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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/04/2012 19h25 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

Une question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse (simple) dans le forum… je la pose donc simplement :
comment donner à mes enfants la pleine possession de parts de SCPI dont je suis propriétaire, loyers y compris ?

Mon idée ici est de leur transmettre un patrimoine (avec les parts) et de leur constituer un capital (avec les loyers).
Mes deux enfants sont mineurs.

Je possède des parts de SCPI et j’envisage de faire un "don manuel" officiel auprès des impôts : cela pour officialiser le transfert de propriété des parts en question.
Pour le versement des loyers… c’est plus tordu… puis-je faire en sorte que la SCPI verse les loyers directement sur le compte bancaire de mes enfants ?

L’achat de parts directement à leur nom n’est pas possible pour trois raisons :
- le fisc considère cela d’un mauvais œil (et il a un très gros œil smile )
- la SCPI dont je parle a un montant minimal de 1e souscription qui dépasse ce que je peux y investir. Moi par contre j’ai déjà fait cette 1e souscription et je peux me permettre un achat de 4 ou 8 parts par-ci, par-là.
- mon statut de divorcé m’incite à faire les choses clairement, proprement et maintenant… si c’est possible.

à vous d’éclairer ma lanterne !
- Yannick.

Dernière modification par YP (19/04/2012 19h39)

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#2 19/04/2012 19h41 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

Membre
Réputation :   174 

La politesse de passer par la case présentation, c’est bien!

Une SCPI peut être démembrée vous achetez la pleine propriété, vous donnez la nue-propriété ( qui sert de base de calcul pour la donation) à vos enfants et vous conservez l’usufruit pour une durée déterminée. Vous touchez les revenus que vous pouvez redonner à vos enfants sous forme de dons d’usage. A la fin de la durée, vos enfants récupèrent la pleine  propriété et donc les loyers

Deuxième option: vous attendez que Stéphane ou GBL vous répondent pour confirmer ou infirmer mes propos.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#3 19/04/2012 20h23 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Je ne comprend pas bien ce qui pourrait gêner (le fisc par exemple) si vous faites une donation en bonne et due forme de parts de SCPI (comme d’autre chose), en la faisant enregistrer auprès du trésor public (en payant ce qu’il faut), et en transmettant ensuite les documents justificatifs à la société de gestion (demandez lui avant ce dont elle aura besoin, et ça comprendra sans doute le RIB du compte de l’enfant où verser les distributions des la SCPI) avec les frais pour mutation de propriétaires. De quels montants parle-t-on ?

Je ne comprend pas trop non plus pourquoi "le fisc considère cela d’un mauvais œil" en cas d’achat par l’enfant (avec du cash qui lui aurait été donné, pas du cash d’une autre personne….).

Par ailleurs, je ne suis pas persuadé que ce soit une opération très appropriée au niveau de la gestion de patrimoine (et que ça pourrait même être une source de pas mal d’ennuis) :
  - qui paiera les impôts sur les revenus de vos enfants ?
       (votre statut de divorcé pourrait bien compliquer la chose..)
  - qui pourra disposer de l’argent sur le compte de votre enfant (mineur j’imagine) ?
       (en particulier pour le gérer de manière appropriée)
  - quels avantages trouvez-vous à faire ceci maintenant, plutôt qu’attendre et faire une donation
       de montant plus conséquent plus tard (quand les enfants seront proches de 18 ans) ? 
  - attention si donation simple, si pas la même chose donnée à tous les enfants, ou si vous avez
       un jour un autre enfant.

En outre, vouloir acheter des SCPI par paquets de 4 ou 8 parts, sauf s’il s’agit d’une SCPI avec un prix de part très élevé, je ne vois guère l’intérêt, et ce ne sera pas toujours possible.


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#4 19/04/2012 21h01 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

Membre
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Merci Carpediem et GoodbyLenin.

Donner la nue-propriété + faire des dons d’usage avec les loyers me va bien comme réponse smile

Mon idée de faire verser les loyers directement de la SCPI sur le compte des enfants, c’était d’abord pour automatiser la, euh, ’création de richesse’ sur ces comptes.
Si je devais finir sous un bus demain, le système sera déjà en place -et c’est un bon système, donc autant ne pas attendre leurs 18 ans.
Avec des versements ponctuels sur un PEL + ces loyers, c’est doubler la mise.
Mais c’était sans avoir pensé à l’imposition !
Cela dit GBL, on est dans des sommes assez ridicules (pour le moment), genre 40 euros mensuels de loyers par enfant.

Le risque d’une gestion "inappropriée" par la mère n’est pas vraiment un enjeu ici, mais je reconnais que selon le profil de l’autre représentant légal (père ou mère) ça peut ressembler à donner le bâton pour se faire battre.
C’est un point de vigilance, dans tous les cas.

Enfin, concernant le nombre de parts : un nombre pair toujours, pour être équitable par enfant (qui sont deux).
4, 8, 32, 2648… j’investis chaque année selon mes propres possibilités, donc des petits (?) montants : ~800 euros en 2012.
Par référence à l’immobilier classique (mauvaise référence ?) j’ai pour objectif le prix d’un studio non parisien pour chaque enfant, en SCPI, sur 2 supports différents.
Je n’aime pas investir dans ce que je ne comprends pas, donc au-delà de deux…

Merci en tout cas.
- Yannick.

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#5 19/04/2012 22h17 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Bonjour Yannick,

Je pense qu’il faudrait nous en dire un peu plus sur votre situation personnelle et patrimoniale.

Quel est l’âge de vos deux enfants ? Quel est votre taux marginal d’imposition ? Quel est votre âge ? Vos deux enfants sont-ils rattachés à votre foyer fiscal ? Qui a le droit de garde  et l’administration légale des enfants ?

Si je comprends bien votre objectif, vous souhaitez constituer une "épargne" pour vos enfants, en investissant en leur nom et pour leur compte en parts de SCPI, au fil du temps.

Je suis généralement assez défavorable à ce type d’opération, qui génère des complications importantes, alors que l’enjeu semble faible (quelques parts chaque mois ?).

Ne serait-il pas plus simple d’attendre la majorité de chaque enfant pour donner par acte notarié, en une seule fois, un capital déjà constitué au sein de votre propre patrimoine ?

En outre, en attendant la majorité de vos enfants (et même 23 ou 25 ans), vous pourrez mieux juger de la bonne entente à venir entre vos enfants et vous-même, de la pertinence d’une telle donation et éviter le risque de dilapidation (au moyen d’une clause d’interdiction d’aliéner, insérée dans l’acte notarié, par exemple).

La stratégie à suivre pourrait être d’optimiser la constitution de cet élément de votre patrimoine, en visant une telle donation à une échéance déterminée …

Dernière modification par stephane (19/04/2012 22h30)

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#6 19/04/2012 23h29 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

Modérateur
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YP a écrit :

Si je devais finir sous un bus demain, le système sera déjà en place -et c’est un bon système, donc autant ne pas attendre leurs 18 ans.

Une assurance décès sur votre tête, et avec vos enfants comme bénéficiaires, devrait remplir cet objectif bien mieux (et avec une fiscalité plus favorable pour eux en cas de malheur), pour pas très cher (vu votre age), et sans vous couter plein de frais et générer plein de complications pour des petites sommes (comme celles que vous évoquez).

Gérer votre patrimoine de votre côté, et donnez leur éventuellement un "coup de pouce" conséquent quand ils en auront vraiment besoin, quand ils rentreront dans la vie active par exemple.


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#7 20/04/2012 10h57 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Merci de continuer à vous intéresser à mon cas.

TMI 14%.
Bientôt 40 ans, mes deux enfants en ont moins de 10 chacun.
Ils sont en résidence alternée une semaine sur deux et l’autorité parentale est partagée avec la mère. Pas de souci de ce côté là… mais cf. ci dessous mon dernier paragraphe.

J’ai déjà une garantie décès/obsèques adossée à une assurance vie, assurances carte bancaire Premier et protection familliale ++.
D’une façon générale je m’estime bien couvert en cas de petit ou moyen malheur et y compris mes enfants en cas de gros malheur, c’est une tranquilité d’esprit.

@ Stéphane : pourquoi êtes-vous "défavorable à ce type d’opération [don de parts de SCPI] , qui génère des complications importantes, alors que l’enjeu semble faible" ?
Quelles sont les complications importantes ?

@ GBL : on est d’accord. Mon idée est de faire un peu plus que l’assurance décès (qui est déjà en place).
Il y a aussi l’aspect diplomatie… Ces dons de parts de SCPI sont un moyen pour moi de montrer que je donne quelque chose aux enfants, vis-à-vis des personnes extérieures, mère incluse.
Plutôt que 40 euros mensuels sur un PEL, je pense que quelques parts de pierre-papier par an sont davantage profitables à long terme pour les enfants.
Si ça ne tenait qu’à moi en effet, je serai favorable à un gros coup de pouce dans dix ans, mais pour la tranquilité des relations parentales c’est plus raisonnable de distribuer un peu, mais régulièrement plutôt que beaucoup, dans longtemps. Au final d’ailleurs, le résultat sera le même.
Ce n’est pas optimal, mais le sujet comporte une forte dimension émotionnelle de l’autre côté (si j’ose dire).

Je reste preneur de vos avis bien entendu.
YP.

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#8 27/04/2012 22h28 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Si vous faites un donation de parts de SCPI, il faudra faire établir un acte notarié.

Je ne pense pas que vous le ferez chaque mois !

Dernière modification par stephane (27/04/2012 22h45)

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#9 27/04/2012 22h54 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Bonsoir

Je perçois dans la démarche de YP le souci de constituer un patrimoine à vos enfants sous forme de pierre papier.
Afin d’éviter un autre post, j’interviens sur un thème qui y est rattaché, qui pourrait intéresser YP.

Je me demande si, en investissant dans une (ou des) SCPI l’année 1, et ensuite les garder mettons une 15aine d’années, puis faire une donation aux enfants, qui à leur tour les revendent, on peut éviter un peu la nouvelle fiscalité de 30 ans sur les plus-value immobilières.
Quelques chiffres pour être plus clair :
Année 1 : Achat de 20 000 € de SCPI
Année 15 : Valorisation = 30 000 € (hypothèse)
Si vente : plus value taxé sur 10 000 €.
Si donation, valeur donnée = 30 000 €, puis vente pas trop longtemps après par les enfants, taxation = 0, étant donnée l’absence (ou peu) de plus-value (sauf si les enfants revendent encore 15 ans plus tard).
Je n’ai pas trouvé d’infos à ce sujet, mais je pense que cela doit être possible, comme dans le cas de donation d’actions.

Merci aux pros des SCPI s’ils ont la réponse.

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#10 15/05/2012 17h25 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Votre analyse est la bonne. La donation préalable permet de purger l’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

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#11 16/05/2012 00h03 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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Le point soulevé par Robinos33 relatif à la donation m’intéresse.

Je possède un F5 depuis 15 ans…..j’avais l’intention de le vendre mais avec l’impôt sur les plus-values cela me pose maintenant un problème…..donc si je fais une donation à mes 3 enfants mineurs (valeur 200k…..et que ceux-ci revendent ensuite 200k…..pas d’impôt sur les plus-values ???
par contre droits de mutations ?

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#12 16/05/2012 01h00 → SCPI : dons de parts de SCPI aux enfants

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L’opération semble effectivement intéressante, mais il ne faut pas sous estimer les complications liées à la minorité de vos enfants.

Consulter un notaire qui vous donnera la marche à suivre.

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