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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/07/2015 15h04 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

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Je voudrais attirer, par cette petite note superficielle, l’attention de la communauté des investisseurs heureux sur Ventas. Un blue-chip REIT de la plus haute qualité, qui se traite actuellement à un peu plus de 13X les FFO et qui va procéder, dans les mois qui viennent, à un spin-off.

Quand on parle de healthcare REITs, 3 acteurs dominants viennent à l’esprit, par ordre de capitalisation : Health Care Reit (HCN), Ventas (VTR) et HCP. Sur 10 ans, le meilleur total return revient confortablement à Ventas. 

Voici une description rapide tirée d’une présentation aux investisseurs, je recommande pour ceux que cela intrigue d’aller lire les derniers rapports annuels et trimestriels que vous trouverez ici : Annual Reports & Supplemental Information | ventasreit
http://img11.hostingpics.net/pics/552706Ventas.png

De manière rapide, dans un contexte de taux d’intérêts qui va devenir plus restrictif, il est primordial de privilégier, sauf situations spéciales, les foncières aux bilans les plus solides (BBB+, 4.6x fixed charges coverage), au payout qui laisse le plus de marge de manoeuvre (67% seulement sur FFO) pour augmenter aussi rapidement que possible le dividende (9% de CAGR sur les 10 dernières années). C’est d’autant plus important dans le secteur de la santé que c’est celui qui est, historiquement, le plus sensible à la hausse des taux (et, par comparaison, au niveau des obligations BAA1):

http://img11.hostingpics.net/pics/116479performance.png

Cela tient aux baux très longs et qui ne sont revalorisés que faiblement : Ventas attend un same-store NOI growth de 2,5 à 3,5% sur son portefeuille (et ce chiffre est bon, car supérieur à la moyenne du secteur). Il y aussi les contraintes fortes des opérateurs qui limitent l’upside car leurs revenus sont, quand issus de remboursements gouvernementaux, actualisés en fonction du bon vouloir et des contraintes budgétaires du législateur. Ventas est le REIT qui a le plus de « private pay », à 83%, ce qui le rend moins dépendant de ces revalorisations gouvernementales.

Ventas bénéficie d’un WACC très compétitif (dette à 3,6%, sans recours excessif à des maturités courtes ou des taux variables), ce qui lui permettra de saisir des opportunités de croissance externe qui ne seraient pas relutives pour certains de ses compétiteurs.

Le spin-off mentionné ci-dessus se fait alors que Ventas rachète Ardent Health/Medical Services (un opérateur d’hôpitaux, top ten US for-profit hospitals) : le REIT gardera l’immobilier (unlevered cash yield : 7%) ainsi qu’un participation minoritaire dans les opérations. C’est le début d’une diversification vers les hôpitaux (immobilier & opérationnel), à ce jour il n’y a qu’un REIT spécialisé dans les hôpitaux : Medical Properties Trust (MPW – dont on peut penser qu’un rachat serait possible).

Le spin-off, Care Capital Properties, sera spécialisé dans les Post-Acute/Skilled Nursing Facilities, majoritairement en triple net. Le bilan sera solide (investment grade) et le CEO  un vétéran de l’industrie : Raymond J. Lewis (13 ans chez Ventas, plusieurs années dans la division Healthcare de GE avant 2002).
En combinant les dividendes de Ventas post-spin-off et de Care Capital Properties (à lire : le Form 10 disponible ici : http://www.ventasreit.com/sites/default … 16_CNB.pdf), le rendement d’un achat à $63 est de 5,50%, avec la perspective d’augmentations régulières et supérieures à ses pairs HCN et HCP (qui va être plombé pendant longtemps du fait de son exposition significative à HCR ManorCare).

On peut penser que Ventas croitra plus rapidement que son spin-off, sauf croissance extérieure par acquisition de ce dernier :

http://img11.hostingpics.net/pics/505861Capturede769cran20150704a768144053.png

Le seul autre pure-play en SNF est Omega Healthcare Investors, un REIT d’excellente qualité (croissance de l’AFFO/action de 2003 à 2014 : +12% CAGR). Qui de Care Capital ou de Omega Healthcare superformera dans son secteur est difficile à prédire (le marché ne se mouille pas : -13% versus -16% depuis l’explicitation du spin-off, différence non significative).

Le spin-off devrait avoir une total cap de 3 milliards : est-ce qu’on assistera à une vague de ventes sur Care Capital Properties non fondée sur les fondamentaux ? Disons que c’est plus fréquent de la part d’insitutionnels (les premiers actionnaires de Ventas) sur des capitalisations inférieures mais que rien n’est exclu : les 6 premiers mois de cotation sont à surveiller en cas d’écart par rapport aux fondamentaux.

En somme, le marché nous propose actuellement un REIT de qualité exceptionnelle à un prix acceptable (estimation faire value Morningstar : $90). Le spin-off est potentiellement créateur d’opportunités supplémentaires. Ventas me semble être celui des 3 grands healthcare REITs à pouvoir s’en sortir le mieux en cas de hausse des taux du fait de son bilan, de ses perspectives de croissance du résultat et du dividende : nous verrons bien dans quelques années !

AMF : actionnaire Ventas.

Mots-clés : hcp, healthcare, reit, spin off, ventas

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#2 05/07/2015 17h04 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

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Merci, à surveiller en effet !

Il a bcp de M&A/Spin-Off sur les foncières ces temps-ci.

Récemment, Health Care REIT a acheté la foncière canadienne de maisons de retraite Regal Lifestyle Communities (source).

Hors de l’immobilier de santé, Darden Restaurant a aussi annoncé un spin-off d’une partie de ces restaurants dans un REIT (source).

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#3 24/04/2016 13h04 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

Administrateur
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On cote légèrement sous le cours d’introduction ($26 vs $33) et à moins de 10 fois le FAD :

Management a écrit :

We are pleased to introduce guidance for 2016, with a range of normalized FFO of $2.85 to $2.95 per fully diluted share. The range of NAREIT FFO is $2.80 to $2.90 and for FAD is between $2.74 to $2.84 per fully diluted share.

Le dividende est largement couvert $2,28 vs $2,74-2,84 et le rendement sur dividende est actuellement de plus de 8%.

Un critère que je place de plus en plus haut pour les REITs est la gouvernance, et la gouvernance mise en place chez CCP semble excellente (comme l’avait déjà présagé le message de Kapitall) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_gouvernance-reit.gif

Evidemment, l’exposition à 91% aux établissements de soins de suite et de réadaptation porte un risque (tout comme le classique risque taux habituel chez les foncières triple net), mais CCP semble intéressante au cours actuel.

Après l’introduction, le réputé cabinet d’analyse de foncières cotées Green Street Advisors avait initié un "Hold", mais donc on cote 20% en-dessous actuellement :

Lewis: Green Street is the only analyst currently covering CCP and they are rating us a hold. As our story gets out and we show that we can execute we are confident that we will have additional analyst coverage.

Source : http://www.forbes.com/sites/bradthomas/ … 3a5765359f

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#4 24/04/2016 13h23 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

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Pas mon sujet les REITs mais la boite qui annonce être IG chez les 3 agences page 7 de sa présentation investisseurs de mars 2016 et sur son site internet alors qu’elle est BB+ chez S&P, ca sent déjà la communication très limite

http://www.carecapitalproperties.com/si … 20Deck.pdf

Vive les notes de bas de page …. would, would, would …

*Standard & Poor’s assigned a corporate rating of “BB+,” but has indicated that it would expect senior unsecured bonds issued by Care Capital LP to be rated “BBB-.”

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#5 24/04/2016 15h44 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

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Tssm, ne soyez pas trop durs avec le management. Tout avait été prévu lors du spin-off pour donner à CCP une structure billancielle solide et ça a été reconnu dès Septembre par Fitch et Moody’s, avec leurs notations BBB- et BAA3. A ma connaissance, c’est une des attributions les plus rapides d’une notation IG pour un nouveau listing de toute l’histoire des REITs US, ce qui n’est pas rien. S&P, qui m’a toujours semblé un peu plus sévère sur le secteur des SNFs traine un peu mais ça ne m’inquiète pas du tout. Et puis, niveau communication, allez voir leurs supplementals Q4 2015, ils sont très clairs et transparents.

En l’état, je pense que CCP est au vert pour ce qui est de la croissance interne : ils ont suffisamment d’opportunités d’extensions ou de croissance sur leur portefeuille actuel pour investir le retained cash-flow à des taux de 8% environ.

Par contre, je suis curieux (sceptique?) de voir comment sera structurée la dette pour arriver à 3,9% de coût global, leur hypothèse pour 2016. Et par extension, s’ils font une première émission obligataire, la maturité et le coût associé. OHI, qui est un habitué des marchés et le comparable le plus proche, paie 5,25% à 10 ans. Ce sera très instructif, parce que ça déterminera les possibilités ou non de faire de la croissance externe relutive (pas prévue en l’état sur la guidance 2016).

Un extrait du dernier conference call :

CCP a écrit :

« One of our other top priorities in 2016 is to migrate to a permanent capital structure with fixed rates, longer terms and staggered maturities. Prior to our spinoff from Ventas our company had no debt. In order to execute the spinoff and provide liquidity for working capital and investments, we put in place a $2 billion floating rate bank facility. We intend to match fund our assets by fixing rates and extending maturities and the majority of our debt in 2016.

Longer term fix rate financing is more expensive than shorter term floating rate debt and our interest expense will increase significantly, but we believe it is prudent risk management to have a capital structure in which the duration of our assets matches that of our liabilities. »

La seconde grande inconnue qui pèse, à mon sens, sur le cours reste la possibilité de mauvaises surprises dans le portefeuille : il y a déjà eu le défaut d’un locataire fin 2015, représentant $10 millions de loyers, qui a été remplacé par un autre locataire beaucoup plus solide financièrement, mais pour un loyer de $7 millions, qui n’atteindra $9,5 millions qu’en 2019. Etait-ce un cas isolé ou y a-t-il encore du nettoyage à venir ? A en juger par ce document (leurs disclosures sont très transparents, ce qui témoigne à mon sens d’un management honnête, culture Ventas oblige), il y aurait jusqu’à $27 millions de revenus à risque, quoique couverts par le master lease. Le risque n’est pas la perte de $27 millions mais la différence avec ce que paierait un nouveau locataire en cas de défaut : 10% de moins ? 30% de moins ? 50% de moins dans un scénario extrême? 

http://img15.hostingpics.net/pics/980140Capturedcran20160424152809.png

2016 sera une année de transition pour CCP mais je pense que c’est un dossier très intéressant.

AMF : actionnaire !

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#6 11/11/2016 09h45 → Care Capital Properties : spin-off de Ventas spécialisé en soins de suite... (hcp, healthcare, reit, spin off, ventas)

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Bonjour,

Kapitall a écrit :

Et par extension, s’ils font une première émission obligataire, la maturité et le coût associé. OHI, qui est un habitué des marchés et le comparable le plus proche, paie 5,25% à 10 ans. Ce sera très instructif, parce que ça déterminera les possibilités ou non de faire de la croissance externe relutive

Dans le Q3 earning call Q3 earning call CCP, on peut lire :

Lori Wittman - CFO a écrit :

As previously disclosed, we raised $500 million in the bond market for a 10 year term at a rate of 5.125%

Donc bon point.

Ils augmentent leur guidance :

Ray Lewis - CEO a écrit :

As a result of these accomplishment we’re again raising and narrowing our guidance for 2016 to $3 to $3.04 per fully diluted share.

J’ai initié une petite ligne.

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