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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/07/2010 12h30 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   151 

Bonjour,

Je lance une discussion sur la place des SCPI dans un patrimoine diversifié et leur utilité pour devenir rentier.

En effet, dans la configuration actuelle de taux d’emprunt (inférieurs à 4% sur 20 ans) et de rendement (de l’ordre de 6%), il me paraît intéressant de faire l’acquisition de parts de SCPI en tirant partie de l’effet de levier du crédit.

Comment faire concrètement ?

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#2 25/07/2010 12h35 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
Réputation :   151 

La SCPI permet à un épargnant d’investir dans l’immobilier commercial et de bureaux:

- avec des montants faibles,
- sans souci de gestion,
- de façon très sécuritaire, puisque les risques liés à l’immobilier (vacances, travaux…) sont répartis sur un patrimoine vaste et très mutualisé.

La société de gestion de la SCPI assure pour le compte des associés les missions:
- d’investissement,
- de gestion immobilière,
- de valorisation du patrimoine,
- de perception des loyers reversés sous forme de dividende.

L’investissement dans une SCPI correspond fiscalement à un investissement immobilier:
- les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers,
- les plus-values à la revente des parts des SCPI sont traitées comme des plus-values immobilières (exonération au bout de 15 ans),
- les intérêts d’emprunts sont déductibles.

La SCPI est un investissement financier de rendement qui procure:
- la sécurité et la pérennité d’un investissement immobilier,
- un rendement régulier et relativement prévisible.

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#3 25/07/2010 12h47 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
Réputation :   151 

En faisant l’acquisition de parts de SCPI au moyen d’un crédit, l’investisseur cherche à constituer un capital principalement au moyen des loyers encaissés, et accessoirement, au moyen d’une capacité d’épargne qu’il cherchera à préserver le plus possible, pour permettre d’autres opérations.

Prenons un exemple concret.

a. Hypothèse de départ : acquisition d’un appartement à Bordeaux

Acquisition d’un appartement sur Bordeaux, au prix de 130.000 euros frais inclus. Financement au moyen d’un prêt amortissable de 130.000 euros au taux de 4% sur une durée de 15 ans. Loyer d’un montant de 500 euros. Taxes foncières : 500 euros par an. Charges de copropriété : 500 euros par an. Au terme des 15 ans, on suppose que l’immeuble vaut 130.000 euros.

Quelle est la rentabilité de l’investissement ?
Coût annuel de l’emprunt :      11.539 euros
A déduire, loyer annuel net :  - 5.000 euros
Capacité d’épargne :                 6.539 euros

En investissant 6.539 euros par an pendant 15 ans, pour constituer un capital de 130.000 euros, la rentabilité de l’épargne, avant impôt, s’élève à seulement 3,62% l’an. C’est bien peu !

b. Optimisation du support d’investissement : achat de parts de SCPI de rendement

Acquisition de 130.000 euros de parts de SCPI. Revenu annuel de 7670 euros (base 5,90% net). Financement identique à la première hypothèse.
Quelle est la rentabilité de l’investissement ?
Coût annuel de l’emprunt :    11.539 euros
A déduire, loyer annuel net : - 7.670 euros
Capacité d’épargne :                3.869 euros

En investissant 3.869 euros par an pendant 15 ans, pour constituer un capital de 130.000 euros, la rentabilité de l’épargne, avant impôt, grimpe à 9,70% l’an.

Sur les mêmes bases, une capacité d’épargne de 6.539 euros par an permet de constituer un capital de 219.713 euros contre 130.000 euros dans la première hypothèse.

c.Optimisation du mode de financement

Il existe deux moyens d’optimiser un financement : augmenter sa durée et diminuer le coût du crédit.
* Augmenter la durée : Acquisition de 130.000 euros de parts de SCPI. Revenu annuel de 7670 euros. Financement au moyen d’un prêt amortissable au taux de 4,2% sur une durée de 20 ans.

Revente de la partie des parts nécessaire au remboursement du solde de l’emprunt au moment de la retraite, soit au bout de 15 ans.

Quelle est la rentabilité de l’investissement ?
Coût annuel de l’emprunt :      9.619 euros
A déduire, loyer annuel net : - 7.670 euros
Capacité d’épargne :                1.949 euros

Au bout de 15 ans, le capital constitué est de :
Valeur des parts :                       130.000 euros
A déduire, emprunt soldé :        - 43.310 euros
Capital constitué :                       86.690 euros

En investissant 1.949 euros par an pendant 15 ans, pour constituer un capital de 86.690 euros, la rentabilité de l’épargne, avant impôt, grimpe à 12,70% l’an. Il vaut donc mieux emprunter sur 20 ans plutôt que sur 15 ans même si l’opération doit être dénouée au bout de 15 ans.
Sur les mêmes bases, une capacité d’épargne de 6.539 euros par an permet de constituer un capital de 290.850 euros contre 130.000 euros dans la première hypothèse.

* Réduire le coût du crédit : il est possible de réduire notablement le coût du crédit en choisissant un prêt à taux variable capé. Les calculs montrent que l’opération est généralement intéressante, si le niveau du cap est situé à moins de 1% au dessus de la meilleure offre à taux fixe, et si l’augmentation du taux impacte la durée de l’emprunt, et non le montant de l’échéance. C’est le cas actuellement…

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#4 25/07/2010 13h29 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
Réputation :   69 

Bonjour Stephane,

Merci pour cette discussion de qualité.

J’ai étudié également la possibilité d’investir dans des SCPI comme étant une alternative à un investissement immobilier locatif.

J’y vois de nombreux avantages dont notamment l’absence de soucis de gestion, la meilleure diversification et la possibilité d’investir des "petits" montants (quelques dizaines de k€ voire quelques k€).

Une remarque cependant, rien ne garantit que les loyers ne baissent pas dans les années qui viennent. Je ne suis pas sur que le moment soit le plus opportun même si les taux de crédit sont très bas.

Par ailleurs, j’ai plusieurs remarques à propos de vos calculs :

1. La fiscalité (prélèvements sociaux et impôts sur les revenus fonciers) n’est pas prise en compte dans le calcul de la rentabilité, ce qui grève la rentabilité brute. De plus, l’évolution de la fiscalité (prélèvements sociaux et impôts sur les revenus fonciers) est très incertaine sur un horizon de 15 ans.

2. Vous oubliez (?) les frais à l’achat des parts de SCPI (un peu comme les frais de notaires pour l’achat de appartement). Ces 10 voire 15% de frais avec des SCPI ont un impact non négligeable sur la rentabilité de l’investissement.

3. La rentabilité finale de l’investissement dépend aussi des hypothèses de valorisation des parts et des dividendes, ces hypothèses ont un impact non négligeable sur le résultat.

Dernière modification par JB0660 (25/07/2010 13h30)

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#5 25/07/2010 15h25 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
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Bonjour,

Effectivement, mes calculs ne prennent pas en compte l’évolution favorable/défavorable des loyers et de la valeur des parts acquises.

Mon raisonnement est réalisé en supposant que les loyers n’évoluent pas, ni à la hausse, ni à la baisse, ce qui me semble offrir une marge de sécurité, les loyers étant indexés sur l’évolution de l’inflation.

Je ne saurai non plus prédire la valeur des parts dans un, cinq ou quinze ans. Bien malin celui qui est capable de faire cela. Dans tout investissement, il y a toujours une part d’aléa et d’inconnu. Si vous voulez jouer à tout coup gagnant, il y a le livret A pour cela…

Les calculs ne prennent pas non plus en compte la fiscalité qui est propre à chacun, sachant que les intérêts de l’emprunt souscrit sont déductibles tout au long de l’opération.

Si vous voulez avoir une bonne approximation de ce que cela peut donner en net, il vous suffit de réduire le taux de rentabilité exprimé, d’un pourcentage correspondant à votre taux marginal d’imposition majoré des contributions sociales.

En ce qui concerne la fiscalité applicable, je ne m’attends pas à des bouleversements majeurs, compte tenu du fait que cet investissement fait appel à des règles de droit commun et non des "niches fiscales" ou autre dispositif dérogatoire.

J’ai également supposé que l’investisseur concerné n’était pas encore à l’ISF. Dans le cas contraire, il faut vraiment faire autre chose…

Par ces quelques lignes, je voulais simplement illustrer une méthode de constitution de patrimoine qui a bien fonctionné pour moi depuis près de dix ans…

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#6 25/07/2010 15h30 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
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Enfin, en ce qui concerne les frais d’achat, j’attire votre attention sur le fait qu’en matière de SCPI, les frais impactent votre investissement au moment de la revente, puisque la performance des parts est exprimée en % de votre prix d’achat.

Il y  généralement un différentiel de 10% entre le prix d’achat et de revente. J’ai donc supposé que l’évolution du prix de la part était suffisant, au terme des quinze ans, pour gommer l’impact de ces frais.

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#7 25/07/2010 15h39 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
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Enfin, si vous attendez d’avoir une meilleure visibilité sur l’évolution du prix de l’immobilier, c’est que vous attendez que la visibilité sur l’économie en général s’améliore.

Dans ce cas, vous risquez de voir remonter, en parallèle à cette meilleure visibilité, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ce qui réduira à néant l’opportunité d’une telle opération (c’était le cas en 2007 et 2008, juste avant la crise que nous traversons).

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#8 25/07/2010 16h01 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
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Pour ma part, j’aurais tendance à considérer qu’il vaut mieux investir pendant les crises, lorsque beaucoup d’investisseurs potentiels ont peur ou doutent de l’opportunité d’investir, que d’attendre que le troupeau se remette en marche et me confirme dans mes choix …

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#9 25/07/2010 16h53 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Administrateur
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Merci pour cet excellent sujet et vos apports Stéphane !

J’avais fait une simulation Excel sur les SCPI ici :
SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux

Le fichier Excel permet de faire du Scellier ou des SCPI de rendement, avec un crédit amortissable.

Les parts ont malheureusement pas baissé et les meilleures SCPI restent bien chères par rapport à ce qu’elles étaient il y a dix ans.

Cela dit, pour qqun qui a un TMI faible, je crois aussi que c’est une occasion pour y rentrer même si l’opération ne sera peut-être pas aussi rentable que cela a pu l’être ces dernières années.

Par contre, avec un TMI à 40%, on est "obligé" de faire un crédit in fine avec nantissement d’une AV, ce qui augmente considérablement le risque, d’une part avec la détention de fonds Euro et d’autre part sur la valorisation hypothétique de la SCPI.

Personnellement j’en aurai quand même acheté au titre de la diversification patrimoniale, si ça n’était pas si compliqué avec ma banque.

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#10 25/07/2010 16h55 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Administrateur
Réputation :   1307 

stephane a écrit :

Par ces quelques lignes, je voulais simplement illustrer une méthode de constitution de patrimoine qui a bien fonctionné pour moi depuis près de dix ans…

Peut-être pouvez-vous nous en dire + ? Vous vous êtes positionné sur quelles SCPI et quelle banque vous a financé ? :-)

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#11 25/07/2010 19h24 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Membre
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Les SCPI… vaste sujet.

Je suis positionné sur 12 SCPI : immorente, efimmo, notapierre, actipierre 1, 2 et 3, foncia pierre rendement, patrimoine foncier, fininpierre, pierre privilège, pierre sélection, buroboutic. J’ai vendu, récemment multicommerce avec profit. Il s’agit, pour l’essentiel de SCPI de rendement investissant dans les murs de commerce, à l’exception de notapierre qui est à dominante bureaux.

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !

* En ce qui concerne la fiscalité attachée à cette opération, je ferai les remarques suivantes :

1°/ En fiscalité IRPP :
- L’option qui consiste à souscrire un crédit pour 20 ans et à solder l’opération au bout de 15 ans est intéressante, car elle offre un meilleur effet de levier, ainsi qu’une déduction d’intérêts d’emprunt plus importante, sans avoir à souscrire un prêt in fine adossé…

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

- Vous avez également la possibilité de souscrire, dans votre portefeuille SCPI, un certain % de SCPI de plus-value à crédit (ex : Pierre 48), pour éponger les revenus fonciers imposables du reste du portefeuille. Pour ma part, je n’ai pas choisi cette option car cela entravait quelque peu l’autofinancement du portefeuille.

* En fiscalité IS :

Si votre TMI est important, alors que vous êtes en activité, et que votre objectif est de vivre à terme de vos rentes, vous pouvez également constituer une société civile immobilière et opter pour l’impôt sur les sociétés lors de sa création. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale en respectant les règles applicables en matière de BIC.

. En période de constitution de patrimoine, l’option pour l’impôt sur les sociétés vous permet de constituer votre patrimoine au sein de cette tirelire, avec un minimum de frottements fiscaux : 15% d’impôt sur les sociétés seulement jusqu’à 38.100 euros de bénéfice chaque année + déductibilité des intérêts des emprunts souscrits sans aucune limite + déductibilité des frais liés au fonctionnement de la société civile + aucune charge sociale si la gérance est non rémunérée.

. En période d’inactivité,vous soldez les emprunts encore en cours en vendant quelques lignes. La distribution de dividendes reste peu fiscalisée puisque, par hypothèse, vous n’avez plus d’autres revenus professionnels…

Les revenus retirés de votre "fonds de pension personnel" peuvent être utilement complétés par un remboursement de compte courant d’associé, si la société a été dotée d’un capital faible, à hauteur de ce que vous avez amené à la société en période de constitution de patrimoine, au déla de ce capital faible. Ce remboursement n’est pas considéré comme un supplément de revenu.

. Si les volumes sont importants, vous pouvez également constituer une seconde société civile pour bénéficier deux fois de la tranche à 38.100 euros…

. La production de bilans, qui rassure le banquier et étaye votre approche patrimoniale, vous permet de faire de nouvelles opérations, si de bonnes affaires se présentent, alors que votre activité principale a cessé. Par la suite, votre portefeuille peut être étendu en direction de la bourse, via les SIIC par exemple, pour en augmenter la rentabilité globale…

Dernière modification par stephane (25/07/2010 19h46)

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#12 26/07/2010 08h43 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Merci Stéphane !

Je partage votre avis sur les SCPI fiscales.

Merci vraiment pour ces infos et "l’astuce" fiscale de la SCI.

C’est dur d’obtenir des infos tangibles (banques prêteuses, etc) sur les SCPI.

La presse financière fait régulièrement des récaps (souvent faux d’ailleurs) sur les meilleurs rendements mais il n’y a jamais rien de concret pour se lancer.

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#13 26/07/2010 12h18 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Je pense le rendement de l’immobilier commercial risque de chuter fortement dans les prochaines années (d’ailleurs quelqu’un a-t-il un graphe d’un indice des prix de l’immo de bureau et des murs de boutiques avec les indices des loyers associés ?)

Dans ce cas de figure pourquoi ne pas investir aux Etats-Unis où la baisse de l’immo commercial est déjà de 40 % et où la confiance des investisseurs dans ce secteur est très très faible (voir ici http://www.agefi.fr/articles/Limmobilie … 26571.html)

Sinon, pour un investissement en France, est-il idiot d’imaginer une entrée sur des SCPI en plusieurs fois en renforçant lorsque le cours d’une SCPI sur le marché secondaire à bien baissé (un peu comme en bourse) ? Et quid des crédits associés : la/les banques suivront t’elles sur plusieurs petits crédit (d’une dizaine de K€ chacun) ?

Dernière modification par HuntR (26/07/2010 12h22)


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Ressources recommandées: Les daubasses|Old School Value|Graham Investor

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#14 26/07/2010 13h08 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Malheureusement, je ne connais pas de banque française susceptible de financer à crédit un investissement dans un fonds immobilier aux USA.

En outre, je ne connais pas suffisamment ce marché immobilier pour me sentir à l’aise dans ce type d’opération, et ma mise à niveau me demanderais beaucoup trop de travail…

Investisseurheureux donne une liste de fonds immobiliers américains dans la rubrique SIIC. Je vous invite à vous y reporter et à lui poser les questions que vous souhaitez…

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#15 26/07/2010 13h13 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Effectivement, il peut être intéressant de faire des petites tranches au fur et à mesure des opportunités qui se présentent, en gardant un oeil sur le taux d’occupation des SCPI…

Je pense également que le taux d’occupation restera bien meilleur dans les commerces que dans les bureaux, car les commercants ont beaucoup à perdre s’ils donnent congé de la location (en raison de la perte de valeur du fonds de commerce)….

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#16 26/07/2010 14h13 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Merci Stephane pour votre article très intéressant sur les SCPI.
Vous ne parlez pas de l’achat de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance.
Est ce une solution intéressante  vu que l’on bénéficie du cadre fiscal privilégié de l’assurance vie ?
Quels sont les avantges et inconvénients par rapport à l’achat de SCPI en direct ?

Dernière modification par tellib (26/07/2010 14h16)

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#17 26/07/2010 17h41 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Les inconvénients :
- Pas d’effet de levier du crédit
- Peu de bonnes SCPI proposé dans des contrats d’AV. Par ex, la SCPI proposée dans l’AV bourso est une daube.

Les avantages :
- Fiscalité

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#18 26/07/2010 18h38 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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pour le peu de bonnes scpi, il y a le contrat d’assurance panthea de nortia qui propose 14 scpi, dont certaines sont les plus réputées…

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#19 28/07/2010 21h02 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Effectivement, Panthéa de Nortia offre un choix intéressant. A ma connaissance, c’est le seul contrat d’assurance-vie qui offre un tel choix de scpi, même si le % de SCPI est limité, dans ce contrat, à 40%, il me semble.

Dedans, on trouve notamment efimmo et immorente, ainsi qu’actipierre 3 qui sont trois SCPI de bon niveau.

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#20 31/07/2010 09h23 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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stephane a écrit :

* SCPI En fiscalité IS :

Si votre TMI est important, alors que vous êtes en activité, et que votre objectif est de vivre à terme de vos rentes, vous pouvez également constituer une société civile immobilière et opter pour l’impôt sur les sociétés lors de sa création. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale en respectant les règles applicables en matière de BIC.

Très interressant. A priori je l’avais écarté au vu de sa complexité. Effectivement l’aspect fiscal est fortement attenué, au prix d’un alourdissement des formalités, mais bon, on n’a rien sans rien. Par contre n’y a-t-il pas un hic à la sortie. je crois me souvenir que la sortie est fortement taxée ?? Ce qui conduit les createurs de la Sté a souvent la transmettre en l’état à leurs enfants car la fiscalité des plus-values professionnelles est très dissuasive :
plus-values = valeur du patrimoine - souvent 0 (à cause des amortissements au bout de quelques années).

A moins qu’il y ait eu des modifications recentes ??? Qu’en pensez-vous ??

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#21 31/07/2010 09h39 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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stephane a écrit :

Les SCPI… vaste sujet.

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

-…

Je suis dans l’absolu d’accord avec vous. Avec cependant 2 reserves :

* l’une concerne les SCPI type travaux (malraux en entre autres) qui lorsqu’elles sont bien montées apportent un deficit important deductible des revenus fonciers ce qui amène une reduction d’impôt et de prelevements sociaux. Sur une TMI à 40% cela fait un gain de 52.1% avec les PS. Sur toute la serie des Pierre Investissement (de 1 à 6) distribuée par INTERGESTION le deficit deductible était égal à env 80% du prix de souscription étalé sur 4 à 5 ans. En contre-partie il n’y avait de revenu. Enfin les prix de revient au m² restaient raisonnables une fois les travaux faits. Malheureusement la loi Malraux a changé (reduction d’impôt maintenant) et la dernière Pierre Investissement vient de cloturer….

* l’autre concerne les SCPI fiscales (Mehaignerie- Perissol- Borloo- de Robien et Scellier). Si effectivement elles ne presentent que peu d’avantage au final, il y a un moyen de les rendre interressantes :

En les achetant sur le marché secondaire avec un prix d’achat décoté par rapport à la valeur de realisation. On les finance avec un credit in fine et on attend gentiment la liquidation de la SCPI. pendant cette attente les loyers couvrent les interêts du In fine (loyers sur prix d’achat decoté= 4 à 6%). Ensuite lors de la liquidation de la SCPI le prix recolté par part va permettre de couvrir le remboursement du IN FINE, et le solde est de la plus-value totalement exonérée au niveau du porteur de part (les eventuelles +values ont été reglé au niveau de la SCPI). J’ai pratiqué ce montage il y a 8 ans maintenant et le bilan est très très largement positif. ce qui m’a permis en quelques années, au prix d’un endettement lourd il est vrai mais pas pesant en tresorerie, de me créer un patrimoine consequent ex nihilo….la seule precaution à prendre est de n’acheter que des parts avec forte décote, pour eviter toute mauvaise surprise à la sortie. donc il faut être patient.

Dernière modification par Rodolphe (31/07/2010 15h07)

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#22 31/07/2010 10h42 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Effectivement, dans une telle configuration, je pense que cela peut être intéressant pour l’acheteur de seconde main.

Toutefois, vous en conviendrez, l’affaire n’est pas bonne pour celui qui a fait confiance au produit lors de son lancement…

Je n’avais pas connaissance de cette possibilité. Merci pour l’idée, je vais creuser cela.

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#23 01/08/2010 12h20 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   69 

Bonjour,

Je réfléchis actuellement à investir à crédit dans des scpi de rendement. Voici la situation :

J’ai 24 ans, célibataire sans enfants et locataire, pas de projet d’achat de RP avant une dizaine d’années (certainement avant si krach immobilier à Paris, scénario auquel je n’adhère pas).

[…]

Ma capacité d’épargne mensuelle varie entre 600 et 800 € par mois. Comme mon épargne de précaution (livret A) est constituée, mon épargne va dans les AV (fonds € et UC) et dans le PEA.

Plusieurs remarques :

1. Les taux des fonds € des AV vont probablement diminuer dans les années à venir.
2. je n’ai pas du tout d’immobilier dans mon épargne.
3. Les taux d’emprunt à 15 ans sont très bas, certainement un peu en dessous des 4%.
4. Malgré la crise économique qui dure depuis 2 ans, force est de constater que les valo des SCPI connues (immorente…) et les dividendes n’ont pas diminué. Cependant, la rentabilité tourne autour de 5,5%, les SCPI sont donc cheres en ce moment.
5. La valo et les dividendes de SCPI comme Immorente ou Participation Foncière 1 n’ont apparemment pas été affectés lors du précédent krach immobilier des années 90.

J’ai donc en tête d’emprunter entre 40 et 60 k€ sur 15 ou 20 ans pour investir dans 2 ou 3 SCPI reconnues.
D’après mes calculs préliminaires, cela me fera un effort mensuel de 200 à 300 €, ce qui reste raisonnable et ne gênera pas trop la création de mon apport pour l’achat d’une RP.
Au niveau des SCPI, j’ai repéré Immorente, Efimmo, Participation Foncière 1 et 2, Buroboutic et Foncia Pierre rendement.

Voici mes questions :
1. Que pensez-vous de ma démarche? Que pensera une banque de mon raisonnement? Est-ce qu’elle acceptera de me prêter de l’argent vu mon profil?
2. A propos des SCPI, lesquels me conseillez vous?

Désolé pour le pavé et merci pour vos avis !

Dernière modification par JB0660 (04/08/2010 11h55)

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#24 01/08/2010 12h36 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bienvenue JB !
Ah, ca me rappelle beaucoup ma situation quand j’avais 24 ans (en 2003) smile
J’avais la même idée, aucune banque n’a voulu me financier même si je mettais la moitié en capital.

On me disait "à votre âge, il faut d’abord penser à acheter votre résidence principale avant d’investir" et on essayait de me refourguer un crédit immo pour que j’arrête de "jeter l’argent par les fenêtres".

Sinon, sur le fond, je ne sais pas trop, à part que tu aurais une meilleure exposition de ton message en créant une nouvelle file smile

Note aussi que tu peux acheter de l’immo avec levier via des SIIC, en choisissant les foncières endettées smile Volatilité du portefeuille mais tu ne te tapes pas la gestion du crédit. La simplicité c’est quelque chose de très bien dans un patrimoine. Et la fiscalité des dividendes est sympa jusqu’à 2500 EUR / 5000 pour un couple.

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#25 01/08/2010 13h02 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Nikki a écrit :

J’avais la même idée, aucune banque n’a voulu me financier même si je mettais la moitié en capital.

C’est le gros pb et c’est vraiment décourageant.

Cependant, Stéphane a donné au début du sujet quelques noms de banques :

Stephane a écrit :

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !

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