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#1 04/05/2013 13h10 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Bonjour,

J’ai acheté en avril 2012 un appartement P3 dans de l’ancien à Nimes. Il m’a coûté (tout compris) 125 000 € et j’ai emprunté 50 000 € (je rembourse 390 €/ mois).
Situé à 5 mn à pied du Centre ville (Arênes), près des grands axes (autoroute à 10 mn), parking souterrain à 2 mn  à pied  c’est un appartement ancien, au 1er étage sans ascenseur. La salle de bains a été refaite à neuf et les plafonds devraient être tous refaits eux aussi. Il est situé dans un quartier animé et très commerçant (bars, supérette, tabac presse, pharmacie, banques, coiffeurs à proximité et marché tous les vendredis). Deux petits balcons donnant sur une place arborée. Chauffage au gaz individuel et clim réversible.

J’ai rencontré quelqu’un et nous envisageons d’acheter une maison d’environ 320/ 340 000 €, frais compris. Il me faut donc un apport (je dispose par ailleurs de 40 000 € de trésorerie) ; Nous amènerions chacun environ 110 000 € soit 220 000 € en tout. Nous ferions un emprunt pour le reste.

j’hésite entre vendre cet appartement ou le louer.
Si je le vends, je récupère les sous, solde mon crédit en cours et basta ! c’est très simple mais je m’interroge sur le marché immobilier actuellement. On parle de baisse ou de difficultés à trouver un acquéreur. Je voudrais le revendre environ 135 000 € (avec les travaux qui ont été faits), je solderai mon crédit (environ 47 000€ restants) donc un solde pour moi de 88 000 €.

J’envisage la possibilité de louer si jamais il était difficile de vendre rapidement à un prix correct.
Mais je me demande si une banque pourrait me refinancer. Ma banque en m’octroyant un prêt de 70/80 000 € ou une autre banque pour la totalité (environ 130 000€). Le hic c’est que les remboursements seraient supérieurs au loyer évalué à 650/ 700 € mensuel.(du moins d’après mes calculs).
Autre piste : louer 700 € par mois et profiter de cette manne pour emprunter plus pour la maison, solution peut être plus simple ?
Et encore : le louer meublé pour des étudiants en co-location. Je suis prof et pas mal de mes étudiants habitent le quartier (15 mn en voiture de l’école et bus direct). Peut être un peu plus cher ? 800 € ?

Bref je nage un peu..si vous avez des idées ??
Mafo

Mots-clés : emprunt, location, meublé, vente, vide


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#2 04/05/2013 14h16 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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mafo a écrit :

Autre piste : louer 700 € par mois et profiter de cette manne pour emprunter plus pour la maison, solution peut être plus simple ?

Emprunter plus pour une RP qui ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunt est rarement une bonne idée.


Left the Rat Race in 2013

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#3 04/05/2013 14h33 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Ma réponse vaut ce qu’elle vaut, étant actuellement locataire, n’ayant jamais été propriétaire et n’ayant pas encore franchis le pas en matière d’investissement immobilier (c’est en cours ^^) je dirais que :

-  Mon premier s’interroge sur le rendement locatif potentiel de votre appartement actuel. S’il est intéressant autant le garder (intéressant en acceptant de gérer par vous même, ou très intéressant si vous souhaitez déléguer à une agence). Je dirais aussi que si dégonflement important de la bulle il y a celle des loyers devrait être faible voir inexistante (cf. la fameuse courbe de Friggit).
- Mon second laisse à penser que, étant donner les taux de crédit actuels, il vaut mieux contracter un crédit que d’avoir un apport trop important (celui-ci pouvant être placé à des taux au moins égaux voir supérieurs). Le minimum serait donc celui permettant de qualifier votre dossier bancaire de "bon dossier" (20%?), et donc l’octroi des meilleures conditions de prêt possibles.
- Mon troisième évoque l’idée qu’un capital placé dans son bien n’est pas garantis contre les divers risques couverts par certaines assurances là ou un bien obtenu via prêt (et donc assurances obligatoires) permet de se prémunir contre les événements fâcheux (décès, invalidé, perte d’emploi).
- Mon tout est un ensemble de réflexions à mener en considérant vos objectifs de vie, vos valeurs mais aussi en vous renseignant sur votre marché locatif local.

Bonne recherche! smile

Maestria

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#4 04/05/2013 14h52 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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En premier lieu il faut regarder votre rapport locatif :
12x700€/135 000€x 100= 6,2%
6,2 c est pas mal mais c est loin d etre super, regarder un peu les annonces sur votre secteur si il est facile de trouver un bien avec un rendement de plus de 8%….

Louer a des étudiants pour 100€ de plus c est bien mais il y a beaucoup de vacance locative:
10x 800€= 8000€
12x700€ = 8400€

Si vous souhaiter garder votre maison l ideal est pour moi de la revendre a une SCI , la SCI fait un pret et peut donc déduire les intérêts du pret des loyers

Vous récupérez du capital pour votre RP et payer donc moins d intérêt


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 04/05/2013 15h10 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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julien62 a écrit :

Si vous souhaiter garder votre maison l ideal est pour moi de la revendre a une SCI , la SCI fait un pret et peut donc déduire les intérêts du pret des loyers

Je crois me souvenir que ce type de montage attire la curiosité du fisc… il faudrait prouver au fisc que l’opération ne masque pas une manoeuvre destinée à échapper à la fiscalité.

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#6 04/05/2013 15h29 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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merci à tous.

pour Julien le coût d’achat est de 125 000 et non de 135 000. le rapport locatif est donc de 6.7%
700 €/ mois est une estimation bien entendu. sur ma zone, ce type de bien se loue entre 620 et 750 €/ mois. Mais j’ai l’avantage de la clim (essentielle dans le sud!) et du parking public à côté je pense.

pour Maestria, je suis bien d’accord qu’il faudrait emprunter plus. Mais cela dépend de la capacité de remboursement (30% des revenus je crois, non?) et je ne roule pas sur l’or….Mais je vais creuser la question; Si vous avez quelques pistes…..

pour ZX-6R ( un copain de R2D2??? smile): je suis coincé d’un côté par mon budget et le prix des maisons visitées….pas facile d’arbitrer. Si on achète la résidence principale via une SCI on peut déduire les intérêts des emprunts?

Pour Range: si je fais l’opération décrite par ZX-6R en mettant mes enfants dans la SCI, le fisc peut dire quelque chose?

Mafo


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#7 04/05/2013 15h54 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Commencez par voir un banquier et discuter avec lui des modalités de financement en gardant ce logement ou pas.

Choisissez ce qui vous permet d’être le plus à l’aise possible.
Le locatif peut rester intéressant selon votre taux d’imposition.
Créer une SCI et lui vendre le logement : Mesurer le coût (constitution de SCI, IRA, frais de transaction) et l’attractivité pour vous selon votre taux marginal d’imposition.

La rentabilité ne se mesure pas sur le prix d’achat mais sur la valeur au prix du marché actuel comme l’a calculée Julien.

Question : pourquoi constituer la SCI avec vos enfants ? Quel âge ont-il ? Et vous ?

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#8 04/05/2013 16h10 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Le calcul de Julien est juste, il calcule le rendement par rapport au prix actuel du bien si vous deviez le revendre et le rendement de cette somme.

Le rendement n’est pas exceptionnel pour du brut. A voir combien ça vous couterait pour un remboursement anticipé de votre appartement et la durée de vos emprunts et le taux pour se faire une meilleure idée.

Vous pouvez aussi mettre une annonce dans un journal local pour voir si vous avez des demandes locatives au prix que vous voulez le mettre. Vous pouvez aussi demander à vos voisins locataires si vous les connaissez bien à quel prix ils louent le leur.

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#9 04/05/2013 16h13 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Range19 a écrit :

Commencez par voir un banquier et discuter avec lui des modalités de financement en gardant ce logement ou pas.

Choisissez ce qui vous permet d’être le plus à l’aise possible.
Le locatif peut rester intéressant selon votre taux d’imposition.
Créer une SCI et lui vendre le logement : Mesurer le coût (constitution de SCI, IRA, frais de transaction) et l’attractivité pour vous selon votre taux marginal d’imposition.

La rentabilité ne se mesure pas sur le prix d’achat mais sur la valeur au prix du marché actuel comme l’a calculée Julien.

Question : pourquoi constituer la SCI avec vos enfants ? Quel âge ont-il ? Et vous ?

j’ai 52 ans et j’ai 3 enfants de 23, 20 et 17 ans.
je pense que le coût d’une SCI est en effet élevé. plus les formalités…
j’ai un faible taux d’imposition (14% de TMI) et si je me marie à nouveau on va se retrouver sans doute avec un tmi de 5.5%, limite 14% peut être.
mon optique est de vendre ce bien mais je crains la baisse du marché immo même si j’ai acheté quand ça a commencé à baisser (compromis signé en janvier 2012). je vais aller voir l’agence qui m’a vendu ce bien (le commercial est sympa) et lui demander une estimation.

merci
mafo


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#10 04/05/2013 16h20 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Un commercial vendeur est toujours sympa pour vous vendre quelque chose, n’hésitez pas également à aller voir d’autres agences dans le quartier où vous avez votre appartement pour voir si vous êtes au bon prix.

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#11 04/05/2013 16h31 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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thierry83 a écrit :

Un commercial vendeur est toujours sympa pour vous vendre quelque chose, n’hésitez pas également à aller voir d’autres agences dans le quartier où vous avez votre appartement pour voir si vous êtes au bon prix.

le problème, c’est qu’il n’y a pas grand chose à vendre dans le coin….
en 4 mois de recherche, j’avais vu en tout et pour tout 3 appartements: le mien, un complètement délabré et situé dans une ruelle étroite plein nord (vendu quand même 90 000 €!) et un grand (+ de 120 m²) inaccessible pour moi (et inutile aussi).
mais vous avez raison. je vais recommencer à faire le tour des agences……les beaux jours arrivent, ça me sortira smile)
merci
Mafo


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#12 04/05/2013 16h36 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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@mafo : A propos de votre dernier message :

Le rendement à prendre en compte est "revenus que le bien génèrerait" / "cash qu’on aurait en vendant le bien".  Le cout d’achat historique (125 000€) ne concerne que le passé, et ne doit guère influer sur un décision (qui doit prendre en compte l’avenir).

La capacité de remboursement n’est pas "30% des revenus je crois, non?". C’est ce que vous pensez pouvoir rembourser (vos revenus - vos dépenses - un peu de réserve) et ce dont vous arrivez à persuader votre banquier que vous pourrez le rembourser.

Acheter la résidence principale via une SCI ne change rien à la déductibilité des intérêts d’emprunts.

Le fisc pourra redire quelque-chose à toute opération dont on ne peut pas démontrer que la motivation est autre que "éviter l’impôt".

Même si une banque accepte de vous "refinancer", en octroyant un prêt de 70/80 000 € avec le P3 en garantie, je ne pense pas que vous puissiez déduire les intérêts de cet emprunt des loyers perçus pour le P3 que vous possédez déjà.

@mafo : A propos de votre question "vendre ou louer" ?

Si le rendement net du P3  ("loyers - impôts - charges non récupérables’’ / "prix de vente - éventuels IRA sur l’emprunt - éventuels impôts sur les PV") est plus faible que le coût d’un emprunt pour votre RP (pour lequel il n’y a aucun avantage fiscal) (mais sachant que le taux de tels emprunts est actuellement très bas), alors financièrement il vaut mieux vendre que louer. Vous pouvez aussi tenir compte du temps que vous passerez à vous occupez de la location (en retirant qqs € des loyers pour rémunérer ce temps).

Il y a aussi d’autres éléments à prendre en compte : cette location serait-elle le début d’une stratégie pour faire d’autres investissements (cash-flow positifs) ? le P3 peut-il prendre de la valeur en raison de sa bonne localisation ? souhaitez-vous conserver le P3 au cas où il faudrait un jour vous reloger tout seul ? etc.
 
Au final, vu les faibles taux des emprunts, c’est surtout vos objectifs à terme (avoir ou pas un parc locatif et pas mal de dettes) qui devraient déterminer la décision….


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#13 04/05/2013 17h14 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Bonjour GoodByeLenine

je viens de retrouver le coût exact: 118 400 tout frais compris ( et non pas 125 000 comme je l’avais dit).
+ 10 000 € de travaux (salle de bain et parquet séjour) soit environ 128 000 tout compris.
c’est bizarre, je croyais l’avoir payé plus cher…….

je viens de regarder des estimations de prix de vente au m² (je sais ça vaut ce que ça vaut…) environ 1900 € le m² soit 140 000 € pour 74m².
pas vu d’autres annonces dans le quartier, ni à la vente, ni à la location. le désert comme d’habitude…

je ne souhaite pas forcément louer mais sait on jamais?
je n’ai pour l’instant aucun projet précis concernant mon patrimoine immobilier… si jamais il est plus rentable de louer je loue mais c’est loin d’être gagné je pense.

Mafo


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#14 04/05/2013 23h11 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Sur la question du rendement, pour moi il y a deux choses à considérer.

La première est le rendement pour le propriétaire: loyer annuel / (valeur d’achat + travaux) qui permet de comparer avec l’hypothèse de vendre.

La seconde est le rendement pour un éventuel investisseur acheteur: loyer annuel / prix de vente tout frais compris (notaire…) qui permet d’approcher une estimation du prix de vente.


Pourquoi pas Vous?

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#15 05/05/2013 02h11 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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@pruls : Je ne suis pas d’accord, et considère que le rendement "loyer annuel / (valeur d’achat + travaux)" ne sert à RIEN pour évaluer un scénario de vente. Le prix d’achat initial et celui des travaux n’a guère d’importance (il impacte juste un peu le montant de l’impôt sur la PV), et c’est surtout le prix de vente (celui qui reflète ce que le bien vaut actuellement) qui importe.


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#16 05/05/2013 07h42 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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mafo a écrit :

Bonjour,

j’hésite entre vendre cet appartement ou le louer.

Mafo

Voyez votre calcul de rentabilité , voyez le cout de la revente ( remboursement d’emprunt etc …)  , voyez les charges annuelles sur cet appartement , le cout fiscal et le rapport locatif car un T3 n’est pas  simple à louer en meublé donc vous devez avoir ou allez avoir de la fiscalité sur la location nue qui va arriver progressivement.

Autre possibilité de le vendre , de récupérer l’argent , d’en garder une partie pour un achat locatif de type T1 qui pourra vous aider à financer une RP , ce T1 pourrait mis dans une SCI pour favoriser vos enfants en vous gardant bien entendu l’usufruit.

Regardez  mon profil nous sommes voisin

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 05/05/2013 09h15 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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GoodbyLenine a écrit :

@pruls : Je ne suis pas d’accord, et considère que le rendement "loyer annuel / (valeur d’achat + travaux)" ne sert à RIEN pour évaluer un scénario de vente. Le prix d’achat initial et celui des travaux n’a guère d’importance (il impacte juste un peu le montant de l’impôt sur la PV), et c’est surtout le prix de vente (celui qui reflète ce que le bien vaut actuellement) qui importe.

Humm, je pense qu’on a tous les deux raison. Il y a bien 2 rendements celui du point de vu du vendeur, et celui du point de vue de l’acheteur.
Mais pour le vendeur, dans la comparaison d’un scénario de vente, ce n’est pas le rendement qui va permettre de se décider.

Il faut comparer les rentrées d’argent obtenues grâce au capital net net disponible après vente avec les rentrées de loyers nettes nettes.


Pourquoi pas Vous?

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#18 05/05/2013 09h43 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Pour moi il faut prendre en compte en prix de vente possible et non le prix d achat.

Car même si le bien a été acheté 20% moins cher ça ne change pas le fait qu’en le revendant on aurait 135K€ a placer.

Exemple:

J achète un bien 100k€
2 ans après il est estimé 130k€ mais j ai le choix de le louer 700€/mois

Rendement avec prix d achat:
700x12/100 000x100= 8,4%

Mais si je revend ce même bien à 130k€ et le réinvesti dans un bien avec un rendement de 8% :

130 000x8% /12= 866€/mois malgré un rendement moins élevé

C est un peu le même principe du gagnant à la loterie , si vous gagnez un iphone par exemple, vous vous dites j ai eu un iphone pour 0€

Pour moi non, il est possible de le revendre 500€ donc c est comme si vous l aviez payer 500€ car si vous ne le revendez pas vous vous privez de 500€ de rentrée d argent smile


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#19 05/05/2013 11h47 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Pour moi vous avez plusieurs choix et il faut comparer les rentabilités net d’impôts et le gain annuel:

1) vous avez 6% net d’impôts sur cet appartement à 100k€ >> 6k€/an

2) vous vendez l’appartement et le placez sur une AV ou livret
vous calculez les pénalités IRA (si vous en avez), les frais de levée d’hypothèques, la taxation sur la plus value, etc… et remboursez le crédit. Il vous reste 70k€ à 2% net >> 1400€/an

3) vous vendez et réinvestissez cet argent.
Avec les 70k€ + un nouveau crédit vous achetez un immeuble à 200k€ à 5% net > 10k€/an

Pour savoir si vous devez vendre ou le louer, vérifier tous les frais que vous allez avoir en vendant cet appartement et regarder ce qu’il vous restera et que voulez vous faire du solde?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#20 05/05/2013 12h08 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Je vous remercie tous pour toutes ces interventions pleines de bon sens et d’astuces.

je vais contacter deux ou trois agences pour obtenir une estimation dans un premier temps.
Puis il faut que je fasse le point concernant la nouvelle maison que nous devons acheter.
Puis….plein d’autres choses!

occupons nous d’abord du projet vente ou location appart / nouvelle maison et la suite on verra plus tard; mais plus je lis ce forum, plus je trouve que l’investissement locatif peut être un bon moyen de préparer sa retraite (j’ai encore 15 ans à travailler, la durée d’un emprunt quoi!).

@ Philippe30: un Nîmois sur le forum, ça fait plaisir. j’avais vu des intervenants de Montpellier je crois mais Nîmes c’est une première pour moi. Merci pour le +1!

Mafo

Dernière modification par mafo (05/05/2013 12h09)


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#21 26/09/2013 11h04 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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re bonjour

je remonte cette discussion car pas mal de choses ont changé entre temps…

Mon amie et moi envisageons toujours de vivre ensemble mais elle préfère acheter la maison seule. principalement pour des problèmes de patrimoine et donc d’héritage (j’ai 3 enfants et elle en a un).
Elle m’hébergerait donc à titre gratuit smile…..
C’est un peu gênant je trouve mais bon on ne va pas se plaindre (en échange je fais tout le bricolage…et la cuisine).

Elle m’a proposé de louer mon appartement actuel (dont je suis propriétaire) afin de rentrer des revenus complémentaires.
cet appartement de 74m², dont le prix de revient (prix+notaire+ travaux) est de 128 000 € pourrait être loué entre 600 et 650 € CC par mois, d’après les prix pratiqués dans le secteur. je rembourse actuellement un prêt pour 390€ mensuel + charges 45e+ taxe foncière 85€/mois donc un coût de revient mensuel d’environ 520€.
cette location me permettrait alors d’engranger un différentiel d’environ 100 € mais j’ai fait les calculs différemment: le revenu disponible augmenterait en fait du prix de la location + coût du parking public (actuellement 85€/ mois) indispensable en centre ville. Le différentiel total serait donc de 700 € par mois environ.(car hébergement gratuit).

que pensez vous de cette approche?

par ailleurs je réfléchis toujours à la vente de cet appartement. Niveau de prix; environ 130 000 € - solde du crédit 46 000 € soit un net de 84 000 €.
cet argent soit je le place en AV par exemple (je n’en ai pas) soit j’en profite pour réinvestir dans l’immobilier, mais en visant l’acquisition de 2 surfaces plus petites, à priori à rentabilité supérieure mais aussi pour la dilution du risque.

Et j’en viens à une idée que j’ai eu et j’aimerais avoir votre avis.

A Nîmes, là où je vis il y a comme presque partout des ZUP, des "quartiers sensibles" et je suis allé voir un peu les annonces.
j’ai cherché des p2 entre 45 et 55m² DEJA LOUES. ce qui permet je pense d’avoir une idée du niveau de confiance que l’on peut accorder au locataire en place. et d’avoir déjà un locataire et donc pas de carences de loyers.
Et là, je suis tombé sur le c.l!! on a au minimum une rentabilité de 12%, parfois 15 %!!!!

par exemple un p2  de 55 m² est loué 540€/ mois  mais est proposé à la vente à 41 800 €.

je sais que la "qualité" des locataires n’est pas merveilleuse et je m’interroge d’ailleurs sur la motivation des vendeurs..la revente ne doit pas être trop facile non plus.

avez vous déjà tenté ce genre d’investissement?
quels en sot les risques cachés?

merci par avance

Mafo


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#22 26/09/2013 11h23 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Bonjour,

le coût social (la mauvaise réputation) de ce genre de quartier est important et le paris est que l’image change entre l’achat et la vente tout en louant autant que faire se peut.

Si peu de gens veulent acheter, peu de gens veulent y habiter, donc difficultés à louer ou locataires à risques puisqu’ils ne peuvent pas choisir.

Il est possible également que les loyers subissent en premier les tendances baissières.

Ensuite, l’offre locative sociale est assez fournie, puisque les bailleurs sociaux sont des partenaires privilégiés pour réhabiliter les quartiers, donc il existe une concurrence de qualité non négligeable, soutenue par les pouvoirs publics.

Si vous achetez dans une copropriété, vos voisins ne seront pas forcément dans une santé financière suffisante pour financer les travaux nécessaires dans les délais optimaux.

Cela dit, dans mon cas Blésois, le niveau de service est supérieur au reste de la ville et 1/3 de la population y vit, donc pèse lourd dans les élections, ce qui peut avoir un impact positif sur l’image du quartier à moyen terme.

Combien de temps faut il pour que l’image d’un quartier change? Une génération? 20 ans?


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#23 26/09/2013 11h33 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Pruls, merci pour votre retour.

Ne pensez vous pas que l’’acquisition d’un bien déjà loué est quelque part une sorte de garantie? je veux dire qu’on a l’historique du locataire et donc juger de sa capacité de paiement mensuel.

je suis bien d’accord avec vous que ces quartiers ne font pas rêver mais comme vous le dites, il y a malheureusement une demande!

sincèrement
Mafo


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#24 26/09/2013 11h44 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Je dis que ces quartiers peuvent présenter un écart entre le niveau de service et de qualité de vie et la perception que les gens en ont.

Dans cette configuration, une plus value est envisageable. Sera t elle suffisante pour que cela soit rentable?

Si le bien s’autofinance, cela sera rentable, sinon, c’est pas évident.

Mon conseil pour entrer sur ce genre de quartier est d’établir un cahier des charges en adéquation avec vos compétences/moyens.

Pour ma part, j’exclurais la copropriété et je ne transigerais pas sur la qualité des biens. Prenez également contact avec la ville pour connaitre les plans de restructuration (le terrain voisin est il prévu pour accueillir une tour?).

Cela me rappelle une interview d’un promoteur par l’un des membres du forum, où cette stratégie était mise en œuvre, mais avec une capacité à gérer les locataires importante.


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#25 26/09/2013 11h44 → Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ? (emprunt, location, meublé, vente, vide)

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Vendre.

En vendant, vous avez un pb à régler une fois.
A la location, vous avez des pbs pour des années, sans autant vous débarasser du pb le jour où vous voulez vendre.

Aussi, je ne suis pas certains que dans vos calculs vous avez pris en compte l’impact des impôts.

En vendant, vous pouvez vous orientez vers un placement avec une meilleure rentabilité yc la fiscalité.

Si vous voulez rester dans l’immobilier physique, avec 84 k€ vous pouvez les avoir pour les investir dans 2 ou 3 petits studios en meublé (de l’ordre de 70€ chacun). Cette opération vous permet presque de doubler la rentabilité des capitaux.

Mon avis, vendre.

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