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#1 10/07/2015 17h09 → Investissement dans le foncier d'une maison de santé via l'apport d'un terrain ? (location, santé, sci)

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Réputation :   125 

Bonjour,

Ma mère, une para-médicale proche de la retraite possède un terrain de 1500M2 constructible et bien situé dans une ville du sud via une SCI IR (elle en possède 95% le reste étant nous ses enfants).

Ce terrain s’il était vendu déclencherait une forte imposition. (durée de détention max loin d’être atteinte etc..)

La retraite approchant elle recherche une façon de se créer des flux de revenus supplémentaires pour compenser l’arret de son activité

Des professionnels de santé l’ont approchés (une douze de medecins, infirmières, kiné etc..) en disant qu’ils souhaiteraient utiliser ce terrain pour construire une maison de santé (en gros 800m2, tous les réseaux sont là, assez de place pour les parkings, le certificat d’urbanise pour la maison de santé a été accordé)

Nous trouvons qu’il peut s’agir d’une super opportunité car:
1. en fait son cabinet actuel est dans sa maison et elle souhaitait en construire un indépendant afin de proposer un outil "clé en main" pour son sucesseur et d’avoir des loyers pour sa retraite. Avec la maison de santé ce projet est mis en stand-by

2. là, au lieu d’avoir un petit cabinet avec un seul locataire, elle aurait des parts de la SCI maison medicale avec des locataires a priori assez solvables vs un locataire lamda et plus diversifié
   => pour moi le risque semble bien moins important: car la SCI posséderait unqieuement des mur mais les locataires posséderaient "l’interieur" (ex: lavabos, luminaires etc..). Ainsi si quelqu’un s’en va il doit d’abord chercher un sucesseur pour lui racheter cet interieur (bref, la vancance locative risque d’être assez faible)

3. le montage envisagé serait un apport de cash dans la SCI qui possède le terrain par certains professionels de santé pour boucler le financement. Avec la valorisation du terrain le nombre de part serait ajsuté

MAIS j’ai trois questions qui me tauraudent car je ne suis pas spécialiste de l’immo ni de la location et j’ai  toujours peur de me faire avoir par des gens qui s’y connaissent mieux

A. La valorisation du terrain
La relation avec les potentiels futurs associés se passent très bien, mais un jour où l’autre il faudra donner un prix pour ce terrain. Notre objectif est que se soit "pile le prix du marché" mais que celui-ci soit déterminé d’une façon paraissant juste au yeux de tous

QUESTION: avez-vous une idée de la façon de déterminer cette "fair market value"?
=> il y a plusieurs transactions de terrains similaires à des prix tres éléves recemments mais il s’agissait principalement de promoteurs ayant acheté à la mairie? est-ce des points de comparaisons valable?
=> je pensais sinon payer un "specialiste independant" pour faire un boulot de valorisation honnête, à qui demander ce genre de truc? (notaire, agent immo?). Y a t-il un risque sur la qualité du resultat?

B. La détermination du rendement locatif
La SCI construira la maison médicale puis la louera aux professsionnels, l’interet financier reposera aussi sur le rendement locatif obtenu
==> de la même manière que pour le terrain comment trouver une "fair maket value" du loyer?

Vous pour ce genre de truc, combien demanderez-vous?! (5%, 6% etc..)
L’idée est que le deal soit vraiment fair des deux cotés: propriétaires et locataires car l’interet de tous le monde est que cela fonctionne

C. Risque particuliers
Ici, on transforme un terrain (moyennement liquide) en quelquechose de super illiquide (part dans une SCI)
=> nous sommes prets à prendre ce risque contre une rémunération correcte et pereine

Avez-vous en tête d’autres risques qui m’ont échappé? (vacance locative, mésentent entre professionnels etc..)

De même si les prix de la construction explose il serait honnete que le surcout soit réparti à la fois sur les propriétaire (rendement locatif plus faible que prévu) et sur les locataires (loyer un peu plus haut): chacun faisant un pas vers l’autre

désolé pour ce long blabla! mais n’hésitez pas à me faire vos commentaires!!

Dernière modification par Q2000 (10/07/2015 17h15)

Mots-clés : location, santé, sci

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#2 10/07/2015 18h00 → Investissement dans le foncier d'une maison de santé via l'apport d'un terrain ? (location, santé, sci)

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Réputation :   194 

Bonjour, je suis très loin d’être un spécialiste de l’immobilier, mais quelques réflexions:

Toute transaction se fait entre 2 parties: Un acheteur et un vendeur typiquement (qui peuvent être une multitude de personnes comme dans votre cas, mais ça revient au même). Trouver un "juste" prix consiste à s’entendre des 2 cotés: Un prix acceptable pour le vendeur, auquel il est "content" de se séparer de son bien, qui sera également un prix que l’acheteur sera "content" de payer pour l’acquérir.

Il y a des situations ou l’une ou l’autre partie sera en situation de force et cherchera à exploiter au maximum cette situation: vendeur qui a absolument besoin de vendre dans une mauvaise période, ou rareté dans un quartier avec forte demande par exemple. Ca tournera à la proposition "à prendre ou à laisser" avec l’autre partie qui sera un peu forcée par la situation, à accepter une proposition qu’elle n’appréciera pas. C’est sûr que c’est pas idéal pour une future coopération, vu qu’une partie l’aura mauvaise, mais pour des transactions "1 shot" où la probabilité d’avoir à faire à nouveau à la personne est faible, ça se fait (tout le monde ne cherche pas absolument à tirer le maximum de la sorte non plus).

Vous souhaitez valoriser les choses afin que tout le monde soit heureux et que ce soit juste pour tout le monde, ce qui est tout à votre honneur, et sans doute le plus intelligent au vu de la situation que vous décrivez.

Tant pour la valorisation du terrain que la fixation des loyers, la discussion est le plus important. Discutez-en ouvertement avec la mentalité que vous exposez, et trouvez le juste prix qui convient aux 2 parties. Pour réussir à fixer un prix, les bases comparables sont très utiles, ainsi que la demande potentielle. Les questions étant: Qu’est ce qui se fait dans le secteur pour quelque chose d’identique ? Combien les gens intéressés sont-ils prêts à payer pour cela ?

Pour le terrain, même si ça peut vous paraître moins en avoir l’air, vous êtes clairement VENDEUR. La valorisation devrait être exactement la même que si vous vendiez. Un acteur économique logique n’aurait pas intérêt à apporter son terrain dans ce projet à une valeur inférieure à celle qu’il pourrait le vendre à un promoteur par exemple (à moins de vouloir absolument que ce projet se fasse ou considérations comme celle-là, où vous pouvez en tenir compte pour un léger rabais). Donc les prix de vente que vous mentionnez me paraissent parfaitement de bonnes bases. Pourquoi diable votre terrain ne vaudrait pas ce que des promoteurs ont payés à la mairie ? Quelle est la logique là derrière ? Une estimation par un (ou idéalement plusieurs) professionnels est judicieuse également.

Idéalement, un mix des 3: Estimations + ventes comparables récentes + discussion (les 2 premiers permettant d’avoir une base et des éléments pour discuter)

Pour les loyers, idem: Estimation de la demande (combien des gens sont prêts à payer pour ça ? Demander trop n’est pas une bonne idée si vous ne trouvez personne parce que trop cher, demander trop peu est dommage également) + de l’offre (combien est-ce que ce genre de produits se loue dans le secteur ?) + Discussion + Calculatrice (quel % est-il raisonnable d’espérer et d’obtenir en fonction des paramètres: risques, coûts, etc …)

Pour les prix de la construction, vous parlez du moment de la construction, ou d’ensuite ? Typiquement, il faut essayer de correctement définir son budget et de ne pas l’exploser ensuite si vous discutez déjà loyer avant la construction finie, ou ne fixer les loyers qu’une fois la construction terminée et donc tous les coûts connus. Pour après, en général, il y a un indice de revalorisation annuel publié par l’insee. A moins de prévoir quelque chose de spécial si c’est faisable dans le cadre de baux professionnels, là, je ne m’avance pas.

En espérant que ça vous avance un peu.

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