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#1 27/02/2013 00h53 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Dans le but d’initier la transmission d’une partie de leur patrimoine, des parents peuvent souhaiter réaliser une souscription de l’usufruit de parts de SCPI, la nue-propriété étant souscrite en parallèle par leurs enfants.

On comprend aisément l’intérêt de l’opération :

- L’usufruit ainsi constitué sera viager au profit des parents (ou de l’un d’eux), ce qui leur permettra de percevoir, leur vie durant, les revenus des parts, et ainsi, de compléter leur retraite. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier (article 617 du Code civil).

- Le nu-propriétaire, au décès de ses parents, récupère gratuitement la jouissance des parts, sans autre formalité que d’avoir à fournir un acte de décès et un RIB à la société de gestion. Pour acquérir cette nue-propriété, il n’aura payé qu’une partie du prix de la pleine propriété, en utilisant l’argent mis à sa disposition par ses parents !

- Il sera toujours plus avantageux de donner l’argent puis de souscrire conjointement, l’usufruit pour l’un et la nue-propriété pour l’autre, plutôt que de donner la nu-propriété des parts après la souscription. En effet, la donation de parts de SCPI ne peut être consentie que par acte notarié, alors qu’une somme d’argent peut aisément faire l’objet d’un don manuel.

Quel est le traitement juridique et fiscal de cette opération ? Quelles sont les précautions à prendre ?

Les aspects tant fiscaux que juridiques doivent être examinés.

I - Les aspects fiscaux de l’opération


Comme souvent en matière fiscal, il existe un texte clair, simple et de portée générale, immédiatement contredit par un dispositif complexe « anti-abus ». Plusieurs précautions doivent donc être prises pour rentrer dans le cadre le plus favorable.

Ainsi l’article 1133 du Code général des impôts nous dit « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »

Alors que l’article 751 du code général des impôt, dont il faudra combattre la présomption, mentionne : " Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier,toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès,constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.
La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.
Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.
Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession."

Vous noterez que l’article 751 du CGI donne le "mode d’emploi" de ce qu’il faut faire au cas présent, pour
éviter la présomption fiscale :
- Une donation de somme d’argent par acte ayant acquis date certaine, c’est à dire une donation manuelle de somme d’argent révélée à l’administration fiscale ou une donation-partage par acte notarié (le choix pour l’une ou l’autre des deux formules résultant de l’examen des aspects civils de l’opération).
- La mention de l’origine des deniers dans le bulletin de souscription et la convention de démembrement constatant l’emploi de ces fonds par le nu-propriétaire.

Ces précautions permettent donc d’entrer dans le cadre le plus favorable.

La déclaration de don manuel se fait sur un formulaire cerfa 2735 en deux exemplaires téléchargeable ici : http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_5926.pdf

La clef de répartition du prix de souscription entre l’usufruitier et le nu-propriétaire doit correspondre à la strict application de l’article 669 du Code général des impôts :

AGE de l’usufruitier

Moins de :
21 ans révolus : 90 % (U)   10 % (NP)
31 ans révolus : 80 %         20 %
41 ans révolus : 70 %         30 %
51 ans révolus : 60 %         40 %
61 ans révolus : 50 %         50 %
71 ans révolus : 40 %         60 %
81 ans révolus : 30 %         70 %
91 ans révolus : 20 %         80 %

Plus de 91 ans révolus : 10 % (U) 90 (NP)

Une telle donation peut être faite en tirant partie de l’abattement général de 100.000 euros par parent et par enfant, ou de l’abattement spécial pour donation de somme d’argent (31.865 euros par parent et par enfant, sous certaines conditions), à condition bien sûr, que ces deux abattements n’aient pas été utilisés par ailleurs.

II – Les aspects civils de l’opération

* L’usufruit ainsi constitué peut être stipulé « sans réduction jusqu’au décès du survivant des époux », ce qui signifie que le conjoint survivant bénéficiera de l’intégralité de ce revenu complémentaire, nonobstant le décès de l’un des époux. Cette stipulation n’est possible que si l’usufruit est souscrit conjointement par les deux époux. C’est une modalité efficace de protection du conjoint survivant.

* La question du rapport à succession

art 860 c.civ : " Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu’il avait à l’époque de l’aliénation. Si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, on tient compte de la valeur de ce nouveau bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de l’acquisition. Toutefois, si la dépréciation du nouveau bien était, en raison de sa nature, inéluctable au jour de son acquisition, il n’est pas tenu compte de la subrogation.

Le tout sauf stipulation contraire dans l’acte de donation.


S’il résulte d’une telle stipulation que la valeur sujette à rapport est inférieure à la valeur du bien déterminé selon les règles d’évaluation prévues par l’article 922 ci-dessous, cette différence forme un avantage indirect acquis au donataire hors part successorale."


Il est généralement recommandé de constater la donation de somme d’argent faite à ses enfants par acte notarié de donation-partage, pour éviter que chaque enfant n’ait à rapporter une valeur différente lors du partage de la succession, en fonction de ce que chacun a pu faire de la somme d’argent qu’il a reçue. Une telle donation-partage permet d’éviter l’application de ce texte, si chaque enfant a reçu un lot et l’a accepté : les valeurs seront définitivement "gelées".

Toutefois, au cas présent, la donation peut être consentie, sans inconvénient particulier, dans la forme d’un  don manuel si :
- le donateur n’a qu’un seul enfant,
- ou si tous les enfants du donateur reçoivent exactement la même somme et l’investissent de manière identique. Dans ce dernier cas le rapport à succession sera toujours d’un montant identique pour chacun des héritiers, sous réserve, toutefois, que ce portefeuille ne soit pas modifié ou revendu, avant le décès du donateur.

Dernière modification par stephane (27/02/2013 01h08)

Mots-clés : 751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit

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#2 05/04/2014 11h24 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Bonjour

Je fais suite au post de Stéphane.

Je prévois d’acquérir prochainement des parts de SCPI à crédit et d’en donner la nue-propriété à mes enfants.

Mes objectifs sont multiples :
•     Obtenir un complément de revenu pour la retraite,
•     Transmettre une partie de mon patrimoine sans frais de succession
•    Utiliser ma capacité d’emprunt

A ces objectifs, s’ajoutent des contraintes :
•    Ne pas trop augmenter les impôts sur le revenu par la déduction des intérêts d’emprunt des loyers versés à la SCPI
•    Ne pas lier les enfants au prêt en leur demandant d’être caution. Pour cela, le crédit a été demandé avec un cautionnement à mon seul nom.
•    Ne pas obérer la rentabilité de l’opération par des frais.

Comme l’a expliqué Stéphane, le montage peut être finalisé de 2 manières différentes :
•    don d’une somme d’argent aux enfants, puis achat des parts de SCPI avec nue-propriété aux enfants et usufruit à mon nom,
•    achat des parts de SCPI puis donation de la nue-propriété aux enfants

Achat des parts de SCPI puis don manuel de la nue-propriété aux enfants.

C’est la solution que j’envisage de choisir parce que
•    c’est réalisable techniquement (aussi bien, si les les fonds du prêt sont versés sur mon compte bancaire ou bien directement à la société gestionnaire des parts de SCPI),
•    c’est compatible avec la déductibilité des intérêts des loyers perçus. J’ai reçu une réponse affirmative de la part du Service des impôts.
•    la donation manuelle de parts de société me semble possible et sans frais (hors coût minime de 100€ de pour le changement de propriété facturé par la société de gestion).

En cela, mon opinion est différente de :

Stephane a écrit :

Il sera toujours plus avantageux de donner l’argent puis de souscrire conjointement, l’usufruit pour l’un et la nue-propriété pour l’autre, plutôt que de donner la nu-propriété des parts après la souscription. En effet, la donation de parts de SCPI ne peut être consentie que par acte notarié, alors qu’une somme d’argent peut aisément faire l’objet d’un don manuel.

Est-ce que quelqu’un pourrait nous confirmer ce qu’il en est ?

Ce montage présente l’inconvénient de ne pas partager la succession. Je suis séparé et je  compte donner la même chose à chacun de mes enfants. Mais, même si cela n’était pas le cas, cela ne me paraîtrait pas injuste que les biens de chacun soit ré-estimés en fonction de leur valeur réelle au moment de la succession

Don d’une somme d’argent aux enfants puis acquisition des parts de SCPI en démembré

Cette solution me paraît difficile à mettre en place pour les raisons suivantes :
•    Est-ce que la banque va accepter que les fonds débloqués pour l’acquisition des parts de SCPI soient, dans un premier temps, versés au crédit du compte bancaire des enfants ?
•    Est-ce que c’est compatible avec la déductibilité des intérêts ? Les impôts n’auraient-ils pas le droit de la contester ainsi : une partie du prêt a été utilisée pour acquérir l’usufruit et ouvrent droit à la déductibilité, une partie a été utilisée pour être donnée aux enfants et n’ouvre pas droit à la déductibilité ?

Je serais heureux de connaître vos avis et retours d’expérience

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#3 05/04/2014 23h54 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Malheureusement pour vous, le don manuel de parts de scpi est juridiquement impossible en raison  de la combinaison des articles 1865 du code civil et 931 du code civil.

L’article 1865 stipule « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Cette cession est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Elle (la cession) n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement de ces formalités et après publication ».

L’article 931 cc indique :« Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires, dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité« .

Dès lors que la loi exige un acte écrit pour constater le transfert de propriété des parts sociales de scpi, cet acte, s’il constate une mutation par donation, ne peut être qu’un acte notarié à peine de nullité absolue.

Il faudra donc passer chez votre notaire pour cette opération. Or, quitte à passer chez le notaire, je vous recommande de faire un véritable partage du portefeuille de parts de scpi en faisant régulariser une donation-partage, plutôt que de donner tout le portefeuille en indivision à vos enfants.

Enfin, il est généralement prévu, dans les conditions générales des prêts accordés par les banques, la déchéance du terme du prêt en cas d’aliénation du bien financé.

Il faudra donc que la banque donne son accord préalablement à la donation, en particulier si les parts sont nanties, car la banque, dans cette hypothèse, sera forcément avisée de l’existence de cette donation.

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#4 06/04/2014 02h10 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Pour info, ce point (et même un peu plus large) a également été discuté dans l’article L’incroyable danger des donations de parts de SCPI par acte sous seing privé ou don manuel.


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#5 07/04/2014 18h00 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Merci à @ GoobBylenine et Stéphane pour les informations.

Je n’étais pas conscient de la possibilité de contestation par un héritier des donations effectuées auprès du Service des Impôts. Ce n’est pas un risque négligeable : les contes sont emplis d’histoires de marâtres qui s’approprient les biens des enfants.

Si nous récapitulons les avantages et inconvénients de chaque solution dans le cas d’un montage avec acquisition de parts de SCPI à crédit, nous obtenons :

                                    Don manuel d’argent     Don manuel nue-propriété    Acte authentique
Coût de la transmission    0 €                             100 €                            ???
Déductibilité des intérêts    ???                              oui                                    oui
Succession contestable     non                              oui                                    non

Des interrogations demeurent.

En supposant que les fonds du crédit aient transité sur le compte bancaire du donateur, en cas de don manuel d’argent aux enfants, puis acquisition des parts de SCPI en démembrement, est-ce les intérêts du crédit sont déductibles des loyers versé à la SCPI ? Les impôts n’auront-ils pas le droit de la contester ainsi : une partie du prêt a été utilisée pour acquérir l’usufruit et ouvrent droit à la déductibilité, une partie a été utilisée pour être donnée aux enfants et n’ouvre pas droit à la déductibilité ?

En cas de réalisation d’un acte authentique de donation, quel est le montant des frais ? Est-ce 5% de la valeur de la nue-propriété cédée aux enfants ? Si l’acte authentique de donation est réalisé après le don manuel, les frais sont-ils calculés sur la valeur au jour de la donation manuelle ou bien au jour de la réalisation de l’acte authentique sur la base de la valeur estimée de la nue-propriété des parts de SCPI ?

Avis et conseils sont les bienvenus.

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#6 09/04/2014 00h24 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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En ce qui concerne les frais, il est difficile de vous répondre car cela dépend de l’importance du projet, de l’âge du donateur, et de la disponibilité des abattements en ligne directe.

Le mieux est d’interroger votre notaire ou le service de comptabilité de votre notaire pour obtenir une pré-taxe.

Vous évoquez encore la possibilité de faire un choix entre trois solutions ! Je pense qu’il n’y a pas vraiment de choix :

- le don manuel de part de scpi est un acte nul

- la donation de somme d’argent avant investissement est impossible car la banque n’acceptera pas ce "montage".

-la donation par acte notarié est la seule solution envisageable au cas présent, sous les réserves que j’ai déjà formulées (accord de la banque…).

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#7 21/05/2014 17h07 → SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ? (751 cgi, don manuel, nue-propriété, usufruit)

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Bonjour,

La situation a évolué depuis mes posts précédents puisque le crédit a été accordé par la banque.

Je suis actuellement dans la situation suivante :
•    Financement à 100% des parts de SCPI par prêt bancaire à mon seul nom garanti avec une caution crédit logement  ,
•    Autorisation accordée de signer moi-même un chèque au bénéfice de la société de gestion des SCPI pour l’achat en totalité des parts de SCPI.
•    Attestation de souscription signée par la société de gestion attendue en retour par la banque
•    Disponibilité sur contrats d’assurance-vie de fonds suffisants pour faire la donation à mes enfants

Ma question est la suivante. Puisque la donation de la nu-propriété après l’achat est couteuse (frais de notaires : 1,5% environ de la valeur du bien), existe-t-il un moyen de faire souscrire à mes enfants la nu-propriété tout en utilisant la totalité du montant prêté à mon seul nom par la banque ?

Je suis disposé à « oublier » de déclarer à la banque  que la nue-propriété est souscrite par mes enfants mais pas à rédiger de fausses attestations. Si quelqu’un a une idée de montage, elle est la bienvenue.

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