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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/04/2014 14h11 → SEP à fort rendement pour des opérations de promotions immobilières... (sep)

Membre
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Bonjour,

Une société ayant pignon sur rue en France avec laquelle je suis en contact depuis des années et spécialisée dans les expatries me proposent d’investir dans leur 4e projet SEP. Sur les 3 premières, ils ont sorti une rentabilité entre 18 et 25% sur 18 a 24 mois. Je vous joins la présentation :

La Société en participation (S.E.P.):
La SEP permet de participer à des opérations de promotion immobilières sous couvert de l’entité de XXX.
Chaque participant détient un nombre de parts numérotées de la SEP définit en fonction du montant de son apport. Le gérant de la SEP est XXX, société associée dans les véhicules de réalisation des opérations de promotion (SCCV).
La SEP regroupe plusieurs réalisations qui restent tout de même des opérations indépendantes. Les risques majeurs inhérents à la réalisation des opérations sont pris en charge avant le lancement effectif de l’opération, condition subordonnant la délivrance de la garantie financière d’achèvement (GFA) par la banque.
Comme son nom l’indique, la Société en Participation implique que ses associés participent au boni et au mali constatés en fin d’opération. Le risque reste maîtrisé par une mutualisation des opérations et des opérateurs.
Chaque année le gérant établit un bilan de la SEP qui sera adressé à chacun des participants.
La SEP a vocation à percevoir 100 % du résultat revenant à XXX à l’issue de chacune des opérations de promotion et à repartir ce résultat entre tous les associés proportionnellement au nombre de parts détenues par chacun d’eux. La SEP étant translucide, les revenus sont qualifiés de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.
La SEP est dissoute à l’issue de la réalisation des opérations.

Prix de la part : 1 000 € avec un investissement minimum de 100 parts
La durée approximative de blocage des fonds est définie entre 18 à 24 mois.


Je recherche pour ma part un investissement sur 2-3 ans avec un fort rendement. Toutefois, meme si je fais confiance a la société qui me propose ce projet, je ne connais pas le système des SEP.

Les risques sont ils importants ou suffisamment mutualises pour être juges raisonnables ?

Je vous joins le projet:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4649_screen_shot_2014-04-19_at_80845_pm.png

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4649_screen_shot_2014-04-19_at_80514_pm.png

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4649_screen_shot_2014-04-19_at_80730_pm.png

Desole si ma question est encore trop vague mais je n’ai que très peu de connaissance sur ce type de montage.

Merci d’avance a tous ceux qui prendront la peine de me répondre.
Confucius

Mots-clés : sep


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#2 22/04/2014 13h07 → SEP à fort rendement pour des opérations de promotions immobilières... (sep)

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Un promoteur me propose un montage un peu similaire, pas avec une SEP, mais avec une SCS…
D’après le promoteur, la SCS limiterait le risque des investisseurs aux apports uniquement…?

Le promoteur réalise un projet de promotion en créant une SCCV.
Le montage de la SCCV est le suivant :
La SAS du promoteur apporte 20% des fonds propres + apport en industrie et possède 75% des parts de la SCCV.
La SCS apporte 80% des fonds propres et détient 25% des parts de la SCCV.

Qu’en pensez-vous? Je n’ai pas d’avis réellement fondé pour le moment…?

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#3 22/04/2014 13h48 → SEP à fort rendement pour des opérations de promotions immobilières... (sep)

Membre
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Bonjour,

ojal a écrit :

Qu’en pensez-vous? Je n’ai pas d’avis réellement fondé pour le moment…?

La SCS, vous parlez bien d’une Sté en Commandite Simple ?

Mes quelques notions :

Même principe que la SEP, mais ils s’appellent "les commandités" cette fois-ci.
Donc les "commandités" restent  personnellement et solidairement responsables de toutes les décisions de la société.

L’avantage comme vous le précisez, le risque limité aux apports.

Comme une SEP, aucune d’obligation de publication des comptes, aucune obligation d’un CAC, donc on fait ce que l’on veut. Avantage ou inconvénient chacun verra ici suivant son propre besoin.

Pour le reste pas de compétence en la matière, donc la répartition des parts est elle judicieuse ou pas…

Je trouve ce "truc" compliqué pour une association (par méconnaissance), soyez entouré d’un avocats spécialiste en la matière pour la rédaction du contrat.

Cdt

Dernière modification par bascarol (22/04/2014 13h49)

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#4 22/04/2014 14h07 → SEP à fort rendement pour des opérations de promotions immobilières... (sep)

Membre
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Confucius a écrit :

Bonjour,

Une société ayant pignon sur rue en France avec laquelle je suis en contact depuis des années et spécialisée dans les expatries me proposent d’investir dans leur 4e projet SEP. Sur les 3 premières, ils ont sorti une rentabilité entre 18 et 25% sur 18 a 24 mois. Je vous joins la présentation :

Merci d’avance a tous ceux qui prendront la peine de me répondre.
Confucius

Bonjour Confucius,

Je travaille pour des promoteurs, sachez avant tout que ce ne sont pas des enfants de cœurs. Ils sont aguerris à toutes sortes de montages légaux mais parfois sur la ligne blanche.

Les financements se font de plus en plus rares, ils recherchent de nouveau mode de financement, alors soyez prudent, surtout quand on annonce des taux de 18 à 25%. Car dans ces conditions, que restent ils aux promoteurs  ?

Ce niveau de marge pourrait être atteint sur du Parisien, Lyonnais, Marseille, et uniquement sur du résidentiel, au delà…  ca peut relever du fantasme.

De plus avec les contraintes administratives et environnementales aujourd’hui, je reste sceptique sur ce pourcentage car le prix de vente est alors surévalué et dans le contexte actuel!

Je connais un grand nombre de promoteur qui commence à souffrir de cette stagnation immobilière, même dans le résidentiel.
Les Foncières commencent à arbitrer de plus en plus régulièrement, ce qui est un signe de vache maigre. 

Tenez nous au courant des avancées, je reste curieux de ce type de financement.

Cdt

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#5 22/04/2014 14h53 → SEP à fort rendement pour des opérations de promotions immobilières... (sep)

Membre
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bascarol a écrit :

Les financements se font de plus en plus rares,

Que voulez-vous dire?

bascarol a écrit :

Les financements se font de plus en plus rares, ils recherchent de nouveau mode de financement, alors soyez prudent, surtout quand on annonce des taux de 18 à 25%. Car dans ces conditions, que restent ils aux promoteurs  ?

Ce montage dit ’tour de table’ semble classique et pas du tout novateur? C’est un montage qui permet au promoteur d’arriver devant le banquier sans endettement sur le terrain et d’obtenir le financement du reste du projet, ainsi que les garanties Fin d’Achèvement…

La rémunération de 20% sur 2 ans semble dans le norme des projets et au final, ça ne coûte pas très cher au promoteur. Dans le cas qui m’est présenté avec une SCS, le promoteur lâche simplement 25% de sa marge, mais n’apporte que peu de fonds propre => Rien de choquant…???

Le marché à beau être ’difficile’, les prix n’ont pas vraiment baissé, ce sont les délais de vente qui se sont rallongé… Les marges sont donc bien toujours la… Et n’oubliez pas que quand un promoteur pleure sur sa marge, il faut considérer sa marge comme étant ce qu’il reste après qu’il se soit rémunéré grassement… smile

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