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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/12/2012 16h58 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

Membre
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Bonjour à tous,

Tout les investisseurs en immobilier présents ici nous parlent d’opérations d’achat/revente afin de dégager du cash flow pour de nouvelles opérations. La plupart revendent aprés avoir louer pendant un certain nombre d’années leur bien. Peu importe la taxe sur les plus values sachant que c’est le locataire  qui a financé en grande partie le bien. Vous récupérez donc une somme acquise sur le long terme.

Je lance ce sujet pour savoir si vous effectuez dans le même temps des opérations d’achat revente à titre de résidence principale dans le court terme (attention au fisc tout de même). Cela permettrait donc de dégager du cash assez rapidement. J’aimerais partir dans ce genre d’investissements en parallèle du locatif mais je me pose certaines questions.  Dans le cadre de ces achats, vaut il mieux emprunter sur une longue durée(20 ans) ou raccourcir à 15 ans le pret ?

Finalement, si on a dans l’idée de revendre sa RP dans un an, autant conserver une capacité d’emprunt pour effectuer d’autres investissements et donc on a tout intérêt à réduire sa mensualité non?

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : achat revente

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#2 01/12/2012 21h36 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Bonnes questions Kentin puisque je me pose les mêmes actuellement smile

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#3 01/12/2012 22h46 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

Membre
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Attention à la fiscalité sur les montages que vous envisagez.
Outre l’imposition sur les Pv (Résidence principale non concernée), c’est surtout les frais de notaire qu’il ne faut pas oublier de considérer. Avec une taxe à 7,5%, acheter sa Rp en pensant la vendre dans un an ne me paraît pas opportun.
Sauf à penser que la valeur du bien aura augmenté dans des proportions supérieures, ce qui dans le contexte actuel du marché immobilier, me semble bien optimiste.

Dernière modification par Motus (03/12/2012 07h38)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 02/12/2012 16h33 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Merci de votre intervention Motus.

Les biens dont je parle sont des achats ayant au moins une décote de 20% à 30% pour lequel on pense apporter une amélioration afin de le revendre au prix du marché. Dans le pire des cas, si les prix s’effondrent ce sera une opération blanche car je vois quand même mal l’immobilier perdre 30 % en un an.

Le point important est de bien fixer son budget travaux pour être rentable à la revente.

Concernant le financement, vaut il mieux privilégier une courte durée ou une longue durée? Dans le même temps, quelqu’un a déjà eu recourt à un report d’amortissements?

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#5 02/12/2012 16h35 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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La difficulté résiste dans le fait que les biens avec une décote de 20-30% nécessitent beaucoup de travaux et donc un montant conséquent.

De plus, en RP, nous perdons la possibilité de déduire/amortir les travaux.

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#6 03/12/2012 00h14 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Il faut prendre un crédit longue durée, comme ça en cas de mauvaise surprise pendant les travaux, on est plus à l’aise (vu que la mensualité est plus petite).

Penser à négocier les IRA aussi…


Left the Rat Race in 2013

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#7 03/12/2012 00h15 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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backsync a écrit :

De plus, en RP, nous perdons la possibilité de déduire/amortir les travaux.

Oui des travaux sur de la loc nue permettent de déduire 10700€ par an sur son IR si on loue minimum 3 ans. Par contre pour l’amortissement, ça n’a pas d’importance, ce n’est qu’un calcul "comptable" qui a une incidence pour diminuer l’imposition si le résultat fiscal est positif en loc meublé, mais rien de plus.


Left the Rat Race in 2013

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#8 03/12/2012 07h49 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

Membre
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Si l’objectif est d’optimiser son retour sur investissement avec achat et revente à court terme, un emprunt plus long permettra un meilleur retour et protèges votre cash flow (pour travaux, pour autre investissement, etc…)
Si vous faites une simulation excel, vous devriez arriver à cette conclusion.

Evidemment, cela ne fonctionne que si effectivement il est possible de revendre à court terme avec profit. Si vous attendez plusieurs années pour la revente, en fonction des différences de taux que vous avez, il y aura un inversement (faudrait faire le calcul exact avec les hypothèses que vous avez meme si de la manière dont vous décrivez vos objectifs/hypothèses a tres court terme, 20 ans certainement meilleur que 15 ans, voir d’ailleurs encore plus long que 20 ans dans ce cas la!!!)

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#9 21/06/2016 20h33 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

Membre
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se qui est décrit est exactement la méthode que j’ai utilisée à quelques détails près:

donc moi j’ai investi dans un premier bien immobilier (terrain / friche) sur lequel j’ai construit. j’ai vécu dedans 5ans pensant que c’était le minimum et j’ai ensuite revendu pour acheter une autre maison plus proche de mon boulot avec la plus valu de la première. j’ai à nouveau vécu dedans 4ans pour faire des économies et pouvoir ensuite acheter un futur bien à rénover.

à l’heure actuelle j’ai revendu cette dernière  et j’ai fais une plus value. Mais j’ai décidé d’arrêter la car je ne connais pas les règles  ou les limites à cela. donc j’aimerais le faire en tant que résidence secondaire par exemple en payent l’impôt sur les plus values …..

j’ai donc une ou deux questions: si j’achète un bien en résidence secondaire ai-je le droit de le revendre en payant l’impôt sur les plus values? ou existe t-il un cotât ou une règle qui le limite?
comme par exemple pour l’achat vente de voiture il me semble que c’est 5 par an.

si vous avez des réponses sachant que je ne veu pas devenir marchand de bien je veux juste faire un bien par an grand  maximum.

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#10 21/06/2016 21h00 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Il n’existe pas de règle. C’est le juge qui interprète au cas par cas.

La loi dit qu’un commerçant exerce son activité "à titre habituel".

Pour des achats-reventes immobiliers, les deux critères sont :
- "à titre habituel". Le "habituel" peut commencer à deux.
- l’"intention spéculative", c’est à dire que vous aviez, dès l’achat, l’intention de revendre.

En tout cas, une fois par an rentre très clairement dans le cadre du "à titre habituel".

La seule façon d’en réchapper avec certitude, c’est de garder le bien 15 ans avant revente, ce qui exclut bien évidemment des achats-reventes rapides.

Sinon, le statut de marchands de biens est avantageux, SAUF pour l’accès au crédit, ce qui est bien évidemment un gros souci (cf notamment témoignage de cyberpapy quelque part sur ce forum).

Cf par exemple cette discussion : Vente d’un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ?

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2016 21h01)

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#11 21/06/2016 21h05 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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merci pour cette réponse très complète. J’ai bien fais de pas avoir foncé tête baissée!
Etant passionné de rénovation achat revente la seul possibilité qui s’offre a moi serait de passer en marchand de bien? si je comprend bien car en sci c’est pareil c’est pas conseillé?

Message édité par l’équipe de modération (21/06/2016 22h45) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#12 21/06/2016 21h56 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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bogleglobe a écrit :


comme par exemple pour l’achat vente de voiture il me semble que c’est 5 par an.

si vous avez des réponses sachant que je ne veu pas devenir marchand de bien je veux juste faire un bien par an grand  maximum.

Le parallèle avec l’activité d’achat vente de voiture est bon, sauf que si vous roulez beaucoup vous allez revendre avec une décote donc aucun soucis : ce n’est pas votre cas puisque vous faites un bénéfice que vous ne déclarez pas.
Dés qu’il y a bénéfice qu’il s’agisse de voiture ou habitation etc se pose la question du commerce illégal. Et pour établir l’activité commerciale, l’intention initiale est prépondérante. Vous êtes muté, licencié, un de vos enfants fait des études etc Tout est bon mais autrement, c’est de l’interprétation de la tolérance (ou pas)…
Tout est dans l’argumentaire et la tolérance. Personnellement ayant été dans ce cas je suis allé aux Impôts m’expliquer au préalable.
Dans votre cas, il est sans doute préférable de ne pas aller vous renseigner du tout sauf pour passer pro ?

Dernière modification par Iqce (21/06/2016 21h56)

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#13 21/06/2016 22h09 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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merci pour cette réponse. donc effectivement par le passé j’ai fais des opérations positives mais se n’étais pas dans un but commercial. Toute fois suite à ces résultats j’envisageais  justement d’y réfléchir , de me renseigner et c’est chose faite! j’ai mes réponses!

à présent je vais me pencher sur: " comment le faire de manière officielle" "statut marchand de biens?" ?????

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#14 22/06/2016 07h51 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Iqce a raison de dire qu’il faut qu’il y ait plus-value pour que ça intéresse vraiment les impôts.

Mais j’en profite pour préciser : sur le nombre de voitures que l’on peut acheter et revendre par an en tant que particulier, il n’y a pas de règle non plus. On lit parfois 5 ou 6 par an, mais ce n’est pas une règle gravée dans le marbre.

Il faut bien distinguer :
- les règles (éventuelles) de l’administration. C’est le manuel pratique de l’inspecteur des impôts, en quelque sorte. Ca dit à partir de quand l’administration va trouver que ça mérite un redressement ou en tout cas une action de leur part.
- l’interprétation de la loi, qui relève du juge.

L’administration fiscale a beau être une redoutable machine, ce n’est pas elle qui fixe l’interprétation de la loi. Le Bofip, avec toutes ses précisions sur de très nombreux sujets, n’a pas force de loi. Il constitue un manuel et une interprétation de la loi, pour l’administration fiscale.

Si on n’est pas d’accord avec un redressement de l’administration, on va devant le juge et c’est lui qui dit la loi. Et là, le juge se base sur la loi (pour la fiscalité : sur le code général des impôts) et sur la jurisprudence, mais certainement pas sur le bofip.

Exemple : une femme âgée avait fait des dons à ses enfants. La règle de l’administration fiscale, pour considérer des dons comme des "présents d’usage" au sens de l’article 852 du code civil, était alors "maximum 2 % du revenu annuel". Ces dons dépassaient largement cette limite-là, d’où conséquences désagréables (je crois que ces dons avaient été considérés comme des donations non déclarées, donc rapportés à la succession, donc droits de mutation à payer). C’est passé devant le juge 1 fois 2 fois 3 fois (première instance, appel, et cassation, me semble-t-il).

L’administration a été contredite. Le juge a considéré qu’il fallait apprécier la richesse d’ensemble (le patrimoine et pas seulement le revenu, puisque la loi dit "selon la fortune du disposant") et le contexte global (personne certes âgée mais en bonne santé, donc pas en train de faire d’urgence une donation déguisée en se sachant condamnée).

Sur la question de "à partir de quand est-on un professionnel", c’est pareil. D’où l’importances des liens que vous trouverez dans la page que j’ai précédemment mise en lien : une liste de cas ayant été requalifié en marchand de biens, et une liste de cas n’ayant pas été requalifiés. C’est ça qui nous dit à partir de quand on est un marchand de biens.

Même si ça donne une impression d’incertitude, ça va dans le sens de la démocratie, de l’état de droit. C’est dire que, si on doit être condamné, c’est après avoir été jugé par un juge. Ce n’est pas à l’administration de juger, c’est à la justice. Séparation des pouvoirs.

Pour répondre à "je vais me pencher sur: " comment le faire de manière officielle" "statut marchand de biens?""
Faites une recherche sur le forum (c’est en haut à droite) car le sujet a été abordé de nombreuses fois.

Créer son entreprise de marchand de biens n’est pas un problème : ça se créé comme n’importe quelle entreprise.

Le vrai problème, c’est l’accès au crédit :
- Cyberpapy témoignait que lorsqu’il était marchand de biens, impossible d’obtenir un crédit immobilier.
- Un autre intervenant, dont vous trouverez la trace en cherchant sur le forum, disait que l’entreprise de marchand de biens n’avait obtenu des prêts qu’à la condition de les garantir sur le patrimoine des actionnaires de cette entreprise ; patrimoine qui dépassait largement le montant du prêt.

Les banques ne raisonnent plus comme un prêt immo à un particulier, mais comme un prêt de trésorerie à moyen terme à une entreprise. Les conditions d’accès et les taux ne sont plus du tout les mêmes.

Les banques n’ont pas tout à fait tort, car l’activité de marchands de biens est risquée. Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.

Au final, à moins d’avoir un gros patrimoine personnel à y consacrer (en direct, ou comme garantie pour le prêt bancaire), il n’est guère possible de se lancer comme marchand de biens.

Il faut donc rester dans la gestion "normale" d’un patrimoine immobilier de particulier : acheter pour habiter ou pour louer (donc sans intention spéculative), détenir le bien "un certain temps", puis revendre un immeuble "de temps en temps".

EDIT : j’ajoute une chose : je pense que les impôts peuvent, potentiellement, être plus indulgents sur la résidence principale. Déjà, il faut savoir qu’il n’y a pas de durée de détention minimale à respecter avant de revendre sa résidence principale, pour bénéficier de l’exonération sur la plus-value.
Si en plus on peut argumenter les cessions par des changements rationnels (se rapprocher du travail, trouver plus grand pour les enfants), et qu’on ne change tout de même pas tous les quelques mois dès qu’on a fini les travaux de rénovation, on est dans le cas de monsieur tout le monde.

Il faut juste bien vérifier qu’on satisfait les critères précisés ici :
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

A mon sens, c’est quand on enchaîne des achats-reventes sur des résidences secondaires ou des immeubles locatifs que les impôts peuvent, plus facilement, s’intéresser à une activité de marchand de biens. Donc votre idée de le faire sur une résidence secondaire est plutôt une mauvaise idée.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 09h39)

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#15 22/06/2016 08h32 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Bernard2K a écrit :

Exemple : une femme âgée avait fait des dons à ses enfants. La règle de l’administration fiscale, pour considérer des dons comme des "présents d’usage" au sens de l’article 852 du code civil, était alors "maximum 2 % du revenu annuel". Ces dons dépassaient largement cette limite-là, d’où conséquences désagréables (je crois que ces dons avaient été considérés comme des donations non déclarées, donc rapportés à la succession, donc droits de mutation à payer). C’est passé devant le juge 1 fois 2 fois 3 fois (première instance, appel, et cassation, me semble-t-il).

L’administration a été contredite. Le juge a considéré qu’il fallait apprécier la richesse d’ensemble (le patrimoine et pas seulement le revenu, puisque la loi dit "selon la fortune du disposant") et le contexte global (personne certes âgée mais en bonne santé, donc pas en train de faire d’urgence une donation déguisée en se sachant condamnée).

Corrigez-moi si je me trompe mais si je comprends bien : une personne "riche" et en bonne santé peut donc transmettre plus de patrimoine en valeur sans être taxée qu’un petit épargnant en fin de vie ? … Où est la logique dans tout ça ?

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#16 22/06/2016 08h57 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Vous êtes hors sujet. Je donnais un exemple de jurisprudence pour montrer l’articulation administration/justice, pas pour l’intérêt du sujet en lui-même. Il n’y a pas lieu de démarrer dans ce fil un débat sur l’éventuelle iniquité des taxations à la transmission.

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#17 22/06/2016 09h37 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Il me semble que l’administration retient 6mois de vie dans un lieu pour définir une résidence principale; ce qui dans l’absolu permet un achat/revente durant cette période…
Le caractère de répétition ,si on le fait 5 fois en 3 ans par exemple, pourra être déterminant aux yeux des juges.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#18 22/06/2016 19h06 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Bernard2K a écrit :

Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.

Bonjour Bernard2K, j’aurais bien aimé lire le récit de ce Mdb pour savoir qu’est-ce qui a fait couler son opération, j’ai bien cherché sur le forum mais en vain.. Pourriez-vous nous donner plus de précisions pour le retrouver ? Merci d’avance.

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#19 22/06/2016 20h03 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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C’était un récit indirect : un foreumeur disait qu’il connaissait un marchand de biens qui avait fait de nombreuses opérations réussies mais s’était planté sur une seule opération.

Mais non, désolé, je ne tiens pas un index de toutes les pages du forum. C’est forcément quelque part puisque je l’ai lu, mais c’est tout ce que je peux vous dire. Logiquement, ça doit être dans un des fils de discussions qui ressortent quand on recherche "marchand de biens" sur le forum ; et ces fils sont de toute façon de bonnes lectures pour qui s’intéresse au sujet.

Dernière modification par Bernard2K (22/06/2016 20h04)

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#20 22/06/2016 20h47 → Opérations d'achat et revente successives sur sa Résidence Principale ? (achat revente)

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Iqce a raison de dire qu’il faut qu’il y ait plus-value pour que ça intéresse vraiment les impôts.

Mais j’en profite pour préciser : sur le nombre de voitures que l’on peut acheter et revendre par an en tant que particulier, il n’y a pas de règle non plus. On lit parfois 5 ou 6 par an, mais ce n’est pas une règle gravée dans le marbre.

Il faut bien distinguer :
- les règles (éventuelles) de l’administration. C’est le manuel pratique de l’inspecteur des impôts, en quelque sorte. Ca dit à partir de quand l’administration va trouver que ça mérite un redressement ou en tout cas une action de leur part.
- l’interprétation de la loi, qui relève du juge.

L’administration fiscale a beau être une redoutable machine, ce n’est pas elle qui fixe l’interprétation de la loi. Le Bofip, avec toutes ses précisions sur de très nombreux sujets, n’a pas force de loi. Il constitue un manuel et une interprétation de la loi, pour l’administration fiscale.

Si on n’est pas d’accord avec un redressement de l’administration, on va devant le juge et c’est lui qui dit la loi. Et là, le juge se base sur la loi (pour la fiscalité : sur le code général des impôts) et sur la jurisprudence, mais certainement pas sur le bofip.

Exemple : une femme âgée avait fait des dons à ses enfants. La règle de l’administration fiscale, pour considérer des dons comme des "présents d’usage" au sens de l’article 852 du code civil, était alors "maximum 2 % du revenu annuel". Ces dons dépassaient largement cette limite-là, d’où conséquences désagréables (je crois que ces dons avaient été considérés comme des donations non déclarées, donc rapportés à la succession, donc droits de mutation à payer). C’est passé devant le juge 1 fois 2 fois 3 fois (première instance, appel, et cassation, me semble-t-il).

L’administration a été contredite. Le juge a considéré qu’il fallait apprécier la richesse d’ensemble (le patrimoine et pas seulement le revenu, puisque la loi dit "selon la fortune du disposant") et le contexte global (personne certes âgée mais en bonne santé, donc pas en train de faire d’urgence une donation déguisée en se sachant condamnée).

Sur la question de "à partir de quand est-on un professionnel", c’est pareil. D’où l’importances des liens que vous trouverez dans la page que j’ai précédemment mise en lien : une liste de cas ayant été requalifié en marchand de biens, et une liste de cas n’ayant pas été requalifiés. C’est ça qui nous dit à partir de quand on est un marchand de biens.

Même si ça donne une impression d’incertitude, ça va dans le sens de la démocratie, de l’état de droit. C’est dire que, si on doit être condamné, c’est après avoir été jugé par un juge. Ce n’est pas à l’administration de juger, c’est à la justice. Séparation des pouvoirs.

Pour répondre à "je vais me pencher sur: " comment le faire de manière officielle" "statut marchand de biens?""
Faites une recherche sur le forum (c’est en haut à droite) car le sujet a été abordé de nombreuses fois.

Créer son entreprise de marchand de biens n’est pas un problème : ça se créé comme n’importe quelle entreprise.

Le vrai problème, c’est l’accès au crédit :
- Cyberpapy témoignait que lorsqu’il était marchand de biens, impossible d’obtenir un crédit immobilier.
- Un autre intervenant, dont vous trouverez la trace en cherchant sur le forum, disait que l’entreprise de marchand de biens n’avait obtenu des prêts qu’à la condition de les garantir sur le patrimoine des actionnaires de cette entreprise ; patrimoine qui dépassait largement le montant du prêt.

Les banques ne raisonnent plus comme un prêt immo à un particulier, mais comme un prêt de trésorerie à moyen terme à une entreprise. Les conditions d’accès et les taux ne sont plus du tout les mêmes.

Les banques n’ont pas tout à fait tort, car l’activité de marchands de biens est risquée. Là aussi, en lisant sur le forum vous trouverez le récit d’un marchand de biens qui a fait des dizaines d’opérations positives et puis l’opération (une seule) qui l’a coulé.

Au final, à moins d’avoir un gros patrimoine personnel à y consacrer (en direct, ou comme garantie pour le prêt bancaire), il n’est guère possible de se lancer comme marchand de biens.

Il faut donc rester dans la gestion "normale" d’un patrimoine immobilier de particulier : acheter pour habiter ou pour louer (donc sans intention spéculative), détenir le bien "un certain temps", puis revendre un immeuble "de temps en temps".

Merci pour vos réponses ! vraiment c’est très appréciable de voir que des gens peuvent prendre la peine de répondre de manière aussi complète smile

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