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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/07/2015 15h22 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour à tous,

Tout d’abord, j’espère poster ce topic au bon endroit et de la bonne manière.

Je me base sur le topic suivant : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif)

Type :    Studio           
Année de construction : 1970 (entièrement refait)
Nbre d’étages : 3
Etage du bien : 1er
Locataire en place :    Non, mais la propriétaire se propose de chercher.
Syndic : Oui, 137 €/ trimestre
Chauffage : Individuel
Type de chauffage  : Électrique
Volets : Roulants sur grande porte-fenêtre
Espaces verts : Non, une cour
Compteur d’eau : Non vérifié
Compteur d’électricité : Manuel, Individuel
Décoration     :     sans

Localisation : 49
Ville : Centre-ville

       
Coût du bien : 35 000
Frais de notaire : 4 000
Loyer pratiqué    280 (quand il était loué) Loyer envisagé : Idem.
Taux de vacance : Inconnu, entre 1 et 2 mois /an
           
Travaux immédiats : Peinture
Travaux copropriété    : Votés à la précédente assemblée.
travaux à 5 ans : N/C
travaux à 10 ans : N/C
           
Taxe foncière : 387 (dont O.M., 62)
G.L.I. : Pas encore de décision

Rentabilité brute : En cours de calcul
Rendement opérationnel brut Idem

Apport : 0
Crédit :            
Taux du crédit avec ass. : 2.63%
Durée du crédit 204 mois (17 ans). Je prévois également du 20 ans.
Frais tenue de compte
Epargne de précaution : "Tirelire" supérieure à 50 K
Avantage fiscal : Néant

Je suis conscient qu’il manque des informations; certaines sont en cours d’acquisition, mais d’autres restent inconnues. Sinon, demandez-moi au coup par coup, j’essaierai de répondre au mieux.

Pourquoi ce logement, me direz-vous peut-être ?
Parce que studio, centre, proche hyper centre.
Parce que la propriétaire, qui est agent immobilier me propose, si nous faisons affaire, de m’aider à trouver un locataire et de me laisser accès avant location pour refaire la peinture.
Parce que je ne trouve pas de biens à refaire entièrement.

A préciser que ce bien a été acheté en 2010 au prix auquel il m’est proposé. Donc pas de marge de négociation.

Mots-clés : avis, premier investissement, rendement

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#2 31/07/2015 15h57 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,
Sans être aussi expérimenté que d’autres experts en immobilier physiques de ce forum, voici ma modeste contribution par rapport à un investissement tout récent :

Taux du crédit avec ass. : 2.63%
Durée du crédit 204 mois (17 ans). Je prévois également du 20 ans.

Le taux me parait haut, vous avez peut être moyen de l’abaisser en faisant un petit apport : personnellement je viens d’avoir un taux de 1,62% (+ assurance mais au final ça fait a peine plus de 2% de TEG) sur 18 ans chez Boursorama pour du locatif. Apport de ma part : 10% environ + FN + Travaux.

Cdt,
Nicolas

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#3 31/07/2015 16h21 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour Nicolas,

Merci de cette réponse.

En effet, 2% tout inclus, c’est bas.

La simulation de crédit sur laquelle je me base date de plus d’un mois. Elle était basé sur un emprunt de 45000 € sans apport.
En effet un apport de 10% me ferait régler les frais d’acte.

A voir avec Boursorama, je suis un peu frileux, d’autant plus que lorsque j’ai acheté ma résidence principale en 2013, ça semblait compliqué pour eux de me suivre. Mais depuis, mes revenus ont augmenté. Bref, je dévie du sujet principal  :-$

Le rendement me paraît plutôt intéressant, dans le sens ou c’est une première acquisition locative. Ensuite je peux réduire ce rendement en réduisant la durée du prêt, ou au contraire, les augmenter (rendement et durée).

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#4 31/07/2015 17h09 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,

La rentabilite semble bonne.

Vous indiquez "syndic", s’agit-il des charges de copropriete ?

Est ce bien un montant trimestriel, cela semble faible. Quelle est la surface ?

Le loyer est il HC ou charges comprises ?

Faites vous communiquer le compte des charges de copro pour l’annee ecoulee.

l’immeuble est il compose principalement de studios ou de 2 pieces ? En general il y a plus souvent des locataires dans les studios que dans les surfaces plus grandes ce qui entraine une legere decote car degradation relativement plus rapide des parties collectives.

Regardez bien les PV d’AG pour négocier le prix si des travaux importants seront à votre charge (ex : une ligne a la fin du PV qui indique qu’ il est demandé un devis pour remplacer ou renover un equipement vétuste pour la prochane AG)

Cordialement,

Franc

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#5 31/07/2015 17h39 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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"Pas de marge de négociation" , ça fait toujours sourire les habitués… Surtout quand cela vient d’une agence immobilière…
Bon, il manque le nombre de m2 (13 ou 25, c’est pas pareil), ensuite la taille de la ville : + de 100 000, de 50 000, de 10 000 habitants ? Ensuite il faut fournir le prix au m2 proposé, et ce qu’en dit meilleursagents. com. La location est-elle aisée ? Quelle clientèle visez-vous ? Vous pouvez jeter un oeil  sur article du Monde concernant Alençon, dont nombre de studios sont inoccupés. Avez-vous visité l’immeuble pour voir qui y habite ? Les charges sont-elles régulièrement payées par les autres locataires (procédures en cours) ? Y-a-t-il un risque d’encadrement des loyers, comme pour Lille ?
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (31/07/2015 17h41)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#6 31/07/2015 22h39 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,

Dans syndic, j’entends en effet les charges de copropriété.

Elles sont bien de 137 € / trimestre. Il n’y a pas d’ascenseur, cela joue. Par rapport à ce que j’ai pu voir dans des immeubles équipés d’ascenseur.

Loyer : HC

Je vais demander le décompte annuel dès demain et je regarderai en détail le PV. De ce que j’ai pu lire, rien de prévu.
Je ne connais pas (encore) la composition de l’immeuble.

Superficie : 21m²
Nbre d’habitants de la commune : 60 000

Par location aisée, je comprends "est-il facile de louer dans ce secteur ?". D’après les retours que j’ai pu obtenir de diverses personnes (agents immo, un collègue bailleur, une voisine bailleur), c’est plutôt "facile".

Je vais chercher l’article du monde, mais je pense que ma commune n’est pas Alençon (que je ne connais pas); il y a un assez bon bassin d’emploi. Plusieurs grosses entreprises, un centre hospitalier important, nombreuses PME dans la métallurgie, l’habillement.

Le risque d’encadrement des loyers, je l’ignore.

Qui habite l’immeuble ? La compagne d’un collègue y habite, je vais donc obtenir des infos.

Enfin, prix d’un appartement moyen : 1214/m², tous types confondus.
Prix moyen de location d’un studio : 11,5 m²

Dans le cas de ce studio :
prix au m² : 1666 € (c’est à dire prix max, selon meilleursagents.com)
Loyer/m² : 13,3 €

Quant à la marge de négociation, cela me semble ardu de faire baisser le prix, étant donné que c’était le prix d’achat en 2010.

Cependant, meilleursagents.com indique aussi une baisse de prix de vente de 1,2 % sur un an, tous biens confondus.

Merci de m’avoir aidé à me poser les bonnes questions et pour votre avis.

Cordialement.

Dernière modification par Darkman (31/07/2015 22h40)

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#7 01/08/2015 01h59 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Franchement, le prix d’achat de 2010 n’existe plus. C’est du pipeau. Ce qui reste, c’est le prix du marché actuel, la valeur du bien, le besoin de vendre du vendeur et l’envie d’acheter (voire la ruse) de l’acheteur…
L’affaire semble intéressante, à mon avis il faut visiter le bien et tous les étages de l’immeuble.
Rastignac


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#8 01/08/2015 10h18 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Darkman a écrit :

Enfin, prix d’un appartement moyen : 1214/m², tous types confondus.

Dans le cas de ce studio :
prix au m² : 1666 € (c’est à dire prix max, selon meilleursagents.com)

Ce face à face des prix devrait vous interpeller !

Darkman a écrit :

Quant à la marge de négociation, cela me semble ardu de faire baisser le prix, étant donné que c’était le prix d’achat en 2010.

@rastignac a raison, 2010 n’a aucun intérêt, ce qui compte c’est le prix du marché aujourd’hui.
Un vendeur aura souvent ce type de discours, a fortiori un agent immobilier. C’est à vous de fixer le prix d’achat smile

Le prix de loyer semble surestimé (13,3€ conte 11,5€ m2 pour un studio) c’est un classique pour sur-vendre. Refaites vos calculs aux prix du marché, le résultat sera fort différent !

A ma connaissance Boursorama ne fait pas de prêt immobilier <100K€


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 01/08/2015 11h03 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour Darkman,

Étant moi actuellement même en pleine "prospection" (mais sur le secteur Stéphanois pour ma part), de nombreux biens sont en vente actuellement mais dont l’intérêt varie énormément suivant les cas.

Du haut de ma maigre expérience, j’aurais tendance à m’attarder sur deux points:

1) les prix moyens du marché (à l’achat et à la loc.) vs. les prix de l’annonce. Je rejoins d’ailleurs DDtee sur ce point: le gap semble conséquent. Reste à apprécier si la localisation du bien ou l’environnement de ce bien peut justifier ce gap. A voir également si il existe un potentiel de développement (nouveaux transports en commun, nouvelles sources de locataires…) qui pourrait également expliquer ce delta de prix.

2) Les flux de trésorerie que devrait vous générer un tel montage. Même en prenant des hypothèses de frais que je pense être "optimistes" (peu de charges, peu de frais de rénovation sur le long terme…), les données que vous transmettez ne permettent pas a priori d’avoir une trésorerie positive chaque mois (même pour des TMI faibles). Sous réserve que je ne me sois pas trompé dans mon calcul…smile

Du coup, partant sur le constat que vous disposez d’une trésorerie de secours conséquent, j’aurais tendance à relativiser le bien-fondé d’investir dans ce bien à ce prix avec ces conditions de montage.
Je vous mets le détail du calcul en pièce jointe (corrigez moi si jamais j’ai fait une bourde)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8691_capture2.png

Les critiques / avis sont les bienvenus. smile

Dernière modification par Hollas (01/08/2015 11h12)

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#10 01/08/2015 11h15 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Demandez les 3 derniers PV d’AG et lisez-les avec attention, le mieux est encore de contacter un membre du conseil syndical pour avoir des nouvelles fraiches de la copro
car attention avec les bâtiments des années 70…il y a souvent des projets de travaux importants cela va du désiamantage de certaines zones aux remplacements des canalisations etc…

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#11 01/08/2015 12h40 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,

Il ne faut pas surpayer son bien par rapport au marché, c’est certain.
Mais ce qui compte surtout c’est la rentabilité économique de l’opération dans le temps puisque la plupart du temps le bien est conservé pendant plusieurs années.

Prérequis : avoir une idée précise des prix de location et s’assurer de la demande locative.
Comment faire : interroger différentes sources et notamment le site CLAMEUR ( et regarder le prix au m2 pour un studio) qui a beaucoup de sources. Et interroger les autrs agents immo du quartier, et regarder les annonces sur se loger.com
Pour la demande locative suffisante, interroger les agences immo et passer une fausse annonce sur le bon coin pour voir le retour.

Il est normal d’être dans le haut de la fourchette pour les prix au m2 en cas de vente et location sur une surface relativement plus petite que la moyenne considérée.

Pour voir si une affaire immobilière est intéressante, calculez son rendement (diviser loyer annuel par le prix + frais notaire + caution type crédit logement). Défalquer toutes vos charges ( taxes foncieres, charges non recuperables, assurances, travaux, et impots pour avoir la rentabilite nette nette).

Regardez aussi la notion de cash flow mensuel : le loyer mensuel permet-il de couvrir toutes vos dépenses énumérées supra. Cela vous permettra de renouveler la meme operation.

D’apres mes rapides calcul, l’operation tient la route.

Avez vous pensé à faire de la location meublé à la semaine ou au mois ? L’une des meileures niches fiscales avec le déficit foncier car vous pouvez tout amortir : frais d’acquisition, murs, peintures, meubles… Intéressant si vous payez pas mal d’impots et surtout vous multipliez en général par 2 le loyer par rapport à une location nue. Plus de gestion, mais plus d’argent. Regardez s’il y a beaucoup d’hotel et d’apparts hotel autour pour voir si la demande existe.

A votr ecoute,

Francois

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#12 01/08/2015 19h04 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Un agent immobilier qui vend un bien dans la fourchette haute en disant "pas de négo, je l’ai payé tant en 2010", c’est un peu DSK qui prêche l’abstinence…
Je partage l’avis des autres intervenants. Ce bien a 2 avantages : des infos possibles sur l’immeuble et le quartier par des collègues de travail et un ticket d’entrée pas trop élevé pour apprendre l’immobilier.
Je vous conseille de visiter une dizaine de studios, pour déterminer le prix moyen d’un studio moyen dans cette ville, ou une autre comparable. Puis vous établissez une liste des points forts et faibles de l’appartement. Enfin vous demandez  à l’agence pourquoi le bien est dans la fourchette haute, y-a-t-il des raisons valables ? (et pas du genre " en 2010 j’ai surpayé, alors là mon gars, c’est à toi de cracher dans le bassinet"). Si les arguments sont solides, et confirmés pas des gens qui y habitent, pourquoi pas ? Mais il faut être logique, et surtout connaître le bien et son marché. Enfin, faire une proposition à 30 000 pour un bien affiché à 35 000 n’est pas un délit. Enfin, pas pour le moment…
Bon courage,
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (02/08/2015 15h23)


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#13 03/08/2015 19h11 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour à tous,

Beaucoup de lecture très enrichissante. Et une aide remarquable.

Étant donné que c’est ma deuxième visite de studio, il est en effet pertinent de prendre plus mon temps et d’apprendre plus sur le secteur.
J’avais demandé des avis surtout parce que j’avais la possibilité d’être aidé par le vendeur pour trouver un locataire; les studios vont être "pris d’assaut" en septembre et octobre.
Mais avec le recul et vos conseils, je ne dois pas oublier que je ne dois pas me précipiter.
Mes tableaux de calculs ne sont pas encore achevés (merci pour votre exemple, Hollas) et il me reste encore beaucoup de points à savoir vérifier lors de mes recherches.
De plus les vacances approchent, et je ne vais pas être en mesure de faire de visites; rien ne m’empêche d’observer, d’appeler, etc…
Je vais tout de même prendre le temps de poser ces questions que vous m’avez soumises au vendeur, et nous verrons bien.

Je regarde également du côté des immeubles, mais si certaines choses semblent intéressantes, je ne suis pas certain que ce soit idéal pour débuter.

Quoiqu’il en soit, merci pour cet apprentissage.

Cordialement,
Philippe.

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#14 10/09/2015 11h07 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour à tous,

Après quelques jours de vacances, de nouvelles recherches/visites et quelques tractations plus tard, ma vendeuse de studio a accepté une proposition à 32 000 € net.

J’ai fait des calculs pessimistes sur 20 ans et j’obtiens une rendement satisfaisant de 7,74% avec un cash flow positif.

J’attends le rdv avec ma banquière pour voir ce qui sera le plus intéressant, car à priori, je pourrai avoir un rendement similaire sur 15 ans… A voir.

Je compte louer meublé (600€ max d’achats de mobilier) et avec l’aide de la vendeuse du bien, j’ai déjà un locataire intéressé.

Donc de bonnes nouvelles, et un grand merci pour vos conseils et la mine d’or qu’est ce forum.

A bientôt pour de nouvelles aventures (car je ne compte pas m’arrêter là).

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#15 10/09/2015 12h03 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,

J’interviens simplement pour vous féliciter de votre investissement dans ce projet malgré votre situation personnelle et professionnelle à priori peu favorable (fraîchement divorcé, 1 enfant, prestataire avec un "petit" salaire cf votre présentation).

Dans de pareilles circonstances beaucoup n’auraient pas osé se lancer, vous au contraire prenez des risques (mesurés, grâce à votre planification, à vos calculs et aux conseils de ce forum) qui vous permettront d’augmenter doucement mais surement votre patrimoine… une démarche tout à fait dans l’esprit de la dernière newsletter IH contre "la peur de tout"

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#16 10/09/2015 15h13 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Merci pour vos encouragements, Père Castor, c’est toujours agréable.

A part le "fraîchement divorcé" (depuis 2007, donc ça ne compte pas  smile )
, c’est exact.

L’épine dans le pied, c’est la situation professionnelle, en effet, mais elle n’est pas dramatique. Et en cas de problème, on peut toujours retourner faire des heures en usine. Je l’ai fait en 2011, et s’il le faut, je le referai.

Comme vous dîtes, le risque est mesuré. (je crois)

Cordialement,

Philippe.

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#17 11/09/2015 13h46 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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nicolas92 a écrit :

Bonjour,
Sans être aussi expérimenté que d’autres experts en immobilier physiques de ce forum, voici ma modeste contribution par rapport à un investissement tout récent :

Taux du crédit avec ass. : 2.63%
Durée du crédit 204 mois (17 ans). Je prévois également du 20 ans.

Le taux me parait haut, vous avez peut être moyen de l’abaisser en faisant un petit apport : personnellement je viens d’avoir un taux de 1,62% (+ assurance mais au final ça fait a peine plus de 2% de TEG) sur 18 ans chez Boursorama pour du locatif. Apport de ma part : 10% environ + FN + Travaux.

Cdt,
Nicolas

En plus de l’apport, faut voir aussi pour l’assurance prêt. Parfois en faisant jouer la concurrence en matière d’assurance, on peut réaliser d’intéressantes économies sur son crédit immo.

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#18 11/09/2015 13h54 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour Marie-Claire,

Je vais regarder les assurances et votre lien… Qui ressemble un peu à de l’auto publicité ?
wink

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#19 12/10/2015 17h01 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour à tous,

Juste pour vous informer de la suite de mes démarches dans ce projet.

Je suis en pourparlers avec ma banque…

Et je vais aller en voir une autre.

Mon conseiller a légèrement fait trainer les choses (prises de rdv, notamment), et sa proposition d’emprunt ne convainc guère.

taux de l’emprunt : 2.25%
taux de l’assurance : 0.45%
Durée : 20 ans.

Sachant que mon seul crédit est celui de ma RP (350€) et que j’ai sur mes livrets aujourd’hui 70K€, je trouve que ça manque d’effort.

Je suis également déçu de sa position quant à ma question de savoir si la banque me suivra lors d’un autre achat pour du locatif. Sa réponse : je ne peux pas le garantir.

Enfin, si je prends l’assurance par un autre organisme, elle pense que le taux de 2,25% ne sera pas appliqué, mais modifié à la hausse.

Quand je vois que certains sur ce forum, ou que parmi mes connaissances, collègues, etc sont à 2,25, assurance comprise, je me dis qu’il faut aller voir ailleurs.

Allez, une petite cerise sur le gâteau, assurance propriétaire non occupant,
ma banque : 170€/an
mon assurance "classique" : 78€/an

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#20 12/10/2015 17h58 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Situation classique, votre banque vous pense client captif.
Allez voir un courtier…

Si vous souhaitez réaliser plusieurs investissements locatifs favorisez un interlocuteur responsable et décisionnaire (ce qui est rare).

Si vous voulez poursuivre, il vaut mieux perdre quelques dixièmes de points sur le taux et se mettre d’accord sur une stratégie globale à moyen/long terme que vouloir obtenir à tout prix le meilleur taux. Il faut aussi parfois savoir lâcher sur un produit annexe un peu plus cher pour pérenniser la relation (enfin il y a des limites wink)


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#21 13/10/2015 10h42 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour Ddtee,

Je vois que nous sommes d’accord sur le fond, et pour cause, vous m’aviez déjà tenu ce langage qui m’avait convaincu au début de ce topic.
Ca n’est pas tant le taux (plus élevé qu’ailleurs) qui me gène, mais le fait de ne trouver aucune compensation, notamment le fait de n’avoir aucune garantie d’être suivi sur de nouveaux investissements.

Vous confortez mon souhait de relation pérenne avec ma banquière (d’autant plus que c’est une très belle femme wink ) , mais en effet, il y a des limites smile, cette notion de "chantage" m’incommode.

Quant à trouver un interlocuteur décisionnaire et responsable, il me faudrait manifestement négocier avec le directeur de région, chaque conseiller d’agence (toutes banques confondues) semblant avoir autant de latitude qu’un vendeur de téléviseur d’hypermarché; ceci n’étant pas insultant, ce fut mon métier pendant cinq ans.

Bref, j’ai rendez-vous dans une banque concurrente demain, je verrai bien.

A bientôt.

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#22 13/10/2015 17h57 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Darkman a écrit :

Quant à trouver un interlocuteur décisionnaire et responsable, il me faudrait manifestement négocier avec le directeur de région, chaque conseiller d’agence (toutes banques confondues) semblant avoir autant de latitude qu’un vendeur de téléviseur d’hypermarché; ceci n’étant pas insultant, ce fut mon métier pendant cinq ans.

Ceci est inexact, j’investis avec un directeur d’agence (plus de précisions dans ma présentation) d’une banque mutualiste (CM) qui décide tout seul dans son bureau et sur le champ alors que mes ratios de taux d’endettement sont déjà dépassés depuis plusieurs investissements.
Il y a quelques temps, il en était de même chez l’écureuil.
Certaines banques ayant un fonctionnement régional, le mode de fonctionnement peut différer d’un coin à l’autre.

Les décisionnaires sont rares et ne s’en ventent pas, en cas de refus il est plus facile de désigner la responsabilité d’un supérieur hiérarchique ou d’un comité d’étude des dossiers wink


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#23 16/10/2015 15h59 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour,

Vous parlez avec un directeur d’agence, je parle avec un conseiller d’agence wink Et c’est pourquoi je parlais de directeur régional afin d’avoir un décideur en face.

En l’occurrence, ma conseillère est bien jeune (au sein de cette banque, BP), et hier j’ai rencontré la directrice d’une agence concurrente (CM).
Peu de différence, sauf que la directrice est prête à me suivre sur d’autres investissements à venir. Notons que ce genre d’engagement oral n’a aucune validité.

Cela dit, la proposition concurrente ne me rend pas enclin à changer de banque. Gagner un an sur une durée d’emprunt de 20 ans, bof, bof.

Mais la démarche de me renseigner ailleurs était "obligatoire"; après tout, c’est ce que j’ai fait pour mes RP précédentes, c’est assez évident de le faire pour du locatif.

Je prends quelques congés mais je ne manquerai pas de vous informer de la suite; j’apprécie sincèrement les informations, échanges et écoute de votre part, ainsi que celle de la communauté de ce forum.

A bientôt.

[EDIT] : J’allais oublier : j’ai lu dans les grandes lignes votre présentation, je vais la lire plus en détail.

Dernière modification par Darkman (16/10/2015 16h02)

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#24 30/10/2015 13h23 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Bonjour à tous,

Mise à jour, la dernière, je pense, pour ce studio car tout va se finaliser prochainement.

Donc après toutes les modifications, j’arrive à
Achat net : 32 000 €
Montant emprunté : 36 000 €
Loyer : 310 €/mois
Charges locatives : 32 €/mois
Achat mobilier : 561 (peintures comprises)

Le reste est inchangé.

Un locataire est trouvé, il signe le bail Le 01/11
Quant à la signature de l’acte, elle aura lieu le 01/12.

D’après le site rendement locatif, j’arrive à un rendement net de 8.33% la deuxième année.

Je commencerai à chercher d’autres biens vers le mois de décembre, peut-être un immeuble de rapport.

Donc voilà, tout se passe bien, je suis content. smile

Bon week-end à tous

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#25 02/11/2015 17h43 → Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans... (avis, premier investissement, rendement)

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Darkman a écrit :

Un locataire est trouvé, il signe le bail Le 01/11
Quant à la signature de l’acte, elle aura lieu le 01/12.

Attention à signer un bail avant d’avoir 100% finalisé la vente… Il me semble que cela vaut engagement à loger la personne, que vous ayez le logement ou non.

Il me semble que sur une autre file de discussion du forum, un investisseur s’est retrouvé à devoir loger le locataire, à ses frais à l’hôtel, sans disposer du logement car la vente avait capoté au dernier moment.

En vous souhaitant que tout se déroule bien, mais à confirmer et à savoir pour une prochaine fois.

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