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#1 01/04/2015 18h06 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour,

malgré ma forte prédilection à rester locataire, il est possible que je fasse le pas avec ma partenaire de pacs et que nous achetions une résidence principale. Nous souhaitons en effet habiter à un endroit où l’offre locative - en terme de maison avec jardin - est inexistante.

je cherche donc à comprendre (il serait temps ;-) les tenants et les aboutissants de notre situation pacsimoniale pour en mesurer les effets et choisir la bonne option pour acheter une maison.

nous nous sommes pacsés en mai 2009, sans contrat spécifique. 2 enfants. Le régime est donc le régime séparatiste par défaut.

mon objectif est pour l’instant de comprendre ce qui se passe lors d’un achat en cash, et en restant sous un régime pacsimonial, selon qui apporte l’argent.

on trouve sur http://vosdroits.service-public.fr/part … 1026.xhtml

À défaut de précision dans la convention de Pacs, les partenaires sont soumis en ce qui concerne la gestion de leurs biens au régime légal de la séparation des patrimoines.

Les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont supposés leur appartenir à chacun pour moitié.

Je comprends donc que si l’acte d’achat ne mentionne rien, c’est comme si la maison était achetée en indivision à 50/50, quelque soit l’apport de chacun. Par exemple, si j’apporte 100% et madame 0%, la maison nous appartient à 50/50.

Au niveau fiscal, j’ai l’impression d’après http://www.mugarra-associes.notaires.fr … o_PACS.pdf que l’interprétation fiscale d’une telle opération est principalement jurisprudentielle. Lors d’un achat (100 / 0) et sauf preuve du contraire, le fisc serait en droit de considérer qu’il y a une donation déguisée et donc des droits de donation (+ des pénalités) à payer.

Dans le cas d’époux mariés c’est ce qui a été décidé lors d’une jurisprudence de 2011 (donation déguisée). Elle s’applique sans aucun doute également dans le cas de personnes pacsées - http://www.hipparque.com/Documents/epou … irecte.pdf

Cass. com. 15 mars 2011 n° 10-14.886 (n° 276 FS-D), Olivaux
L’époux séparé de biens qui finance seul l’acquisition d’un immeuble en commun consent une
donation indirecte à son épouse lorsque son intention libérale est établie.
L’acquisition indivise d’immeubles par des époux séparés de biens financée par le seul mari, sans qu’il
en soit fait mention dans les actes de vente, constitue une donation indirecte au profit de l’épouse de la
moitié des fonds versés dès lors qu’elle ne s’explique que par l’intention libérale de l’époux qui s’est
dépossédé de manière irrévocable. Il en va de même des sommes versées à son épouse qu’elle a placées
à son nom ou données en son nom propre.
En l’absence de tout document permettant à l’époux d’agir en restitution de ces financements et remises
et son épouse n’ayant pas les moyens de les rembourser, il ne peut s’agir d’avances de fonds.
Ces opérations ne peuvent pas non plus être qualifiées de prestations rémunératoires, l’épouse sans
emploi n’ayant pas collaboré à l’activité de son mari et son activité de femme au foyer n’excédant pas
sa contribution aux charges du mariage.

Donc en gros, si c’est moi qui apporte 100% des fonds, je comprends que :
- soit il y a une clause de ré-emploi insérée dans l’acte d’achat, je suis 100% propriétaire de la maison. Madame n’a pas besoin de payer de loyer car la maison est la résidence de la famille. En cas de décès, la maison est intégrée dans la succession et madame devient copropriétaire avec les enfants ce qui n’est pas forcément génial pour elle si elle veut vendre la maison dans la mesure où elle doit obtenir leur accord.

- soit il n’y a pas de clause de ré-emploi et on devient propriétaires en indivision à 50/50. Il y a des droits de donation à payer pour 50% du prix de la maison, sauf à pouvoir pouvoir prétendre que les 50% correspondent à une "donation rémunératoire" parce qu’elle aurait contribué de façon disproportionné aux charges du ménage en arrêtant de travailler pendant 10 ans, me laissant le temps de faire fructifier tranquillement les actions des sociétés que j’avais créées avant notre rencontre. Dans ce cas je lui donne 50% de la maison. En cas de décès, 50% de la maison tombent dans la succession, sauf à avoir prévu une clause tontinère lors de l’achat de la maison.

çà m’intéresse d’avoir votre avis sur la question si vous avez déjà creusé ce genre de sujets !

Mots-clés : pacs, rp

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#2 01/04/2015 18h49 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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En partant du principe que vous achetez la maison seul.
Il vous restera encore d’autres actifs après l’achat de la maison je suppose.
Si la somme est suffisante pour couvrir la part minimum des enfants, alors il suffit de léguer par testament la maison à votre concubine.
Dans ce cas pas de droit à payez, et votre concubine récupère 100% de la maison

Enfin, je suppose, n’ayant pas trop porté d’intérêt aux problématique d’héritage. D’ailleurs, il va falloir que je m’en occupe aussi.

Et oui, c’est bancal si vous payez 100% et que l’acte est en indivision 50/50. le fisc certes, mais imaginez si il y a discorde lors de la succession ou plus tard.

Autre piste la donation entre partenaires PACS, même régime que pour les couples mariés. mais il y a quand même des frais.

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#3 01/04/2015 20h25 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour widget,

Effectivement, une solution de protection pourrait être de flécher par testament la propriété de la maison. merci pour l’idée.

La donation entre partenaire de pacs est possible (abattement d’environ 84k€) mais les taux au delà de l’abattement sont rapidement élevés.

J’ai vu 2 montages principalement cités pour la prise de propriété dans un pacs :
- indivision avec clause de tontine : lors du decès de l’un des 2 indivisaires, le bien devient propriété intégrale du survivant - L'achat en tontine | Notaires de France
- SCI avec achat croisé des parts démembrées : monsieur achète la nue-propriété des parts de madame et madame achète la nue-propriété des parts de monsieur. Lors d’un premier decès, le survivant se retrouve avec 100% de la nue-propriété des parts de la SCI. Je ne sais pas si c’est le montage exact car je n’ai trouvé que le titre "SCI avec achat croisé des parts démembrées"

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#4 01/04/2015 22h50 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour,

Vous avez compris le coeur du problème : séparation + acquistion en indivision avec financement par un seul = ca dépend. Sur un bien raisonnable, le fisc ne devrait pas vous chercher des noises, mais sur un bien à 1M, il y a des chances que si (donation de 500k = beaucoup de droits). Tout le problème, c’est d’estimer le raisonnable …

Pour la tontine, c’est limité à 76k au moment du décès. Sinon, c’est considéré comme une succession classique, avec les droits associés et les risques liés à la réserve.

Pour le démembrement croisé, petite erreur de votre part. Il s’agit de croiser l’USUFRUIT, et non la nue propriété.

Mr possède la NP des parts 1 à 50 et l’US des parts 51 à 100. Mme l’inverse. Au décès de Mr, les enfants recoivent la NP des parts 1 à 50, et l’US sur les parts 51 à 100 cesse. Mme est usufruitière des parts 1 à 50 via le démembrement croisé, et pleinement propriétaire des parts 51 à 100.

Croiser les NP n’a aucun intérêt, la NP entrant directement dans la masse successorale.

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#5 01/04/2015 23h31 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour,

Il existe de très nombreuses différences entre un PACS et un mariage. Le premier offrant beaucoup moins de souplesse que le second.

En cas de décès, le partenaire n’a aucun droit successoraux. Seul un testament (en bonne et due forme) pourra lui en octroyer. Alors, il sera exempté de droits.

Après, vous avez des enfants. Et c’est là que ça se complexifie. Eux, ils ont une part réservataire. Un tiers chacun. Et c’est sur le tiers qui reste que vous pouvez léguer la maison. Question : votre patrimoine le permet-il ?

Autre point : quel âge ont vos enfants ? Sont-ils mineurs ? Pour longtemps encore ? Vos enfants sont encore mineurs et un décès arrive… vous aurez la joie d’accueillir le juge des familles dans le circuit en cas de vente de la maison (sauf si léguer au partenaire). Vos enfants sont grands, partis et un décès arrive… le partenaire survivant n’aura un droit au logement que d’un an. Après, il devra payer un loyer aux enfants (ils se montrent parfois ingrats), là encore sauf si legs au partenaire.

Pour ce qui est du financement, plutôt que de craindre le fisc avec une donation déguisée… je pense qu’il faut avoir à l’esprit… la séparation. Si vous financez 100% au lieu des 50 indiqués sur l’acte, il ne sera pas simple de récupérer votre argent. Je crois même que c’est sans recours…

Sur ce même principe, la donation entre vifs me semble discutable. Une donation est irrévocable. Qui de nous peut savoir comment son couple va tourner ? Le schéma que l’on rencontre le plus souvent est le suivant : tout le monde veut protéger son partenaire / conjoint en cas de décès tandis qu’en cas de séparation…

En ce qui concerne la tontine, il faudrait déjà voir si vous avez à peu près le même âge pour commencer. Ensuite, il faut avoir conscience que c’est un contrat et qu’il faudra être deux pour le résilier… En cas de décès, ce sont les DMTG qui s’appliquent (au-delà de 76K€ comme déjà indiqué).

En ce qui concerne la SCI, ça marche bien. Avec les inconvénients de la SCI. Allez-vous pensez à la faire vivre (AG, PV, compta…) ? Si vous avez un gros patrimoine, vous oublierez aussi l’abattement de 30% sur RP.

Par contre, je ne suis pas d’accord avec Xa. Il peut y avoir intérêt à croiser la NP et non l’US. Si vous avec l’US 1 à 50 et la NP 51 à 100, au décès de votre partenaire, l’US 51 à 100 s’éteint. Vous aurez alors l’US 1 à 50 et la PP 51 à 100. En fait, il faut faire le calcul, en fonction de l’âge, pour voir lequel est le plus avantageux.

Cordialement,

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#6 01/04/2015 23h44 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Par contre, je ne suis pas d’accord avec Xa. Il peut y avoir intérêt à croiser la NP et non l’US. Si vous avec l’US 1 à 50 et la NP 51 à 100, au décès de votre partenaire, l’US 51 à 100 s’éteint. Vous aurez alors l’US 1 à 50 et la PP 51 à 100. En fait, il faut faire le calcul, en fonction de l’âge, pour voir lequel est le plus avantageux.
- See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=137392#p137392

]PACS : préparation et conséquences de l’achat d’une résidence principale ?[/url]
Vous n’avez pas compris ce que je disais, puisque vous dites la même chose. Le but est que l’US total se reconstitue, et non la nue propriété totale, comme tikou le disait au départ. On parle alors de croisement des usufruits, puisque celui qui possède les parts détient l’usufruit sur les autres parts (la propriété est la NP, l’US n’est qu’un droit).

Avant, on faisait une SCI avec démembrement croisé ab initio, mais ce montage est dans le viseur désormais.

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#7 02/04/2015 00h18 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Au temps pour moi, je n’avais pas vu que Tikou parlait de la NP.

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#8 02/04/2015 08h17 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Surtout, dans le cas qui nous occupe, autant qu’il lègue simplement l’usufruit de la maison à Madame en restant lui-même propriétaire à 100 %. S’ils se séparent, il révoquera le testament. S’il décède, madame pourra jouir de la maison.

C’est donner le bâton pour se faire battre que de mettre madame à 50 %, quel que soit l’amour que l’on lui porte au jour J alors qu’elle n’y met pas un kopek. Il y a d’autres outils pour la gratifier.

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#9 02/04/2015 08h56 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Merci pour vos réponses.

Pour préciser un peu par rapport à vos remarques :
- les 2 enfants sont mineurs, 5 et 7 ans
- les sommes en jeu sont importantes. coût approx de la maison 600K€
- patrimoine monsieur 2200K€, madame 300K€.

Je n’avais pas vu le point sur le max à 76K€ pour la tontine. çà n’est pas idéal dans ce cas.

OK pour le démembrement croisé dans la SCI, effectivement l’objectif serait que l’usufruit soit rassemblé dans les mains de madame lors d’un décès.

Effectivement le leg prioritaire de la maison (ou simplement de l’usufruit si la quotité disponible n’est pas disponible) permettrait de protéger madame contre des enfants ingrats en cas de décès. C’est à regarder en fonction des clauses bénéficiaires d’assurance vie. Il est sans doute possible de faire dans le leg des clauses ’à tiroir’ où madame a le choix.

J’ai bien noté le caractère irrévocable de la donation alors que le testament, lui, est révocable.

Là dessus, tout est une question d’équilibre. Mon patrimoine ne serait sans doute pas ce qu’il est (vente d’actions de mon entreprise) si madame ne m’avait pas laissé tout mon temps pour m’en occuper. C’est pour çà que j’avais l’idée de la "donation rémunératoire" mais je ne trouve rien qui permette de "blinder" une telle donation pour éviter une requalification par le fisc. Dans le cas présent il pourrait s’agit de 300K ce qui implique en cas de DMTG des frais importants.

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#10 02/04/2015 09h20 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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bonjour,

effectivement il est très difficile de répondre sans connaître en gros le montant qui sera octroyé à la part réservataire des enfants en cas de décès, sera-t-elle ou non supérieure au prix de la maison?
ni sans connaitre l’apport précis de chacun pour la maison…Enfin vous n’avez pas précisé: ce sont vos enfants à tous les deux ou d’un premier lit?

Par ailleurs quel est votre premier objectif précis:

- que madame garde la maison à votre décès, en usufruit, en pleine propriété?
- que madame touche quelque chose sur la maison en cas de divorce?

c’est d’abord l’identification clair de cet objectif qui vous orientera sur un montage précis

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#11 02/04/2015 12h02 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour,

Je ne suis pas très compétent dans le domaine, mais j’ai une question de néophyte justement:

- pourquoi ne pas envisager un mariage, qui d’après ma compréhension permet a l’epoux(se) survivant(e) de choisir l’usufruit à 100%?

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#12 02/04/2015 13h22 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Je crois qu’il faut se méfier de cette notion d’usufruit:

souvent à la mort du conjoint, le survivant ne souhaite pas rester dans la maison qu’il a partagé avec l’être aimé, ou alors cela devient trop grand etc…
il ne peut pas vendre en tant que simple usufruitier et finalement se retrouve piégé

il est plus simple à mon humble avis d’organiser sa succession pour que le conjoint puisse jouir de la maison entièrement et en faire ce qu’il veut

solution la plus simple et la plus sûr (et la plus économique)

Se marier en communauté réduite aux acquêts, comme ça vos fortunes actuelles vous restent propres, en cas de divorce les choses sont claires
acheter la maison en faisant pour vous une déclaration de ré-emploi de fonds propres et faire une clause de préciput chez le notaire qui sortira la maison de l’héritage au profit du conjoint.

C’est à dire que si vous décédez avant elle, la maison revient directement à votre femme avant le partage d’héritage, elle n’a aucun frais. Le reste est partagé entre elle et vos enfants normalement.
Comme cela tout est clair, chacun garde ses biens en cas de séparation et madame est couverte en cas de décès

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#13 02/04/2015 14h03 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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Bonjour,

Oui ce nos enfants à tous les deux (pas d’autres enfants).

L’achat de cette maison a lieu parce que l’offre locative est inexistante. Cet achat me pousse donc à essayer de comprendre les montages possibles et leurs conséquences en terme
- de séparation
- de décès
- de ré-équilibrage de patrimoine

Etant donné que le mouvement patrimonial est non négligeable (600K€). L’apport de madame serait entre 0€ et 100K€ max je pense. j’essaye déjà de voir comment optimiser la chose :
- pour protéger madame en cas de décès et dans le cas où les enfants deviendraient ingrats
- pour ne pas se retrouver dans une situation compliquée en cas de séparation
- pour éviter de créer une dette chez madame

et si au passage, je peux lui faire une "donation rémunératoire", pour rééquilibrer un peu nos patrimoines çà pourrait être l’occasion.

Je comprends qu’une telle "donation rémunératoire" pourrait se faire indépendamment de l’achat de la maison mais quitte à bloquer de l’argent dans une maison.

Je suis d’accord avec le fait que transmettre uniquement l’usufruit lors d’un décès n’est pas l’idéal car le survivant ne peut pas faire ce qu’il veut avec la maison.

Concernant le mariage, peut-on faire le même schéma que celui dont vous parlez mais en séparation de bien et avec une société d’acquêt ?

Je n’ai pas abordé la question de la transformation du pacs en contrat de mariage car pour des raisons personnelles, il y a pour l’instant une barrière psychologique à cela (ce serait sans doute un mariage sans invités voire avec l’adjoint au maire comme témoin :-( ). Mais bon il faut sans doute ne pas fermer ces options car elles offrent sans doute un arsenal de solutions beaucoup plus fournies.

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#14 02/04/2015 14h20 → PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ? (pacs, rp)

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C’est possible en séparation de biens donc je suppose que cela l’est aussi avec une société d’acquêt

avec le préciput vous pouvez donner de l’argent aussi

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