Investissement locatif avec le programme communal C’Chartres habitat ?

BorisN · #1

Bonjour,
Votre expérience et avis m’intéressent pour mon projet.
Je cherche des informations sur les risques d’investir à travers le programme d’accès à la propriété de ma ville qui est avantageux.

N’étant pas propriétaire et la ville de Chartres propose des logements vacants en tout genres à bon prix.
Répondant aux critères (conditions de ressources, local, financement..) je m’interroge sur les conséquences de par la suite mettre en location le logement acquis.

Les seules ressources trouvées n’en parlent pas (
Conseils pour acquérir un bien immobilier ou C’ Chartres habitat)
Ce n’est pas un sujet que j’ai osé aborder à la personne à qui je soumets mon dossier.

Avez-vous des informations ou conseils pour me guider ?
Merci

Mots-clés : accès à la propriété, conditions d'accession, logement social

Tchouikov · #2

Bonjour,

La documentation jointe à votre post est muette sur ce sujet mais les achats de logements à prix décoté auprès d’offices publics de HLM sont soumis à des conditions en cas de revente ou de mise en location dans le délai de 5 ans qui suit l’acquisition. Le nombre d’opérations qu’il est possible de faire dans ce cadre peut également être plafonné.

Vous trouverez quelques informations générales ici qui visent le rachat de leur logement par des locataires de HLM : Peut-on acheter son logement social ? | Service-public.fr

En synthèse :
- L’office HLM est prioritaire pour racheter le logement dans le délai de 5 ans.
- L’éventuelle plus-value faite à la revente dans ce délai doit être reversée à l’office HLM.
- En cas de mise en location dans le délai de 5 ans, le loyer donne lieu à l’application d’un plafonnement.

C’est à vous de vous renseigner sur les conditions à respecter auprès de l’opérateur qui organise la vente de ces logements sociaux sur Chartres et à apprécier si ces conditions sont compatibles avec vos projets (ne rêvez pas : s’il y a véritablement une décote par rapport au prix de marché, c’est qu’il y a corrélativement des contreparties et il est douteux que vous puissiez louer au prix que vous voudrez une fois que vous serez propriétaire).

BorisN · #3

Bonjour Tchouikov et merci pour votre réponse si détaillée.

Êtes-vous sûr que l’article envoyé concerne les logements proposés à la vente par Chartres Métropole Habitat ?
Je comprends qu’ils sont bailleur social de l’agglomération.
Cependant les logements proposés à la vente ne sont pas que pour les locataires de logements sociaux.
Il y a "tout types" de biens (pas en HLM par exemple), avec par exemple des biens "normaux" en centre-ville (https://www.c-chartres-habitat.com/fichier/accession/Liste_patrimoine.pdf la liste n’est pas à jour mais donne une idée).
Des biens sont proposés par exemple sur leur page Facebook (https://www.facebook.com/Cmhaccession28)

Davantage d’informations se trouvent ici : https://www.c-chartres-habitat.com/fich … ession.pdf
Aucune condition une fois la vente effectuée n’y figure.

Grosse interrogation du coup sur les conditions après achat ?

Tchouikov · #4

A dire vrai, je n’en sais rien et il est donc important que vous vous renseigniez précisément auprès de l’office HLM Chartres Habitat sur l’existence, ou non, de conditions à respecter en cas de revente et/ou de mise en location d’un bien acheté à prix décoté par leur intermédiaire.

Aucune condition n’est effectivement indiquée dans la documentation dont vous faites état mais on devine clairement, à la lecture de celle-ci, que l’objectif de Chartres Habitat est de permettre à des locataires de devenir propriétaires de leur résidence principale et non de booster le rendement locatif des investisseurs du coin… Ce serait ballot de découvrir après coup que vous êtes soumis à des restrictions si finalement vous n’affectez pas le logement à votre propre usage.

Dernière modification par Tchouikov (14/09/2023 11h33)

Chartreuse · #5

BorisN, le 13/09/2023 a écrit :
Grosse interrogation du coup sur les conditions après achat ?

Bonjour,

Posez simplement la question, en mode que se passe-t-il si une opportunité professionnelle se présente à moi et qu’elle implique un démenagement.
Cela me parait une question sensée et pas nécessairement suspecte.

GoodbyLenine · #6

BorisN, le 13/09/2023 a écrit :
Grosse interrogation du coup sur les conditions après achat ?

Les conditions (en cas de revente avec plus-value, ou de mise en location) seront complètement détaillées dans le premier document que vous aurez à signer, dans une démarche d’acquisition (et repris dans les documents suivants, y compris l’acte de cession signé chez le notaire).

Demander des informations à ce sujet (comme sur n’importe quelle autre caracteristique du bien convoité : niveau des charges, montant de taxe foncière, diagnostic énergie, autres diagnostics, mode de fonctionnement (copropriété ?), etc.) semble tout à fait légitime pour un potentiel futur acheteur.

Kab28 · #7

Bonjour,
Ma mère a acheté auprès d’I3F Immobilière en région parisienne.
Le seul bon point : Réduction du prix de 20% par rapport au prix moyen du coin. C’est pas mal car sa commune est situé proche d’une nouvelle station de métro et le RER sera prolonger. Donc, futur plus values assurées et beaucoup de demandeur de logement.
Le mauvais points : On a découvert beaucoup de vis (alors que le bailleur devait rendre un logement impeccable). Si vente, il faudra rembourser les 20% durant les 5 premières années qui suivent l’achat. Pas de possibilité de le mettre en location durant les 5 premières années qui suivent l’achat sinon on remboursera les 20%. Le syndic…comment dire ce n’est pas ça. Comme il y a des conditions de ressources, les proprio n’ont pas forcément les moyens pour les travaux. Il y a 15 copropriétaires. Ma mère est la seule à avoir isoler une partie de son appartement. Comme l’immeuble appartenait à un seul bailleur qui a gardé le commerce, ma mère a reçu une taxe foncière correspondant à 2 appartements. 2 ans pour que les impôts acceptent leurs erreurs et baissent la TF.

Si déménagement de plus de 150 km, alors vous pourrez louer ou vendre comme vous le souhaitez chez I3F Immobilière.

Cordialement

Dernière modification par Kab28 (14/09/2023 20h18)

Plutarque · #8

Kab28 a écrit :
Si déménagement de plus de 150 km, alors vous pourrez louer ou vendre comme vous le souhaitez chez I3F Immobilière.

Une bonne stratégie pourrait être de choisir deux villes distantes de 200km, d’acheter un appartement par an alternativement dans les deux villes, d’y habiter, et de faire 20% de plus-value à chaque fois nette d’impôts.

Kab28 · #9

Bonsoir,
Il peut avoir des contrôles pour un même bailleur. Par contre, si bailleurs différents non.
Si vous décrochez l’achat pour ce type de logements et que vous êtes locataire dans un habitat social, il faudra faire un préavis de départ avant de signer chez le notaire. C’est normalement obligatoire.

Certains bailleurs sociaux misent sur le BSR.
Je déconseille vivement cet achat car vous n’êtes pas propriétaire du terrain. Inconvénient :Vous payé un loyer sur le terrain, la TF sur le bâti est sur votre charge, la hausse du loyer sur le terrain correspond à l’IRL, vous ne pouvez pas vendre à qui vous le souhaitez et montant souhaité (faut l’accord du bailleur), certains publics sous conditions ont le droit, vous ne payez pas le loyer sur le terrain alors vous êtes expulsable.

Cordialement

Super_Pognon · #10

Kab28 a écrit :
Bonjour,
Ma mère a acheté auprès d’I3F Immobilière en région parisienne.
Le seul bon point : Réduction du prix de 20% par rapport au prix moyen du coin. C’est pas mal car sa commune est situé proche d’une nouvelle station de métro et le RER sera prolonger. Donc, futur plus values assurées et beaucoup de demandeur de logement.
Le mauvais points : On a découvert beaucoup de vis (alors que le bailleur devait rendre un logement impeccable). Si vente, il faudra rembourser les 20% durant les 5 premières années qui suivent l’achat. Pas de possibilité de le mettre en location durant les 5 premières années qui suivent l’achat sinon on remboursera les 20%. Le syndic…comment dire ce n’est pas ça. Comme il y a des conditions de ressources, les proprio n’ont pas forcément les moyens pour les travaux. Il y a 15 copropriétaires. Ma mère est la seule à avoir isoler une partie de son appartement. Comme l’immeuble appartenait à un seul bailleur qui a gardé le commerce, ma mère a reçu une taxe foncière correspondant à 2 appartements. 2 ans pour que les impôts acceptent leurs erreurs et baissent la TF.

Si déménagement de plus de 150 km, alors vous pourrez louer ou vendre comme vous le souhaitez chez I3F Immobilière.

Cordialement

Achat avec 3F il y a moins d’une dizaine d’année.

Les conditions étaient de rendre une partie de la PV si vente <5 ans (quote part selon le nombre d’années qui manque pour faire 5 ans) et location possible à condition type hlm (avec loyer plafonné).

Décote officiel de 20%, décote réelle plus forte car retard sur le marché à l’époque. Attention, les décotes ne sont pas forcément bien foutues. Le prix moyen peut être calculé avec une décote de 20% alors que le quartier décote plus en réel par rapport au reste de la ville.

Si vous connaissez un syndic bon, faites le savoir. A mon avis, ça n’existe pas, ils sont tous pas géniaux… Après, il faut aussi voir les questions et le comportements des gens dans les grosses corpro pour voir quel enfer cela peut être…

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BorisN, le 13/09/2023 a écrit :

#6 14/09/2023 13h38

BorisN, le 13/09/2023 a écrit :

#7 14/09/2023 20h15

#8 14/09/2023 21h53

Kab28 a écrit :

#9 14/09/2023 22h26

#10 14/09/2023 22h51

Kab28 a écrit :

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