Argan : foncière spécialisé dans le développement et la location de plateformes logistique

A cause d’une baisse récente, les actions nouvelles destinées au paiement en actions étaient à un prix largement supérieur au cours: 74,81 versus 69. C’est donc bien une preuve de confiance de la famille actionnaire majoritaire d’avoir opté pour le paiement du dividende en actions pour une part non négligeable.

Argan n’est pas confronté à un "défi de la dette" puisque celle-ci est en majorité hypothécaire et qu’elle n’a donc pas besoin de refinancement sauf un emprunt obligataire en 2026.

Et comparer à URW ne tient pas compte de la forte hausse des loyers des entrepôts en ce moment (pénurie durable) versus l’inquiétude sur les loyers de l’immobilier commercial. Cette hausse se répercutera surtout au moment des renouvellements de baux.

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Dernière modification par Semirentier (24/04/2023 11h28)

ARGAN a écrit :

Des résultats semestriels 2023 qui confirment l’excellence opérationnelle d’ARGAN dans un nouveau cycle

• Résultat net récurrent : 63 M€, en hausse de +8%

• ANR EPRA NTA par action : 78,1 €

• Objectifs annuels 2023 actualisés :
o Revenus locatifs révisés à la hausse à 183 M€ (+10% vs. 2022)
o Résultat net récurrent confirmé à 124 M€ (+4% vs. 2022)
o Dividende par action relevé à 3,15€ (+5% vs. 2022)

• Plan stratégique confirmé :
o Croissance soutenue pour la période 2023-2024
o Désendettement structurel fort

Resultats_semestriels

Mouais, ils s’auto-félicitent.
On peut quand même noter que l’ANR EPRA NTA par action était de 92,90 € au 31 déc. 2022, soit une baisse de -16%.

ARGAN a écrit :

La baisse significative de 14,8 € de l’ANR EPRA NTA par action par rapport au 31 décembre 2022 provient
du résultat net par action (+2,7 €),
de la variation de valeur du patrimoine (-14,3 €),
du paiement du dividende en numéraire (- 2,7 €) et en actions (-0,4 €).

LTV EPRA est de 49 % contre 45 %  au 31 déc. 2022, soit +400 bps.

Le marché n’apprécie pas :
69.400 EUR -2.66%

CERCLE FINANCE•20/07/2023 à 10:05 a écrit :

Argan: solide trimestre, masqué par la baisse du patrimoine

Argan recule en Bourse de Paris jeudi matin suite à la publication de résultats semestriels solides, mais aussi marqués par une révision à la baisse de la valeur de son patrimoine.

La société foncière, spécialisée dans la location d’entrepôts logistiques ’premium’, a enregistré sur les six premiers mois de l’année un résultat net récurrent part de groupe en hausse de 8% à 62,8 millions d’euros.

En tenant compte toutefois de l’effet de la variation de juste valeur de son patrimoine, à hauteur de 332,6 millions d’euros, due au contexte de remontée des taux d’intérêt, le résultat net part du groupe ressort en perte de 267 millions d’euros au titre des six premiers mois de 2023.

La valeur de son patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) - qui représentait 3,52 millions de m2 au 30 juin - a en effet été revue à la baisse pour désormais ressorti à 3,64 milliards d’euros, contre 3,85 milliards fin 2022.

Argan - qui dit disposer d’un pipeline ’record’ de projets de développements évalués à plus de 300 millions d’euros - a toutefois revu à la hausse son objectif de revenus locatifs pour 2023, désormais attendu à 183 millions d’euros contre 166 millions précédemment.

La société a par ailleurs confirmé son plan stratégique visant à la fois une croissance ’soutenue’ sur la période 2023-2024 accompagnée d’un désendettement structurel ’fort’.

Le titre se repliait de 1,2% jeudi matin à la Bourse de Paris suite à cette publication de résultats.

Betcour : le ratio dette financière nette / résultat net courant fin 2022 d’Unibail était de 16x (20,7 milliards de dette nette / 1 339 M€ de résultat net courant) et de 10x si on prend l’EBITDA. Ces ratios sont proches de ceux d’Argan (15x sur la base du résultat net courant 2023 pour Argan). Je ne dirais donc pas que la dette financière nette d’Unibail soit bien plus comestible que celle d’Argan au regard des indicateurs EBITDA et résultat net courant. En revanche vous avez raison, le fait de ne pas distribuer de dividendes pour Unibail va permettre d’accélérer le désendettement.

Quant au LTV, il faut s’en méfier car celui-ci dépend énormément du taux de capitalisation retenu pour valoriser le patrimoine brut. Pour Unibail, si je prends par exemple 5% de taux de capitalisation et les applique aux loyers 2022 de 2 226 M€, j’obtiens un patrimoine de 44,5 milliards. Si je divise la dette financière nette de 20,7 milliards par rapport à ce patrimoine de 44,5 milliards, j’obtiens un LTV de 46% vs 41% communiqués fin 2022. Et un taux de capitalisation de 5% pour le secteur des centres commerciaux, ce n’est pas non plus très conservateur par les temps qui courent. Carmila par exemple (ce n’est pas non plus entièrement similaire à Unibail j’entends bien) utilise un taux de capitalisation supérieur à de 6% de mémoire à fin 2022.

Un indicateur que j’aime bien regarder aussi sur une foncière c’est le rapport résultat net courant / revenus locatifs nets. Chez Unibail, en 2022, le taux est de 60% (1 339 M€ / 2 226 M€). Chez Argan, en 2022, il est de 72% (119,5 M€ / 166 M€) mais sera probablement inférieur en 2023 (124 M€ / 183 M€ = 68% en estimation) en raison de la hausse du coût de la dette financière. C’est un des avantages d’ailleurs soulignés par le fondateur d’Argan, c’est qu’Argan a de faibles coûts opérationnels de structure (la famille est majoritaire au capital et fait attention aux dépenses pour ne pas sur staffer la société).

Ce qui est compliqué avec Argan, c’est qu’il n’y a pas beaucoup de foncières 100% logistiques pour comparer. Je connais un acteur côté en Belgique qui s’appelle Montea. Je n’ai pas encore été regardé les différents indicateurs : taux de capitalisation utilisé pour valoriser le patrimoine, dette financière nette / résultat net courant, PER sur la base du résultat net courant, etc.

Un moyen intéressant pour voir si une foncière est "forte" c’est de regarder la hausse de ses loyers à périmètre comparable (pricing power). Je ferai cet exercice pour Argan en 2024 puisque l’année 2023 semble déjà écrite (183 M€ de revenus vs 166 M€ en 2022).

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Dernière modification par levovitch1988 (21/07/2023 14h34)

Betcour a écrit :

Je ne trouve pas la situation de la dette problématique (même si un LTV à 49% ça commence à devenir un peu beaucoup). Mais quand on voit la défiance du marché envers le bilan d’Unibail, pourtant à mon sens bien meilleur (meilleur rating, meilleure LTV, maturité plus longue et pas de dividende à payer) je trouve la bonne tenue du cours de Argan surprenante.

Le marché est actuellement stupide avec plusieurs foncières cotées européennes et rira bien qui rira le dernier (j’achète beaucoup en ce moment). Cela dit, même avec un marché stupide, il est probable qu’Argan continuera de se tenir mieux qu’Unibail et bien d’autres foncières (tout est relatif, ici) :

- le secteur de la logistique et la durée (assez) longue des baux  rassurent,

- le management de la famille Le Lan rassure (très bon track record de 15 ans en tant que SIIC, avec des frais de gestion très bas par rapport à la moyenne du marché). Pour avoir discuté personnellement avec Le Lan père plus de 12 fois ces 15 dernières années, il m’a toujours impressionné par sa connaissance du business, sa "frugalité" et son intégrité, même s’il est un peu atypique dans le monde des présidents et DG des SIIC françaises. Il a réussi à faire une croissance extraordinairement élevée ET fortement relutive pendant la période des taux bas (ANR/action multiplié par plus de 5x, quand celui de Covivio par exemple a stagné pendant cette période), bien au delà de ce que les autres foncières ont fait. Et il a bien compris qu’il faut faire une pause (relative, il y aura une croissance, mais bien plus faible) en 2023-2025 vu la hausse des taux.

- dette principalement hypothécaire et pas obligataire, ce qui est un avantage considérable en période de hausse des taux, quand le marché s’inquiète du risque de refinancement, de hausse du coût de la dette et de devoir être acculé à faire des AK: Argan a généralement financé ses actifs un par un, par des crédits hypothécaires, comme les particuliers en France financent leur résidence principale. Il n’y a donc pas de problématique de refinancement réussi ou non à faire en 2024, 2025 ou 2026 (les loyers perçus, nets après frais de gestion, couvrent généralement le service de cette dette - dans la majorité des cas et pas dans tous les cas comme ARgan le laisse parfois croire).
Pas de risque d’AK, malgré un LTV plus élevé que la moyenne des SIIC. Du coup, vu le type de financement, ce LTV de 50% environ est très raisonnable et pas élevé du tout. Son seul inconvénient est un effet de levier plus élevé (tautologie) et donc une sensibilité plus forte de l’ANR à la hausse ou à la baisse des taux. Si les taux n’augmentent plus ou quasiment plus et que l’indexation fait remonter les loyers en 2024 et 2025 (scénario probable selon moi), l’effet de levier jouera à la hausse et l’ANR rebondira, tout comme il a joué à la baisse en S1 2023.

Je vais dormir comme un bébé avec les actions Argan achetées aujourd’hui. Autant à 120€ en 2021 l’action était surévaluée, autant elle est sous-évaluée aujourd’hui malgré une décote sur ANR moindre que chez d’autres foncières (qui sont moins rassurantes).
Cela étant, ce n’est pas la seule foncière de logistique européenne à détenir. Il faut diversifier ses risques. J’ai aussi une grosse position sur une autre de ces foncières de logistique et sur d’autres secteurs de foncières. Investir de manière trop concentrée (comme un membre de ce forum qui dit ne détenir que des URW) augmente les risques de manière déraisonnable.

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Dernière modification par busquet (21/07/2023 14h18)

Question tout à fait pertinente.

Heureusement pour Argan et ses actionnaires, la situation leur est en principe bien plus favorable qu’en 2012, même avec des OAT au même niveau qu’alors:
- le taux d’inflation était bien plus faible il y a dix ans. Donc le taux d’intérêts réel est négatif aujourd’hui, donc très inférieur au taux d’intérêts réel d’il y a 10 ans. Une conséquence financière favorable est que les loyers progressent beaucoup aujourd’hui contrairement à 2012 (indexation aujourd’hui  forte, sauf pour les 25% des loyers où Argan avait accepté à tort une indexation plafonnée à 2,5%/an pendant toute la durée du bail de 9 ou 12 ans et s’en mord les doigts aujourd’hui) et donc les cash flows aussi progressent beaucoup, ce qui est favorable au cours de bourse.

- il y a 11 ans, les investisseurs immo - sauf les plus malins - ne voyaient pas encore suffisamment l’attractivité de la logistique (impact positif du e-commerce, pas d’impact négatifs du  télétravail comme sur les bureaux et du e-commerce comme sur les malls). Du coup, aujourd’hui, les investisseurs acceptent des taux de capi plus faibles sur la logistique et exigent des taux de capi plus élevés sur les bureaux.

Conclusion: si l’OAT 10 ans se stabilise à son niveau actuel pendant longtemps, le taux de capi de 5% adopté aujourd’hui par Argan ne montera plus et pourrait même baisser. Donc aucune inquiétude à avoir, sauf dans l’hypothèse aujourd’hui peu probable d’une stabilisation de l’OAT à un niveau bien plus élevé.

Dernière modification par busquet (25/07/2023 17h54)