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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/03/2013 10h30 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

Membre
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Bonjour a tous ,

jai 37 ans , je gagne 2700 euros en CDI, je possede deux studios loués 650 et 680, achetes en 2005 et 2007 au prix de 70000€ et 103000€, les pret renegocies pour une duree restantes de 10 ans et 15 ans .mensualite 515€ et 650€.
je suis imposé au TMI de 30% je paye environ 3800 euros d impot sur le revenu, je suis actuellement sur le regime du microfoncier au réel.je passerais en lmnp l’année prochaine pour bénéficier de l’amortissement et ainsi éviter l’impôt sur les revenus fonciers.
J’ai 170000€ de cash placés en pel, cel, livretA. Pas d’assurance car je ne sais laquelle choisir :-(
Dans quelles années , Je souhaiterais acheter ma RP quand les prix descendront un peu plus du "ciel "ou si le marche permet davantage de négociation .
Pour le moment,
je souhaiterais accroitre mon patrimoine , on me propose un studio dans une copro ou je possede deja un bien. 130000€ petite marge de négociation  pour 24m2 au lilas.travaux environ 10000€.
ma banque me propose un prêt a 3,25% sur 20 ans Pour une mensualité de 616€. Le bien est louable 650€.

je devrais mettre 40000€ d’apport pour un cash flow positif.
Ma stratégie a t elle du sens , quel apport dois je investir pour un tel projet. beaucoup de discussions sur le fait d’investir sans apport . dans ma situation es ce un bon choix?

Mots-clés : apport, investir, locatif

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#2 01/03/2013 11h28 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Juste une remarque, vous ne voulez pas acheter votre RP car vous pensez que le marché va baisser, alors pourquoi souhaiter investir aujourd’hui pour du locatif? Qui plus est dans une zone qui a un bon potentiel de baisse.


Left the Rat Race in 2013

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#3 01/03/2013 12h35 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Pour moi, passez votre chemin pour cet appartement aux Lillas. La rentabilité brute de ce placement est un peu basse 12*615/(130000+10000) = 5,28%.

C’est trop juste, je négocierai ferme 10% ou 15% de décote, si j’étais vous.

On peut commencer à reflechir à 7% de rentabilité brute, dans ce cas, on a de bonnes chances pour avoir un placement interessant.

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#4 01/03/2013 16h49 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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je pensais investir sur du long terme même si il y a une baisse je ne serais pas inquiété car je ne suis pas dans l’optique de vendre de suite.

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#5 01/03/2013 16h50 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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dois je y mettre de l’apport? si oui a quelle proportion ?

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#6 01/03/2013 20h06 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Bonsoir Océane,

Honnêtement, le taux de rentabilité est trop faible. Je serai vous, je passerai mon chemin. Vous vivez en plus dans un secteur ou les prix risquent de partir à la baisse.

Trouver un bien, correctement placé en région parisienne (proche banlieue) avec un taux de rentabilité supérieur à 7 % brut c’est délicat mais faisable.

Bon courage dans vos recherches !


www.entrepreneurdebutant.fr
Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

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#7 06/03/2013 10h09 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Je partage plusieurs avis ici exprimés, le taux de rendement semble un peu faible.
De ce fait vous seriez obligé d’abonder chaque mois pour compléter le loyer, le bien ne peut en effet s’autofinancer… sauf à mettre un apport important, mais il ne s’agit plus alors d’autofinancement.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 06/03/2013 10h56 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Avec ce 3ème bien locatif vous seriez de plein pied dans le régime foncier réel.
Il est très intéressant d’acquérir ce bien par prêt in fine et nantissement d’AV sur 15 ou 20 ans.(suravenir opportunités par exemple)
De la sorte vous générez du déficit foncier constant car vos mensualités sont 100% intérêts.
Un petit papier sur ce montage http://www.cereg.dauphine.fr/cahiers_re … 200501.pdf
Evidemment le rendement est plus faible qu’en province, mais cela doit vous arranger d’avoir tous vos bien à Paris, surtout 2 dans la même copro. L’étude globale reste de votre ressort.


"Most of this is common sense " T. Gayner | "If you sell, I'll buy" R. Kinder

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#9 02/07/2013 12h07 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Bonjour,

Je suis en train de poser les bases de ma gestion de patrimoine, en terme de placements, d’investissement, de diversification, etc…

Ayant un premier investissement locatif en cours, je souhaite bien sur renouveller l’expérience a court terme, mais en parallèle me diversifier vers des placements financier, divers assurances vie, avec des profils différents (majeure partie en fond euros, 25 a 30% en gestion dynamique/agressive).

Mais dans le cas de futurs investissements locatif, a court ou moyen terme, quelle apport minimum est il nécessaire d’apporter dans un projet ? 
Autrement dit: quelle partie de l’épargne faut il conserver en disponible Versus placer sur une AV ?
Plus l’emprunt est important et plus la banque risque de demander un apport non ?
Sachant qu’au dessus de 5 ans de salaires d’en cours, cela devient moins "standard" comme prêt, un apport est surement nécessaire? 

ie: même si un bien est autofinancés, générant un cashflow positif ou neutre, je ne pense pas qu’on puisse débarquer à la banque en disant: voila, j’ai vu un immeuble a 500k€ , voire 1M€, avec un emprunt sur 20 ans, cashflows positifs, je peux emprunter 110% avec 0 apport ?

Voila, cette question me préoccupe car je souhaiterais éviter de "bloquer" 20 a 30k€ sur une AV, et de devoir les sortir l’an prochain…

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#10 02/07/2013 19h36 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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les banques sont de plus en plus frileuses sur les crédits immobiliers à partir de plusieurs biens.

Personnellement, pour les premiers biens vous pouvez, je pense, avoir 0 d’apport et financer sur 25 ans à 110%.
Puis au fur et à mesure, la banque va diminuer les crédits pour arriver à 20 ans et 100% de crédit.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#11 03/07/2013 10h49 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Du cash de coté, afin de pouvoir parer à une situation délicate est toujours bien vu par les banques… les banquiers ont toujours besoins d’être rassurés ! Dire combien c’est difficile, certains sur ce forum parlent de 6 mois de loyers, cela me parait le strict minimum.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 03/07/2013 12h15 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Bonjour,

Le cash est-il vraiment indispensable?
Personnellement, je n’ai pas un mois de loyer de réserve.
Ma banque, tout en m’invitant à en avoir un peu, ne semble pas gênée pas ce "problème"
A priori, je devrai obtenir un prêt de 110%  pour un nouveau bien sans que cela n’ai été un handicap dans les négociations.
Par contre la durée du crédit commence à devenir un problème…

Frédéric

Dernière modification par Frederic89 (03/07/2013 12h15)

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#13 03/07/2013 22h39 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Tant qu’il n’y a pas de soucis, le fait de ne pas avoir de réserve n’est pas un problème. C’est le jour où une vacance locative se produit, des travaux non prévus se déclarent, qu’il est appréciable d’avoir une réserve.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#14 03/07/2013 23h40 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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En 15 ans, il y a eu des soucis…
Je demande toujours une autorisation de découvert égale à un mois de remboursement.
Ensuite le risque est lissé par la quantité.
Mon plus gros problème (une toiture à refaire) a été réglé avec un crédit supplémentaire, qui a rendu l’immeuble non rentable pendant sept ans, mais presque sans solde négatif.
Vous pariez sur l’avenir en investissant dans l’immobilier (avec les risques afférents: travaux, vacances locatives, taxations….) il est possible de parier un peu plus, pour gagner plus….
Si j’attends d’avoir six mois de cash par achat, je risque de rater de bonnes affaires. Je ne pense pas que cette sécurité (?) vaille de rater des opportunités, qui, par principes sont rares et qu’il faut saisir rapidement.
Par exemple, je viens d’acheter en début d’année un F3 avec 500 euros de loyers. Si j’avais bloqué toute recherche jusqu’à avoir 3000 euros de cash, je ne serai pas sur un petit immeuble de 1600 euros de loyer dont je viens de signer un compromis. Et celui-là est bien plus rentable que le F3…

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#15 04/07/2013 03h08 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

Modérateur
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C’est sur qu’en roulant à 150 km/h, on arrive plus vite qu’en roulant à 30 km/h,. Mais on a aussi plus de chance de ne pas arriver du tout (ou plutôt d’arriver dans le fossé).

A chacun de décider quels risques il est disposé à assumer.

Pour ma part, je pense qu’il faut privilégier une certaine prudence, ne pas confondre vitesse et précipitation, et ne pas se mettre trop en risque si ce n’est pas nécessaire. Et bien entendu qu’il faut conserver une certaine trésorerie raisonnable de précaution….

@Frederic89 : la banque trouve sans doute son intérêts à ne pas être trop gênée par ce "problème". De toute manière, ce n’est sans doute pas elle qui trinquerait en cas de survenance d’un sinistre….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#16 04/07/2013 08h57 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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La question de l’apport pour un prêt en investissement locatif  et de la réserve à garder est à réponses multiples, car est dépendante de la situation personnelle, de la qualité de relation avec la ou les banques, et de la mesure des risques sur le secteur locatif.
Privilégier une bonne entente avec la banque, de manière à renouveler le projet sur plusieurs années. La banque, c’est en fait une personne, un conseiller ou un directeur, qui va être plus ou moins séduit par votre projet. Cela dépendra de son expérience et de la votre. Rencontrer plusieurs banquiers pour faire le choix du plus réceptif peut donner un certain confort pour le projet. Il n’est bien sûr pas interdit d’avoir plusieurs banquiers partenaires, en fonction de l’ampleur du projet.
Au sujet de l’apport et des réserves, je dirai simplement que ce sont aussi des arguments pour obtenir un prêt à de très bonnes conditions : taux et pénalités en cas de remboursement anticipé partiel ou total par exemple.
Un point assez important : surveiller son taux d’endettement, car c’est un paramètre que les banques regardent de près.

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#17 04/07/2013 10h10 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

C’est sur qu’en roulant à 150 km/h, on arrive plus vite qu’en roulant à 30 km/h,. Mais on a aussi plus de chance de ne pas arriver du tout (ou plutôt d’arriver dans le fossé).

A chacun de décider quels risques il est disposé à assumer.

J’ai précisé que la quantité lissait le risque. Je pense maintenant être sur une autoroute avec un véhicule en bon état et 130 est raisonnable dans ces conditions.
Pour continuer avec votre analogie, il y a moins d’accident au km parcouru sur autoroute que sur les départementales.
Je comprends tout à fait que certains cherchent un peu de sécurité, mais la question est de savoir jusqu’où faut-il aller? A l’extrême, un locataire qui ne paye pas, c’est deux ans de loyers. Faudrait-il garder ce cash?

Cesar a écrit :

Un point assez important : surveiller son taux d’endettement, car c’est un paramètre que les banques regardent de près

Non, sinon personne n’arriverai à posséder plus de 3 ou 4 biens dans sa vie…
Nous en avons déjà discuté sur ce forum à plusieurs reprises, je vous laisse chercher.

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#18 04/07/2013 12h36 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Frederic89 a écrit :

Ensuite le risque est lissé par la quantité.

C’est exact, si vous avez 30 biens (par exemple), il y a (auto)mutualisation du risque et conserver 6 mois de loyers pour chacun serait très excessif !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 04/07/2013 19h32 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Frederic89 a écrit :

J’ai précisé que la quantité lissait le risque. Je pense maintenant être sur une autoroute avec un véhicule en bon état et 130 est raisonnable dans ces conditions.
Pour continuer avec votre analogie, il y a moins d’accident au km parcouru sur autoroute que sur les départementales.
Je comprends tout à fait que certains cherchent un peu de sécurité, mais la question est de savoir jusqu’où faut-il aller? A l’extrême, un locataire qui ne paye pas, c’est deux ans de loyers. Faudrait-il garder ce cash?

Bonjour,
Je ne suis pas mathématicien mais quelque chose me dit que lorsqu’on considère par exemple un risque de vacances correspondant à 10 % du loyer d’un appartement, que l’on en possède 1, 10 ou 100, on aurait toujours un risque correspondant à 10% des loyer…

Sur la question d’un impayé de deux ans, la prudence n’impose pas de disposer de deux ans de trésorerie mais de s’assurer de trouver cette trésorerie si nécessaire.
En roulant aux taquets sans réserve de puissance… le risque est décuplé.

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#20 06/07/2013 00h35 → Investissement immobilier : quel apport ? (apport, investir, locatif)

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Si l’on a un bien avec un loyer légèrement supérieur à la mensualité, alors en cas de vacances, il y a risque.
Si l’on a en a 30, avec le même schéma, les légers surplus pourront peut être compenser les pertes du 30 ème.

Cela dit, nous sommes en phase : il fait conserver une épargne de précaution au cas où. Il serait dommage de devoir vendre rapidement à cause d’un souci de trésorerie.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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