Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 07/12/2012 08h24 → Extension d'un local commercial chez un autre propriétaire ? (extension, local commercial)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour à tous,

Une (toute) petite opportunité s’offre à nous dans un immeuble que nous possédons.
Cet immeuble est mitoyen avec un autre dans lequel le rez-de-chaussée est loué à un restaurant.
Par le passé, un unique propriétaire possédait les 2 immeubles en question, et une ouverture existait entre les 2. Ouverture qui a été fermée depuis et qui donnait sur une petite pièce (12m2 habitable) se trouvant sur notre bien, et actuellement condamnée.
Pour mieux comprendre, cette pièce est encadrée en rouge sur l’image ci-dessous (merci le cadastre !)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1576_cadastre.jpg

Notre parcelle est la 412, l’autre immeuble correspond aux parcelles 409, 410 et 411.

Or le restaurateur voudrait absolument récupérer cette pièce pour étendre sa cuisine.
Nous sommes a priori d’accord car cet espace est perdu et pourrait être loué (reste à définir à quel prix) sans que nous déboursions une grosse somme.

Mais nous nous posons quelques questions sur la façon de rédiger le bail commercial.
- est-il nécessaire de faire correspondre sa date de fin avec le bail existant, qui date de 2011 ? Mais à mon avis ce n’est pas possible car durée min = 9 ans.
- quelles clauses inclure pour nous protéger ? Nous pensions par exemple à une obligation de procéder à la re-fermeture en cas de résiliation du bail "principal" sans reprise de l’activité par quelqu’un d’autre

Je suppose également que pour être réglo, il faudrait que le propriétaire des murs du restaurant donne son accord également pour réaliser l’ouverture ?

Je pense aussi à l’électricité. En théorie, devrions-nous faire poser un compteur pour ce local qui n’en possède pas à l’heure actuelle ? ou bien le restaurateur peut-il prolonger son installation dans notre local (en faisant attention à ce que cette installation soit "démontable" facilement)

Voyez-vous d’autres points auxquels il faut être attentifs ?

Dernière modification par Siocnarf (07/12/2012 08h25)

Mots-clés : extension, local commercial


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#2 07/12/2012 12h15 → Extension d'un local commercial chez un autre propriétaire ? (extension, local commercial)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour Siocnarf,

Nous avons exactement cette situation sur l’un de nos local commercial.

Je vous avoue que les questions que vous posez son relativement pointues, et vous le savez aussi bien que moi, sur un bail commercial, il vaut mieux ne pas se tromper.

Pour la durée, deux assiettes différents, deux propriétaires différents, deux immeubles différents…deux baux différents. Pas vraiment le choix.

La clause que vous indiquez est excellente. D’autres sont envisageables selon ce que vous souhaitez.

L’évidente clause de solidarité en cas de cession.
Clause d’indexation annuelle si le locataire l’accepte (répartition de l’augmentation des loyers année par année en fonction de l’indice choisi et non plus tous les 3 ans). Vous pouvez gratter des montants non négligeables de cette façon.
Sous-location? Autoriser/interdite, à vous de voir. Exemple, le restaurateur veut vous louer la piéce, mais ne le veut plus après 1an et demi. Il sous loue donc cette piéce en attendant de pouvoir défaire le bail.

Pour l’ouverture, attention de ne pas rentrer en conflit avec le règlement de copropriété. Il y aura atteinte à un mur porteur, partie commune. Le faire vérifier.

Pour le compteur, je dirais oui et non. Si vous louez à usage commercial, j’ai cru voir dans les derniéres jurisprudences que vous avez obligation de délivrer la chose dans un bon état d’usage (hors, du commerce sans élec…art 1719 2° du code civil). Essayez de vous en prémunir par une clause type:

"Le preneur reconnait avoir été explicitement et sans ambiguïté informé et accepte en toute connaissance de cause, que le local loué ne dispose pas d’électricité, et qu’il devra prendre à ses frais de faire poursuivre son installation existante dans le local loué. En cas de résiliation, etc…."

Le probléme de pose d’un nouveau compteur, c’est la nécessité d’un CONSUEL. Toujours emmerdant et coûteux.

Hors ligne

 

#3 07/12/2012 14h57 → Extension d'un local commercial chez un autre propriétaire ? (extension, local commercial)

Membre
Réputation :   108 

Très bonne idée pour la clause sur l’électricité !
Je pense que je vais également demander à notre notaire quelques conseils.

Pour la réalisation de l’ouverture, comme elle existait déjà je ne pense pas qu’il y ait atteinte au mur porteur. Elle n’a pas été rebouchée avec du très solide, apparemment juste du BA13. Mais je vais vérifier ce point également.

Merci pour cette réponse en tous cas.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech