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Forums des investisseurs heureux

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#26 04/06/2013 23h51 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Bonjour,

Attention à tempérer les propos et retours d’expérience, les 15 dernières années ont été très fastes pour l’immobilier. Gagner de l’argent avec l’immobilier dans ce contexte était "facile" et peu risqué au final (facile à dire après coup me dirait vous et j’en conviens, je veux simplement faire remarquer que dans ce contexte il y a beaucoup d’exemples heureux car la conjoncture s’y prêtait et une erreur ou un coup dur était facilement soldé par la revente du bien avec souvent une plus value si le bien avait été bien choisi).

Le marché peut très bien partir en sens inverse pour les 10 années à venir et dans ce cas les faux-pas se paieront cash…même pour des biens de qualité.

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#27 05/06/2013 00h18 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Philippe30 a écrit :

Pruls a écrit :

Si vous ne pouvez plus gérer en direct votre bien (déménagement, accident de la vie…), comment ferez vous face aux dépenses de gestion (entrée sortie des locataires, bilan technique, prévisionnel d’entretien…)?
Ce ne seront peut être pas des sommes impossibles à absorber mais il me semble que c’est une question à se poser.

Quelque soit les aléas de la vie , avec une trésorerie positive vous abordez plus sereinement votre investissement……

Pour ma part, je calcule la rentabilité en prenant TOUJOURS en compte des frais de gestion locative car je considère que mon temps ne vaut pas moins que celui d’un agent immobilier qui gérerait mon bien. Si le bien n’assure pas une rentabilité satisfaisante avec ce paramètre je passe mon chemin.
Lorsque je gère en direct (je fais du saisonnier et ne gère que très peu en direct surtout que je ne suis pas un sédentaire tous les 3/4 ans maxi j’ai envie de voir d’autres cieux ce qui n’est pas compatible avec une gestion en direct par exemple mon bien le plus inaccessible est à plus de 24 heures d’avion d’où je réside actuellement…) le cash flow supplémentaire généré est placé dans une cagnotte spéciale "extras" que je distingue de ma cagnotte "gains d’investissement".
Une partie de mes gains d’investissement sert aux aléas des investissements (vacances locatives, réparations…), une autre à continuer à investir et enfin le (maigre) reste intègre ma cagnotte globale. La cagnotte extras comme son nom l’indique me sert uniquement au financement d’extras par rapport à mon train de vie normal, de la même manière que toute autre activité secondaire que je serai amené à conduire.

Arrêtons de penser que les banquiers veulent une RP avec le locatif , ils regardent les entrées et les sorties mensuelles donc en faisant du positif en locatif vous augmentez votre capacité d’endettement pour une RP

Exact.
Ils regardent aussi le patrimoine. C’est ainsi que certains peuvent continuer à investir même avec un cashflow négatif…
Et faire de l’investissement locatif si cela permet de générer des revenus complémentaires en cas de cashflow positif cela permet également de constituer du patrimoine.
C’est rarement idiot de constituer du patrimoine…

Pruls a écrit :

En ayant emprunté à 110%, tant que les 10% ne sont pas remboursés, il y a un risque que la revente ne couvre pas le capital restant du.

Le risque existe aussi si on emprunte moins en cas de baisse…
Le risque est intrinsèque à l’investissement.
Si on achète comptant et que le marché baisse on y laisse aussi des plumes (si dessous j’appelle cela la casse principale)
Acheter à crédit c’est utiliser un levier en cas de plantage total on paie la casse principale plus le levier. C’est pareil en bourse si on utilise un levier ça augmente les gains en cas de succès et ça augmente les pertes en cas d’échec.
Si on ne veut pas de risque, il ne faut pas investir. Investir n’est pas une obligation. Mais si on décide d’investir il faut bien avoir conscience qu’il y a un risque
Après il existe des moyens de se prémunir face au risque :
- acheter en dessous de la valeur si la baisse du marché est inférieure à la décote qu’on a obtenu on est encore bénéficiaire
- acheter au bon emplacement : tous les lieux ne sont pas impactés de la même manière
- acheter un bon bien : les biens immobiliers ne sont pas des biens fongibles. Même au sein d’un même immeuble les appartements de même superficie ne se valent pas : impact de l’étage, impact de la vue (même deux appartements cote à cote peuvent avoir des vue différentes)
- acheter un ben qui correspond à ses objectifs. Si l’objectif est une vente à court terme ou un rendement locatif sur le long terme, une éventuelle baisse du marché du prix de l’immobilier n’aura pas le même impact surtout si c’est une baisse conjoncturelle et pas structurelle. En cas de baisse structurelle le locatif pourra être impacté mais moins rapidement (ce sera à la relocation si ce n’est plus la même population qui sera intéressé parce que par exemple la cible initiale se sera déplacée sur l’accession à la propriété).
Si la baisse n’est que conjoncturelle le locatif sera peu ou pas impacté. Tant qu’on ne vend pas on ne perd pas. En France par exemple on constate une forte baisse du nombre de transactions mais pas encore une baisse des prix de l’immobilier semblable à ce que les USA ou l’Espagne par exemple ont connu. Parce que les vendeurs ne sont pas forcés à vendre, tant qu’ils ne sont pas pris à la gorge ils diffèrent leur vente.
Sur un des immeubles que je lorgne par exemple un appartement loué est en vente depuis 2007, le vendeur refuse mes offres. Son appartement continue de lui rapporter ses loyers, il juge mon offre trop basse c’est son droit. Moi je trouve que compte-tenu du loyer le prix qu’il demande ne me propose pas une rentabilité satisfaisante je n’achète donc pas; c’est également mon droit.
Résultat des courses le bien ne se vend pas mais le vendeur n’a peut être pas intérêt à vendre au prix que je lui propose (sa rentabilité est peut être suffisamment intéressante pour ne pas vendre au prix que je propose et qui ne doit pas trop être éloigné du prix auquel il peut prétendre -sans quoi son bien ne serait pas sur le marché depuis 6 ans !-)
- …

Que je n’entende pas des hurlements , je l’ai fait et c’est une bonne chose parfois plutôt que d’être comme un imbécile à rembourser en anticipé son emprunt.

En effet si le taux effectif global est faible et que les indemnités de remboursement anticipé sont élevées vous avez tout intérêt d’aller au bout du crédit et de placer la somme de la vente si vous n’avez pas l’intention d’effectuer un nouvel achat.
En cas de nouvel achat il faut comparer le taux que vous obtiendrez s’il est supérieur vous avez tout intérêt à garder l’ancien crédit et à acheter cash avec l’argent de la vente (en considérant bien sûr que vous ne pouvez pas obtenir d’autre crédit sans rembourser le premier)
A prendre en considération toutefois si vous avez vendu, vous ne louez plus et si vous ne louez plus les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles. Il faut donc faire les calculs en intégrant tous les paramètres.
Mais je connais des gens qui ont fait cela pour leur RP et qui sont passés en location. La somme placée rapporte plus d’intérêts que les intérêts payés pour rembourser le crédit ce qui est la source de la richesse d’ailleurs c’est cette technique qu’on utilise en rendement locatif on emprunte à un taux moindre que la rentabilité (emprunter à 5% pour une rentabilité de 2% n’intéresse que quelques cas particuliers…)

Pruls a écrit :

Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus valu. Si pour 30heures de boulot, vous récoltez 300€ après coût des matériaux, vous pouvez considérer que vous êtes payé 10€ de l’heure (hors cotisation chômage, retraite sécu…).
A savoir que dans le bâtiment, on a souvent un ratio de 1€ de matériau pour 2€ de main d’œuvre en passant par une entreprise.
Rien compris à votre calcul , vous n’allez pas me faire croire que si vous faites les travaux cela vous coutera plus que par une entreprise.

Ca dépend si vous intégrez le coût de votre propre main d’oeuvre. Moi par exemple je suis une quiche en bricolage. Ce qu’un pro mettra quinze jours à faire il me faudra 15 ans pour le faire.
Si ces 15 ans sont des congés sans solde ça me coûte moins cher de faire appel à un pro.
Ce que veut dire Pruls c’est qu’on considère que son propre travail est "gratuit". Ca rejoint un peu ce que j’ai dit au sujet de la gestion locative. Je n’estime pas mon temps de travail comme n’ayant aucune valeur. En 15 ans au lieu de faire les travaux je vais gagner pas mal d’argent.
Alors certes je suis un cas particulier (il y a peu de personnes qui soient aussi nul que moi en bricolage) mais si le temps que vous passez à faire les travaux vous pouvez le passer à une activité qui est plus rémunératrice que le coût du pro, vous avez tout intérêt à passer par lui.
Surtout que le coût de sa main d’oeuvre sera déductible mais pas votre temps passé.
Faire les travaux soi même a un sens si on a peu de moyens pour faire appel à un pro et/ou qu’on est aussi bon que lui et que notre temps n’est pas plus monnayable par un autre moyen

Acheter donc un T1 à rénover à 40 K€ , mettez 4.000 de matériaux et revendez le 70 K€  , pas de problème pour le faire et ma plus value tant à la location qu’à la revente sera plus importante que votre histoire de cout horaire.
En tant que salarié votre cout horaire est de xx €

C’est le xx qui est important. Si un pro me coûte 10 euros de l’heure et qu’il fait ça en 100 heures ça me coûte 1000 euros. Disons que je peux faire aussi bien dans le même temps mais que je peux aussi passer 100 heures à donner des cours particuliers pour 15 euros de l’heure je gagne 1500 euros si je déduis le coût du pro je gagne encore 500 euros.
La question n’est pas est-ce que je suis moins cher que le pro mais est-ce que je ne peux pas employer mon temps à une activité plus rémunératrice que le coût du pro

Kobo a écrit :

Pour vous répondre, la RP n’est pas ma priorité pour le moment, je compte mettre à profit ce temps que je me laisse avant de m’installer (je travaille en région parisienne et n’ai pas du tout l’intention d’y rester toute ma vie !) -

Le jour ou vous partez deux options s’offrent à vous revendre ou laisser en location dans tous les cas vous vous constituez un capital

+1 c’est rarement idiot de se constituer du patrimoine
Cela dit je crois avoir lu que Kobo ne paie pas de loyer. Soit c’est parce qu’il est hébergé par papa, maman et ça ne durera pas toujours et la question de la RP vs loyer se posera à ce moment, soit c’est parce qu’il est hébergé pour nécessité de service donc inutile d’acheter une RP et autant profiter de cette aubaine pour se constituer du patrimoine par de l’investissement locatif

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#28 05/06/2013 00h21 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Philippe30 a écrit :

Pruls a écrit :

Concernant les travaux, on oublie souvent de compter le temps passé à les faire dans la plus valu. Si pour 30heures de boulot, vous récoltez 300€ après coût des matériaux, vous pouvez considérer que vous êtes payé 10€ de l’heure (hors cotisation chômage, retraite sécu…).
A savoir que dans le bâtiment, on a souvent un ratio de 1€ de matériau pour 2€ de main d’œuvre en passant par une entreprise.

Rien compris à votre calcul , vous n’allez pas me faire croire que si vous faites les travaux cela vous coutera plus que par une entreprise.

Dans un devis pour des travaux en bâtiment, il est souvent considéré qu’on peut compter 1/3 en matériau et 2/3 en main d’œuvre.

Si on décide de réaliser les travaux soit même, on peut estimer le temps à passer en fonction du taux horaire que l’on souhaite atteindre.

Par exemple, sur un devis à 3000€, on prendra 2000€ en main d’oeuvre. Si on souhaite se rémunérer à 20€/h, on peut donc considérer qu’on ne doit pas dépasser 100h de chantier.

Évidemment, l’entrepreneur qui fait le devis compte les impôts et charges (chômage, retraite, sécu…) qu’on peut ne pas compter ou partiellement.

Edith me dit que j’ai été grillé par Gege77 qui le dit mieux que moi, en plus!

Dernière modification par Pruls (05/06/2013 00h27)


Pourquoi pas Vous?

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#29 05/06/2013 03h43 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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ZX-6R a écrit :

Il compte louer LMNP, donc peu importe son TMI, il ne sera pas imposé pendant plusieurs années.

¤ Je pense que pour correspondre à la majorité de la population que je cible, il serait judicieux de partir sur une location meublée ?
¤ Le statut LMNP me paraît tout désigné dans ma situation ?

Il y a des ’?’ donc le choix du LMNP n’est pas définitivement acté. Mais considérons néanmoins le cas du LMNP :
Il ne sera pas imposé si charges + amortissement = loyer
J’ai déjà vu des cas de figure où même en LMNP on est imposable dès la première année, il y a même des cas où le micro-BIC est plus favorable que le régime réel…
La seule différence entre le LMNP et la location nue déclarée au réel c’est l’amortissement donc si la TMI compte dans un cas elle compte dans l’autre aussi !

Je suis en totale contradiction avec vous quand vous ne payez pas d’impôts vous vous satisfaites de la situation. Ce qui compte c’est combien on gagne en net net. Ce qui entre dans notre proche c’est tout ce qui devrait compter.
Dire que la Tranche Marginale d’Imposition n’a aucune importance est une grave erreur, en payant beaucoup d’intérêts certes charges + amortissement vont annuler le loyer et donc pas d’imposition mais en payant moins d’intérêt il risque en effet d’être imposé mais d’autant moins que sa TMI est faible. Donc la TMI doit TOUJOURS être prise en compte pour la partie financement d’un investissement ce qui compte c’est le net net, il n’y a que le net net qui compte et pour le net net la TMI compte

Je vais illustrer mes propos avec des chiffres, ce sera plus simple pour me faire comprendre.
Pour un emprunt de 100000 € sur 30 ans MeilleurTaux propose un taux assurance comprise de 4.51% je vais utiliser ce taux pour un prêt in fine cela fait annuellement 4510 euros d’intérêts. Prêt in fine donc les intérêts resteront identiques pendant 30 ans et Koro ne va pas payer d’impôt pendant toute cette durée. YOUPI !
A contrario je vais prendre l’achat cash donc avec 0 euros d’intérêt (je ne sais pas comment faire pour payer moins d’intérêts que 0). J’espère que vous serez d’accord avec moi que toutes choses étant par ailleurs égales (charges de copropriété, loyer payé par le locataire, amortissement du bien, charges de gestion locatives … ne varient pas en fonction des intérêts payés) la seule différence sera ces 4510 d’intérêts. Par conséquent l’imposition de Koro sera de 1330,45 € (14% de TMI et 15.5% de prélèvements sociaux)
Mais au final la différence qui entre dans les poches de Koro c’est 3179,55 (4510-1330.45) par an soit 95386,50 sur 30 ans tout ça en ayant préféré payer des impôts !
Même calcul avec un Koro avec une TMI de de 40%. Toujours 4510 euros d’intérêts mais l’imposition passe à 2503.05 la différence n’est plus que 2006,95 annuels soit 60208,5 au bout de 30 ans.
Certes les 2 ne payent pas d’impôts en empruntant mais le manque à gagner n’est pas le même, Koro petite TMI fait une plus mauvaise affaire que Koro grosse TMI.
Moins on a une grosse TMI et moins on a intérêt à payer beaucoup d’intérêts par conséquent moins d’intérêt à choisir un crédit in fine CQFD

Vous devriez un jour regarder combien d’impôts vous avez payé et combien d’intérêts d’emprunt vous avez payé. Et ensuite combien d’impôts et d’intérêts vous auriez payé si vous aviez payé moins d’intérêts d’emprunt en réduisant par exemple de quelques années votre durée d’emprunt puisque vous êtes dans l’optique de toujours prendre la durée la plus longue possible (en n’oubliant pas qu’une durée moins longue se traduit aussi par un taux plus faible) .

J’ai vraiment du mal à comprendre cette façon de voir qu’il n’y a que ce qu’on paie en impôts qui compte. Payer un euro à l’état c’est le mal absolu mais vous donnez au banquier avec le sourire votre chemise et le tube de vaseline pour vous faire …

Les intérêts après la partie déductible c’est pure perte au lieu de payer 10000 euros d’intérêts réfléchissez s’il ne serait pas plus judicieux de n’en payer que 8000 et de mettre 2000 dans un produit défiscalisant qui risque de vous rapporter un gain dans quelques années alors que les 10000 euros d’intérêts ne vous rapporteront rien dans quelques années…

Pruls a écrit :

Edith me dit que j’ai été grillé par Gege77 qui le dit mieux que moi, en plus!

Merci pour le compliment.
Le problème c’est qu’on raisonne toujours en terme de coût et rarement en terme de gains. Je me suis posé la question pas pour les travaux (je suis vraiment nul) mais pour la gestion locative. Faire visiter un bien, faire une quittance je sais faire. Mais poser une RTT pour cela (je considère une RTT non prise en repos ou loisir comme une journée sans solde) me "coûte" 90 euros (en manque à gagner), comme ma gestion locative me coûte moins que ce montant j’ai en fait un gain.

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#30 05/06/2013 05h50 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Pruls a écrit :

Dans un devis pour des travaux en bâtiment, il est souvent considéré qu’on peut compter 1/3 en matériau et 2/3 en main d’œuvre.

Si on décide de réaliser les travaux soit même, on peut estimer le temps à passer en fonction du taux horaire que l’on souhaite atteindre.

Par exemple, sur un devis à 3000€, on prendra 2000€ en main d’oeuvre. Si on souhaite se rémunérer à 20€/h, on peut donc considérer qu’on ne doit pas dépasser 100h de chantier.

Évidemment, l’entrepreneur qui fait le devis compte les impôts et charges (chômage, retraite, sécu…) qu’on peut ne pas compter ou partiellement.

Aucun intérêt d’estimer le montant des travaux que l’on réalise.
On travaille pour soi , il faut plutôt calculer le cout de la rénovation quand à savoir combien on a économisé  le rapport est de 1 à  8 entre le cout des matériaux et le coût par une entreprise.
Une rénovation complète d’un T1 = 2.500 avec un artisan comptez entre 15 et 20 K€

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#31 05/06/2013 06h15 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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GeGe777 a écrit :

Il ne sera pas imposé si charges + amortissement = loyer
J’ai déjà vu des cas de figure où même en LMNP on est imposable dès la première année, il y a même des cas où le micro-BIC est plus favorable que le régime réel…
La seule différence entre le LMNP et la location nue déclarée au réel c’est l’amortissement donc si la TMI compte dans un cas elle compte dans l’autre aussi !

charges + amortissement + intérêt d’emprunt = loyer

GeGe777 a écrit :

Je suis en totale contradiction avec vous quand vous ne payez pas d’impôts vous vous satisfaites de la situation. Ce qui compte c’est combien on gagne en net net. Ce qui entre dans notre proche c’est tout ce qui devrait compter.
Dire que la Tranche Marginale d’Imposition n’a aucune importance est une grave erreur, en payant beaucoup d’intérêts certes charges + amortissement vont annuler le loyer et donc pas d’imposition mais en payant moins d’intérêt il risque en effet d’être imposé mais d’autant moins que sa TMI est faible. Donc la TMI doit TOUJOURS être prise en compte pour la partie financement d’un investissement ce qui compte c’est le net net, il n’y a que le net net qui compte et pour le net net la TMI compte

C’est pas faux mais c’est pas vrai ….car l’augmentation de vos revenus locatifs à aussi une influence sur votre TMI et sur votre taxe d’habitation donc c’est le serpent qui se mord ….

Malgré tout ce que vous dites est intéressant en terme de débat et de calcul par contre pour mettre en place un calcul prenant en compte tous les paramètres ce n’est pas simple.

Votre ébauche de calcul se défend mais il est certain que l’on donne plus en intérêt qu’en impôt , j’ai à une période pratiqué le micro bic avec une augmentation exponentielle de ma fiscalité au point que j’arrivais au point de blocage psychologique pour de nouveaux investissements.
Je suis passé au réel avec amortissement et j’ai pu repartir sur de nouveaux achats, en phase de constitution de patrimoine il n’est pas simple de payer l’emprunt , les charges , les impôts tout le monde le comprend.

A mon sens une fois que vous avez posé un investissement sur lequel vous dégagez un peu de marge sans problématique d’impôt pendant plusieurs années vous pouvez passer à un autre investissement.

La fiscalité est très fluctuante , nous avons vu la CSG passer de 10,3 à 15,5 en 3 ans , nous avons vu le micro bic passer de 69 % de déduction à 50 % en 2009.

GeGe777 a écrit :

Faire visiter un bien, faire une quittance je sais faire. Mais poser une RTT pour cela (je considère une RTT non prise en repos ou loisir comme une journée sans solde) me "coûte" 90 euros (en manque à gagner), comme ma gestion locative me coûte moins que ce montant j’ai en fait un gain.

Faites la visite le soir ou faites de s visites groupés , c’est une très bonne émulation pour la prise de décision par un futur locataire qui se trouve en concurrence avec d’autres

Vous faites un gain sur une journée mais en terme de coût dans le temps , la gestion locative vous coutera plus qu’une perte d’une journée de RTT à 90 € car l’agence vous facturera l’état des lieux , les frais de gestion locative , l’entrée dans les lieux

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#32 05/06/2013 16h37 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Bonjour à tous, et merci pour toute vos réactions très instructives ! Étant novice dans le domaine, il est agréable d’assister à un débat argumenté comme je peux le voir, peu importe les sensibilités de chacun, tout avis est bon à prendre pour se forger le sien. Enfin c’est mon avis !

Le prêt in fine ne correspond apparemment pas à ma situation, si j’en crois la majorité des posts que j’ai lus.

Pour ce qui est de l’état du marché immobilier à Toulon, je ne peux pas répondre de manière ferme et définitive, je ne l’ai pas encore exploré en profondeur, mais il semble que c’est une ville qui tend à se développer, et qui est sur la côte d’azur qui plus est. Je ne pense pas (peut-être un peu naïf) que les prix de l’immobilier s’effondrent dans ce secteur.

Un petit studio pourra toujours être loué à un étudiant, un militaire travaillant à la base navale où à des touristes pendant les périodes de vacances, ce qui me laisse un large public à cibler.

Pour ce qui est d’acheter un studio à « retaper », je me sens capable de peindre, peut être poser un parquet, faire du « home-standing » (je suis bien entouré pour ça !!), changer un robinet ou réparer une chasse d’eau défectueuse. Mais pour ce qui est de la plomberie et de l’électricité, je ne pense pas que ça soit à ma portée, ne serait-ce que pour toutes les normes à respecter… Un petit studio « à rafraichir » me parait tout indiqué (contrairement à un studio « à rénover », signe de gros travaux à l’horizon.) Ce sont vraiment les deux points qui me rebutent, la plomberie et l’électricité ! Mais ce sont les services les plus chers, évidemment wink

Pour ce qui est de la gestion par une agence, je ne pense pas passer par là, du moins durant la 1ère année de l’acquisition : je désire me « former » à gérer mon bien, et voir si je suis prêt à me lancer dans d’autres investissements ! On parle donc de 8% du loyer prélevé par l’agence en cas de gestion ? Il faut effectivement voir si l’opération peut être rentable, en prenant en compte dans mon cas des frais de déplacement par le TGV en cas de besoin,  je ne vais pas souhaiter faire ça 2 fois par semaines pour une simple visite (l’idée de faire une visite groupée de Philippe30 prend tout son sens ici) ou changer une ampoule… Ceci dit, un mois de frais d’agence sera toujours moins cher qu’un aller-retour en TGV à Toulon, donc c’est une solution à méditer par la suite.

Après, il pourrait être judicieux pour moi d’investir dans le coin où je travaille, c’est-à-dire en région parisienne (petite et grande couronne), mais c’est un coin que je connais bien moins que Toulon… Et bien plus cher surtout ! Cependant, l’île de France ne risque pas de manquer de locataires… !

Comment faites-vous pour investir dans une région que vous connaissez peu ? Car si j’en crois certains témoignages, certains d’entre vous n’hésitent pas à investir à plusieurs heures de route de chez eux….Comptez-vous sur des connaissances sur place ?


Sébastien

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#33 05/06/2013 16h53 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Gege, on va pas reprendre tous les exemples à zéro avec achat cash vs achat à crédit, svp!!! Ne comparez pas ce qui ne l’est pas.

Quand on investi intelligemment en LMNP on ne paye pas d’impôt, point.


Left the Rat Race in 2013

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#34 19/06/2013 20h07 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Je me permet de faire remonter ce topic pour t’encourager.

Tu sais Koro l’âge n’a pas d’importance…vas y fonce! (mais il ne faut pas confondre vitesse et précipitation)  wink

Je pense qu’il vaut mieux que tu recherches un bien à rénover. C’est plus de stress mais plus de profit au passage. Mais pourquoi ne pas commencer avec seulement des travaux de "décoration"? Un peu de peinture c’est facile, pas cher et ça permet de débuter tranquillement dans l’immobilier.  smile

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#35 19/06/2013 22h11 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Bonjour et merci pour le message !

Effectivement, de la "déco" ne me fait absolument pas peur.

En tout cas si ça se limite à des choses basiques comme un coup de peinture, l’installation judicieuse de mobilier, des choses comme ça qui peuvent "changer" le visage d’un appartement.

Tant que ça ne devient pas trop technique je me sent capable de me lancer même si je ne m’y connait pas , je pense qu’il me faut réaliser que tout ça n’est pas inaccessible, et qu’il suffit de se lancer !

En tout cas merci pour l’encouragement ! Je pense commencer à prospecter sérieusement dans les semaines qui viennent…


Sébastien

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#36 23/06/2013 23h54 → Investissement locatif à Toulon avec un prêt à 110% (110%, investisseur, jeune, toulon)

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Bonjour Sébastien,

et n’oubliez pas qu’en réalisant une partie de vos travaux de décoration, vous vous construisez une partie de votre plus value ou votre rentabilité !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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