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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/11/2012 15h36 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Bonjour à tous,

J’aurai besoin de vos conseils.

Voici ma situation, j’ai 31 ans, je suis marié, ma femme a 30 ans et nous avons 2 enfants en bas age.

J’ai actuellement un appartement T3 de 55 m2 que je loue sur marseille.
Il s’auto-finance en partie: crédit 592€, loyer 660€
Fin du crédit dans 18 ans.

J’ai aussi ma Résidence principale que je suis actuellement en train de vendre, compromis signé etc…
je vais récupérer 25 000€ de la vente.

J’ai aussi 25000€ d’épargne actuellement.
Dans quelques semaines je devrais donc avoir 50 K€ de capital.

Objectifs à moyen termes:
Nous aimerions dans 3 ans partir à l’étranger avec nos enfants pendant 2 à 5 ans.
A notre retour, nous aimerions nous installer pour de bon en France avec achat d’une villa etc…

Je voulais avoir vos conseils sur la gestion de mon capital pendant ces quelques années.

Voici mon plan actuel:
J’achète un petit T2 dans les 70K€ sur lequel je mets 40 K€ d’apport et je prends un crédit sur 3 à 5 ans pour le reste.
A mon retour, en fonction du marché etc… soit je revends le bien, soit je continue à le louer et profites des loyers pour augmenter ma capacité d’emprunt.

1ere question: Qu’en pensez-vous?

2eme question: Est-ce réellement suicidaire de baser tout son capital sur l’immobilier ? Je ne connais pas du tout les autres secteurs (actions etc..) et cela me fait peur.

Merci par avance.

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif, placement


Julien
"Intellectuals solve problems; geniuses prevent them." (A. Einstein)

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#2 20/11/2012 16h24 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Acheter pour louer si vous comptez partir… qui va s’en occuper?

A votre place, j’ouvre 2 livrets A et 2 LDD, je charge la mule et je mets les voiles. Zéro risque, et vous êtes protégé contre l’inflation.


Left the Rat Race in 2013

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#3 20/11/2012 16h46 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Merci ZX6R pour votre réponse, c’est une bonne remarque.

J’ai la chance d’avoir mon père pas très loin qui gère déjà des apparts en location et qui peux s’occuper de tout ça.

Je ne pense pas que les livrets A et LDD me rapportent autant sur la même période mais peut être que je me trompe?
D’après mes calculs, sur un crédit de 36K€ remboursés sur 5 ans, cela fait 656 € /mois.
Si je loue le bien 350€/mois, j’aurai 300 € par mois de ma poche.

Dans 5 ans, à mon retour, j’ai un appart d’une valeur de 70K€ avec le prêt soldé.
Sur les 30K€ empruntés, 15 K€ auront été payés par  par le locataire.

Mauvais calcul d’après vous ?


Julien
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#4 20/11/2012 16h57 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Oui mauvais calcul d’après moi. Je vous invite à lire les nombreux posts ici sur les crédits et leur durée. On les utilise en général pour défiscaliser.

Car une fois rentré en France, vous aurez un studio payé, donc si vous travaillez et êtes imposés dans la tranche à 30%, vous payerez une bonne partie de vos gains au FISC, et ce n’est pas l’objectif d’un investissement.


Left the Rat Race in 2013

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#5 20/11/2012 18h15 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Oui je suis d’accord avec vous.
Je commence petit à petit à toucher du doigt ce problème de fiscalité et vois à quel point il est important.

Du coup si je prends en compte votre point de vue, il serait plus sage d’acheter complètement cet appart à crédit et garder tout mon capital.
En prenant un long crédit et en mettant l’appart en frais réels je peux déduire les intérêts d’emprunts etc… et réduire ma fiscalité .

Du coup à mon retour, j’aurai toujours mon capital et j’aurai un appart qui me permet de réduire mes impôts.

Cela me semble pas mal sur la période ou je suis en France mais je ne vois pas l’intérêt quand je serai à l’étranger car je ne paierai pas d’impôts j’imagine.

D’un autre côté, si je suis mon idée, à mon retour en France je vends l’appart, ne paie pas de plus-value dessus car il ne devrait pas augmenter. Avec mon apport, je peux emprunter moins et donc payer moins d’intérêts. Par contre je me fais tuer en impôts et n’ai rien pour défiscaliser.

Je vois bien les 2 solutions mais j’ai du mal à voir si une solution est bien meilleur qu’une autre.

J’ai un peu l’impression de devoir choisir entre "donner de l’argent à la banque" (dans le crédit à long terme) et " donner de l’argent aux impots’ ( dans le crédit à court terme avec revente).
Je suis perdu hmm


Julien
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#6 20/11/2012 18h49 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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SimpleAsJu a écrit :

D’après mes calculs, sur un crédit de 36K€ remboursés sur 5 ans, cela fait 656 € /mois.
Si je loue le bien 350€/mois, j’aurai 300 € par mois de ma poche.

La durée minimum d’un crédit immobilier est de 7 ans.
Le montant maximum d’emprunt de type consommation est de 21.000 €

Donc vous ne passerez pas , comme vous l’a indiqué ZX-6R prévoyez une durée plus longue pour vous éviter de faire une apport mensuel de votre poche car vous aurez en déjà à payer le foncier , la fiscalité , les charges , les assurances , prendre en compte d’éventuelles réparations et des vacances locatives donc vous apport mensuel de 300 € de votre poche sera vite dépassé.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 21/11/2012 08h32 → Investir dans un T2 et partir à l'étranger dans 3 ans... (immobilier, investissement, locatif, placement)

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Bonjour,

Merci pour ces informations Philippe30, je n’était pas au courant de ces contraintes sur les crédits.

Si je comprends bien votre discours, vous me préconisez d’augmenter la durée du crédit jusqu’à ce que le bien s’autofinance complètement, c’est à dire :

Loyer = (Crédit +  toutes les charges)

Finalement, c’est un peu reproduire le montage de mon premier appartement.
Je dois faire les calculs pour avoir une idée plus précise de ce montage.
Dans tous les cas, merci à tous les deux pour votre aide.


Julien
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