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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 01/08/2010 16h29 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   69 

Nikki a écrit :

On me disait "à votre âge, il faut d’abord penser à acheter votre résidence principale avant d’investir" et on essayait de me refourguer un crédit immo pour que j’arrête de "jeter l’argent par les fenêtres".

Je pense aussi qu’il vaudrait mieux acheter sa RP avant de penser à des SCPI.
En pratique, si je souhaite acheter un bien dans lequel je peux rester plus de 5 ans (exit donc les studios de 25m²…), les prix avoisinent les 250-300 k€ à Paris ou en première couronne pour un T2 correct.
Avec mon salaire et l’apport que j’ai, on comprend vite que ce n’est pas gérable sauf à s’endetter au taquet sur 25 ans ou avoir un sacré coup de pouce des parents…

C’est aussi une des raisons pour lesquelles je me tourne vers les SCPI, elles permettent de m’exposer à l’immobilier sans mettre 300k€…
Sinon, sur le fond, qu’est ce que vous pensez de mon projet?

Je compte aller voir Cetelem et la BPE pour leur exposer mon projet. Je verrai bien ce qu’ils me disent…

Dernière modification par JB0660 (04/08/2010 11h55)

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#27 02/08/2010 09h24 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Pour moi, dans une telle configuration, il n’y a pas de problème à faire financer le projet. Vous avez intérêt à ne pas perdre votre temps avec des banques qui ne financent pas ce type de projet, et il y en a beaucoup…

J’ai déjà donné des noms de banques. Vous n’avez qu’à vous y reporter…

Dans la configuration actuelle de taux et de rendement, l’investissement en SCPI à crédit me semble intéressant, même si cela est moins intéressant qu’il y a dix ans et qu’il faut être sélectif sur les SCPI choisies…

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#28 12/09/2010 21h06 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   143 

stephane a écrit :

Les SCPI… vaste sujet.

Je suis positionné sur 12 SCPI : immorente, efimmo, notapierre, actipierre 1, 2 et 3, foncia pierre rendement, patrimoine foncier, fininpierre, pierre privilège, pierre sélection, buroboutic. J’ai vendu, récemment multicommerce avec profit. Il s’agit, pour l’essentiel de SCPI de rendement investissant dans les murs de commerce, à l’exception de notapierre qui est à dominante bureaux.

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !

* En ce qui concerne la fiscalité attachée à cette opération, je ferai les remarques suivantes :

1°/ En fiscalité IRPP :
- L’option qui consiste à souscrire un crédit pour 20 ans et à solder l’opération au bout de 15 ans est intéressante, car elle offre un meilleur effet de levier, ainsi qu’une déduction d’intérêts d’emprunt plus importante, sans avoir à souscrire un prêt in fine adossé…

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

- Vous avez également la possibilité de souscrire, dans votre portefeuille SCPI, un certain % de SCPI de plus-value à crédit (ex : Pierre 48), pour éponger les revenus fonciers imposables du reste du portefeuille. Pour ma part, je n’ai pas choisi cette option car cela entravait quelque peu l’autofinancement du portefeuille.

* En fiscalité IS :

Si votre TMI est important, alors que vous êtes en activité, et que votre objectif est de vivre à terme de vos rentes, vous pouvez également constituer une société civile immobilière et opter pour l’impôt sur les sociétés lors de sa création. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale en respectant les règles applicables en matière de BIC.

. En période de constitution de patrimoine, l’option pour l’impôt sur les sociétés vous permet de constituer votre patrimoine au sein de cette tirelire, avec un minimum de frottements fiscaux : 15% d’impôt sur les sociétés seulement jusqu’à 38.100 euros de bénéfice chaque année + déductibilité des intérêts des emprunts souscrits sans aucune limite + déductibilité des frais liés au fonctionnement de la société civile + aucune charge sociale si la gérance est non rémunérée.

. En période d’inactivité,vous soldez les emprunts encore en cours en vendant quelques lignes. La distribution de dividendes reste peu fiscalisée puisque, par hypothèse, vous n’avez plus d’autres revenus professionnels…

Les revenus retirés de votre "fonds de pension personnel" peuvent être utilement complétés par un remboursement de compte courant d’associé, si la société a été dotée d’un capital faible, à hauteur de ce que vous avez amené à la société en période de constitution de patrimoine, au déla de ce capital faible. Ce remboursement n’est pas considéré comme un supplément de revenu.

. Si les volumes sont importants, vous pouvez également constituer une seconde société civile pour bénéficier deux fois de la tranche à 38.100 euros…

. La production de bilans, qui rassure le banquier et étaye votre approche patrimoniale, vous permet de faire de nouvelles opérations, si de bonnes affaires se présentent, alors que votre activité principale a cessé. Par la suite, votre portefeuille peut être étendu en direction de la bourse, via les SIIC par exemple, pour en augmenter la rentabilité globale…

Si les SCPI fiscales sont des attrapes nigauds, n’est-ce pas la une niche pour les investisseurs avertis ?

J’entends par la acheter sur le secondaire à prix bradé ces SCPI fiscales. 3% de rendement quand on cote 100, c’est mauvais, mais quand on ne cote plus que 40…

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#29 12/09/2010 21h18 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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C’est bien possible, mais je ne connais pas très bien les possibilités du marché secondaire. Il y a certainement des bonnes affaires à faire, même si le marché est très étroit.

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#30 19/09/2010 18h44 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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J’avais à une époque regardé un peu le marché secondaire des scpi fiscales: liquidité très faible et décote pas assez intéressante. Les vendeurs sont sans doute suffisamment peu nombreux pour que la banque gestionnaire "tienne" le marché secondaire. Donc faible intérêt.

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#31 20/09/2010 14h56 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   116 

Ayant beaucoup pratiqué le marché secondaire des SCPI fiscales, je puis vous dire qu’il y a eu de formidables opportunités de plus-values. En ce qui me concerne, je m’y suis interessé à la fin des années 90. A cette époque, à la lecture des rapports trimestriels de ces SCPI Mehaignerie, je me rendais compte qu’il y avait un decalage entre le prix de cession sur le marché secondaire, la valeur de réalisation, la durée restant à courir, et le loyer en % par rapport au prix d’achat décoté. J’ai donc appelé queqlues sociétés de gestion pour avoir des renseignements plus concrets et les documents habituels (rapport annuel, statuts…). Une fois mon opinion faite, j’ai conctacté mon banquier pour lui expliquer mon projet et faire un emprunt IN FINE. Un premier crédit de 40 000€ m’a été accordé. J’ai donc acheté des Cr Mutuel Habitat 2 et 3. (décote d’environ 30 à 40%). les loyers couvraient mes interêts de prêt. J’ai attendu tranquillement l’arivée à écheance, qui a été anticipée d’ailleurs. Après quelques versements d’acomptes sur liquidation, j’ai à nouveau sollicité mon banquier pour un nouveau crédit plus important. A cette occasion j’ai achété du Cr Mutuel Habitat 4 et des SCPI de l’UFG (Domirente2, Investissimmo2….). Enfin en 2004, j’ai refait un dernier crédit du même type (SCPI Unidelta, Genehabitat5, Valoripierre, Multihabitat1, Patrimoine habitat etc…).

A ce jour, les liquidations des SCPI étant quasiment toutes faites, le bilan est très satisfaisant : une plus value de 80% après remboursement de crédits IN FINE. En sachant que je n’ai rien investis (que du temps), les interêts des in fine ont été couverts par les loyers, et enfin les plus-values encaissées n’ont pas genérées d’impôts (payé par la SCPI).

Ces opérations m’ont permis d’avoir un solide capital pour ensuite diversifier mon patrimoine et me faire plaisir. Néanmoins aujourd’hui le contexte n’est pas tout fait le même pour differentes raisons:

* les SCPI sur le marché secondaire sont des "de Robien", créees pour les 1eres en 2004. Elles ont une durée de vie de 12 à 15 ans. Donc il est trop tôt pour s’y interesser.

* Internet a rendu les informations très faciles à obtenir. Au début des années 2000, beaucoup de sté de gestion n’avaient pas de sites internet. Il fallait donc appeller et se faire envoyer les docs. Ce que peu de monde faisait.

* le marché immobilier d’habitation est morose, donc pas de grosse evolution à attendre au niveau des valeurs de realisation. Début 2000, les valeurs de realisation augmentaient de 8 à 10% par an.

* les rares vendeurs sont assaillis par une meute d’acheteurs, ce qui a pour effet de faire monter les prix, qui ne presentent donc pas à mon goût de décote suffisante.

En résumé, il est trop tôt, et le contexte ne s’y prête pas. Mais dans quelques années, qui sait ???

Dernière modification par Rodolphe (22/09/2010 08h50)

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#32 26/09/2010 01h01 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Je souhaite tout d’abord vous remercier tous pour la qualité des interventions sur le site.

Je souhaiterais avoir votre opinion sur les avantages et inconvénients de la variabilité du capital des Scpi.

Je constate que les scpi au capital variable ont vu leur cotation baisser en 2009, ce qui n’est pas le cas des scpi à capital fixe qui, elles ont plutôt vus leur prix monter sur le marché secondaire.

Faut il y voir une surcote des scpi  à capital fixe par rapport au marché ?

Dans le contexte actuelle vaut il mieux investir dans les SCPI à capital variable  ?

Les SCPI a capital variable présentent elles des rentabilité moindre du fait de possibles retraits obligeant à conserver

Merci encore pour vos réponses.
patrice

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#33 26/09/2010 08h14 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

Administrateur
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De mon point de vue, aucun avantage et que des inconvénients, sinon que c’est bcp + difficile d’obtenir une offre de prêt sur une SCPI fermé (sauf si elle augmente son capital) que sur une SCPI ouverte.

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#34 01/02/2011 11h29 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,
Nouvelle arrivée, j’ai lu avec beaucoup d’intérêt cette discussion et souhaiterait vos avis et conseils par rapport à ma situation.
J’ai 56 ans, je suis reconnue inapte au travail par la MDPH mais mon invalidité n’ouvre pas droit au contrat handicap. J’ai encore deux enfants à charge, 21 ans donc bientôt sur le départ et presque 14 ans donc encore là un bout de temps. Mes ressources mensuelles actuelles sont des minimaux sociaux. Je suis propriétaire de ma résidence principale actuelle dont j’ai hérité. Je suis seule avec mes enfants et je n’aurai qu’une retraite au minimum.
Vendant mon ancienne résidence principale, je vais me retrouver avec un capital que je souhaiterais investir pour la majeure partie en SCPI, mais j’hésite entre des SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie. Je répartirai le reste sur les livrets style A, LDD…et peut être sur un vieux PEP donc plus de frais.
J’ai cru comprendre que les SCPI via le contrat d’assurance-vie rapportait 1% de moins que les directes à cause des frais de gestion, mais au niveau de la déclaration d’impôts cela semble faire une grosse différence. Pour l’instant j’ai 3 parts pour l’IR, et je suis donc non imposable, mais au fur et à mesure mes parts vont diminuer diminuer.
Le choix semble être ENTRE moins de rendements mais moins ou pas d’IR et des frais d’entrée réduits ET plus de rendements mais aussi des frais d’entrée plus élevés et plus d’IR. Je ne sais pas non plus si le taux d’imposition est le même sur des revenus fonciers et sur des versement d’assurance-vie.
Au bout du compte, NET DE TOUT, qu’est-ce qui est le plus intéressant pour moi ?
Merci d’avance pour vos réponses.

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#35 01/02/2011 12h06 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Toutes les possibilités peuvent être étudiées, mais il faut que vous précisiez les montants en jeu, car sans cela, aucun calcul n’est possible.

Les SCPI sont une possibilité, mais, compte tenu de votre situation, je vous conseille de ne pas faire que cela. Le risque serait trop monolithique…

Enfin, si vous vendez votre résidence principale, comment serez-vous logée à l’avenir ? En loyers ?

Il faut également tenir compte de ce surcoût dans votre équation, des aides éventuelles que vous percevez déjà, et de celles auxquelles vous pourriez prétendre en devenant locataire.

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#36 02/02/2011 07h28 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Merci Stéphane pour votre réponse.
Je vais essayer de vous donner les précisions que vous demandez.
Je suis propriétaire d’une maison qui va être vendue 300 000€. Ceci étant mon ancienne résidence principale acheté en 1981, il n’y aura pas de plus-values.
J’habite dorénavant dans un appartement dont je suis également propriétaire suite au décès de ma mère et donc je n’ai ni loyer, ni remboursements d’emprunts (sauf un emprunt collectif pour le ravalement, emprunt que je souhaite solder avec une partie de la vente). Je n’ai donc, à juste titre, aucune aide au logement.
Je ne peux pas, dans ma situation, prendre des risques avec ce capital…enfin pas plus que si j’achetais un bien à louer, ce que je ne veux pas faire.
A bientôt.

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#37 02/02/2011 16h35 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Plusieurs possibilités existent, plus ou moins élaborées, plus ou moins rentables, plus ou moins risquées… Tenant compte des éléments que vous fournissez, une première piste de réflexion pourrait être (3 tiers pour trois stratégies différentes) :

1°/ Investir dans l’usufruit de parts de SCPI pour 10 ans en vue de constituer un revenu correspondant à la première tranche de barème fiscal (15.000 euros par an, environ, avec 1,5 parts)

Ce faisant, vous restez non imposable (en tenant compte de 1,5 parts, il est vrai). Il faudrait consacrer 97.300 euros à cette première opération.

Après contributions sociales (12,3%), vous disposer de : 13.155 euros par an sans impôt sur le revenu.

Le rendement net d’impôt de ce placement est de l’ordre de 6,24% (calculé sur la base du rendement servi en 2010).

Dans cette opération, vous assumez les risques liés au placement en SCPI : la baisse du rendement reste toujours possible. En revanche, vous n’assumez aucun risque en cas de baisse de la valeur des parts, puisque l’usufruit s’éteint au bout de 10 ans. Il n’y a aucune valeur de rachat.

2°/ Investir une second tiers en foncières cotées :

Par exemple Selectirente, Argan, Silic…

Ce faisant, vous disposez d’une seconde source de revenus faiblements imposés, en raison de l’existence d’un abattement sur les dividendes versés (-40%) puis d’une second abattement de 1525 euros pour une personne seule.

Le risque de non-distribution est faible, si votre portefeuille est suffisamment diversifié. En revanche, il existe un risque lié à l’évolution des marchés financiers, ces sociétés étant cotées.

Cette option vous permet de disposer d’une rente supplémentaire, de l’ordre de 5% l’an avec une bonne probabilité de revalorisation.

Si vous disposez d’un vieux PEA ayant plus de 8 ans d’ancienneté, vous pouvez également décider de loger cet investissement dans cette enveloppe fiscale et de bénéficier de la fiscalité du PEA pour des retraits sans impôts après 8 ans.

3°/ Pour le surplus, investir sur un contrat d’assurance-vie multisupport qui offre un accès aux SCPI et à un bon fonds euro. Un panachage sur d’autres supports est également possible au sein de cette enveloppe.

Sur cette enveloppe, les sommes restent disponibles. Vous conservez la possibilité d’y puiser pour compléter vos autres rentes, via des retraits ponctuels ou programmés en fonction de vos besoins.

Il existe, par exemple, Panthéa de chez Antin Epargne Pension (filiale de BNP paribas), accessible dès 0,5% de frais d’entrée, qui offre un large choix de SCPI avec un discount de 2,5% sur les frais d’entrée de celle-ci, ainsi qu’un bon fonds euro (Euroconviction : 5,14% net de frais de gestion en 2010).

Au terme des dix premières années, vous pourriez également décider :
- de reconduire la stratégie 1°/ pour 5 ans ou 10 ans, en puisant sur le contrat d’assurance-vie.
- ou de convertir cette enveloppe en sollicitant le versement d’une rente annuelle et viagère vers 70 ans, si le taux de rente alors servi est avantageux. Il pourrait alors être intéressant de réactiver votre pep, le moment venu, dans cette hypothèse.

En outre, vous disposerez également de la possibilité de revendre votre appartement en nue-propriété et, ainsi de toucher un capital supplémentaire déterminé en fonction de votre âge et de votre espérance de vie du moment, ou de vendre en viager contre rente …

Enfin, certains assureurs offrent la possibilité de souscrire à des contrats de rentes viagères majorées si votre état de santé induit une espérance de vie plus courte que la norme : il s’agit des contrats à rente majorée pour état de santé ou avec "rachat d’état de santé".

Dernière modification par stephane (02/02/2011 18h14)

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#38 03/02/2011 08h12 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour et Merci Stéphane pour votre réponse riche de pistes.
J’avais pensé à cette possibilité d’usufruit de parts de SCPI assortie à la nue-propriété d’autres parts pour avoir un peu plus après.
J’avoue par contre avoir très peur de tout ce qui est côté car j’ai l’impression que l’on peut tout perdre.
Je remarque que vous ne conseillez pas l’achat de SCPI en direct. Pourquoi ?
Je n’avais pas pensé au viager pour mon appartement plus tard. C’est une piste intéressante.
Je vais bien relire tout votre mail pour ne rien rater. Mais je n’oublie pas que de toutes façons à cause des prélèvements sociaux, tous les taux d’intérêts doivent être minorés de 12,3% !
Merci encore pour votre temps et vos idées.

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#39 03/02/2011 16h44 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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L’achat de SCPI en pleine propriété et en direct reste possible. Vous pourriez en retirer un revenu de 5,5% avant prélèvements sociaux (-12,3%), soit 4,80% nets.

Je vous ai présenté la possibilité d’investir en usufruit, qui est juste un peu plus rentable, et vous permet donc de conserver des disponibilités plus conséquentes par ailleurs, en cas de coup dure…

Dans votre cas particulier, je crois qu’il faut commencer par vous poser deux questions :

- de combien ai-je besoin pour vivre, par mois ?
- si je dispose de revenus complémentaires fiscalisés, cela remet-il en cause mes avantages sociaux ?

Selon les besoins réellement en jeu, plusieurs stratégies sont envisageables. Mon post a pour objectif de vous en montrer quelques unes…

Si vos besoins sont supérieurs à 1500 euros par an pour 300.000 euros de capital de départ, il est probable que cela vous conduise à choisir des solutions qui :
- soit entameront quelque peu votre capital dans la durée (viager financier, retraits supérieurs au rendement du placement, etc…).
- soit vous obligeront à prendre un peu de risques (SIIC, SCPI, etc…).

Très cordialement

Stéphane

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#40 04/02/2011 08h17 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Merci énormément Stéphane, cela m’aide énormément.
J’espère néanmoins que vous vous êtes trompé lorsque vous dites 1500 euros par an pour 300.000 euros de capital de départ…j’espère qu’il manque un zéro ;-)
Je vais maintenant cogiter tout cela.
A bientôt

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#41 06/02/2011 17h29 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour ,
Profil : Je suis non-résident en Suisse - Age 67 ans - Je possède déjà de  quelques parts de SCPI
  Le régime d imposition  dans mon cas est  le suivant -  Imposition revenu SCPI en France forfaitaire 20 % , pas de retenues sociales . Je voudrais  compléter temporairement mes revenus de retraité  pour une durée de 5 à 10 ans - si je pouvais y consacrer  100000 euro cash -  qu est-ce que je devrais acheter ?? Merci. Salutations

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#42 11/02/2011 13h29 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Effectivement, c’est 1500 euros par mois !

Dernière modification par stephane (11/02/2011 13h31)

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#43 11/02/2011 13h37 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Bonjour,

Si vous êtes non résident domicilié en Suisse, avec un taux d’imposition de 20%, l’achat de SCPI en usufruit n’est pas intéressant.

Votre rendement net d’impôt ne sera que de 4,26%, car l’impôt sera calculé sur la totalité des dividendes versés, sans possibilité d’amortir la valeur du capital initial !

Il est certainement préférable de faire un achat en pleine propriété, ou de choisir un autre type d’investissement…

Dernière modification par stephane (11/02/2011 13h39)

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#44 28/02/2011 23h08 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Stéphane, pouvez-vous préciser où il est possible de trouver Panthéa à 0,5 % de droits d’entrée ?

Je suis bien curieux de savoir cela…

Et est-ce pour le montant minimum du contrat ( 5 000 €) ou pour beaucoup plus…

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#45 01/03/2011 06h08 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Attention, Panthea, c’est maximum 40% (du montant placé) en SCPI.

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#46 03/03/2011 00h30 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Réputation :   151 

Panthéa à 0,5% de frais d’entrée, c’est très simple : chez moi, et quel que soit le montant de la souscription !

Dernière modification par stephane (03/03/2011 00h31)

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#47 03/03/2011 00h53 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Ok Stéphane,

je m’attendais un peu à cette réponse en fait ;-o))

C’est bien noté !

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#48 03/03/2011 01h21 → Devenir rentier grâce aux SCPI ?

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Je constate que vous êtes un "couche-tard" comme moi !

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