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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/07/2014 10h47 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
Réputation :   76 

bonjour,

Je vais signer un compromis de vente samedi pour un appartement que je vais rénover sur cahors avec une rentabilité de 11% brut.

Cependant, c’est une copro de 6 logements et une cave par habitation est normalement destiné pour chaque appartement.
Cependant, la cave est condamné depuis quelques années et une ouverture à été faite pour aérer la cave.

Es un problème important selon vous? sachant que mon appartement est au 2ème et dernier étages?
La façade et toiture ont été refaite il y a 6 mois, les propriétaires ont déja payés 7000 euros chacun pour tout ces travaux ( pour ce point j’arrive au bon moment surtout avec un prix d’achat de 33000 euros pour 50m2 a rafraîchir ) mais pour cette cave que l’on laisse "pourrir" me questionne.

Des avis?

Christophe

Mots-clés : locatif


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#2 04/07/2014 10h53 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
Réputation :   157 

cricri77700 a écrit :

Des avis?

Une humidité/inondation régulière ?
s’il y a une ouverture, passer la tête (et/ou un portable) avec une torche puissante pourrait être une bonne idée !


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 04/07/2014 11h14 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
Réputation :   47 

Bonjour,

Cahors:
cave en terre battue ?
Dalle de cave sur terre battue ?
Vide sanitaire oui/non

Oui = remontée capillaire
Non = manque d’aération

sont bien souvent les problèmes de caves.

Cdt

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#4 04/07/2014 11h14 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
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c’est une humidité le problème… quelques années… disons que cela fait 5 à 8 ans….. je pense que cela engendrera un coût futur, une entreprise devra venir pour nettoyer les caves… si c’est juste sa le problème, vu mon prix d’achat, c’est déjà calculé dans mon budget…

Mais y’a t-il d’autre risque que je pense pas???

j’achète à 650e le m2 un appartement ou tout les gros travaux ont été fait ( toiture, façade + fenetre DV ) mis à part cette cave, c’est plutot un bon plan pour un premier investissement locatif ( en logement car j’ai des parkings en RP )


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#5 04/07/2014 11h19 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
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Suite à l’AG du 1er juillet 2014, j’ai demandé des informations au proprio.

Concernant la cave : il me répond :

En ce qui concerne la cave  tous  les propriétaires  sont unanimes  il y a plusieurs année  que cette cave insignifiantes  est inutilisée  .
Pour  l heure il n est pas question de la laisser  pourrir  au contraire les aérations (obstruée lors de  la rénovation des trottoirs) ont été rouvertes afin de commencer à assainir le lieu.
Aucuns  travaux de grandes ampleurs ne sont donc  prévus pour  au moins  les deux années a venir.
La porte d entrée quand a elle vas être restaurée et repeinte dans les ton de la facade.

Appel du syndic pour vérifier les dires : cave inutilisé depuis longtemps , présence de rat??? peut être.

J’ai pas d’autre information, lors de la visite, c’est condamné tout simplement….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#6 04/07/2014 11h34 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
Réputation :   221 

La mérule est impérativement à surveiller dans les caves, surtout si présence de bois et d’humidité…

Y a-t-il une odeur particulière ? J’ai déjà rencontré le cas de "porosité" avec le système d’évacuation des eaux usées et ça sent pas bon wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 04/07/2014 11h37 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
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cricri77700 a écrit :

Appel du syndic pour vérifier les dires : cave inutilisé depuis longtemps , présence de rat??? peut être.

Rat, pas de problème, ca s’élimine facilement.

Maitre mot, aérer, aérer, aérer… créer des courants d’air, surtout en cette saison. 
Vous pouvez aussi louez un gros ventilo chez Kiloutou ou autres pour gagner en temps.

Cdt

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#8 04/07/2014 11h41 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

Membre
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Merci de vos réponse, oui c’est du bois…. beaucoup de bois à cahors….

Aujourd’hui, c’est ventilé et c’est condamné depuis longtemps , c’est tout ce que je sais…

Donc je risque pas grand chose à pars payer 1000 euros pour restaurer la cave en gros?
Je compte 6000 euros( 1000 par proprio) pour vider et traiter la cave je pense être très large pour une petite copro de 6 logement….


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#9 04/07/2014 12h22 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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cricri77700 a écrit :

Donc je risque pas grand chose à pars payer 1000 euros pour restaurer la cave en gros?

En cas de mérules le risque, heureusement pas fréquent, est bien plus lourd que ça :
http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias … ERULES.pdf
http://www.maisonapart.com/edito/constr … s-3712.php
Il vous faut avoir un accès visuel des caves pour vous rendre compte.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 04/07/2014 12h45 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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a oui en effet…. dans le lot dep 46, c’est très rare… je vais essayer de voir si on peut avoir accès à la cave pour voir mais sa m’étonnerai comme c’est condamné et que c’est dans une copropriété…

pensez vous que , au vu de mon projet, je dois tant m’inquiété ??


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#11 04/07/2014 13h17 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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Je n’ai aucune possibilité pour vous répondre, derrière mon écran… la seule possibilité est le constat visuel.
Le risque statistique est faible à extrêmement faible, l’enjeu est d’importance (mon notaire m’a parlé cette semaine d’une maison détruite car il n’y avait plus de possibilité d’intervention technique).

La loi ALUR dans sa grande générosité roll prévoit des obligations déclaratives Mérules et autres champignons lignivores - Ministère du Développement durable


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#12 04/07/2014 14h39 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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DDtee a écrit :

La loi ALUR dans sa grande générosité roll prévoit des obligations déclaratives [url=http://www.developpement-durable.gouv.fr/Merules-et-autres-champignons,22397.html

]Page non trouvée - Ministère du Développement durable[/url]
Il me semblait que les diagnostiqueurs avaient déjà pour obligation de déclarer le Mérules lors de diag termites.

Cdt

PS :
Un menuisier condamné car il a omis de préciser qu’il y avait des mérules dans le bâtiment, lors de la réparation d’une ,poutre quelques mois avant la mise en vente.
Le menuisier étant professionnelle donc considéré comme "sachant".

C.A. de Rennes, Ch. 4, 21 juin 2012 (N° 226, R.G. N° 09/05287)

Carte de la Mérule, bon elle date un peu, mais elle existe.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/4615_merule-france.png

.

Dernière modification par bascarol (04/07/2014 14h51)

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#13 04/07/2014 15h12 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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bascarol a écrit :

Il me semblait que les diagnostiqueurs avaient déjà pour obligation de déclarer le Mérules lors de diag termites.

Je l’ignore mais le diag termites n’existe pas partout, seulement dans quelques départements http://www.developpement-durable.gouv.f … 2_2012.pdf


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#14 04/07/2014 15h14 → Vente d'un logement avec une cave condamnée ? (locatif)

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comme vous le dite, statistiquement, c’est faible, je vais donc bien acheté cet appartement mais je vais quand même demander une visite pour voir la cave de plus près.

je me prévois une petite enveloppe au cas ou…

les mérules….  j’en apprends tout les jours sur ce forum c’est génial…

Merci

Je vous enverrai des photos de mon projet ultérieurement, photo avant travaux et après travaux…
Rentabilité 11% brut et tout sera remis à neuf… ( sauf la cave…..) je serai tranquille sur ce point…


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