Comment vendre un pourcentage de sa maison à sa partenaire de PACS ou son épouse ?

jiorgio · #1

Bonjour,
Après plusieurs recherches infructueuse sur le net et sur ce forum.
Je vous sollicite pour un problème un peu particulier.
Le contexte :
Je vis en couple (non pacsé et non marié) depuis 13 ans, nous avons des enfants 8 et 10 ans.
Je possède une maison à mon nom d’une valeur de 350000 euros avec un capital restant dû de 200000 euros et c’est moi qui contribue entièrement aux dépenses de cette maison.
Ma compagne n’est pas à l’aise avec le fait de ne pas être propriétaire en commun de la maison dans laquelle nous vivons, mais elle n’a pas les capacités financières de m’acheter la moitié de la maison.
Ma demande :
Existe-t-il une solution pour lui vendre un pourcentage de la maison en ayant le moins de frais possible.
La solution de la SCI ne me convient pas car trop couteuse.
Petite précision, nous allons nous pacser voir même peut-être nous marier prochainement.
Par avance merci

Mots-clés : indivision, partage, pourcentage

Kabal · #2

~~Vous avez une grosse plus-value sur la maison actuellement ?~~ Effectivement RP.
Si elle n’a pas les moyens, elle va régler comment l’achat ?

Dernière modification par Kabal (04/09/2023 14h30)

Dicci · #3

Je crois comprendre qu’elle n’a pas les moyens pour en acheter la moitié, mais elle peut peut-être lui en racheter 20% par exemple(?).

Dernière modification par Dicci (04/09/2023 14h08)

jiorgio · #4

Oui, c’est exactement ça.
Le pourcentage reste à définir.

Je ne comprends pas la référence à la plus-value car il s’agit de ma résidence principale.

xazh · #5

Quel est selon vous le coût détaillé d’un apport à SCI ? (pour voir comment vous comparer la SCI et la mise en indivision)

Pour la vente … vous procédez comme pour une vente. Simple non ? Le notaire actera le transfert de propriété, mais l’acte prévoirait non pas la vente totale du bien mais d’une part du bien, le tout pour, en gros, 7% de la valeur brute de la part du bien.

Mettons 25% de la maison valant 350k, ou 87500 euros de valeur immobilière, ce qui donnera des "frais de notaire" d’environ 8000 euros.

Plusieurs points :
1) la présence d’un crédit peut bloquer, il faudra obtenir l’autorisation de la banque qui n’a aucune obligation d’accepter … ce qui vaut aussi pour la SCI d’ailleurs. En particulier, la sureté bancaire pour l’emprunt vous concerne vous uniquement, puisque vous avez acheté seul …

2) la vente, si elle a lieu, doit se faire réellement. Il faudra un échange financier pour justifier son existence. Sinon le fisc pourra considérer que vous avez simultanément donné la somme nécessaire pour qu’elle vous achète le bien.

3) post pacs ou mariage, vous pouvez transférer une partie du bien par donation. A voir si financièrement, le cout de la donation (émolument, TVA, inscription au cadastre, etc, etc) n’est pas plus avantageux, selon la part que vous voulez donner.

4) post pacs ou mariage, le financement du bien, quel qu’en soit le propriétaire, devient une charge de ménage. Ce qui signifie qu’en cas de séparation future, il ne sera pas possible de demander la compensation de la prise en charge du crédit sur la durée du mariage et de l’occupation à titre de résidence principale.

Ce qui peut ne pas avoir été précisé par un notaire … quelques cas de notaire qui ne sont pas tout à fait à jour sur ce plan. En pratique, cela signifie que si vous voulez partager et la propriété et les frais de propriété, vous devez suivre au jour le jour le respect de ce partage, parce qu’en cas de séparation, vous ne pourrez pas prétendre avoir assumer seul et donc avoir droit à une compensation.

Kabal · #6

jiorgio a écrit :
Oui, c’est exactement ça.
Le pourcentage reste à définir.

Le % est une chose mais l’entretien ? Si elle possède 20%, elle devrait aussi participer à hauteur de 20% non ? Peut-être commencer par définir ce qu’elle peut faire.

Bernard2K · #7

Il vous faut mener une réflexion plus globale sur vous situation patrimoniale. Par exemple, vous dites que vous allez peut-être vous marier ou vous pacser, mais sous quel régime ? Pour le PACS, il y a deux régimes : la séparation de biens est celui de base, mais il suffit de cocher une simple case pour être en indivision (pour les biens acquis après le PACS). Pour le mariage, trois régimes principaux : communauté réduite aux acquêts qui est le régime de base sans contrat ; et séparation de biens ou communauté universelle, sur contrat préalable. D’autres régimes, ou aménagements de régimes sont possibles.

Ca a des effets sur le patrimoine, mais aussi sur qui paie quoi, puisque le PACS comme le mariage prévoient que les deux partenaires ou époux contribuent aux charges du ménage "à proportion de leurs facultés respectives"… Et que, notamment, l’entretien de la maison comme le remboursement de l’emprunt sont des "charges du ménage".

En cas de grosses différence de patrimoine et/ou de revenus, attention au fait qu’un régime de communauté ou d’indivision aura probablement comme effet de transférer beaucoup de richesse à votre femme, et qu’en cas de divorce…

Ce sont des sujets très importants qui nécessitent d’être bien étudiés avant de faire un choix.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2023 15h51)

jiorgio · #8

Aux vues de vos premières réponses, il va falloir que j’apporte quelques précisions sur ma demande.
Mais je vais d’abord répondre à vos questions.
Concernant le cout d’un apport en SCI VS Indivision, je pense peut-être à tort que ça serait moins couteux de céder 20 ou 30 % de parts indivises plutôt qu’un apport en SCI.

Il est bien sur évident que je vais prendre RDV chez mon notaire pour voir ce qu’il me propose mais je voulais lancer cette ce sujet pour avoir un peu de matière à discussion le jour du RDV chez le notaire.
Mais la question principale de mon message est de savoir s’il est possible de vendre un pourcentage de parts indivises (par ex 20 %) à sa partenaire de pacs ou sa femme, aux vues de vos premiers messages, il semblerait que oui mais pouvez-vous me le confirmez ?
Je pensais avant de m’intéresser à la question que ce n’ était pas possible sauf à vendre 50%

tikou · #9

Il faut comprendre d’où vient cette demande de "posséder une partie de la maison". Est-ce parce qu’elle se sentirait plus chez elle en possédant 5% ou 10% ? Est-ce parce qu’elle est consciente qu’elle serait beaucoup mieux protégée en indivision en cas de séparation ?

Mettre 350K€ en indivision pour un apport de 35K€ est-ce que c’est une bonne opération patrimoniale ?

J’ai conscience qu’il y a de l’affect derrière tout cela et que c’est compliqué. On investit pas ensemble pour aller vers une séparation, mais en cas de séparation, vous ne serez plus libre de décider de la vente de ce bien et çà peut vite dégénérer.

Je pose volontairement une question décalée, mais pourquoi ne pas mettre un locataire dans ce bien et aller habiter ailleurs sur une base mieux partagée ?

Autant que possible il faut à mon avis éviter de mettre de l’affect dans les biens immobiliers. Si elle veut se sentir plus chez elle elle peut aussi vous payer un loyer non ?

jiorgio a écrit :
Je pensais avant de m’intéresser à la question que ce n’ était pas possible sauf à vendre 50%

Non l’indivision peut porter sur n’importe quel pourcentage en fonction de la part dont chacun est propriétaire. Comme dit plus haut çà peut poser problème a la banque préteuse par contre.

Dernière modification par tikou (04/09/2023 15h30)

jiorgio · #10

Les précisions sont les suivantes :
Il n’y a aucune démarche financière mais plutôt de l’affect comme évoqué par Tikou.
Ma compagne se sentirait mieux en ayant une partie de notre maison si petite soit-elle.
La question de vendre cette maison ou la mettre en location n’est pas du tout d’actualité, nous nous y sentons très bien.
J’ai bien mesuré les risques que cela comporte en cas de séparation et je sais que cela n’est pas en ma faveur mais il n’y a pas que cela qui compte dans la vie, je suis prêt à prendre le risque, ce que je souhaite c’est qu’elle puisse posséder une partie de notre maison sans que cela nous compte trop chère.
Si nous ne trouvons pas de solution intéressante, il restera comme évoqué dans précédent message le versement d’un loyer, cette solution nous l’avons déjà envisagé avec ma compagne mais moi ça ne me conviens pas du tout mais si c’est la seule solution, pourquoi pas.
Concernant le prêt qui est adossé à la maison c’est un prêt immobilier que j’ai contracté pour les travaux car j’avais déjà l’immeuble qui est devenue notre maison, c’est un prêt infine nanti par mon PEA sans autre caution.
Pour ma part je souhaite me pacser (voir marier) pour sécuriser la situation en cas ou je viendrais à décéder, je veux la mettre à l’abri en lui attribuant ma maison en cas de décès, nos enfants auront le reste du patrimoine qui est bien plus important que cette maison et le choix du régime sera dans tous les cas de figure en séparation de bien.

xazh · #11

tikou a écrit :
Autant que possible il faut à mon avis éviter de mettre de l’affect dans les biens immobiliers. Si elle veut se sentir plus chez elle elle peut aussi vous payer un loyer non ?

Loyer --> bail --> mauvaise idée. Elle devient de fait une coloc de fait … Cela pose des bases pour kafka en cas de séparation. Le loyer officieux … n’étant pas un loyer ne lui donne aucun droit et ne répond pas du tout à la question "morale" (elle ne se sent pas chez elle, pas légitime à occuper le bien, c’est a priori la vraie question posée)

Jean-Marc · #12

Si vous basculez le bien en SCI, vous perdez l’exonération, à la revente, de la plus-value au titre de la résidence principale. Mieux vaut vendre X% du bien devant notaire, il vous en coûte 7% de frais donc si c’est à caractère psychologique, X peut être petit.
Le notaire exigera normalement que les fonds transitent par son étude donc soit elle a du cash soit elle souscrit un crédit dont le capital sera versé directement à l’étude.

sven337 · #13

Je vais peut-être répondre à côté mais j’ai été récemment confronté à cette problématique, j’en parlais ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/p523854#p523854

C’est une décision dont nous sommes tous les deux heureux, ma partenaire m’ayant dit récemment qu’heureusement qu’elle possédait 0% de la maison car elle n’aurait pas pu suivre pour le financement des travaux supplémentaires. (en moins d’un an déjà ~20k€ non prévus et on est loin du compte)

Si c’est pour avoir 10% de la maison elle n’est pas vraiment "chez elle" : de toute façon, toute décision importante sera prise avec elle, parce que vous seriez un bien mauvais partenaire de lui imposer quelque chose qui la concerne sans la consulter. Le fait d’avoir 0% ou 10% ne change rien à ce niveau.

Quant au risque de se faire mettre dehors de chez elle si elle possède 0% de la maison, il existe toujours, mais c’est principalement une fonction de son choix de partenaire (= de vous) plutôt que du montage juridique.
Et ce risque est présent même en ayant 50% (déjà vu autour de moi) de la personne qui se retrouve avec les valises sur le palier et les serrures changées. La sécurité "juridique" dans ce cas est bien peu de chose, entre les délais et les coûts pour obtenir justice.

Bref je vous invite à avoir une discussion avec votre femme sur les raisons qui poussent à sa demande. Elle ne les connait pas elle même, probablement, et il faudrait les élucider pour voir comment y répondre.
Sinon, vous faites passer la solution avant d’avoir clairement défini le problème !

Dernière modification par sven337 (04/09/2023 18h07)

xazh · #14

sven337 a écrit :
Quant au risque de se faire mettre dehors de chez elle si elle possède 0% de la maison, il existe toujours, mais c’est principalement une fonction de son choix de partenaire (= de vous) plutôt que du montage juridique.

C’est peut être un peu plus complexe, il y a une part psychologique des deux cotés.

N’étant pas du tout propriétaire ni locataire en droit du bien, théoriquement (en vérité, c’est plus complexe que cela), l’occupant "sans raison juridique" peut avoir l’impression qu’il est éjectable en droit à la moindre grosse contrariété.

La même impression peut exister de l’autre côté, avec un effet un peu temporisateur de la colère sur le fait qu’une grosse colère ne peut aboutir à un "sors de chez moi" vu que l’autre est aussi juridiquement, acte notarié à l’appui, chez lui aussi …

Même problème d’ailleurs en succession, avec parfois des choix de succession qui ne sont pas optimaux financièrement parlant, pour préserver l’impression, le sentiment, d’être seul maitre à bord sur la résidence du couple. Cas typique : le survivant qui préfère un usufruit total, histoire d’être "décideur" sur sa résidence principale (en tout cas pour l’occuper, l’entretenir, au dela du seul usage viager) quitte à ce que ce choix, vis à vis du patrimoine successoral annexe, soit non optimal.

Le mental vs la logique comptable et fiscal.

p0ulp3 · #15

Il faudrait (selon le pourcentage choisi) aussi anticiper combien chacun met pour les travaux éventuels (toiture 10-20k, nouvelle cuisine ou sdb idem). Au bout d’un certain temps, si à 50% pour les travaux ca vient changer l’équilibre.
Et si une des personnes participe à hauteur de 20% pour la maison, et pour la nouvelle cuisine, alors quel est son droit de vote pour quelle cuisine, quel standing, etc ?
Il est facile de vouloir profiter d’une super cuisine/sdb/piscine, surtout si on en paye uniquement 20% !
J’en parle d’autant plus que je suis concerné mais pour un achat à 2 (proportion 80% pour moi, 20% pour elle).
Au final ce sont surtout des points à éclaircir AVANT. Mais un notaire ou un montage juridique ne pourra pas grand chose.

Bernard2K · #16

poulp3 : concernant les travaux, la question ne devrait pas se poser puisque c’est prévu par la loi. Du moins dès que jorgio aura officialisé son union par un PACS ou un mariage. Le code civil prévoit que les deux partenaires ou époux contribuent aux charges du ménage "à proportion de leurs facultés respectives". Les travaux sur la résidence principale entrant dans les charges du ménage, les deux doivent payer "à proportion de leurs facultés respectives".

Et notamment, il n’y a aucune raison d’appliquer la même répartition que celle de l’indivision. Supposons que la répartition des revenus de Mr et Mme soient à 60/40 mais l’indivision à 90/10. Les travaux doivent être répartis à 60/40, c’est la loi qui nous le dit. En tout cas, il me semble bien que c’est comme cela. Si je fais une erreur je veux bien qu’on m’explique laquelle.

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2023 16h40)

xazh · #17

Bernard2K a écrit :
poulp3 : concernant les travaux, la question ne devrait pas se poser puisque c’est prévu par la loi. Du moins dès que jorgio aura officialisé son union par un PACS ou un mariage. Le code civil prévoit que les deux partenaires ou époux contribuent aux charges du ménage "à proportion de leurs facultés respectives". Les travaux sur la résidence principale entrant dans les charges du ménage, les deux doivent payer "à proportion de leurs facultés respectives".

Attention, il y a un canyon entre la théorie et la pratique … Les charges du ménage ne sont pas récupérables a posteriori : impossible de dire 2 ans après une dépense commune assumée seul que l’autre n’a pas participé.

Les juges ont une notion en extension des charges du ménage sur les 10 dernières années posant de nombreux soucis dans les séparations.

Plutôt que se baser sur la théorie, il vaut mieux bien mettre les choses sur la table dès le départ, en particulier pour les dépenses liées à la résidence principale, et suivre que chacun participe bien à son niveau à ses engagements.

jiorgio · #18

J’ai posé une question et j’ai surtout eu des mises en garde ou des réponses à des questions que je n’avais pas posées mais j’ai quand même avancé dans ma réflexion et j’ ai eu aussi également des réponses.
Pour la suite, je dois voir mon notaire et j’irai à ce RDV mieux préparé.
Je tenais à vous remercier tous mais aussi à dire à certains d’entre vous que le plus important c’est l’amour …
Certains y verront de la naïveté, réfléchissez-y quand même …

Plutarque · #19

jiorgio a écrit :
Je tenais à vous remerc.ier tous mais aussi à dire à certains d’entre vous que le plus important c’est l’amour …

… jusqu’au jour du divorce !

jiorgio · #20

Je continuerai à croire que l’amour et plus important que l’argent.

Ce qui ne veut pas dire qu’ il faut être naïf.

Jean-Marc · #21

Après deux mariages dans lesquels j’ai cru, et deux divorces dont le premier m’a coûté la moitié de ce que j’avais bâti tout seul, et le second beaucoup moins après un décompte exhaustif de toutes les factures des 15 années passées ensemble, mais pour ne pas briser votre rêve, je dirais simplement que l’amour ne doit pas conduire un des époux à s’exposer plus que l’autre. Le vrai amour est celui qui est équilibré, il doit en être de même pour l’organisation de la vie commune.
De toute façon tant que vous êtes mariés chaque époux dispose de tout et en profite à sa guise. Les montages que vous envisagez ne serviront qu’en cas de divorce — lorsque l’amour aura cessé.
Désolé d’avoir un peu calmé vos ardeurs romantiques mais ce forum est là pour ça.

xazh · #22

Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :
Après deux mariages dans lesquels j’ai cru, et deux divorces dont le premier m’a coûté la moitié de ce que j’avais bâti tout seul

En mode caustique :
- "se faire avoir" par un premier mariage, c’est compréhensible, une erreur.
- Resigner pour un second …

Jean-Marc · #23

M.erci pour votre analyse. Pour info je me prépare au 3e. Je penserai à vous.

carignan99 · #24

Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :
…je dirais simplement que l’amour ne doit pas conduire un des époux à s’exposer plus que l’autre.

Dans le contexte d’un mariage en communauté (sans contrat), ce commentaire me semble relever du pléonasme. Puisque s’il y a communauté, par définition, aucun époux ne s’expose (quoique cela veuille dire) plus que l’autre.

Factuellement, chacun doit simplement contribuer aux charges de la communauté en fonction de ses moyens (article 214 Code civil). Mais il est vrai que le Code civil n’a aucun rapport avec ’l’amour’.

Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :
Le vrai amour est celui qui est équilibré, il doit en être de même pour l’organisation de la vie commune.

Si vous savez ce qu’est le "vrai" (sic) amour, vous êtes arrivé à faire ce que des générations de philosophes ont échoué à faire. Et méritez donc sans doute (en l’absence de prix Nobel dédié à cette science humaine) le prix Nobel de la Paix.

Sinon et de mémoire, environ la moitié des mariages se terminent par un divorce. Donc la moitié ne se terminent pas comme ça. Après, chacun se mariera avec l’une ou l’autre de ces perspectives en tête, selon sa psychologie et sa vision du futur (aucune n’étant supérieure ni plus recommandable que l’autre).

Dernière modification par carignan99 (08/09/2023 18h20)

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jiorgio a écrit :

#7 04/09/2023 15h13

#8 04/09/2023 15h26

[+2] #9 04/09/2023 15h27

jiorgio a écrit :

#10 04/09/2023 16h21

[+1] #11 04/09/2023 17h04

tikou a écrit :

#12 04/09/2023 17h53

#13 04/09/2023 18h07

[+1] #14 04/09/2023 18h27

sven337 a écrit :

#15 05/09/2023 12h01

#16 05/09/2023 13h46

#17 05/09/2023 20h42

Bernard2K a écrit :

#18 06/09/2023 21h34

#19 06/09/2023 21h58

jiorgio a écrit :

#20 06/09/2023 22h07

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Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :

#23 08/09/2023 15h43

#24 08/09/2023 18h18

Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :

Jean-Marc, le 07/09/2023 a écrit :

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