences financières de sa demande sur l’équilibre financier de la SCI. De plus, les autres associés de la SCI ne peuvent pas modifier les statuts ou voter une convention visant à empêcher le remboursement des comptes courants postérieurement à une demande de remboursement non satisfaite.

Philippe


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#32 02/06/2014 15h48 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Donc, voici une raison de plus pour exiger "convention particulière ou clause spécifique dans les statuts" si on est associé d’une société financées par le biais de CCA. A défaut, c’est la porte ouverte à la guerre entre associés dès que l’un d’entre eux réclamerait le remboursement de ses CCA.

Il y a quand même quelques nuances à apporter, par ex (cf ici qui décrit aussi certaines clauses statutaires ou conventions particulières typiques):

En l’absence de disposition statutaire ou conventionnelle, vous pouvez en principe demander à tout moment le remboursement immédiat et intégral de votre compte courant.
Ce principe souffre d’un certain nombre d’exceptions liées à certaines circonstances particulières :

> La société ne peut pas refuser le remboursement en vous opposant une situation financière difficile. Toutefois le juge pourra lui accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans (reporter ou échelonner le remboursement).
> Le compte courant pourra être compensé avec une dette de l’associé envers la société si celle-ci est certaine, liquide et exigible.
> En cas de procédure collective ouverte à l’encontre de la société (redressement judiciaire ou liquidation judiciaire), deux périodes sont à distinguer. Avant le jugement  d’ouverture de la procédure collective, l’associé pourra compenser son compte courant avec les dettes qu’il a envers la société (par exemple le capital social qu’il n’aura pas encore versé). Après le jugement d’ouverture, plus aucun remboursement de compte courant ne pourra être effectué, l’associé devient alors  un créancier de la société comme les autres et risque fort, dans une telle hypothèse, de perdre l’intégralité de son compte courant.

Question subsidiaire sur les CCA : SI un associé cède toutes ses parts, et "oublie" qu’il avait un CCA, au bout de combien de temps sa créance vis à vis de la société (le CCA) est-elle prescrite ?  (et mêem question si l’associé n’a pas vendu ses pars…)


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#33 02/06/2014 15h50 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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GoodbyLenine a écrit :

En l’absence de convention explicite entre un associé et la société, la décision de rembourser un CCA est une décision de gestion. Donc c’est le gérant qui décide (et si ça nécessite un emprunt, il lui faut peut-être l’accord de l’AG si ça dépasse les pouvoirs que les statuts lui donnent)

J’aurais tendance à dire l’inverse : en l’absence de convention, l’associé peut demander à tout moment le remboursement de son CCA. La société ne peut lui opposer de situation financière difficile. Dans la pratique, si ça se finit devant le juge, ce dernier statue généralement sur des délais de paiement.

Le recours à du CCA sans convention est très risqué dans le cas d’associés ou actionnaires prédateurs : ils peuvent tout à fait demander remboursement de leur CCA dans une période de tension sur la tréso, avec potentiellement au final conversion de leur créance en titres. (L225-128 du CC, la libération des titres de capital peut se faire "soit par apport en numéraire, y compris par compensation avec des créances liquides et exigibles soit par apport en nature")

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#34 02/06/2014 16h31 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Philippe30 a écrit :

roudoudou a écrit :

Savez vous si est si on paye pour quelqu’un d’autre on peut exiger la part que lon a rembourse donc en gros une fraction des actions par ex ou alors on apporte en compte courant et la sci doit nous rembourser ?

Vos parts sociales ne vaudront pas grand chose au début et tout transfert de parts seront caution à acte notarial et frais de mutation.

Tout apport en CCA sera remboursé par la SCI , à vous de privilégiez le remboursement des CCA par rapport au dividendes par contre un associé peux exiger le remboursement de son CCA , charge à la SCI de prendre un emprunt pour le rembourser.
Regardez si vosu pouvez blinder un peu de ce coté 

Vous mettez ce que vous voulez dans les statuts mais une clause stipulant qu’en cas de défaillances cet associé peut être exclu de la SCI peux s’envisager reste à voir la tournure juridique dans les statuts.

Vous avez rédigé vos statuts ? 
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Si je comprends bien , vous montez une SCI avec différentes personnes hors contexte familiale proche ?
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Je peux vous envoyer les miens par MP pour vous faire une idée

Philippe

Bonjour,

Philippe je veux bien un modele de vos statuts si vous avez une SCI IS merci

Sinon je suis déjà famillier avec des statuts de SAS dont je suis cofondateur et actionnaire

Merci pour vos remarques bienveillantes.

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#35 02/06/2014 16h33 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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lector a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

En l’absence de convention explicite entre un associé et la société, la décision de rembourser un CCA est une décision de gestion. Donc c’est le gérant qui décide (et si ça nécessite un emprunt, il lui faut peut-être l’accord de l’AG si ça dépasse les pouvoirs que les statuts lui donnent)

J’aurais tendance à dire l’inverse : en l’absence de convention, l’associé peut demander à tout moment le remboursement de son CCA. La société ne peut lui opposer de situation financière difficile. Dans la pratique, si ça se finit devant le juge, ce dernier statue généralement sur des délais de paiement.

Le recours à du CCA sans convention est très risqué dans le cas d’associés ou actionnaires prédateurs : ils peuvent tout à fait demander remboursement de leur CCA dans une période de tension sur la tréso, avec potentiellement au final conversion de leur créance en titres. (L225-128 du CC, la libération des titres de capital peut se faire "soit par apport en numéraire, y compris par compensation avec des créances liquides et exigibles soit par apport en nature")

De toutes facons nous voulions faire une clause dans les statuts réglementant ou cadrant le fonctionnement des CCA et leur remboursement.

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#36 02/06/2014 17h00 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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@Roudoudou
La meilleure chose à faire est de mettre des clauses pour le remboursement des CCA.

Par défaut comme je l’ai indiqué  , le gérant n’a pas le choix et doit remboursé.

Attention à la manière de libellé ces conditions de remboursement des CCA

Quelques liens vers des statuts type à personnaliser

SCI (Société civile immobilière) - Statuts types de SCI de location - L’Express L’Entreprise

Modèle Statuts de SCI ? Les Echos Business

Si les statuts sont trop restrictifs pour la gérance , la SCI sera ingérable.
Si les statuts sont trop laxistes  , la SCI sera ingérable également comme éovqué au dessus avec les CCA.

Dans les statuts il y a les clauses obligatoires , par contre il faut être attentif sur les droits , nomination et révocation de la gérance.
La partie intérêt des CCA et leur remboursement sont à encadrés.
Les modalités d’entrée et de sortie d’associé doivent être bien définies.

Les pouvoirs de l’AG sont importants.
Les décisions en assemblée extra ordinaires concernant des modifications statutaires doivent être définies en terme de modalité de vote.

A trop vouloir obtenir une majorité importante en assemblée vous risquez le blocage de la SCI.
Unanimité pour la sortie d’un associé , si il ne veux pas sortir alors la SCI est bloquée…..

Les statuts  sont un subtil mélange de cadre et de liberté.
Tenir compte des relations présentes entre les associés mais sans présager que ces relations n’iront pas en se détériorant.

Bon courage et bonne réflexion

Philippe

P.S Envoyez moi un mail par MP pour les statuts , je m’en occupe ce soir.


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