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#1 11/10/2012 21h01 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Bonjour,
Pour faire suite à ma présentation je sollicite votre avis sur notre situation personnelle.

Nous envisageons de revendre notre résidence principale pour pouvoir se rapprocher de mon lieu de travail et ainsi avoir moins de soucis de garde des enfants. Nous envisageons ce changement pour l’été 2013 ce qui nous laisse un peu de temps pour s’organiser.

Nous avons acheté un F3 en 2008 à 206k€ en banlieue est de la région parisienne. L’appartement est situé à 2min à pied du RER. Nous avons fait d’important travaux d’amélioration tels que le changements de tous les ouvrants et le changement de tous les radiateurs. Cet appartement datant des années 70 est dans une grosse copro et les charges y sont importantes. Sans compter les travaux, elle s’élèvent à 250€ mensuel, mais depuis le début d’année nous payons un peu plus de 400€!!! Dans les gros travaux à venir le ravalement est à prévoir ( nous pensions d’ailleurs qu’il serait voté dès notre arrivée…)
J’ai fait estimé l’appartement par deux agences et nous pourrions le revendre entre 200k€ et 215k€ net vendeur….

Nous aimerions nous rapprocher de mon lieu de travail pour mieux gérer au quotidien la garde de nos 2 enfants… Donc il nous faudrait loger sur Vincennes, saint-mandé ou Paris 12eme. Nous n’avons clairement pas les moyens d’acheter un bien d’une surface raisonnable dans ces quartiers… C’est pourquoi nous envisageons la location d’un f3 pour un loyer de 1500€. Nous envisageons cette location pour les trois prochaines années, puis ensuite nous réétudierons nos possibilités au vu du marché immobilier et de nos carrières professionnelles.
Est-ce une bonne idée? Comment placer les liquidités issues de la vente de notre bien et l’épargne que nous allons continuer à constituer?

Dans dix ans nous souhaiterions disposer de 450k€ à réinvestir comme apport dans une future RP.

Mots-clés : cas pratique, location, revente

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#2 11/10/2012 21h31 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Un F3 à 200k€ ça me semble dans un coin bien éloigné ou pas vraiment coté.

Je dirais que ça se tient tout à fait de vouloir améliorer votre quotidien. Ce serait un échec sur cet investissement au niveau financier mais la vie est ainsi faites.

L’assurance vie me semble tout indiquée pour ce cas de figure afin d’éviter une fiscalité lourde. Vous pourrez avoir une poche immobilière histoire de rester partiellement indexé à l’évolution du marché immobilier.

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#3 11/10/2012 21h42 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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J’ai vécu cette situation il y a plusieurs années c’est à dire une grande copropriété, charges élevées… et même si les propriétaires étaient quasiment tous à jour de leurs charges, certains commençaient à avoir du mal à suivre l’envolée de celles-ci.
Un conseil, vendez avant que le ravalement ne se fasse, ensuite ce sera la chaudière qui ne sera plus aux normes et à remplacer… ce genre de copropriété c’est un trou sans fin et sans doute une taxe foncière/habitation qui doit être élevée ( j’en avais pour 1000 euros chacune, pour un petit appartement de 65m² ) ?

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#4 11/10/2012 21h46 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Dans quelle ville vous trouvez vous ?

Peut-être vous installer à Fontenay sous Bois serait une option ?

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#5 12/10/2012 09h48 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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JesterInvest a écrit :

Un F3 à 200k€ ça me semble dans un coin bien éloigné ou pas vraiment coté.

Nous sommes à Noisy le Grand Mont d’Est, donc pas si éloigné que cela, la qualité de vie est très hétérogène d’un quartier à un autre. Nous sommes plutôt bien placés et l’appartement est très agréable (très ensoleillé, aucun vis à vis) mais le niveau des charges et la "réputation du mont d’est" peuvent refroidir de potentiels acquéreurs.
200k€ c’est vraiment l’estimation basse… Je pense que les agences ont compris que j’avais pleinement conscience que je ne rentrerai pas dans mes frais et que j’étais prête à attendre un prix aussi bas. Comme c’est une grosse copro, il y a toujours plusieurs biens à vendre du même type simultanément. Et ces biens sont affichés entre 235k€ et 245k€ en agence (ils ne se vendront jamais à ce prix…). Mais comme les agences signe le mandat en affichant une commission de 8% ils ont tout intérêt à proposer un net vendeur assez bas…

ZeBonder a écrit :

J’ai vécu cette situation il y a plusieurs années c’est à dire une grande copropriété, charges élevées… et même si les propriétaires étaient quasiment tous à jour de leurs charges, certains commençaient à avoir du mal à suivre l’envolée de celles-ci.
Un conseil, vendez avant que le ravalement ne se fasse, ensuite ce sera la chaudière qui ne sera plus aux normes et à remplacer… ce genre de copropriété c’est un trou sans fin et sans doute une taxe foncière/habitation qui doit être élevée ( j’en avais pour 1000 euros chacune, pour un petit appartement de 65m² ) ?

Vous avez tout compris. Les propriétaires ont du mal à faire face aux charges élevées… Nous avons déjà changé la chaudière, nous venons de payer la remise aux normes des ascenseurs (ouch ça fait mal) Et au vu du marché immobilier et des futurs travaux qui s’annoncent, nous avons plutôt envie de revendre rapidement.

Paddington a écrit :

Peut-être vous installer à Fontenay sous Bois serait une option ?

Je travaille dans le bas-Montreuil est l’idée est que je puisse me rendre à pied au boulot (20min max de marche), tout en restant proche des transports. Mon mari n’a pas de lieu de travail fixe, il est toujours en déplacement donc c’est très important qu’il soit proche des transports. C’est pour cela qu’idéalement nous souhaiterions un appart à proximité immédiate du RER de Vincennes.

JesterInvest a écrit :

L’assurance vie me semble tout indiquée pour ce cas de figure afin d’éviter une fiscalité lourde. Vous pourrez avoir une poche immobilière histoire de rester partiellement indexé à l’évolution du marché immobilier.

Nous en avons déjà une, mais certainement pas la bonne. Nous y avons souscrit en février 2007 et nous y avons placé 1000€, nous ne l’avons jamais provisionnée et aujourd’hui elle est valorisée à 954€. Enfin bref, cela ne donne pas envie de mettre notre épargne sur ce produit…

Dans mon post de présentation je vais détailler notre patrimoine afin d’obtenir des conseils avisés…

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#6 12/10/2012 10h02 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Mc a écrit :

Nous sommes à Noisy le Grand Mont d’Est, donc pas si éloigné que cela, la qualité de vie est très hétérogène d’un quartier à un autre. Nous sommes plutôt bien placés et l’appartement est très agréable (très ensoleillé, aucun vis à vis) mais le niveau des charges et la "réputation du mont d’est" peuvent refroidir de potentiels acquéreurs.

C’est le quartier d’habitation situé à côté du centre commercial des Arcades ?

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#7 12/10/2012 10h10 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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400€ de charges / mois ça me parait énorme, je pense également que ça va freiner vos acheteurs potentiels (moi en tous cas, je trouve ça rédhibitoire, et je pense effectivement que vous devriez vendre.

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#8 12/10/2012 11h14 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Mc a écrit :

ZeBonder a écrit :

J’ai vécu cette situation il y a plusieurs années c’est à dire une grande copropriété, charges élevées… et même si les propriétaires étaient quasiment tous à jour de leurs charges, certains commençaient à avoir du mal à suivre l’envolée de celles-ci.
Un conseil, vendez avant que le ravalement ne se fasse, ensuite ce sera la chaudière qui ne sera plus aux normes et à remplacer… ce genre de copropriété c’est un trou sans fin et sans doute une taxe foncière/habitation qui doit être élevée ( j’en avais pour 1000 euros chacune, pour un petit appartement de 65m² ) ?

Vous avez tout compris. Les propriétaires ont du mal à faire face aux charges élevées… Nous avons déjà changé la chaudière, nous venons de payer la remise aux normes des ascenseurs (ouch ça fait mal) Et au vu du marché immobilier et des futurs travaux qui s’annoncent, nous avons plutôt envie de revendre rapidement.

J’ai mis 5 ans à me rendre compte que mon appartement allait devenir de moins en moins vendable et que les charges ne baisseraient jamais ( il faut savoir que le syndic touche une commission officielle sur chaque travaux…. sans oublier les rétrco-commissions ).

Si aujourd’hui vous payez 400 euros de charges par mois, vendez maintenant sinon de plus en plus de propriétaires vont faire défaut ensuite la propriété va se dégrader … ensuite ce sera des squatteurs… et la dissolution de la copropriété, démolition de l’immeuble sans indemnités.

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#9 12/10/2012 11h14 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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ryanroll a écrit :

400€ de charges / mois ça me parait énorme, je pense également que ça va freiner vos acheteurs potentiels (moi en tous cas, je trouve ça rédhibitoire, et je pense effectivement que vous devriez vendre.

En charges courantes nous sommes plutôt à 250€ (et c’est ce que je compte présenter aux potentiels acquéreurs). C’est monté à ce niveau car de gros travaux ont été réalisés ces derniers mois… Normalement cela devrait être plus raisonnable dans les mois qui viennent…
Mais comme nous savons que dans tous les cas de figure nous ne resterons pas encore dix ans dans cet appartement autant vendre au plus vite…

Mais la question est de savoir que faisons nous après la revente, locataire? propriétaire? j’ai exposé toutes les données du problème en détail dans mon post de présentation

Paddington a écrit :

C’est le quartier d’habitation situé à côté du centre commercial des Arcades ?

Oui quartier situé entre les Arcades et centre ville.

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#10 12/10/2012 11h18 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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C’est là où Terry Gilliam a tourné des scènes du film Brazil ?

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#11 12/10/2012 11h25 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Paddington a écrit :

C’est là où Terry Gilliam a tourné des scènes du film Brazil ?

Ah non, là c’est franchement pas terrible… Et un appart comme le mien se vendrait une misère je pense… Les 12premiers étages sont en HLM et ensuite ce sont des propriétaires. Nous avions visité un appart là bas… Le samedi matin à 9h cela sentait déjà l’urine dans le hall d’entrée… De plus pour s’y rendre il faut traverser le parking souterrain des arcades… Bref vraiment glauque comme coin, très excentré…

Non, nous sommes de l’autre côté, quartier tranquille, mixité sociale importante mais pas de sentiment d’insécurité (bien sur au niveau de la gare certaines sorties sont à éviter…)

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#12 12/10/2012 11h50 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Vous pourriez consacrer jusqu’à combien par mois pour un loyer cc ?

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#13 12/10/2012 12h31 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Au vu de nos revenus, nous pourrions prendre un loyer de 2000€ CC.
Mais comme nous souhaitons nous constituer une solide epargne, nous préférerions être autour de 1500€ CC.

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#14 12/10/2012 12h40 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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à Vincennes ça serait jouable non ?

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#15 12/10/2012 12h45 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Oui c’est jouable, mais ma préoccupation réside davantage dans la problématique de se constituer un patrimoine conséquent dans les 10ans à venir… C’est dire verser un loyer mais toujours dans l’optique de posséder 450k€ dans 10 ans.

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#16 12/10/2012 13h13 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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quid des écoles de quartier ?

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#17 12/10/2012 13h14 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Si vous alliez un peu plus loins sur le RER A?

Quel est l’objectif de vos 450k€ dans 10 ans? un investissement immobilier dans la région parisienne?

Il vous restera combien de la vente de votre appartement?

J’avais la même problématique que vous, comment avoir une qualité de vie raisonnable, trouver un appartement avec des prix pas trop déraisonnables, sans multiplier les temps de transport… 
J’ai quitté la région parisienne smile

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#18 12/10/2012 14h00 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Paddington a écrit :

quid des écoles de quartier ?

A Noisy? ou à Vincennes?

NicoZ a écrit :

Si vous alliez un peu plus loins sur le RER A?

Quel est l’objectif de vos 450k€ dans 10 ans? un investissement immobilier dans la région parisienne?

Il vous restera combien de la vente de votre appartement?

Donc l’idée est de ne pas s’éloigner, car actuellement nous avons déjà des difficultés à gérer les contraintes horaires de nos boulots respectifs et celles de la garde de nos enfants.
C’est pourquoi nous pensons prendre une location sur Vincennes, mais comment faisons-nous pour conserver notre capacité d’épargne et disposer de 450k€?

Nous aimerions idéalement quitter la région parisienne, mais au vu de nos emplois respectifs il n’est pas certain que nous y parvenions. Nous étudierons la question dans 3 à 5 ans….

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#19 12/10/2012 14h23 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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NicoZ a écrit :

J’avais la même problématique que vous, comment avoir une qualité de vie raisonnable, trouver un appartement avec des prix pas trop déraisonnables, sans multiplier les temps de transport… 
J’ai quitté la région parisienne smile

J’avais fait pareil, j’étais parti m’installer à Bruxelles, ville où l’heure de pointe est à 16h smile

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#20 12/10/2012 14h50 → Vendre sa résidence principale pour redevenir locataire ? (cas pratique, location, revente)

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Bruxelles, ma belle, je te rejoins bientôt
Aussitôt que Paris me trahi
Et je sens que son amour est gris, et puis
Elle me soupçonne d’être avec toi, le soir
Je reconnais, c’est vrai
Tous les soirs, dans ma tête
C’est la fête des anciens combattants
D’une guerre qui est toujours à faire

Bruxelles, attends-moi, j’arrive
Bientôt je prends la dérive
Michel, te rappelles-tu de la détresse
De la kermesse de la gare du Midi ?
Te rappelles-tu de ta Sophie
Qui ne t’avait même pas reconnu ?

Les néons, les Léon, les "nom di d’ju"
Sublime décadence, la danse des panses
Ministère de la bière, artère vers l’enfer
Place de Broukère

Bruxelles, attends-moi, j’arrive
Bientôt je prends la dérive
Cruel duel, celui qui oppose
Paris névrose et Bruxelles
L’abruti qui se dit que bientôt ce sera fini
L’ennui de l’ennui

Tu vas me revoir, mademoiselle Bruxelles
Mais je ne serai plus tel que tu m’as connu
Je serai abattu, courbattu, combattu
Mais je serai venu

Bruxelles, attends-moi, j’arrive
Bientôt je prends la dérive
Paris, je te laisse mon lit…

Paroles et Musique: Dick Annegarn   1974

Dernière modification par Paddington (12/10/2012 14h53)

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