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#1 26/06/2016 18h51 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

Membre
Réputation :   94 

Bonjour à tous,
Je suis marié en séparation de biens et nous avons acheté notre résidence principale avec une répartition 75% pour moi 25% pour elle.
Nous réfléchissons à de gros travaux d’extension qui vont, d’une part, coûter très cher, d’autre part, changer sensiblement la valeur de l’ensemble. Le hic c’est qu’il est vraisemblable que je paye seul les travaux. Je m’interroge sur le respect de la quote-part en cas de vente du bien (soit en cas de séparation, soit en cas de succession).
Quel(s) moyen(s) vous semble(nt) adapté(s) pour acter que la valorisation du bien due à la présence de l’extension me revient intégralement ?
J’ai questionné un notaire qui m’a semblé peu inspiré; il m’a cité l’idée de faire évaluer par une agence immobilière, la maison avant puis après travaux pour pouvoir identifier cette valorisation; puis ensuite me prévaloir d’un paiement à mon nom. Mais il ne m’indique pas comment procéder pour faire acter ce fait et à quel moment, auprès de qui ?
Je me dis que l’acte notarié, qui vise la maison, précise les quote-parts. hormis le descriptif du bien qui ne cite pas l’extension, comment faire bénéficier l’extension d’un régime particulier, dérogatoire à la quote-part fixée à l’acte ?
Je vous remercie de vos éclairages.

Mots-clés : acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux


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#2 26/06/2016 19h16 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Réputation :   225 

<humour on>

Vous pouvez divorcer avant et faire l’extension après.

<humour off>


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 26/06/2016 19h16 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Réputation :   109 

Avant tout, changez de notaire !!!!!!!

Je ne suis pas expert en immobilier, encore moins en droit, et je me garderai bien de donner un avis.

Toutefois, lors de mon propre mariage en séparation de biens, il nous a été clairement stipulé que la RP avait un statut extrêmement protégé dans un "foyer" au sens du domicile du couple et de leurs enfants. Aussi à la différence des autres biens qui appartiennent à chacun, la RP a un statut très particulier.

Par exemple notre RP qui n’appartient qu’à moi, ne peut en aucun cas être vendu sans l’accord signé de mon épouse (et celà alors même que je nous reloge moi même).
Pire, en cas de divorce, surtout si ma chère et tendre gardait les enfants, elle pourrait obtenir le droit de jouir de l’appartement alors même que je suis seul à le payer…
Quant à faire valoir que l’un des membres du couple a moins contribué financièrement parcequ’il a sacrifié sa carrière aux enfants du couple (ce que je trouve tout à fait juste comme argument), votre quote part sera vite ramenée à 50-50.

Bref tout cela pour dire que j’ignore totalement quels judicieux conseils vous recevrez, mais que hors des cardres de la vente du bien ou en cas de succession, les meilleures actes notariés ne protégeront pas votre quote part en cas de séparation, car la RP a un statut à part.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#4 26/06/2016 20h31 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Désolé, MisterVix, mais vous n’êtes effectivement pas expert en Droit, et  vous faites des raccourcis énormes sur le fonctionnement de la prestation compensatoire.

En cas de mariage sous régime séparatiste, les patrimoines des conjoints sont complètement disjoints. En cas de divorce, on regarde l’évolution des patrimoine, en particulier en regard des revenus, et le juge, en fonction des requêtes des avocats, détermine s’il y a lieu de prévoir une prestation compensatoire, pour corriger essentiellement une operte de niveau de vie d’un des deux conjoints qui aurait "laissé passer ses chances" en faisant "gratuitement" à la maison le nécessaire pour que l’autre puisse faire avancer sa carrière.

Mais ca ne modifie pas le partage du patrimoine de base.

En général, la prestation compensatoire, sous forme de capital, est transférée en nature par que l’époux qui doit la verser n’en dispose souvent pas. Et, dans ce cadre, vous pouvez vous retrouver à transférer une partie d’un patrimoine propre (tel les 100% de la RP du couple) vers le conjoint compensé.

Mais ca n’est qu’un effet induit : l’un des deux DOIT verser un capital à l’autre, il le fait selon ce que son patrimoine propre lui permet, et c’est lui qui "choisit" alors de modifier les titres de propriétés de son patrimoine pour répondre à une obligation, et non le juge qui attribue un bien de Mr à Mme, ce qui serait contraire : à la loi (sic), à la Constitution (en propre, mais aussi parce qu’elle intègre la DUDH), à la CSDF (idem), et à la sacrosainte DUDH.

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#5 26/06/2016 20h34 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Il existe la clause  d’emploi et de remploi (en fonction de l’origine des fonds et de la transaction à réaliser). Le principe reste le même et qui permet via un acte notarié de certifier que les fonds utilisés sont propres et non issus de la communauté.
Je sais que cela fonctionne parfaitement pour l’achat d’un bien, de parts SCPI ou d’ouverture d’assurances vies.

Voyez avec un notaire si les sommes utilisées pour des travaux peuvent être également intégrés à ce type d’acte.

Mais attention en cas de liquidation des biens, personne ici ne pourra vous garantir que la répartition se fera sur du 75/25 voir 100/0 pour les nouveaux apports (travaux dans votre cas)….

Dernière modification par forplatina (26/06/2016 20h43)

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#6 26/06/2016 21h58 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Réputation :   109 

Xa, je n’y connais rien, je me suis contenté de restituer ce qui m’a été expliqué par mon notaire.

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.


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#7 26/06/2016 22h15 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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MisterVix a écrit :

Toutefois, lors de mon propre mariage en séparation de biens, il nous a été clairement stipulé que la RP avait un statut extrêmement protégé dans un "foyer" au sens du domicile du couple et de leurs enfants. Aussi à la différence des autres biens qui appartiennent à chacun, la RP a un statut très particulier.

Vous parlez de l’article 215 du code civil

Article 215 code civil a écrit :

Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.

Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.

Le logement de la famille peut appartenir a un seul des époux mais il est protégé tout comme les meubles. ça ne modifie en aucun cas le droit de propriété.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#8 26/06/2016 23h43 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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MisterVix a écrit :

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.

Non, vous confondez un droit d’usage, décidé par un juge dans le cadre de la prestation compensatoire ou de l’assistance alimentaire aux enfants, avec une notion qui, ici, est fondamentale : le droit de propriété !

Votre collègue a l’obligation d’héberger son ex épouse, à titre de compensation de la perte de niveau de vie. C’est classique. Ils auraient été locataires, il aurait probablement eu à prendre en charge en tout ou partie le loyer du logement de son ex compagne.

Mais il reste propriétaire unique du bien. Il ne peut pas le vendre tant que son épouse vit dedans, mais si elle quitte le bien (changement de RP pour elle), il en fera ce qu’il veut. En toute logique, il paye seul le crédit d’acquisition d’un bien qui n’appartient qu’à lui.

Rien de bien choquant là dedans.

Pour en revenir à la question posée, j’ai vu passer la notion de remploi, qui n’a AUCUN sens en régime séparatiste. Le remploi signifie "attention, je fais une opération propre, bien que je sois en communauté". On ne peut remployer que dans un cadre où cette notion a un sens, ce qui n’est pas le cas ici puisque par définition les ressources étant séparées, elles sont de facto propres !

Reste que conserver la trace de l’extension permettra de justifier, a posteriori, le fait que l’extension est financée par un seul, et donc qu’il y a enrichissement sans cause de l’autre, ce qui amène à compensation à terme.

Mais on peut aussi passer devant le notaire pour aménager l’indivision du fait de l’extension en question, ce qui gravera dans le marbre cette nouvelle répartition.

Attention à un détail : la dilution du plus faible pourrait "l’énerver", et amener à des sentiments complexes à gérer dans le temps.

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#9 27/06/2016 00h11 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Merci Xa pour cette réponse qui se précise.
En effet, je n’ai pas de demande sur les prestations compensatoires etc. Je m’interroge seulement sur le fait que des dépenses effectuées par un seul profitent à l’autre tandis que les biens sont séparés.

Xa, vous citez "passer devant le notaire pour aménager l’indivision du fait de l’extension"; de quel acte s’agit-il ? On modifie le titre de propriété ?
Merci !


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#10 27/06/2016 00h30 → Modifier la quote-part entre époux pour des travaux d'extension d'une maison ? (acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux)

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Techniquement, c’est une modification de la répartition des parts dans une indivision par apport de votre part. Le notaire pourra vous expliquer cela, mais ca revient effectivement à modifier le titre de propriété pour refléter les nouvelles parts, et cela impliquera de facto un droit d’enregistrement et les émoluments notariés.

Et bien sur la signature des autres membres de l’indivision, qui doivent coaccepter cette modification de manière consensuelle.

En clair : si Mme dit niet, pas de modif possible ! (régime de l’indivision, la minorité peut bloquer toute décision).

La solution sans passage devant notaire consiste à conserver la trace de l’extension et de son financement. Lors de la revente, faire jouer le fait que l’enrichissement, sur vos travaux, de votre compagne implique remboursement partiel des travaux indexés sur la prise de valeur.

En mode conflictuel, ca signifie des avocats qui se tapent dessus, sans aucune garantie.

Maintenant, vous avez les possibilités, à vous d’estimer les risques :
1) si vous demandez à Mme "ca tee va si tuu ne possèdes plus que 5% de la maison vu que je vais faire les travaux", vous prenez le risque qu’elle le prenne mal voire très très mal. Plus d’un divorce ou d’une séparation commence par un conflit sur la répartition des dépenses "de vie"

(je connais plus d’un divorce engagé du simple fait de la question : on est en communauté, et en fait ca serait mieux si on était en séparation)

2) si vous ne dites rien et passer en douce, plus tard, ca risque de vous revenir en pleine face, et vous risquez de devoir négocier cela avec des avocats interposés et leurs honoraires. Cela dit, si on part en mode séparation conflictuelle, on n’est plus à ca près. Mais on peut passer d’une séparation amiable à une séparation conflictuelle lorsqu’arrive sur la table le "en fait tees 25% ne valent plus que 5% vu que j’ai payé les travaux"
3) vous laissez tomber et, de fait, vous acceptez que votre compagne s’enrichisse de vos travaux, et basta.

Votre choix !

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