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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/05/2014 09h33 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Bonjour,

J’ai l’occasion d’acquérir une surface de bureaux/commerciale a paris dans l’ouest parisien.

L’emplacement est excellent, proche métro, commerces.

Le bien est occupe par une societe jusqu’en 2022 et le loyer actuel de 3300 euros/mois hc ht hors tf et taxe bureaux (a la charge du locataire). La surface est de 145 m2 et le prix est dans les 800 000 euros. C’est un rdc avec petit jardin (tout petit) en jouissance privative.

Seulement le souci c’est que le prix au regard du rendement me parait super élevé compte tenu Qu’on est autour de 5% sur le loyer actuel (275ht/m2/an). J’estime que le rendement devrait être de 6 mini.

Qu’en pensez vous ?

Merci

Mots-clés : bureaux, paris

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#2 29/05/2014 10h16 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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5% ce n’est pas beaucoup a mon avis.
Néanmoins, si vous êtes passé par une AI, effectivement, ils considère le 8% comme le graal. C’est mon expérience de recherche d’immeuble depuis février.

Néanmoins, vous êtes assuré avec une entreprise d’avoir le loyer jusqu’en 2022 soit encore 8 ans.

Les points de vigilance :
- 800k€ me semble beaucoup dans l’absolu. Quelle est votre surface financière  ? Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier. Ici, 800k€  dépendent d’un seul bien et d’un seul locataire.

- le bail de 9 ans, est "récent". Pourquoi le vendeur vend si vite ?

- quelle est la solidité de la société ? Sera t elle encore la en 2022.

- la fiscalité. Vous êtes imposé  a 15%+TMI. Je suppose que vous avez intégré cela dans vos simulations.

Pour ces paramètres de renta, pourquoi ne pas préférer des parts de SCPI. Même fiscalité, même paramètres financiers mais avec la diversification et l’expérience clé en main.

Ps. Je n’ai jamais investi dans les bureaux.

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#3 29/05/2014 11h16 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Même remarque que celle de Boubouka.

J’ajouterais:
-  un contrôle sur societe.com de la situation financière de cette société
- Après 2022 , vous en faites quoi de ce local si vous ne pouvez pas le relouer car à 3.300 / mois de
   loyer il faut tenir la distance si il y a une défaillance du locataire ou un départ ….

C’est mettre tous ses œufs dans le même panier , trop risqué et pas certain qu’une banque suive.

Autre piste de réflexion , qu’est-ce que je peux faire avec 800K€ en terme d’investissement ?

Même si Paris est cher , la banlieue permet d’envisager l’achat au moins d’un immeuble avec un somme moindre et de disposer de revenus locatifs d’habitation mieux répartis afin de pallier à un défaillance ou le départ d’un locataire.

Je ne connais pas les prix en banlieue mais 2 fois 400 K€ doivent permettre de trouver des immeubles qui rapporterait plus qu’un seul local commercial.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 29/05/2014 13h37 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Bonjour,

Je vais un peu plus préciser par rapport à vos réponses (désolé si j’ai été succin au début). Sans rentrer dans les détails on a un projet de transformer ce local en espace de travail collaboratif avec une stratégie et un concept dont je ne peux pas parler ici dès le départ du locataire. Donc risque de vacance relativement faible.

Le fait d’acheter un bien occupé nous permet de "mettre le pied à l’étrier" pour notre projet car nous n’avons pas des millions d’euros. D’autre part vis à vis d’une banque je pense qu’amener quelque chose de ficelé avec tous les paramètres connus et certains diminue l’incertitude  ?

La fiscalité n’est pas un souci, je pense qu’on va tout passer en IS pour capitaliser.

@ Philippe30 : 3300 euros par mois pour 150 m2 dans Paris ouest prés des transports c’est plutôt faible donc ca constitue un floor.

La personne a reloué avant de vendre car a priori elle ne sait pas trop ce qu’elle fait (personne âgée)

@Boubouka : Ma surface financière est relativement saine .Pas d’endettement.

Autre point : Je ne compte pas payer 800k je l’estime plutôt compte tenu du bail 2022 et du risque actuel (bureaux qui baissent de 15/20% à Paris et 4 millions de m2 de libres en IDF) un prix raisonnable a 600-650k maximum (- de 4800E/m2).

QQues détails sup sur le bien pour être un peu plus précis : Pas de travaux, 15 min a pied de CDGEtoile. Le plan n’a pas de perte d’espace.

Donc avec tous ces paramètres je me demande juste si je déconne sur le prix ou si le niveau de renta parait correct ? (je pense qu’entre 6 et 7 on est pas trop mal)

Merci

Dernière modification par roudoudou (30/05/2014 08h16)

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#5 29/05/2014 13h38 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Le rendement semble un peu trop faible, vu ce que vous dites du bien (même si pas très précis), par rapport aux rendements du marché décrits dans les rapports des foncières ou SCPI (en + un rdc sera +dur à louer en bureaux). Mais les 8% rêvés par Boubouka sont beaucoup trop élevés, et n’existeront que pour un bien avec de sérieuses autres faiblesses.


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#6 29/05/2014 15h17 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Vous auriez un exemple concret de rapport de foncière SCPI auquel vous faites référence GBL ?

Cdt,

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#7 29/05/2014 20h55 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Vous pouvez regarder cela et ensuite aller sur les sites des sociétés de gestion pour leurs rapports.

SCPI : recherche et classement - Primaliance - Capital.fr en partenariat avec Primaliance le portail des SCPI

Si vous comptez créer une SCI IS, je me demande si l’usufruit temporaire des parts de SCPI ne serait pas encore plus intéressant. Je me souviens d’une simulation que j’ai faite, la renta était de l’ordre de 15%. Le hic, était que je n’ai pas réussi a trouver une banque qui financerait cela.

Je ne suis pas certain qu’on puisse amortir en SCI IS les parts de SCPI (j’ai tendance a dire non).

Ceci dit, votre emplacement dans paris a qlqs centaine de m de CDGetoile, il faut être plus précis. A titre d’exemple, j’ai appris que de plus en plus de sociétés quittent Levallois (petite commune en terme de surperficie 241 ha) même s’il y a 3 stations de métro. C’est autre chose si vous êtes dans Paris même.

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#8 29/05/2014 21h01 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Bonjour,

Merci pour le lien

Je ne sais pas si vous avez tout lu ce que j’ai ajouté en fait il y a un projet derrière donc j’exclus la SCPI car j’ai besoin de la valeur d’usage des locaux à terme. La question c’est surtout si le locataire reste, est ce que c’est un bon investissement ?

On est pas à quelques centaines de m de l’étoile mais plutôt dans un rayon de 1km, je ne peux pas donner l’emplacement exact (pour des raisons d’anonymat et de confidentialité).

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#9 29/05/2014 21h20 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Si vous avez un projet de type "télécentre" ou télétravail collectif (voire autre) vous vous exposez a beaucoup d’aleas. Le monde aura beaucoup changé d’ici 8 ans et que faites vous si l’entreprise reste ? Aurez vous toujours envie de le faire avec vos associés d’aujourd’hui ?

De mon point de vue, traiter votre investissement d’aujourd’hui en tant que tel.

Pardon, mais vous êtes en train de raisonner comme ceux qui disent "ah mon scellier, me force a épargner ". Je force un peu le trait, mais je pense que vous me comprenez. Je ne recommande pas de lier les deux projets.

Ce n’est qu’un avis. Certainement d’autres pourront compléter voire contredire pour enrichir votre réflexion.

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#10 29/05/2014 21h33 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Vous avez certainement raison… en ce qui concerne le fait de considérer l’investissement comme tel aujourd’hui donc la question est : quel serait le bon prix et quel rendement peut on exiger avec une marge de sécurité ?

Pour le scellier vous forcez un peu trop le trait je trouve … l’idée c’est de dire :

cas 1) le locataire ne part pas, avec le levier du crédit je mets XXX euros, à prix constants dans 20 ans j’obtiens YYYY euros.

cas 2) le locataire se barre, tant mieux je lance mon projet : application du concept BP avec renta de ZZZ euros

2e question que l’on peut se poser : quel est le prix pour que cas 1 + cas 2 soient favorables quelque soit le chemin

Pour les associés en effet vous marquez un point, il va falloir bien ficeler les statuts de la SCI et le pacte d’actionnaires

Je suis conscient que certains ici réussissent à investir a 10% de rendement, mais la on est dans Paris Intra muros sur du local commercial (toutes les charges/taxes refacturées) avec un excellent emplacement donc on ne peut pas exiger 8-10 avec une OAT 10 ans à 1,8%…enfin je ne sais pas trop c’est pour ca que je poste ici aussi, j’aimerais avoir divers avis

Pour mon projet ce n’est pas un centre de télétravail, mais un espace de travail collaboratif (co-working) avec un concept bien précis, il y en a 2 par an qui ouvrent à Paris et Province et le monde aura changé dans 8 ans, cela va dans mon sens il y en aura encore + ! Et dans la vie il faut prendre des risques donc oui il y a des aléas mais la le risque serait relativement limité…

Bref, si quelqu’un veut plus d’infos sur le projet je répondrai aux MPs mais l’étude et le BP ont été menés avec précision et abnégation wink

Dernière modification par roudoudou (29/05/2014 21h40)

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#11 31/05/2014 12h56 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Au niveau montage est ce que qqun a l’experience d’une sci IS.

L’idee serait demprunter chacun et d’apporter en compte courant puis de rembourser les mensualites en remboursement du compte courant

Qqun a des idees ?

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#12 31/05/2014 13h50 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Bonjour,

Ayant l’expérience d’acquisition via sci et pour des montants comparables sur Paris;

Je pense que la banque va exiger que l’emprunt soit  au niveau de le sci afin d’avoir un ppd (hypothèque) sur le bien. Pas sur quelle accepte nantissement des parts comme garantie du prêt

Vous serez caution solidaire de vos associes (si l’objectif de l’emprunt individuel était d’éviter de payer pour l’un ou l’autre en cas de défaut,  cela sera raté)

Attention à la condition suspensive de financement si vous souhaitiez en avoir une, la sci acheteuse n’empruntant pas

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#13 31/05/2014 13h59 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Bonjour,

La caution solidaire est hors de question pour nous, pour le reste ca peut s’arranger.

Lors de votre montage vous avez accepté d’être caution solidaire ?

En plus de la garantie sur le bien et du nantissement des parts la banque souhaite la garantie solidaire ???

Ca se fait une SCI IS qui emprunte, prend en garantie le bien (surtout qu’il y aurait déjà un locataire et un loyer) ?

Merci

Dernière modification par roudoudou (31/05/2014 14h00)

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#14 31/05/2014 14h05 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Et sur ma faible expérience du bureau à Paris

Vendu 90m2 RDC dans QCA(8eme madeleine) à 830k hors FA en 2012
produit sympa 1 seul plateau. 2 portes entrées, petite cuisine, toilette, sur rue, pas de jardin

Finalement vente échouée mi 2012 pour un problème d’urbanisme avec Mairie de Paris, toutes autres conditions suspensives levées

Loue depuis 3000 + toutes charges pour le locataire
En précaire (loyer sup qd pas précaire)

Donc votre produit se compare plutôt positivement au mien (au "petit" détail près de l’emplacement exact)

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#15 31/05/2014 14h15 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Dans ma pratique, les autres membres vous répondront en fonction de leur expérience

J’ai 3 sci, 3 emprunts dans 3 banques différentes et 2 associes (non familiaux) par sci

Je n’ai jamais eu le choix (et dossier dans plusieurs banques )

Toujours:

Caution solidaire entrez les associes
Hypothèque sur le bien
Pas de nantissement des parts puisque cest sci qui emprunte

La banque se garantit par hypothèque et caution des associes

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#16 31/05/2014 14h20 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Merci pour votre retour et partage d’expérience

la caution solidaire c’est quand même emmerdant …

L’autre solution c’est l’IR j’imagine ?

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#17 31/05/2014 15h53 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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J’ai instruit de nombreux prêts pour des structures personnes morales dont SCI et il est évident que la banque demande la caution des associés..le nantissement des parts de SCI ne vaut strictement rien…il n’y a aucun actif de plus que le bien lui meme dans une SCI ..et le bien est déjà bloqué au travers de l’IPPD ou de l’hypothèque. La caution viendrait donc couvrir le delta en cas de revente du bien à un prix en deça du capital restant dû sur le prêt si l’opération venait à mal tourner.

La caution c’est aussi pour la banque un moyen pour que les associés aient le souci de mener l’affaire à bien et ne s’en désintéressent pas si des problèmes surviennent.

Il est surement possible de demander l’absence de cautions solidaires lorsque par exemple l’apport est suffisant dans le projet global et donne une marge de sécurité suffisante entre prix du bien estimé et montant du prêt (30% serait pas mal je pense).


Parrain Bourse Direct (50€ filleul), Boursorama Banque (80€ mini), Linxea - courtier AV (à voir selon l'offre du moment).  Me contacter par MP, merci !

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#18 31/05/2014 16h22 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Merci pour vos retours d’experience je vais explorer peut être la piste de l’apport.

J’explore également la piste de l’achat par SCI IR donc transparente et qui permet à chaque associé de supporter sa fraction d’emprunt puis la session de l’usufruit en année n+1 à une SCI IS qui emprunte ou à une SAS

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#19 31/05/2014 16h58 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Raphael a écrit :

J’ai instruit de nombreux prêts pour des structures personnes morales dont SCI et il est évident que la banque demande la caution des associés..le nantissement des parts de SCI ne vaut strictement rien…il n’y a aucun actif de plus que le bien lui meme dans une SCI ..et le bien est déjà bloqué au travers de l’IPPD ou de l’hypothèque. La caution viendrait donc couvrir le delta en cas de revente du bien à un prix en deça du capital restant dû sur le prêt si l’opération venait à mal tourner.

La caution c’est aussi pour la banque un moyen pour que les associés aient le souci de mener l’affaire à bien et ne s’en désintéressent pas si des problèmes surviennent.

Il est surement possible de demander l’absence de cautions solidaires lorsque par exemple l’apport est suffisant dans le projet global et donne une marge de sécurité suffisante entre prix du bien estimé et montant du prêt (30% serait pas mal je pense).

Question additionnelle, le nantissement par une AV fondsEuros peut il fonctionner (en complément de l’hypothèque) ? et en lieu et place de la caution solidaire

autre point qui me vient ce matin : Que se passe t il si on constitue une SCI IR (sans caution solidaire du coup) et que on passe à l’option IS au bout d’un an (qu’est ce qui se passe pour les emprunts contractés en nom propre etc…)

Dernière modification par roudoudou (01/06/2014 09h17)

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#20 01/06/2014 09h51 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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roudoudou a écrit :

Au niveau montage est ce que qqun a l’experience d’une sci IS.

L’idee serait demprunter chacun et d’apporter en compte courant puis de rembourser les mensualites en remboursement du compte courant

Vous ne pourrez pas emprunter en direct en tant que particulier pour faire un apport car la banque demandera des garanties sur le bien.
Sauf à hypothèque votre RP pour un même montant par exemple.

roudoudou a écrit :

La caution solidaire est hors de question pour nous, pour le reste ca peut s’arranger.

La banque vous demandera d’être caution solidaire en tant qu’associé de l’emprunt fait par la SCI.
Tous  les ans je reçois de la banque l’avancement du remboursement de l’emprunt par la SCI en me rappelant que je suis caution solidaire.

La notion de caution solidaire est toujours demandé par la banque.

Pas certain qu’avec un apport , les associés ne soient pas tenus à être caution solidaire quand même.
Pour un apport de 20 % sur un achat , nous avons été tenu d’être caution solidaire

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 01/06/2014 10h54 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Vous semblez tous avoir accepte d’être caution solidaire, quels sont les risques et implications ? Si vous êtes caution solidaire et que vous remboursez pour quelqun d’autre pouvez vous exiger la fraction de l’actif rembourse a concurrence ? (Qui correspond a ce que vous avez remboursé pour l’autre si il ne rembourse plus)

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#22 01/06/2014 11h29 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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L’acceptation d’être caution solidaire conditionne l’obtention du crédit.

Vous devez remplir une feuille comportant une vingtaine de lignes stipulant votre acceptation d’être
solidaire , de payer etc …

Les risques sont fonction de l’entente des associés.
Dans caution solidaire , il y a solidaire  …..

Si la SCI à des problèmes de remboursement , elle va s’adresser aux associés.

Si les loyers ne rentrent plus ce sont les associés qui devront payer les remboursements mensuels au prorata de leur part vis à vis de la gérance de la SCI mais pour la banque il faut que l’argent soit remboursés…
C’est dans ces moments difficiles que la solidarité joue ou au contraire ne fonctionne pas.

Les montages SCI que nous avons faits sont uniquement familiaux donc pas de soucis entre Mr et Mme , c’est comme un emprunt personnel on doit se débrouiller pour rembourser.

Par contre si des associés hors cellule familiale sont présents alors il faut mieux bien connaitre les gens car si un seul traine pour avancer de l’argent à la SCI en cas de difficulté , les autres devront payer à sa place sinon la banque fera jouer son hypothèque sur le bien.

Vous avez compris les implications mutuelles et réciproques ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 01/06/2014 12h12 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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Tres precis : merci

Savez vous si est si on paye pour quelqu’un d’autre on peut exiger la part que lon a rembourse donc en gros une fraction des actions par ex ou alors on apporte en compte courant et la sci doit nous rembourser ?

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#24 01/06/2014 16h20 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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A propos du besoin d’apporter sa caution solidaire : Tout est négociable avec la banque, mais de fait, la banque acceptera rarement de prêter à une petite société à l’IS naissante, sans de très solides garanties, incluant bien souvent la caution solidaire des associés.

Ce qu’on peut exiger (si on rembourse la part des autres) dépendra largement de ce qu’on aura signé au départ. Ne croyez pas qu’il y a une règle générale qui s’applique tout le temps. Négociez point à point, et relisez et comprenez ce que vous signez, aussi bien en relation avec le prêt qu’au niveau des statuts ou du pacte d’actionnaires.

Par ailleurs, dans le cas où si les associés empruntent chacun de son côté, pour apporter des fonds à la société sous forme de CCA, il y a de multiples complications à anticiper :
   -> chaque associé devra apporter des garanties à la banque pour son prêt (autre chose que ses parts dans la société…, un nantissement d’un contrat AV, ou une hypothèque d’un bien immobilier, par ex.)
   -> la comptabilisation des intérêts et frais associés aux emprunts comme des charges (déductibles) pour la société à l’IS ne me semble  pas évidente….. donc attention.
   -> mieux vaut prévoir une convention (entre chaque associé et la société) précisant les conditions dans lesquelles les CCA pourront être remboursées.


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#25 01/06/2014 16h50 → Investir dans une surface de bureaux à Paris... (bureaux, paris)

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@GBL : ok mais je ne vois pas en quoi les garanties de sont pas solides.

Vous avez :
1) l’hypothèque sur le bien
2) la caution personnelle de chacun à concurrence de ses parts sur le passif
3) l’apport (mettons 20%) qui couvre la banque si le bien perd 20% de la valeur

et dans notre cas en + il y a déjà un locataire en place…

Si je fais la synthèse de ce que j’ai lu je crois que :

- J’ai intérêt à ce que la SCI IS soit crée (cela nous "diffère" 5000 euros d’IR à chacun par an)
- Que ça soit la SCI qui emprunte
- Si possible éviter caution solidaire mais si obligatoire alors peut être rédiger une convention entre les associés comme quoi celui qui ne paye plus soit obliger de céder ses parts par exemple ? cela peut être dissuasif
- Réduire l’emprunt de la SCI (par ex. 150 000 euros d’apport) peuvent aider
1) à réduire les risques
2) à avoir un levier suffisant pour essayer de négocier l’absence de caution solidaire

J’ai cru lire que le montage dans lequel on a une SCI IR qui achete puis qui cède l’usufruit en année 1 à une SCI IS comporte plus de risques qu’avant vis à vis de l’administration du fait de l’abus de droit (même si selon moi il y a plein d’arguments qui plaident dans un autre sens)

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