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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/02/2013 08h11 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Membre
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Bonjour,

Je dispose d’un PEL dont la prime d’état en cas de prêt vient d’atteindre le plafond (1525€)

J’ai ouvert ce PEL pour acheter ma RP, mais les prix ont bien monté entre temps rendant la location encore plus compétitive.

Bref, je ne souhaite pas acheter ma RP pour le moment ni faire de l’immobilier locatif (les taux de rendement me paraissent trop bas pour le risques et les soucis que cela comporte).

Le PEL contient environ 60k, ce qui m’embête, car (la prime d’État étant au max), il ne me rapporterait plus que 2,5% brut le temps que les prix de l’immo baisse (ce qui peut ne jamais arrivé ou bien mettre 20 ans).

Il faut donc que je sorte de ce PEL. La banque me dit que pour toucher la prime d’État, il faut faire un prêt de 5000€. Bien que je pense que pour un PEL ouvert en 2005,  la banque se trompe, je n’ai pas envie de batailler avec elle sur ce point.

Afin de récupérer la prime, j’ai pensé au montage suivant :
- liquider le PEL
- faire un emprunt PEL de 5000€ (au taux de 4,20%, ma décision de prendre un PEL aura donc été doublement idiote)
- acheter pour 5000€ de SCPI pierre48 (100% habitation, donc, a priori, éligible au prêt PEL)
- attendre le versement de la prime d’État
- rembourser le prêt PEL (sans frais si j’ai bien compris).

Mes questions :
- le montage vous paraît-il judicieux ? Sinon, voyez vous une autre solution pour récupérez la prime d’État (et liquider le PEL) ?
- ne peut-on pas y voir un abus de droit ?

Merci de vos réponses

Mots-clés : pel, pierre48, scpi

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#2 04/02/2013 09h03 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Membre
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Bonjour,

la propo de votre banque est bonne. C’est en effet le seul moyen de récupérer la prime pour les PEL ouverts après 2003. Le financement de SCPI ne pose pas de problème (logements ou pas d’ailleurs). le taux du prêt est effectivement inintéressant, mais grâce aux 1525€ de prime (plafond si vous y avez droit) compenseront largement les intérêts payés sur 5000€ de prêt ! Et ensuite rien ne vous empêche de rembourser par anticipation. Pas d’abus de droit la-dedans, juste une application judicieuse des textes regissant l’Epargne Logement !

Dernière modification par Rodolphe (04/02/2013 11h47)

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#3 04/02/2013 10h14 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Assez astucieux, je n’y avais pas songé !

MERCI

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#4 04/02/2013 11h49 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Réputation :   10 

Rodolphe a écrit :

Bonjour,

la propo de votre banque est bonne. C’est en effet le seul moyen de récupérer la prime pour les PEL ouvert après 2003. Le financement de SCPI ne pose pas de problème (logements ou pas d’ailleurs). le taux du prêt est effectivement inintéressant, mais grâce aux 1525€ de prime (plafond si vous y avez droit) compenseront largement les intérêts payés sur 5000€ de prêt ! Et ensuite rien ne vous empêche de rembourser par anticipation. Pas d’abus de droit la-dedans, juste une application judicieuse des textes regissant l’Epargne Logement !

Savez vous si cela s’applique aussi aux PEL ouverts avant 2003 ? je suis aussi intéressé à la question :
- d’importants droits au prêt
- aucune envie d’investir dans de l’immobilier en direct
- pas très chaud pour investir en masse sur Pierre 48 qui ne rapporte aucun dividende.

Evidemment, s’il y a 1525€ à récupérer facilement…

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#5 04/02/2013 17h01 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Membre
Réputation :   17 

Patrick a écrit :

- pas très chaud pour investir en masse sur Pierre 48 qui ne rapporte aucun dividende.

….mais des plus-value

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#6 04/02/2013 17h41 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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patrick a écrit :

Savez vous si cela s’applique aussi aux PEL ouverts avant 2003 ? ..

Non justement, la réglementation a changé en 2003 (fin 2002 je crois). Avant, la prime était versée indépendamment du prêt. Donc vous l’avez déjà eu !

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#7 04/02/2013 18h10 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Le montant minimum de l’emprunt n’a été fixé qu’en 2011 il me semble, pour les PEL entre 2003 et 2011 aucun montant minimal n’est défini dans les textes (de mémoire … à vérifier).

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#8 04/02/2013 18h39 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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vous avez tout à fait raison !

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#9 04/02/2013 18h45 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Banni
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Bonsoir,

Je vous conseille d’aller voir cette page très bien faite ainsi que les liens et le forum qui vont avec. Vous y trouverez les réponses à vos questions.

Plan épargne logement - PEL ouverts depuis mars 2011

Précision pour les SCPI, celles de bureaux ou commerces ne sont pas finançables par un prêt d’épargne logement.


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#10 05/02/2013 10h20 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Merci pour vos réponses.

Comme je le disais, je sais que pour les PEL ouverts avant 2011, il n’y a pas de plancher d’emprunt, mais je ne compte pas discuter ce point avec mon banquier étant donné que je rembourserais le prêt tout de suite.

Je ne sais pas en combien de temps est versé la prime, mais le prêt me coûtera 17€/mois d’intérêt.

Si jamais je voulais récupérer les droits à prêt, il me suffit de remplacer les 55k€ restant pendant 3 ans. Mais j’aurais de nouveau le problème de la prime si je n’emprunte pas, celle-ci sera en plus limitée à 1000€.

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#11 21/03/2013 20h24 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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C’est d’ailleurs pour ça qu’un PEL ouvert aujourd’hui doit, pour être optimisé (i.e un PEL qui cherche à récupérer le taux de rendement maximum en récupérant la prime soit par achat de RP soit par achat de SCPI d’habitation - avec le prêt mini de 5000 € remboursé tout de suite ou souscrit sur une durée réduite comme 2 ans pour ne pas être pénalisé par le taux d’emprunt élevé), l’être avec 25 000 - 30 000 € max et non rempli à ras bord. Sinon on atteint la prime max avant 4 ans, et on dégrade alors le taux de rendement.

Après, si on est OK pour se contenter du taux sans prime, c’est évidemment autre chose.

Dernière modification par julien (21/03/2013 20h24)

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#12 04/04/2013 08h26 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Juste pour information, j’ai fait exactement ce que je décris dans le premier message et hormis les délais, cela a fonctionné exactement comme prévu.

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#13 04/04/2013 09h07 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

Comme vous le dites, le PEL ayant été ouvert avant le 1/03/2011 il n’y a pas de minimum de pret, en fait c’est la banque elle même qui le fixe, de facon discrétionnaire.

source : Code de la construction et de l’habitation. | Legifrance

Mon conseil pour éviter les intérêts d’emprunt et de vous prendre la tete :

Transferez votre PEL dans une banque qui impose un pret mini de 100-150€ (je crois que c’est le minimum qui existe) et faites votre pret soit pour acheter la SCPI pierre 48 soit pour faire des travaux (ca fonctionne aussi) et vous aurez votre prime d’état. Vous économiserez également vos interets d’emprunt

note : de nombreuses banques remboursent les frais de transfert (négociable ou offre) surtout si vous leur amenez un PEL de 60K€. Voire, cerise sur le gateau, certaines proposent même des primes.

Dernière modification par roudoudou (04/04/2013 09h10)

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#14 04/04/2013 13h34 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

Modérateur
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Pouvez-vous indiquer quelle banque propose de rembourser les frais de transfert, voire d’offrir des primes, à un client lui transférant son PEL de 60 k€, pour le clôturer quelques jours plus tard en demandant un emprunt de 100-150€ afin de toucher la prime d’état.
Pouvez-vous expliquer quel sera l’intérêt de la banque la dedans, sauf à ce qu’elle demande autre chose en compensation.

Pouvez vous clarifier ce que vous vouliez dire par "Vous économiserez également vos interets d’emprunt".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#15 04/04/2013 14h22 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

Il n’y a pas si longtemps ma banque le faisait (SG/Q4-2012). Je ne sais pas si l’offre a été reconduite mais vous devriez pouvoir en trouver (je n’ai pas prospecté). Vous n’êtes pas obligé de préciser à la banque que vous allez le clôturer au moment du transfert. Vous êtes parfaitement dans vos droits.

L’intérêt de la banque je ne sais pas mais je ne vois pas le rapport avec le sujet…j’ai envie de dire qu’on s’en moque. On pourrait d’ailleurs se poser la même question pour un emprunt de 5000€ avec remboursement anticipé immédiat sans frais de dossier et aucune contrepartie.

Économiser les intérêts d’emprunt : Il s’agissait de comparer un prêt de 5000€ par rapport à un prêt de 150€.

En espérant avoir répondu à toutes vos interrogations.

Cordialement,

Dernière modification par roudoudou (04/04/2013 14h28)

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#16 12/05/2013 00h33 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

Ce sujet m’intéresse car j’ai un PEL et CEL ouverts en début 2004 et je ne pense pas acheter tout de suite ma RP : du coup j’ai la prime d’état "en attente" depuis déjà quelques années.

Je viens de faire une petite recherche et il semble que quasiment toutes les SCPI "habitations" sont des SCPI défiscalisantes (scellier & co) et donc sur un marché secondaire probablement un peu illiquide car en principe, les porteurs gardent leur part jusqu’à la clôture pour la réduction fiscale. Et quid des valorisations futures pour ce genre de placement…

En fait, ce marché est peut-être sous côté à qui le connait (???) mais ce n’est pas le but si on cherche juste à débloquer les primes PEL & CEL avec un placement correct. Car je précise, je ne connais pas grand chose aux SCPI : je trouve les SIIC plus simples car liquides et moins couteuses (pas de décote à l’achat).

Donc effectivement, il semble qu’il y a Pierre48 comme vous le citez, mais est-ce qu’il y en a d’autres ???

Et par ailleurs, vu la décote à l’achat d’une SCPI, j’ai l’impression que les primes d’état (avec la CSG ça doit faire 966.68 pour le CEL et 1288.63 pour le PEL) paye tout juste cette décote… Tout ça pour ça… Ce n’est pas pratique cet épargne logement, au final.

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#17 05/08/2014 11h51 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

j’envisage de réaliser un emprunt pour récupérer mes droits à Prêt de mon PEL datant de 2009. La prime que je peux récupérer est d’environ 750 euros.
le taux d’intérêt est donc de 4,2 % hors assurance.
Je vais récupérer mon capital pour le réinvestir en REIT américaines, beaucoup plus rentables et qui correspondent à mes objectifs actuels.
Pour la SCPI Pierre 48 évoquée dans le fil de discussion, le minimum de souscription est de 5 parts à 1289 euros, soit un emprunt PEL d’environ 6400 euros.
Au vu de la tendance du marché parisien, on peut s’interroger sur l’intérêt de souscrire à cette scpi actuellement. D’ailleurs la valeur de la SCPI est constante depuis le mois de mars, alors qu’elle était constamment revalorisée trimestriellement jusqu’à cette date.
Néanmoins, Pierre 48 investit en appartements décotés (viagers et démembrements de propriété notamment) donc on peut estimer qu’il y a une revalorisation intrinsèque "naturelle".

Ce montage vous semble t-il encore valable actuellement ?
Ai-je intérêt ou pas à rembourser le prêt rapidement ?

Je suis en TMI à 30%, j’ai déjà des revenus fonciers par ailleurs "neutralisés" par du déficit foncier.

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#18 08/03/2016 13h44 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

Pour dépoussiérer ce sujet, par lequel j’ai connu le site initialement (bien référencé dans Google) mais qui n’est peut-être plus très à jour…

Comme d’autres avant moi j’ai fait mes petites recherches pour toucher la mirobolante prime de l’Etat sur laquelle je ne comptais pas. Ma situation est que j’ai un PEL de 2005, dont les intérêts à prime sont bloqués à environ 600 euros. C’est en fait moins simple qu’il n’y paraît.

Quelques clarifications d’abord:
- pour toucher la prime, on peut certes faire des travaux, mais dans ce cas il faut de vrais travaux d’amélioration: trois couches de peinture ne suffisent pas, contrairement à ce qu’on peut lire ici et là sur d’autres sites.
- après 10 ans de PEL, on continue à toucher des intérêts certes, mais les droits à prime sont bloqués à leur maximum calculé à 10 ans. Donc inutile d’attendre après 10 ans.

Premier challenge: trouver des SCPI habitations. Parce que ce type de SCPI est en décrépitude, car il n’y a plus grand chose à gagner avec des loyers d’habitation, du fait de la politique appliquée à l’immobilier de location. D’autre part pas facile de trouver un intermédiaire, je ne trouve qu’en ligne, les banques Bred et Boursorama par exemple ne proposent que des bureaux / commerces (meilleur rendement).

Second problème: les quelques SCPI habitation restantes sont destinées à la défiscalisation. Elles portent donc sur de gros montants. Exemple avec Pierre 48, comme signalé par Zebulon, on est à 1289 euros la part, avec un minimum de 5 parts soir 6445 euros. Leur stratégie est de revendre des achats faits sous loi 48 après leur libération, donc la valeur de la part ne peut que monter.

Attention également aux frais de souscription et de gestion: dans les 2 cas, on frôle les 10% avec Pierre 48. Soit 640 euros pour les 5 parts mini, le montant de la prime PEL dans mon cas.

Voilà si vous tombez sur ce sujet, ne croyez pas que c’est la poule aux oeufs d’or (comme j’ai pu le faire à tort): c’est plus complexe qu’il n’y paraît. A chacun de faire ses calculs.

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#19 08/03/2016 14h00 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

avec le PEL, vous avez accès aussi aux SCPI PINEL dont le ticket d’entrée commence à 5000 euros. Si ce type de produit correspond à votre objectif.

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#20 08/03/2016 14h09 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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C’est ce que vous avez fait du coup? ou bien vous avez laissé tomber le projet (pour l’instant je me tâte pour ma part).

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#21 08/03/2016 14h24 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Non, je ne l’ai finalement pas fait car j’avais déjà des SCPI fiscales et des revenus fonciers. Quant à Pierre 48, l’idée d’investir en immo d’habitation à Paris, même sur des viagers et des démembrements ne m’a pas réellement séduit. Après, il faut voir si le montage PEL avec une souscription minimale peut être financièrement intéressant pour vous. Dans tous les cas, avec ce type de SCPI, vous allez avoir à peu près 10% de frais de souscription.

Dernière modification par zebulon77 (08/03/2016 14h24)

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#22 08/03/2016 21h20 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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Bonjour,

J’ai fait ce genre d’opération avec une SCPI en loi Duflot fin 2013. J’en fait une description dans l’autre post qui évoque ce sujet - dès fois que vous ne l’auriez pas vu, voici le lien de mon post : PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ?

Juste pour apporter une précision : je ne saurais si c’est une bonne affaire que dans de nombreuses années mais en tout cas, j’ai bien reçu par la suite les deux primes d’état (PEL et CEL) en empruntant pour chacun des deux.

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#23 09/03/2016 10h23 → PEL : récupérer la prime d'Etat en investissant dans la SCPI Pierre 48 ? (pel, pierre48, scpi)

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En effet, je ne l’avais pas vu. Analyse très intéressante, qui me confirme que pour le montant (incomplet) de prime que je peux espérer, l’opération n’en vaut pas la chandelle. Merci bien pour ce complément!

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