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#1 24/11/2013 10h00 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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Bonjour,

Comme je l’avais indiqué dans ma présentation, je dispose d’un PEL qui vient d’arriver à échéance et je souhaite récupérer la prime d’état d’une façon similaire à celle proposée dans ce billet.

De ce que j’ai compris (merci de me corriger le cas échéant), pour acheter des parts de SCPI il y a essentiellement 2 moyens :
- le marché primaire, organisé seulement lors de la création ou de l’augmentation de capital pour les SCPI à capital fermé
- le marché secondaire où l’on achète à d’autres personnes qui souhaitent vendre leurs parts

J’en ai parlé à ma banque et j’ai eu un message de la part du conseiller en gestion de patrimoine qui était :
"La seule SCPI possible via un financement par prêt PEL est reximmo patrimoine. La commercialisation s’arrête au plus tard le 14 décembre".

Cette réponse me surprend, en effet, dans le précédent post sur les PEL ainsi que dans ma présentation, il a été fait référence plusieurs fois à Pierre48.

Est-ce que le message que j’ai reçu veut dire que le prêt PEL n’est utilisable que sur le marché primaire ? Savez-vous quelles sont exactement les caractéristiques d’une SCPI pour être éligible pour un prêt PEL ? J’avais en tête "plus de 90% d’immobilier résidentiel" mais je n’ai pas été capable de trouver de source type "texte de loi" pour en être sur.

Mots-clés : pel, prêt, scpi

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#2 24/11/2013 13h09 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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On retrouve sur des sites de banques (exemple :Banque postale ) l’info sur le "composé au minimum à 90% de biens d’habitation", donc on peut supposer qu’elle est fiable.

Le fait de ne vous proposer que Reximmo Patrimoine, c’est peut-être parce que c’est la seule SCPI d’habitation proposée dans le catalogue de la banque.

Théoriquement, on doit bien pouvoir faire du Pierre 48, des SCPI type Malraux ou déficit foncier etc… Et rien ne vous oblige a priori à la souscrire dans la banque où vous avez le PEL (évidemment ce n’est pas ce que préfère votre conseiller qui doit alors faire la paperasse du prêt PEL sans toucher de commission de vente de SCPI)

Dernière modification par julien (24/11/2013 13h09)

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#3 24/11/2013 17h09 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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Bonjour,

Etant intervenu aussi sur l’autre billet que vous mettez en lien, j’étais dans la même recherche que vous.

Il y a quand même une question qu’il faut que vous vous posiez : avez vous le droit aux primes en totalité ???
Sinon, probablement que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Pour ma part, je me suis finalement "résigné" tout récemment à un montage de ce type avec les deux comptes PEL+CEL.
Mais j’ai fait ça avec une SCPI en loi "Duflot" : celle proposée par la banque postale (ciloger habitat 4). C’est une autre possibilité que celle que vous mentionnez qui en apparemment en loi "Malraux".

J’ai pu le faire avec 150€ de prêt PEL sur 2 ans et 23K€ de prêt CEL sur 10 ans et quelques parts supplémentaire en cash pour arrondir. En principe ça me déclenchera toute les primes d’état (versées sous 2/3 mois) mais le conseiller ne pouvait pas calculer le montant exact du fait de la complexité du calcul pour le CEL…

Attention, ça a beaucoup d’inconvénients :

- blocage des parts pendant 15 à 18 ans (9 ans après dernière mise en location qui est répartie dans le temps)
- réduction d’impôts répartie sur 9 ans : donc perdue si une des 9 années a venir est avec peu ou pas d’impôts (en France)
- beaucoup de frais (souscription à 600 / valeur patrimoniale à 500. Et aussi, commission sur les loyers)
- achats de logements neufs, vente après 9 ans de logements "vieux"
- loyers plafonnés (loi duflot)

Mais ça a les avantages habituels d’une SCPI :

- montants suffisants pour faire pression sur les promoteurs immobilier pour des prix raisonnables
- mutualisation des risques
- choix des villes où il "semble" que l’immobilier peut monter

AU final, en partant d’un certain a priori négatif, j’ai mis tout ça dans une feuille Excel avec des hypothèses + ou - valables :

- prime d’état au maximum : pour le CEL, le conseiller m’a dit que le calcul est tellement compliqué qu’ils n’avaient pas le montant exact de la prime.
- réduc impôts loi Duflot pendant les 9 ans
- blocage des parts sur les 18 ans
- année 1 et 2 sans revenus de la SCPI
- années 3 et 4 avec juste des revenus de placement monétaire qu’ils font pendant les chantiers (0.3%)
- années 5 à 15 avec des revenus fonciers partant à 2% de la valeur patrimoniale (moins les frais) et s’accroissant de 1% d’inflation par an
- année 16 à 18 avec des revenus fonciers sur seulement la moitié du patrimoines (je suppose la moitié déjà vendue)

Contre toutes attente, je suis arrivé à quelque chose de positif (mais pas folichon) :

Au bout des 18 ans, si je fais le calcul de "plus value" (prime état + revenus + réduc impots - sommes réellement versé - pertes)

- si revente à la valeur patrimoniale initiale (500€) : 20.2% de "plus value"  : 1.1% annuel
- si la part est revalorisé d’1% annuel par rapport à ces 500€ initiaux (=592) : 42.3% de "plus value" : 2.3% annuel

Sachant que vu que c’est sur un prêt, le rendement "annuel" est un peu faux : c’est en apportant l’argent au fil des années.

Je me fait peut-être de l’autosuggestion car j’ai fait ce montage, mais je me dit qu’au final, pour peu qu’une de mes hypothèses soit pessimiste ou que les prix des logements continuent leur montée à "un peu plus que l’inflation", ça peut être intéressant au final…

NB : mon fichier Excel est un peu brouillon et peut contenir des erreurs : je ne préfère pas le diffuser, du moins tel quel.

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#4 31/08/2015 19h56 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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Bonjour à toutes et à tous.

Ma femme et moi possédons à ce jour 2 PEL 2015 (30K et 50K).

Quand ces derniers arriveront à échéance (en mars 2017), j’aurai donc droit à une prime de l’état.

Malheureusement à ce moment là j’aurai déjà contracté mon crédit pour la maison (achèvement milieu 2016).

La question que je me pose est donc la suivante : Pensez vous qu’il serait judicieux d’acheter des SCPI d’habitation avec les deux crédits des PEL.

Le montage serait le suivant :

2 crédit de 5000€ avec 0 frais de remboursement anticipés et 2 primes de l’état de 1000€
total : 12000€ pour l’achat de SCPI d’habitations dont je rembourse le crédit directement après étant donné le taux d’intérêt élevé.

Cela me permet donc de bénéficier de 2000€ de prime de l’état, mais le rendement des SCPI d’habitation étant assez faible, et notre TMI n’étant que de 14%, cela en vaut il la peine selon vous ?

Pensez vous qu’il y a mieux à faire ?

Et comment obtenir sinon cette prime de l’état sachant que ma maison sera neuve et que je n’aurai alors aucun travaux à effectuer ?

je précise aussi qu’il s’agit en fait d’un quadretto à 3% de rendement brut avec les comptes à terme. Casser le Quadretto avant les 4 ans me ferait donc perdre les intérêts des Comptes à terme.

J’attends avec impatience vos avis et propositions.

je vous remercie par avance

Cordialement,

saubek

Dernière modification par saubek (31/08/2015 22h14)

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#5 01/09/2015 10h19 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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C’est un montage qui fonctionne avec les SCPI d’habitation, Pierre48 notamment.

Certaines banques font des difficultés pour que le prêt soit remboursé immédiatement. Mais le souscrire sur 2 ans est alors une solution (les intérêts sont élevés pendant peu de temps, mais néanmoins déductibles ) et la manoeuvre reste largement rentable.

Pierre 48 est un bon choix, car étant une SCPI de capitalisation, vous êtes moins taxés sur les loyers une fois qu’il n’y a plus de prêt en face qu’avec une SCPI de rendement (surtout si vous avez un TMI moyen à élevé).

Nous en avions parlé dans ce topic.

Dernière modification par julien (01/09/2015 10h21)

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#6 01/09/2015 11h09 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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saubek a écrit :

Pensez vous qu’il y a mieux à faire ?

Utiliser ces PEL dans votre RP?
Ceci afin de diminuer la durée ou le montant des échéances?
Vous aurez certes une prime plus faible (conversion possible en CEL, selon la date d’ouverture du PEL, et la date d’achat), mais moins de charges!

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#7 02/09/2015 15h40 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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A vrai dire oui j’achète ma RP en 2016 et mes PEL n’auront alors que 3 ans.

De ce fait je perds 0.5% d’intérêt sur 3 ans et sur 50K euros (les CAT)
Je perds aussi la moitié de la prime d’état je crois bien

au final la perte sur mes comptes a terme ne doit pas être loin de la prime que je recevrai, ce qui ne sert donc pas à grand chose.

Je comptais éventuellement prendre des SCPI avec le crédit et ensuite faire un remboursement anticipé pour réduire les mensualités (j’ai 1.86% d’intérêt sur 25 ans assurance comprise et aucun frais de remboursement anticipé)
Je peux prendre mon crédit sans quasiment aucun apport et attendre une années pour utiliser les PEL.

Sinon petite question concernant pierre48
je vois un rendement de 1.14% en 2013.
Sur une longue durée, en prenant en compte les primes d’état pour un total de 2K€,  il semble qu’il soit quand même moins intéressant de prendre des SCPI à 1.14% plutôt qu’une SCPI classique à environ 5%. (Sur un somme de 12K€ puisque le crédit minimum par PEL est de 5K€)

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#8 02/09/2015 17h14 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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saubek,

Pierre 48 est une SCPI de capitalisation. C’est à dire qu’elle vise à distribuer (et même percevoir) le moins de revenus possibles.

Pour cela, elle achète des biens en bail loi 1948 (c’est le concept de départ d’où est tiré son nom). Et obtient une revalorisation du bail, quand le bail 1948 s’éteint avec son locataire (le bien pouvant alors être reloué classiquement en bail loi 1989, sa décote disparait).

Les biens à acheter en loi 1948 étant de plus en plus rares, elle s’est diversifiée en achetant également des biens en nu-propriété ces dernières années. Ces biens sont donc aussi décotés vs. un prix en pleine propriété, car ne percevant pas de loyers pendant x années.  Mais ils reprennent de la valeur lorsque l’usufruit est récupéré lors du remembrement après ces x années, ce qui se traduit par une hausse de la valeur de la part de Pierre 48.

Bref, en comparant des rendements uniquement, vous comparez en fait des pommes et des poires. Il faut comparer le rendement d’une SCPI de distribution (5%) d’une part, à celui de Pierre 48 (1.14%) additionné à la revalorisation annuelle envisagée de Pierre 48 d’autre part.

Ensuite, il faut tenir compte de la fiscalité. Si on en tient pas compte, les craintes d’un haut de cycle pour le marché d’habitation (mais ce sera aussi le cas avec les autres SCPI de distribution éligibles au PEL, car pour cela elles doivent être d’habitation) peuvent faire pencher la balance en défaveur de Pierre 48. Mais si on en tient compte, notamment avec un TMI>=30%, et qu’on compte garder les SCPI c’est potentiellement autre chose…

Dernière modification par julien (02/09/2015 17h20)

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#9 08/09/2015 17h54 → PEL : quelles sont les SCPI éligibles au PEL ? (pel, prêt, scpi)

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Pour ma part j’ai un TMI de 14%

Donc entre mon TMI et le fait qu’on puisse être en haut de cycle, comme vous dites, je ne suis pas sur de l’intérêt de cette opération.

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